【正文】 本次評(píng)估中用收益法求得的結(jié)果為RMB13326116萬元，用市場(chǎng)比較法求得的結(jié)果為RMB12467642萬元，兩種方法求得的結(jié)果較為接近，故本次評(píng)估取兩種方法的算術(shù)平均數(shù)作為最后的評(píng)估結(jié)果，則：房地產(chǎn)價(jià)格＝（13326116＋12467642）247。3=%尚可使用年限的確定收益年限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可獲收益的年數(shù)?？杀葘?shí)例B——九運(yùn)大廈，月租金40元/平方米。然后，將可比實(shí)例的個(gè)別因素的得分轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率，對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。可比實(shí)例A、B、C均屬正常交易，交易情況無需修正，故修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/100；（３）交易時(shí)間修正?？偨ㄖ娣e為31968平方米。 緊臨中山公園，背靠小南湖公園，毗鄰噴泉公園、西北湖廣場(chǎng)、新世界商場(chǎng)、新華路體育場(chǎng)和青少年宮，交通便利。環(huán)亞大廈緊臨噴泉公園旁，周邊有武廣、SOGO、世貿(mào),新世界、武展等綜合性商場(chǎng)；有中行、龍行、招行、信合、建行等多家金融機(jī)構(gòu)；及協(xié)和醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院等多全國(guó)知名綜合性醫(yī)院。由于估價(jià)對(duì)象系經(jīng)營(yíng)用房，屬收益型物業(yè)，且經(jīng)營(yíng)狀況良好，故可采用收益法進(jìn)行評(píng)估。最高最佳使用的一種具體表現(xiàn)，是以能使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來衡量的。建設(shè)大道金融一條街板塊，甲級(jí)寫字樓物業(yè)規(guī)模占XX市甲級(jí)寫字樓總規(guī)模的40％，占漢口地區(qū)甲級(jí)寫字樓物業(yè)規(guī)模的60％以上，是漢口高檔寫字樓最為密集、規(guī)模最大的區(qū)域。銷售型寫字樓以2000年以前上市的樓盤為主，銷售價(jià)格在6500~8000元/平方米左右。公共配套設(shè)施完備程度：完備。竹葉山創(chuàng)業(yè)大廈、三陽廣場(chǎng)、金冠大廈、互聯(lián)網(wǎng)大廈等樓宇已成為全區(qū)科技孵化基地。XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)顯示：2006年XX區(qū)與武昌區(qū)新增項(xiàng)目均達(dá)到40個(gè)，并列第一，遠(yuǎn)高于第三位的24個(gè)。房地產(chǎn)調(diào)控也并不是要刻意打壓開發(fā)商的利潤(rùn)率水平，而是加強(qiáng)梯級(jí)住房消費(fèi)體系的建立，抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，逐步建立并完善住房保障體系。按計(jì)劃，3年后，富士康在漢年產(chǎn)值將達(dá)1000億元，相當(dāng)于再造一個(gè)光谷，光電子產(chǎn)業(yè)也將由此坐上XX經(jīng)濟(jì)“老大”的交椅，使XX成為真正意義上的高新技術(shù)型城市。 國(guó)家實(shí)施中部崛起政策后，境外與東部的資本出現(xiàn)向中部轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，從而使得XX的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加凸顯；在產(chǎn)業(yè)對(duì)接中，省、市簡(jiǎn)化行政審批手續(xù)、規(guī)范政府行為等一系列改善投資軟環(huán)境的措施，讓中外大企業(yè)看到了實(shí)實(shí)在在的保障。%。如果以XX為圓心，以1000公里半徑畫圓，北京、上海、成都、廣州等大城市都在其二、區(qū)域因素分析（一）宏觀區(qū)域因素分析XX是XX省省會(huì)，也是XX地區(qū)最大城市。各層走道天棚為輕鋼龍骨，600*600硅鈣板吊頂。十一、估價(jià)結(jié)果經(jīng)過評(píng)估人員實(shí)地勘察、資料分析和價(jià)格測(cè)算與判斷，并結(jié)合XX市房地產(chǎn)行情，大寫金額：人民幣壹仟貳佰捌拾玖萬陸仟玖佰元整；單價(jià)RMB4179元/平方米，大寫金額：每平方米人民幣肆仟壹佰柒拾玖元整。十、估價(jià)方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，“有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法作為主要估價(jià)方法”。八、估價(jià)依據(jù)國(guó)家、省、市人民政府及其有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)和政策文件；房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 502911999）；房地產(chǎn)估價(jià)合同；委托方提供的《房屋所有權(quán)證》（武房權(quán)證市字第2006012588號(hào)）；委托方提供的《國(guó)有土地使用證》（武國(guó)用[2006]第481號(hào)）；委托方提供的其他相關(guān)資料；評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘、實(shí)地調(diào)查之結(jié)果。門均為膠合板門面飾硝基清漆，窗為鋁合金窗。（二）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況估價(jià)對(duì)象為一棟辦公樓，共九層，建成于1996年，根據(jù)《XX市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》附表三，結(jié)合建成年限及估價(jià)人員實(shí)地勘查狀況，確定估價(jià)對(duì)象為九成新，建筑結(jié)構(gòu)為磚混一等。本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期為一年，自本估價(jià)報(bào)告完成之日起計(jì)，即本報(bào)告的應(yīng)用之日與估價(jià)報(bào)告完成之日相差不可超過一年。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)取得方式為出讓，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用證》（武國(guó)用[2006]第481號(hào)），估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)終止日期至2045年12月18日止。本次估價(jià)假定委托人擁有估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)完全產(chǎn)權(quán)為前提、以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)，即估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)及國(guó)有土地使用權(quán)不存在抵押權(quán)及共有權(quán)人為假設(shè)前提下的房地產(chǎn)正常市場(chǎng)價(jià)格。