【正文】 8 年 9 月 19 日結(jié)束。六 價(jià)值定義：根據(jù) 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 第 關(guān)于 “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，本報(bào)告評(píng)估估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí) 點(diǎn)狀態(tài)下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。⑴ 合法原則。⑶ 替代原則。九 估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，本報(bào)告將采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)對(duì)象總建筑面積為 ㎡， ㎡，土地性質(zhì)為國(guó)有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。針對(duì) 大廈的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和功能特點(diǎn)，分析影響其價(jià)格形成的因素主要有以下方面。塔身部分線條簡(jiǎn)潔、流暢，塔頂向塔身的過(guò)渡自然，強(qiáng)調(diào)建筑輪廓線條完美。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分估價(jià)對(duì)象地下部分設(shè)四層地下室，主要為地下停車(chē)場(chǎng)(22 7 個(gè)車(chē)位)、機(jī)電設(shè)備用房和酒店的輔助用房。一層設(shè)總服務(wù)臺(tái)、電梯廳、瀑布流水，并設(shè)自動(dòng)扶梯聯(lián)結(jié)地下一層的娛樂(lè)設(shè)施和地上一層至五層裙房的餐飲、會(huì)議等公共空間，五層的多功能廳設(shè)有四國(guó)語(yǔ)言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設(shè)桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設(shè)施。七層為會(huì)議中心，六層及八層至二十六層為寫(xiě)字間，二十七層至二十九層為設(shè)備層、機(jī)房，屋頂設(shè)冷卻塔。高級(jí)寫(xiě)字間：地面鋪高級(jí)地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門(mén)。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂。⒍ 設(shè)備及設(shè)施配置 ① 中央空調(diào)系統(tǒng)大廈采購(gòu)美國(guó)“開(kāi)利”牌中央空調(diào)系統(tǒng)，對(duì)不同的功能區(qū)分別采用空氣系統(tǒng)和風(fēng)機(jī)盤(pán)管加新風(fēng)系統(tǒng)，地下室設(shè) 4 臺(tái) 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機(jī)組，由城市集中供熱系統(tǒng)提供蒸汽，另在地下室設(shè) 2 臺(tái)進(jìn)口蒸汽發(fā)生器。A 座屋頂平臺(tái)設(shè)各種天線，接收設(shè)備在 A 座十三層。廣播音響系統(tǒng)：包括背景音樂(lè)系統(tǒng)、客房音響系統(tǒng)、業(yè)務(wù)廣播系統(tǒng)、火災(zāi)事故廣播系統(tǒng)。④ 給排水系統(tǒng)包括給水、排水、熱水及開(kāi)水供應(yīng)、循環(huán)供水、游泳池供水、消防和排水系統(tǒng)。⒉ 建造年代估價(jià)對(duì)象于 2000 年 8 月開(kāi)工建設(shè)，2003 年 10 月建至目前狀態(tài)停工至今。南側(cè)與寬約 30m 的街等高相接，臨街寬度約 50m，西側(cè)與寬約 20m 的街等高相接，臨街寬度約120m，北側(cè)與寬約 50m 的路等高相接，臨街寬度約 50m，東側(cè)臨寬約 6m 的巷道。⑵ 街路配置估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域南接寬約 30m 的街，西接寬約 20m 的街，北接寬約 50m 的路。經(jīng)過(guò)該區(qū)域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余條公交聯(lián)營(yíng)線路，可通達(dá)市內(nèi)各個(gè)區(qū)域，形成輻射能力極強(qiáng)的公共交通網(wǎng)絡(luò)。⑹ 區(qū)域特征及變動(dòng)趨勢(shì)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域是市最繁華的文化娛樂(lè)中心區(qū)，以各種規(guī)模的影視廳、賓館、酒店等娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施為主，混雜少量居民住宅。三 市場(chǎng)背景分析市位于遼東半島最南端，三面環(huán)海，一面與大陸相接，是我國(guó)東北地區(qū)對(duì)外開(kāi)放的窗口和走向世界的橋梁，是我國(guó)北方開(kāi)放度最高的城市。市已經(jīng)在國(guó)內(nèi)外特別是東亞地區(qū)形成了較高的知名度。全市新批外商投資企業(yè) 879家，比上年增長(zhǎng) % ； 合同外資金額 億美元，增長(zhǎng) % ；實(shí)際使用外商直接投資 億美元，增長(zhǎng) %。國(guó)內(nèi)外商家的不斷進(jìn)入，對(duì)高檔商務(wù)用房產(chǎn)生了大量需求?？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著國(guó)家振興東北老工業(yè)基地相關(guān)政策的落實(shí)與實(shí)施，作為東北亞航運(yùn)中心以及國(guó)際航運(yùn)中心的建設(shè)、東北亞金融中心、物流集散地的建設(shè)，會(huì)使市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開(kāi)放的步伐進(jìn)一步加快，國(guó)內(nèi)外進(jìn)入市的投資、經(jīng)商、旅游等活動(dòng)將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處的地理位置、規(guī)模以及其設(shè)計(jì)方案，根據(jù)最高最佳使用原則，本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象作為集酒店、寫(xiě)字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。