【正文】 廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司二OO五年六月十九日房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方機(jī)構(gòu)名稱：廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 機(jī)構(gòu)地址：略 法定代表人：略 身份證號碼：略 住址：略二、估價方機(jī)構(gòu)名稱：四川省廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 機(jī)構(gòu)地址：廣漢市金雁廣場2幢綜合樓底層北面1號 資格等級：房地產(chǎn)價格評估(資格證號：510600P006)三、估價對象 1．估價對象范圍：估價對象位于廣漢市中山大道南一段一成都百貨大樓店()在建工程，現(xiàn)已辦理了編號為《建筑工程施工許可證》；廣建編號2004一號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；廣建編號2003一號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；廣國用(2004)字第號《國有土地使用證》；2．估價對象權(quán)屬：根據(jù)委托方提供的資料顯示，估價對象為廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。7．委托方提供的資料和陳述的情況直接影響我們的分析和結(jié)論，委托方對提供的資料和陳述的情況的合法性、真實性、完整性及其引起的后果負(fù)責(zé)，因資料失實造成評估結(jié)果有誤的，評估機(jī)構(gòu)和評估人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。本公司根據(jù)估價目的，在認(rèn)真分析委托方提供的資料以及估價人現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查取得的資料基礎(chǔ)上，遵循估價原則，采用假設(shè)開發(fā)法、收益法對影響房地產(chǎn)價格因素進(jìn)行了分析，結(jié)合估價經(jīng)驗，經(jīng)過測算，確定估價對象成都百貨大樓店在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，在估價時點二O O五年六月十四日可能實現(xiàn)的市場價格為：人民幣小寫：l1160．O0萬元人民幣大寫：壹億壹仟壹佰陸拾萬元整估價結(jié)果報告隨函發(fā)送，如有異議，請貴公司于十五日內(nèi)向我公司提出。（5）房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。估價結(jié)果合肥大溪地某層辦公場所于估價時點20111221在價值定義設(shè)定條件下房地產(chǎn)的價值為：，平均市場單價4721元/m2。工程質(zhì)量：經(jīng)驗收合格 竣工日期：2009年月日維修保養(yǎng)情況：物業(yè)維護(hù)及住戶保養(yǎng)情況良好 基礎(chǔ)設(shè)施：水電、煤氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等齊全周邊設(shè)施：合肥大溪地某層辦公場所位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢，各組團(tuán)空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。委托方保證所提供的全部資料具備真實性與合法性，并對此承擔(dān)全部責(zé)任。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。4投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。2安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值作為資本化率。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。選用適當(dāng)?shù)馁Y本比率。大溪地國際BLOCK街區(qū)，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構(gòu)想，創(chuàng)建的一種符合國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的新型居住模式，包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)，SOHO公寓、IEO型總部辦公樓、酒店、主力商業(yè)店、步行街、體育館、藝術(shù)館、兒童游樂中心、幼兒園、中小學(xué)等完善設(shè)施，是一個超大型開放式綜合國際街區(qū)，充分體現(xiàn)未來居住標(biāo)準(zhǔn)。⒎ 投資利息此項費用支出按市近期平均水平計算，年利率按 %，建設(shè)期按 3 年進(jìn)行計算，則計算利息總額約為 6500 萬元。成本法使用公式：P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評估價格； L ：土地費用； A ：前期費用； B ：建安工程費； C ：基礎(chǔ)設(shè)施配套費； D ：資源性費用； E ：管理費；F ：利息及融資費用； G ：投資利潤； H ：稅費。為簡化分析，本估價報告中假設(shè)在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。比較實例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進(jìn)口高速電梯，設(shè)有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。D 商場部分價格 將凈收益、報酬率和經(jīng)濟(jì)收益年限代入計算公式(公式略)Y ＝ % n ＝ 32 年測算商場部分價格為： V ＝ 17933 萬元 ③ 大廈寫字樓部分的價格評估根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設(shè)計圖紙，大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發(fā)售。