三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家與地方的有關(guān)政策法規(guī)、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和我公司掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，結(jié)合貴公司提供的資料和本次評(píng)估的估價(jià)目的，遵循公正、客觀、獨(dú)立的原則，按照估價(jià)程序，選用了市場(chǎng)比較法和收益法進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，大寫人民幣壹仟貳佰捌拾玖萬陸仟玖佰元整；單價(jià)4179元/平方米, 每平方米大寫人民幣肆仟壹佰柒拾玖元整。八、本估價(jià)報(bào)告僅是在報(bào)告中說明的假設(shè)限制條件下對(duì)估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的合理估算，報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬情況的披露不能作為對(duì)其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，估價(jià)對(duì)象權(quán)屬界定以房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門認(rèn)定為準(zhǔn)。委托方提供的估價(jià)對(duì)象資料部分為影印件，估價(jià)人員不保證影印件與原件的一致性。如果估價(jià)目的發(fā)生變更，必須另行估價(jià)。估價(jià)對(duì)象所臨XX街無公汽通過，交通受到一定程度的影響；周邊基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施較為完善。柱面為木龍骨，九厘板造型面飾硝基清漆。 至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其權(quán)利狀況明確，未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利登記及法定優(yōu)先受償權(quán)利。即要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。市場(chǎng)比較法：將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（二）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況估價(jià)對(duì)象為一棟辦公樓，共九層，建成于1996年，根據(jù)《XX市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》附表三，結(jié)合建成年限及估價(jià)人員實(shí)地勘查狀況，確定估價(jià)對(duì)象為九成新，建筑結(jié)構(gòu)為磚混一等。門均為膠合板門面飾硝基清漆，窗為鋁合金窗。19’，位于長(zhǎng)江中游，屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，四季分明，平均無霜期約240天。即以XX為中心，以100km2為半徑，輻射XX市、XX市、XX市、XX市、XX市、XX市、XX市、XX市等城市。第一、二、：：：：。%。2006年，XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的電子電器產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值，首次突破百億元大關(guān)。之前，隨著宏觀調(diào)控的一系列措施出臺(tái)，政府收緊“銀根”、“地根”。區(qū)轄16個(gè)行政街道，158個(gè)社區(qū)居委會(huì)和28個(gè)村委會(huì)。目前，XX區(qū)內(nèi)兩個(gè)大型舊城改造區(qū)域—“永清片”、“二七片”地塊相繼進(jìn)入工程施工階段，2007年XX區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)現(xiàn)有的火熱勢(shì)頭。交通條件：臺(tái)北站，經(jīng)過的公交車有80719等。剛剛獲得人民幣經(jīng)營(yíng)牌照的東亞銀行，已悄然在XX商業(yè)銀行大廈租下3000平米辦公樓，打算在漢長(zhǎng)期發(fā)展。以前，XX市寫字樓的入住客戶多為創(chuàng)業(yè)型、投資型的中小客戶，多選擇租用面積100平方米左右的中低檔寫字樓。隨著國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，XX將定位中部崛起的龍頭，XX區(qū)作為老城區(qū)，其經(jīng)濟(jì)、科教、人文各方面優(yōu)勢(shì)將日漸突出，目前，由于XXXX科技發(fā)展有限公司正忙于處理企業(yè)改制中遇到的各種問題，對(duì)該幢寫字樓市場(chǎng)發(fā)租無暇顧及，故該物業(yè)除一樓作為員工食堂，七樓、八樓作為自用辦公，其它樓層暫時(shí)空置。五、估價(jià)方法選用根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，“有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法作為主要估價(jià)方法”。六、估價(jià)測(cè)算過程（一）市場(chǎng)法的估價(jià)測(cè)算過程可比實(shí)例的選取選取三個(gè)與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念愃品康禺a(chǎn)A、B、C作為可比實(shí)例。其停車位80個(gè)，基本上能滿足其商務(wù)需要。現(xiàn)該物業(yè)由九運(yùn)物業(yè)進(jìn)行管理。月，出租率為95%，有專門物業(yè)公司進(jìn)行管理。（見表二、表三所示）（5）個(gè)別因素修正。3=4040（元/㎡）（取整）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格為：4040=12467642（元）3．市場(chǎng)法的估價(jià)測(cè)算結(jié)果采用市場(chǎng)比較法，經(jīng)過以上測(cè)算得出：估價(jià)對(duì)象總價(jià)為12467642元；單價(jià)為4040元/平方米（二）采用收益法分析測(cè)算估算年潛在毛收入。依行業(yè)標(biāo)準(zhǔn), ％計(jì)算，則年維修費(fèi)用為：710%=32866（元）（３）估算年保險(xiǎn)費(fèi)依規(guī)定,年保險(xiǎn)費(fèi)按房屋現(xiàn)值的2‰計(jì)算，依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T502911999）及《XX市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》，磚混結(jié)構(gòu)殘值率為2%，耐用年限為50年，該估價(jià)對(duì)象已有效經(jīng)過10年，則年保險(xiǎn)費(fèi)為｛710[710（12%）/50]10｝2‰=3523（元）（４）估算年稅費(fèi)①估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)過程中應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，依規(guī)定按照估價(jià)對(duì)象年有效毛收入的12%測(cè)算，則年稅費(fèi)為：147760112%=177312（元）②估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)過程中應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，%測(cè)算，則年稅費(fèi)為：1477601%=86440（元）③估算土地使用稅，依XX市規(guī)定，按照估價(jià)對(duì)象占用土地面積10元/平方米計(jì)取，則土地使用稅為： 10=1053