【正文】 )Y ＝ % n ＝ 32 年測(cè)算商場(chǎng)部分價(jià)格為： V ＝ 17933 萬(wàn)元 ③ 大廈寫字樓部分的價(jià)格評(píng)估根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場(chǎng)發(fā)售。市場(chǎng)比較法是以替代原理為理論基礎(chǔ)，即將估價(jià)對(duì)象與同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中在較近時(shí)期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從其既知價(jià)格通過(guò)交易日期修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況因素修正、區(qū)位狀況修正、實(shí)物狀況修正而得出估價(jià)對(duì)象最有可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種方法。A 選擇類似交易案例 實(shí)例一：位于區(qū)街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化大廈，1998 年 10 月投入使用。成交價(jià)格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。比較實(shí)例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進(jìn)口高速電梯，設(shè)有煙霧報(bào)警、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。實(shí)例三：位于區(qū)路，為一棟框剪結(jié)構(gòu)寫字樓，設(shè)有進(jìn)口高速電梯，配套設(shè)施有中央空調(diào)、消防煙霧報(bào)警及自動(dòng)噴淋、IDD 電話系統(tǒng)，2003 年底交付使用。成交價(jià)格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。○ 交易日期修正可比實(shí)例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內(nèi)，寫字樓類房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)，因此可看作 100。為簡(jiǎn)化分析，本估價(jià)報(bào)告中假設(shè)在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)?！?區(qū)位狀況修正比較實(shí)例三處于估價(jià)對(duì)象同一區(qū)域，比較實(shí)例一、二處于類似區(qū)域，根據(jù)表 1 比較參照物與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域進(jìn)行的比較分析，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域價(jià)格為 100，則實(shí)例一為 95，實(shí)例二為 100，實(shí)例三為 98。D 根據(jù)以上各項(xiàng)修正系數(shù)，列表比準(zhǔn)價(jià)格詳見(jiàn)表 2 ： 項(xiàng) 目 一 二 三成交單價(jià)(元/㎡)8400 9000 8800 區(qū)位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產(chǎn)狀況因 素修正 實(shí)物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準(zhǔn)價(jià)格 8840 9000 8980 對(duì)調(diào)整后的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行綜合平均，估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)單價(jià)為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫字樓部分的價(jià)格估價(jià)對(duì)象寫字樓部分的價(jià)格為：( ＋ ) 8940 ＝ 34801(萬(wàn)元)④ 大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實(shí)現(xiàn)的整體價(jià)值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬(wàn)元)本報(bào)告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行計(jì)算測(cè)算?？紤]目前行業(yè)報(bào)酬率水平并結(jié)合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17%。成本法使用公式：P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評(píng)估價(jià)格； L ：土地費(fèi)用； A ：前期費(fèi)用； B ：建安工程費(fèi)； C ：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)； D ：資源性費(fèi)用； E ：管理費(fèi)；F ：利息及融資費(fèi)用； G ：投資利潤(rùn)； H ：稅費(fèi)。① 土地出讓金估價(jià)對(duì)象所占用的土地為國(guó)有出讓土地，根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評(píng)估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地塊的土地出讓金經(jīng)平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計(jì)算該土地的土地出讓金：900 ≈ 12600)(萬(wàn)元)② 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評(píng)估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地區(qū)拆遷安置補(bǔ)償所需的費(fèi)用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計(jì)算拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)為： 7500 ≈ 5695(萬(wàn)元)③ 綜合配套費(fèi)根據(jù)市政府相關(guān)文件規(guī)定，綜合配套費(fèi)為每平方米建筑面積 300 元左右，則計(jì)算此項(xiàng)費(fèi)用為：300 ≈ 4200(萬(wàn)元)④ 土地費(fèi)用合計(jì)： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 萬(wàn)元 ⒉ 前期費(fèi)用前期費(fèi)用包括“三通一平”工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用。參照同類房地產(chǎn)此項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算估價(jià)對(duì)象專業(yè)費(fèi)用為 1120 萬(wàn)元。⒌ 資源性費(fèi)用估價(jià)對(duì)象為在建工程，該項(xiàng)費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報(bào)告不計(jì)此項(xiàng)費(fèi)用。⒎ 投資利息此項(xiàng)費(fèi)用支出按市近期平均水平計(jì)算，年利率按 %，建設(shè)期按 3 年進(jìn)行計(jì)算，則計(jì)算利息總額約為 6500 萬(wàn)元。