本報(bào)告在測(cè)算中考慮資金的時(shí)間價(jià)值，將各期資金投入和銷(xiāo)售收入折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，并基于如下假設(shè)進(jìn)行折現(xiàn)：所有投資均在各期期中一次性實(shí)現(xiàn)?；居?jì)算公式為： P=P’(A+B+C+D)其中(以下各個(gè)項(xiàng)目費(fèi)用均為折現(xiàn)值)： P ：估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)價(jià)格P’ ： 項(xiàng)目全部建成后銷(xiāo)售價(jià)格 A ：續(xù)建成本 B ：管理費(fèi)用 C ：銷(xiāo)售稅費(fèi)D ：買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi) 具體分項(xiàng)核算如下：⒈ 項(xiàng)目全部建成后的市場(chǎng)價(jià)格：根據(jù)委托人的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象功能上的特點(diǎn)，本報(bào)告采用不同的評(píng)估方法，分別對(duì)估價(jià)對(duì)象——大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定大廈目前狀態(tài)的市場(chǎng)總值。收益法稱(chēng)收益資本化法或收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。即假設(shè)估價(jià)對(duì)象在充分利用、無(wú)空置時(shí)的年總收入。即在房地產(chǎn)的使用過(guò)程中為取得經(jīng)營(yíng)收益所花費(fèi)的各種費(fèi)用，包括：營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金及附加費(fèi)以及經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)等。Ⅵ 確定收益年限。本報(bào)告中假設(shè)估價(jià)對(duì)象在未來(lái)使用年限(有限年)內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報(bào)酬率保持不變，確定報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式為：A ——年凈收益； Y ——報(bào)酬率；n ——收益期限，自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲得收益時(shí)間。根據(jù)本公司掌握的市目前五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并考慮估價(jià)對(duì)象酒店部分的設(shè)計(jì)及裝修標(biāo)準(zhǔn)，確定大廈的酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ； 總統(tǒng)套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%?！?管理費(fèi)用：包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理人員工資及福利、差旅費(fèi)等各種費(fèi)用，估算客房部分年管理費(fèi)用為 343 萬(wàn)元?！?年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)： 6671 萬(wàn)元?！?營(yíng)業(yè)費(fèi)用：包括服務(wù)人員工資及福利、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)和廣告、宣傳、交際費(fèi)，根據(jù)市同類(lèi)酒店 2000 ～ 2003 年此項(xiàng)費(fèi)用平均水平估算，餐飲娛樂(lè)部分年?duì)I業(yè)費(fèi)用為 200 萬(wàn)元。○ 經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)：根據(jù)調(diào)查和 2003 年市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料中賓館酒店業(yè)財(cái)務(wù)狀況報(bào)表，估算餐飲部分年經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)為 365 萬(wàn)元。其他部分凈收益＝(81 9 0 ＋ 1664) 10% ＝ 995 萬(wàn)元 酒店部分的凈收益(a)以上三部分的凈收益之和，即：凈收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 萬(wàn)元 B 報(bào)酬率的確定本次評(píng)估采用市場(chǎng)提取法確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率，即投資回報(bào)與所投入的資本的比率?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第 條規(guī)定：“對(duì)于土地和建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限”。D 商場(chǎng)部分價(jià)格 將凈收益、報(bào)酬率和經(jīng)濟(jì)收益年限代入計(jì)算公式(公式略)Y ＝ % n ＝ 32 年測(cè)算商場(chǎng)部分價(jià)格為： V ＝ 17933 萬(wàn)元 ③ 大廈寫(xiě)字樓部分的價(jià)格評(píng)估根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，大廈寫(xiě)字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫(xiě)字樓全部向市場(chǎng)發(fā)售。