【正文】 8 年 9 月 19 日結束。六 價值定義：根據(jù) 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 第 關于 “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應采用公開市場價值標準”的規(guī)定，本報告評估估價對象于估價時 點狀態(tài)下的公開市場價格。⑴ 合法原則。⑶ 替代原則。九 估價方法：根據(jù)估價對象的特點，本報告將采用假設開發(fā)法和成本法對估價對象進行評估。估價對象總建筑面積為 ㎡， ㎡，土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，土地使用權歸大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束。針對 大廈的建設標準和功能特點，分析影響其價格形成的因素主要有以下方面。塔身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強調(diào)建筑輪廓線條完美。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分估價對象地下部分設四層地下室，主要為地下停車場(22 7 個車位)、機電設備用房和酒店的輔助用房。一層設總服務臺、電梯廳、瀑布流水，并設自動扶梯聯(lián)結地下一層的娛樂設施和地上一層至五層裙房的餐飲、會議等公共空間，五層的多功能廳設有四國語言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設施。七層為會議中心，六層及八層至二十六層為寫字間，二十七層至二十九層為設備層、機房，屋頂設冷卻塔。高級寫字間：地面鋪高級地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂。⒍ 設備及設施配置 ① 中央空調(diào)系統(tǒng)大廈采購美國“開利”牌中央空調(diào)系統(tǒng)，對不同的功能區(qū)分別采用空氣系統(tǒng)和風機盤管加新風系統(tǒng)，地下室設 4 臺 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機組，由城市集中供熱系統(tǒng)提供蒸汽，另在地下室設 2 臺進口蒸汽發(fā)生器。A 座屋頂平臺設各種天線，接收設備在 A 座十三層。廣播音響系統(tǒng)：包括背景音樂系統(tǒng)、客房音響系統(tǒng)、業(yè)務廣播系統(tǒng)、火災事故廣播系統(tǒng)。④ 給排水系統(tǒng)包括給水、排水、熱水及開水供應、循環(huán)供水、游泳池供水、消防和排水系統(tǒng)。⒉ 建造年代估價對象于 2000 年 8 月開工建設，2003 年 10 月建至目前狀態(tài)停工至今。南側與寬約 30m 的街等高相接，臨街寬度約 50m，西側與寬約 20m 的街等高相接，臨街寬度約120m，北側與寬約 50m 的路等高相接，臨街寬度約 50m，東側臨寬約 6m 的巷道。⑵ 街路配置估價對象所處區(qū)域南接寬約 30m 的街，西接寬約 20m 的街，北接寬約 50m 的路。經(jīng)過該區(qū)域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余條公交聯(lián)營線路，可通達市內(nèi)各個區(qū)域，形成輻射能力極強的公共交通網(wǎng)絡。⑹ 區(qū)域特征及變動趨勢估價對象所處區(qū)域是市最繁華的文化娛樂中心區(qū)，以各種規(guī)模的影視廳、賓館、酒店等娛樂服務設施為主，混雜少量居民住宅。三 市場背景分析市位于遼東半島最南端，三面環(huán)海，一面與大陸相接，是我國東北地區(qū)對外開放的窗口和走向世界的橋梁，是我國北方開放度最高的城市。市已經(jīng)在國內(nèi)外特別是東亞地區(qū)形成了較高的知名度。全市新批外商投資企業(yè) 879家，比上年增長 % ； 合同外資金額 億美元，增長 % ；實際使用外商直接投資 億美元，增長 %。國內(nèi)外商家的不斷進入，對高檔商務用房產(chǎn)生了大量需求?？梢灶A見，隨著國家振興東北老工業(yè)基地相關政策的落實與實施，作為東北亞航運中心以及國際航運中心的建設、東北亞金融中心、物流集散地的建設，會使市的經(jīng)濟發(fā)展和對外開放的步伐進一步加快，國內(nèi)外進入市的投資、經(jīng)商、旅游等活動將會持續(xù)增長。根據(jù)估價對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設計方案，根據(jù)最高最佳使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現(xiàn)值，并基于如下假設進行折現(xiàn)：所有投資均在各期期中一次性實現(xiàn)?；居嬎愎綖椋?P=P’(A+B+C+D)其中(以下各個項目費用均為折現(xiàn)值)： P ：估價對象目前狀態(tài)價格P’ ： 項目全部建成后銷售價格 A ：續(xù)建成本 B ：管理費用 C ：銷售稅費D ：買方購買在建工程應負擔稅費 具體分項核算如下：⒈ 項目全部建成后的市場價格：根據(jù)委托人的估價目的和估價對象功能上的特點，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象——大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價格進行評估，確定大廈目前狀態(tài)的市場總值。