⒐ 銷售費(fèi)用及稅金按銷售價(jià)格的 % 計(jì)算銷售費(fèi)用，按銷售價(jià)格的 % 計(jì)算 營(yíng)業(yè)稅及附加，則此項(xiàng)費(fèi)用約為 。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)綜合分析上述結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果為 億元。 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二 ○ ○四年十一月六日第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì)任務(wù)書二、估價(jià)調(diào)查對(duì)象：本次課程設(shè)計(jì)內(nèi)容為合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所的估價(jià)。大溪地國(guó)際BLOCK街區(qū)，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構(gòu)想，創(chuàng)建的一種符合國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的新型居住模式，包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)，SOHO公寓、IEO型總部辦公樓、酒店、主力商業(yè)店、步行街、體育館、藝術(shù)館、兒童游樂(lè)中心、幼兒園、中小學(xué)等完善設(shè)施，是一個(gè)超大型開(kāi)放式綜合國(guó)際街區(qū)，充分體現(xiàn)未來(lái)居住標(biāo)準(zhǔn)。園林景觀:9300多平米的藝術(shù)館、“大溪地”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將充分利用坡地的地形優(yōu)勢(shì)，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營(yíng)造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。估算潛在毛收入。估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。選用適當(dāng)?shù)馁Y本比率。（二）、凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，按下列規(guī)定求?。撼鲎庑头康禺a(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。2每年基本上按某個(gè)固走的數(shù)額遞增或遞減。4其他有規(guī)則的變動(dòng)情形。2安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。Rm +(1M)Re(5)式中R ——資本化率(%)。Rm——抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率。4投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。RL——土地資本化率(%)，適用于土地資本估價(jià)。L——土地價(jià)值占房地產(chǎn)價(jià)值的比率(%)。（八）、對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年限收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時(shí)，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。2將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。評(píng)估的目的是為您的住房者提供價(jià)格參考。此致20111220模擬法定代表人： 估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明：?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報(bào)告書僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對(duì)任何第三者對(duì)本報(bào)告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。本次估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果所體現(xiàn)的是估價(jià)對(duì)象在完整權(quán)利狀態(tài)下的現(xiàn)有價(jià)值，為委托方地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。，且該估價(jià)對(duì)象具有完整和合法的產(chǎn)權(quán)之前提進(jìn)行估價(jià)。委托方保證所提供的全部資料具備真實(shí)性與合法性，并對(duì)此承擔(dān)全部責(zé)任。對(duì)于估價(jià)對(duì)象的年收益視為恒定不變，且不考慮資本化率每年的波動(dòng)。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)有的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。工程質(zhì)量：經(jīng)驗(yàn)收合格 竣工日期：2009年月日維修保養(yǎng)情況：物業(yè)維護(hù)及住戶保養(yǎng)情況良好 基礎(chǔ)設(shè)施：水電、煤氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等齊全周邊設(shè)施：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢(shì)，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營(yíng)造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年12月21日 價(jià)值定義本次估價(jià)采用收益法來(lái)確定其市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)原則本次房地產(chǎn)估價(jià)遵循以下原則: 1．合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。3．替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。估價(jià)結(jié)果合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20111221在價(jià)值定義設(shè)定條件下房地產(chǎn)的價(jià)值為：，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2。二、估價(jià)測(cè)算過(guò)程：（一）、根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所180平米，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，土地使用年限為50年，從2004年12月22日算起。估價(jià)過(guò)程：選擇估價(jià)方法：該宗房地產(chǎn)是出租的寫字樓，為收益型房地產(chǎn)，適用收益法估價(jià)，故選用收益法。通過(guò)調(diào)查了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經(jīng)常費(fèi)進(jìn)行比較分析，得出了估價(jià)對(duì)象的有關(guān)情況和正?？陀^的數(shù)據(jù)如下：（1）可供出租的面積為180㎡.（2）月租金為50元/㎡.（3）出租率年平均為100%。（5）房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。