其他部分凈收益＝(81 9 0 ＋ 1664) 10% ＝ 995 萬元 酒店部分的凈收益(a)以上三部分的凈收益之和，即：凈收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 萬元 B 報酬率的確定本次評估采用市場提取法確定估價對象的報酬率，即投資回報與所投入的資本的比率?！?營業(yè)費用：包括服務(wù)人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據(jù)市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，餐飲娛樂部分年營業(yè)費用為 200 萬元?！?管理費用：包括房產(chǎn)稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算客房部分年管理費用為 343 萬元。本報告中假設(shè)估價對象在未來使用年限(有限年)內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：A ——年凈收益； Y ——報酬率；n ——收益期限，自估價時點起至未來可獲得收益時間。即在房地產(chǎn)的使用過程中為取得經(jīng)營收益所花費的各種費用，包括：營業(yè)成本、營業(yè)費用、財務(wù)費用、稅金及附加費以及經(jīng)營者利潤等。收益法稱收益資本化法或收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現(xiàn)值，并基于如下假設(shè)進(jìn)行折現(xiàn)：所有投資均在各期期中一次性實現(xiàn)。可以預(yù)見，隨著國家振興東北老工業(yè)基地相關(guān)政策的落實與實施，作為東北亞航運(yùn)中心以及國際航運(yùn)中心的建設(shè)、東北亞金融中心、物流集散地的建設(shè)，會使市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對外開放的步伐進(jìn)一步加快，國內(nèi)外進(jìn)入市的投資、經(jīng)商、旅游等活動將會持續(xù)增長。全市新批外商投資企業(yè) 879家，比上年增長 % ； 合同外資金額 億美元，增長 % ；實際使用外商直接投資 億美元，增長 %。三 市場背景分析市位于遼東半島最南端，三面環(huán)海，一面與大陸相接，是我國東北地區(qū)對外開放的窗口和走向世界的橋梁，是我國北方開放度最高的城市。經(jīng)過該區(qū)域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余條公交聯(lián)營線路，可通達(dá)市內(nèi)各個區(qū)域，形成輻射能力極強(qiáng)的公共交通網(wǎng)絡(luò)。南側(cè)與寬約 30m 的街等高相接，臨街寬度約 50m，西側(cè)與寬約 20m 的街等高相接，臨街寬度約120m，北側(cè)與寬約 50m 的路等高相接，臨街寬度約 50m，東側(cè)臨寬約 6m 的巷道。④ 給排水系統(tǒng)包括給水、排水、熱水及開水供應(yīng)、循環(huán)供水、游泳池供水、消防和排水系統(tǒng)。A 座屋頂平臺設(shè)各種天線，接收設(shè)備在 A 座十三層。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂。七層為會議中心，六層及八層至二十六層為寫字間，二十七層至二十九層為設(shè)備層、機(jī)房，屋頂設(shè)冷卻塔。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分估價對象地下部分設(shè)四層地下室，主要為地下停車場(22 7 個車位)、機(jī)電設(shè)備用房和酒店的輔助用房。針對 大廈的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和功能特點，分析影響其價格形成的因素主要有以下方面。九 估價方法：根據(jù)估價對象的特點，本報告將采用假設(shè)開發(fā)法和成本法對估價對象進(jìn)行評估。⑴ 合法原則。估價對象總建筑面積為 ㎡， ㎡，土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。② 本估價報告不作為估價對象權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。⑶ 估價時點假設(shè)。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。⑸ 我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當(dāng)前建筑行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)規(guī)范進(jìn)行評估。第二篇：房地產(chǎn)估價報告范文房地產(chǎn)估價報告模板市區(qū)廣場號大廈 房地產(chǎn)估價報告項目名稱：位于 市 區(qū) 廣場號的大廈 委 托 人：大廈酒店有限公司 估價機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)估價公司 估價人員： 估價作業(yè)日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估價報告編號：目 錄一、致委托人函??????????????第頁二、估價師聲明??????????????第頁三、估價的假設(shè)和限制條件?????????第頁四、估價結(jié)果報告?????????????第頁五、估價技術(shù)報告?????????????第頁六、附件?????????????????第頁 致委托人函 大廈酒店有限公司：受貴公司委托，本估價機(jī)構(gòu)秉著獨立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對位于 市 區(qū) 廣場號大廈房地產(chǎn)進(jìn)行價格評估。首先遵循市場比較法可比實例的選取原則，根據(jù)估價人員掌握的房地產(chǎn)交易市場資料，在估價對象同一供求圈內(nèi)選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相似的近期交易實例作為可比實例，對影響價格的各項因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正，求取估價對象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格。