A 選擇類(lèi)似交易案例 實(shí)例一：位于區(qū)街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化大廈，1998 年 10 月投入使用。比較實(shí)例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進(jìn)口高速電梯，設(shè)有煙霧報(bào)警、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價(jià)格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。為簡(jiǎn)化分析，本估價(jià)報(bào)告中假設(shè)在銷(xiāo)售前提下，全部銷(xiāo)售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。D 根據(jù)以上各項(xiàng)修正系數(shù)，列表比準(zhǔn)價(jià)格詳見(jiàn)表 2 ： 項(xiàng) 目 一 二 三成交單價(jià)(元/㎡)8400 9000 8800 區(qū)位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產(chǎn)狀況因 素修正 實(shí)物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準(zhǔn)價(jià)格 8840 9000 8980 對(duì)調(diào)整后的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行綜合平均，估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)單價(jià)為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫(xiě)字樓部分的價(jià)格估價(jià)對(duì)象寫(xiě)字樓部分的價(jià)格為：( ＋ ) 8940 ＝ 34801(萬(wàn)元)④ 大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實(shí)現(xiàn)的整體價(jià)值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬(wàn)元)本報(bào)告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行計(jì)算測(cè)算。成本法使用公式：P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評(píng)估價(jià)格； L ：土地費(fèi)用； A ：前期費(fèi)用； B ：建安工程費(fèi)； C ：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)； D ：資源性費(fèi)用； E ：管理費(fèi)；F ：利息及融資費(fèi)用； G ：投資利潤(rùn)； H ：稅費(fèi)。參照同類(lèi)房地產(chǎn)此項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算估價(jià)對(duì)象專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為 1120 萬(wàn)元。⒎ 投資利息此項(xiàng)費(fèi)用支出按市近期平均水平計(jì)算，年利率按 %，建設(shè)期按 3 年進(jìn)行計(jì)算，則計(jì)算利息總額約為 6500 萬(wàn)元。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)綜合分析上述結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果為 億元。大溪地國(guó)際BLOCK街區(qū)，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構(gòu)想，創(chuàng)建的一種符合國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的新型居住模式，包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)，SOHO公寓、IEO型總部辦公樓、酒店、主力商業(yè)店、步行街、體育館、藝術(shù)館、兒童游樂(lè)中心、幼兒園、中小學(xué)等完善設(shè)施，是一個(gè)超大型開(kāi)放式綜合國(guó)際街區(qū)，充分體現(xiàn)未來(lái)居住標(biāo)準(zhǔn)。估算潛在毛收入。選用適當(dāng)?shù)馁Y本比率。維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。2每年基本上按某個(gè)固走的數(shù)額遞增或遞減。2安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。Rm +(1M)Re(5)式中R ——資本化率(%)。4投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類(lèi)型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。L——土地價(jià)值占房地產(chǎn)價(jià)值的比率(%)。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時(shí)，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷(xiāo)。評(píng)估的目的是為您的住房者提供價(jià)格參考。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。本次估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果所體現(xiàn)的是估價(jià)對(duì)象在完整權(quán)利狀態(tài)下的現(xiàn)有價(jià)值，為委托方地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。委托方保證所提供的全部資料具備真實(shí)性與合法性，并對(duì)此承擔(dān)全部責(zé)任。