測(cè)算年有效毛收入：年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元測(cè)算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：（1）經(jīng)常費(fèi)：210*12=2012元（2）房產(chǎn)稅：年房產(chǎn)稅=1108000*12%=12960元（3）其他稅費(fèi)：年其他稅費(fèi)：108000 *6%=6480元（4）年運(yùn)營(yíng)總費(fèi)用=2012+12960+6480=21425元計(jì)算年凈收益：年凈收益=年有效毛收入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =10800021425=86572元確定報(bào)酬率：在調(diào)查市場(chǎng)上想似風(fēng)險(xiǎn)的投資所要求的報(bào)酬率的基礎(chǔ)上，確定報(bào)酬率為10%。土地使用年限從2004年12月起計(jì)為50年，2004年到2012年12月為8年，此后的收益期限為42年），因此：V=86572/10%[11/(1+10%)^42]=估價(jià)結(jié)果：根據(jù)計(jì)算結(jié)果，并參考房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2。、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》致委托估價(jià)方函廣漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司：本公司受貴公司的委托，對(duì)位于廣漢市中山大道南一段的成都百貨大樓店在建工程進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，作為貴公司辦理抵押貸款的價(jià)格參考依據(jù)。本公司根據(jù)估價(jià)目的，在認(rèn)真分析委托方提供的資料以及估價(jià)人現(xiàn)場(chǎng)查勘和市場(chǎng)調(diào)查取得的資料基礎(chǔ)上，遵循估價(jià)原則，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素進(jìn)行了分析，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象成都百貨大樓店在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙的條件下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二O O五年六月十四日可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格為：人民幣小寫：l1160．O0萬(wàn)元人民幣大寫：壹億壹仟壹佰陸拾萬(wàn)元整估價(jià)結(jié)果報(bào)告隨函發(fā)送，如有異議，請(qǐng)貴公司于十五日內(nèi)向我公司提出。廣漢市豐泰房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司二OO五年六月十九日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1．我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。3．我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。5．我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。7．委托方提供的資料和陳述的情況直接影響我們的分析和結(jié)論，委托方對(duì)提供的資料和陳述的情況的合法性、真實(shí)性、完整性及其引起的后果負(fù)責(zé)，因資料失實(shí)造成評(píng)估結(jié)果有誤的，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、本估價(jià)報(bào)告基于以下的假設(shè)條件得出結(jié)論：1．在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)力，且不存在司法和行政機(jī)關(guān)依法裁決查封和其他限制該資產(chǎn)權(quán)利的情形。二、說(shuō)明和限制條件1．本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是根據(jù)本次估價(jià)目的做出的，僅作為委托方辦理抵押貸款的市場(chǎng)價(jià)格參考依據(jù)，不得用于其它用途；2．本報(bào)告所采用的房屋建筑面積和土地使用面積以委托方提供的資料為依據(jù)；3．本估價(jià)結(jié)果包括房屋、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備和占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價(jià)格。抵押權(quán)利雙方應(yīng)按規(guī)定到有關(guān)管理部門進(jìn)行抵押登記；6．估價(jià)結(jié)果自完成估價(jià)報(bào)告起半年內(nèi)有效(2005年6月19日至2005年l2月l8日)，若在此期間內(nèi)由于國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及物業(yè)本身的物理狀況等因素和本報(bào)告假設(shè)條件發(fā)生重大變動(dòng)，這些變動(dòng)對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生重大影響時(shí)，本估價(jià)結(jié)果無(wú)效，須委托我公司重新估價(jià)；7．如發(fā)現(xiàn)本報(bào)告內(nèi)的文字或數(shù)字因校印或其它原因出現(xiàn)誤差時(shí)，請(qǐng)通知本公司進(jìn)行更正。廣漢市豐泰房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司二OO五年六月十九日房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方機(jī)構(gòu)名稱：廣漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 機(jī)構(gòu)地址：略 法定代表人：略 身份證號(hào)碼：略 住址：略二、估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：四川省廣漢市豐泰房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 機(jī)構(gòu)地址：廣漢市金雁廣場(chǎng)2幢綜合樓底層北面1號(hào) 資格等級(jí)：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估(資格證號(hào)：510600P006)三、估價(jià)對(duì)象 1．估價(jià)對(duì)象范圍：估價(jià)對(duì)象位于廣漢市中山大道南一段一成都百貨大樓店()在建工程，現(xiàn)已辦理了編號(hào)為《建筑工程施工許可證》；廣建編號(hào)2004一號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；廣建編號(hào)2003一號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；廣國(guó)用(2004)字第號(hào)《國(guó)有土地使用證》；2．估價(jià)對(duì)象權(quán)屬：根據(jù)委托方提供的資料顯示，估價(jià)對(duì)象為廣漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所有。于2004年l0月動(dòng)工修建，2005年2月主樓四層斷水，目前該大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內(nèi)裝已開(kāi)始貼地面