在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)的價格和條件，通過與待估房地產(chǎn)進(jìn)行比較來確定待估房地產(chǎn)價格。估價對象權(quán)益描述：估價對象房屋所有權(quán)人為張先麗，共有人張濤（占有份額50%），房屋所有權(quán)證編號分別為長房權(quán)證岳麓字第710274296號；長房權(quán)證岳麓字第710274297號，鋼混結(jié)構(gòu)，設(shè)計用途為住宅。，估價對象已設(shè)立抵押權(quán)，即估價對象已抵押數(shù)額為35萬元，抵押權(quán)人為中信銀行股份有限公司長沙分行。，但其未予配合，法官陪同入戶，提請委托方注意。，如果使用本估價結(jié)果報告的時間超過了報告應(yīng)用的有效期，我們對此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。 日聯(lián)合發(fā)布的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T502911999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。估價的詳細(xì)結(jié)果及有關(guān)說明，請見后附的《估價結(jié)果報告》。估價時點為2012年9月5日。此致湖南經(jīng)典房地產(chǎn)評估咨詢有限公司法定代表人：二○一二年九月六日估價師聲明我們鄭重聲明：。，不得做其他用途。，估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對估價對象產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。，未考慮產(chǎn)權(quán)瑕疵對評估價值的影響。鋼混結(jié)構(gòu)，工程質(zhì)量合格，基礎(chǔ)設(shè)施完備度高，土地平整。：房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。：房地產(chǎn)估價必須站在公正的立場上，估價的目標(biāo)在于求得一個客觀合理的價格。由于同類房屋的造價資料難收集齊全，且未提供土地使用證，土地使用期限、分?jǐn)偯娣e、容積率等未知，地價難以確定，成本法缺乏必要的數(shù)據(jù)，因此不宜采用成本法評估。有關(guān)假設(shè)限制條件見“估價假設(shè)和限制條件”以及估價報告正文中相關(guān)說明。⑼ 本估價報告中采用的專業(yè)術(shù)語的解釋及定義適用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T502911999)相關(guān)規(guī)定。⑵ 最高最佳使用假設(shè)。即估價結(jié)果是在公開市場條件下形成的價格。關(guān)于位于 市 區(qū) 廣場號 大廈 的估價結(jié)果報告(編號：)一 委托人：大廈酒店有限公司，法定代表人為，住所為市區(qū)廣場號。七 估價依據(jù)：⑴ 房地產(chǎn)價格評估委托協(xié)議書；⑵ 《國有土地使用權(quán)證》證書編號：； ⑶ 《施工許可證》，證書編號：； ⑷ 《中華人民共和國土地管理法》；⑸ 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； ⑹ 國家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)；⑺ 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T502911999)；⑻ 估價人員對估價對象現(xiàn)場勘察記錄以及掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料；； ⑼ 委托人提供的工程施工圖紙等相關(guān)資料。遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機(jī)組等設(shè)備已運(yùn)至施工現(xiàn)場。對酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與廣場有機(jī)地融合起來；智能型寫字間入口設(shè)計為半開敞的大臺階，與酒店入口相映襯，街一側(cè)的商場入口布置廣告燈飾。③ A 座塔樓A 座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積 ㎡。普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。② 電梯大廈共采用美國“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“ E411VVVF ”型電梯 18 部。保安系統(tǒng)：包括報警系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。⒊ 建筑結(jié)構(gòu)估價對象為鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。路、路等城市主、次干道通過該區(qū)域，以廣場為樞紐形成東連廣場、廣場、廣場，西連廣場、廣場廣場，南接路，北接路的完善的道路交通網(wǎng)絡(luò)，道路通達(dá)條件較好。該區(qū)域內(nèi)目前以中、低層建筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進(jìn)行拆遷改造。近十年來，市政府始終致力于加強(qiáng)城市建設(shè)與管理工作，城市面貌發(fā)生了巨大的改觀，城市功能不斷增強(qiáng)。同時整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風(fēng)光，每年也吸引了大量的中外來賓觀光旅游。五 估價方法選用根據(jù)委托人的估價目的和要求，并根據(jù)估價對象為在建工程這一特點，本估價報告采用假設(shè)開發(fā)法與成本法進(jìn)行評估。本報告中根據(jù)使用功能，將大廈分為三個功能部分，分?jǐn)偣裁娣e和附屬面積后的建筑面積分別為： 酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫等)： 建筑面積 ㎡