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)有的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。工程質(zhì)量：經(jīng)驗(yàn)收合格 竣工日期：2009年月日維修保養(yǎng)情況：物業(yè)維護(hù)及住戶(hù)保養(yǎng)情況良好 基礎(chǔ)設(shè)施：水電、煤氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等齊全周邊設(shè)施：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢(shì)，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營(yíng)造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。估價(jià)原則本次房地產(chǎn)估價(jià)遵循以下原則: 1．合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。估價(jià)結(jié)果合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20111221在價(jià)值定義設(shè)定條件下房地產(chǎn)的價(jià)值為：，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2。估價(jià)過(guò)程：選擇估價(jià)方法：該宗房地產(chǎn)是出租的寫(xiě)字樓，為收益型房地產(chǎn)，適用收益法估價(jià)，故選用收益法。（5）房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。土地使用年限從2004年12月起計(jì)為50年，2004年到2012年12月為8年，此后的收益期限為42年），因此：V=86572/10%[11/(1+10%)^42]=估價(jià)結(jié)果：根據(jù)計(jì)算結(jié)果，并參考房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2。本公司根據(jù)估價(jià)目的，在認(rèn)真分析委托方提供的資料以及估價(jià)人現(xiàn)場(chǎng)查勘和市場(chǎng)調(diào)查取得的資料基礎(chǔ)上，遵循估價(jià)原則，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素進(jìn)行了分析，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象成都百貨大樓店在市場(chǎng)上有足夠的買(mǎi)方和賣(mài)方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙的條件下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二O O五年六月十四日可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格為：人民幣小寫(xiě)：l1160．O0萬(wàn)元人民幣大寫(xiě)：壹億壹仟壹佰陸拾萬(wàn)元整估價(jià)結(jié)果報(bào)告隨函發(fā)送，如有異議，請(qǐng)貴公司于十五日內(nèi)向我公司提出。3．我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。7．委托方提供的資料和陳述的情況直接影響我們的分析和結(jié)論，委托方對(duì)提供的資料和陳述的情況的合法性、真實(shí)性、完整性及其引起的后果負(fù)責(zé)，因資料失實(shí)造成評(píng)估結(jié)果有誤的，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。二、說(shuō)明和限制條件1．本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是根據(jù)本次估價(jià)目的做出的，僅作為委托方辦理抵押貸款的市場(chǎng)價(jià)格參考依據(jù)，不得用于其它用途；2．本報(bào)告所采用的房屋建筑面積和土地使用面積以委托方提供的資料為依據(jù)；3．本估價(jià)結(jié)果包括房屋、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備和占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價(jià)格。廣漢市豐泰房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司二OO五年六月十九日房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方機(jī)構(gòu)名稱(chēng)：廣漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 機(jī)構(gòu)地址：略 法定代表人：略 身份證號(hào)碼：略 住址：略二、估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱(chēng)：四川省廣漢市豐泰房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 機(jī)構(gòu)地址：廣漢市金雁廣場(chǎng)2幢綜合樓底層北面1號(hào) 資格等級(jí)：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估(資格證號(hào)：510600P006)三、估價(jià)對(duì)象 1．估價(jià)對(duì)象范圍：估價(jià)對(duì)象位于廣漢市中山大道南一段一成都百貨大樓店()在建工程，現(xiàn)已辦理了編號(hào)為《建筑工程施工許可證》；廣建編號(hào)2004一號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；廣建編號(hào)2003一號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；廣國(guó)用(2004)字第號(hào)《國(guó)有土地使用證》；2．估價(jià)對(duì)象權(quán)屬：根據(jù)委托方提供的資料顯示，估價(jià)對(duì)象為廣漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所