收益法稱收益資本化法或收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。即假設估價對象在充分利用、無空置時的年總收入。即在房地產(chǎn)的使用過程中為取得經(jīng)營收益所花費的各種費用，包括：營業(yè)成本、營業(yè)費用、財務費用、稅金及附加費以及經(jīng)營者利潤等。Ⅵ 確定收益年限。本報告中假設估價對象在未來使用年限(有限年)內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：A ——年凈收益； Y ——報酬率；n ——收益期限，自估價時點起至未來可獲得收益時間。根據(jù)本公司掌握的市目前五星級酒店標準間收費標準，并考慮估價對象酒店部分的設計及裝修標準，確定大廈的酒店標準間收費標準預計為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ； 總統(tǒng)套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%?！?管理費用：包括房產(chǎn)稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算客房部分年管理費用為 343 萬元?！?年經(jīng)營費用合計： 6671 萬元。○ 營業(yè)費用：包括服務人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據(jù)市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，餐飲娛樂部分年營業(yè)費用為 200 萬元?！?經(jīng)營者利潤：根據(jù)調(diào)查和 2003 年市社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務狀況報表，估算餐飲部分年經(jīng)營者利潤為 365 萬元。其他部分凈收益＝(81 9 0 ＋ 1664) 10% ＝ 995 萬元 酒店部分的凈收益(a)以上三部分的凈收益之和，即：凈收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 萬元 B 報酬率的確定本次評估采用市場提取法確定估價對象的報酬率，即投資回報與所投入的資本的比率?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》第 條規(guī)定：“對于土地和建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據(jù)土地使用權年限確定未來可獲收益的年限”。D 商場部分價格 將凈收益、報酬率和經(jīng)濟收益年限代入計算公式(公式略)Y ＝ % n ＝ 32 年測算商場部分價格為： V ＝ 17933 萬元 ③ 大廈寫字樓部分的價格評估根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設計圖紙，大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發(fā)售。A 選擇類似交易案例 實例一：位于區(qū)街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結構現(xiàn)代化大廈，1998 年 10 月投入使用。比較實例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進口高速電梯，設有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設施齊全。成交價格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。為簡化分析，本估價報告中假設在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。D 根據(jù)以上各項修正系數(shù)，列表比準價格詳見表 2 ： 項 目 一 二 三成交單價(元/㎡)8400 9000 8800 區(qū)位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產(chǎn)狀況因 素修正 實物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準價格 8840 9000 8980 對調(diào)整后的比準價格進行綜合平均，估價對象的市場單價為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫字樓部分的價格估價對象寫字樓部分的價格為：( ＋ ) 8940 ＝ 34801(萬元)④ 大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實現(xiàn)的整體價值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬元)本報告采用動態(tài)方式進行計算測算。成本法使用公式：P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評估價格； L ：土地費用； A ：前期費用； B ：建安工程費； C ：基礎設施配套費； D ：資源性費用； E ：管理費；F ：利息及融資費用； G ：投資利潤； H ：稅費。參照同類房地產(chǎn)此項費用計算估價對象專業(yè)費用為 1120 萬元。⒎ 投資利息此項費用支出按市近期平均水平計算，年利率按 %，建設期按 3 年進行計算，則計算利息總額約為 6500 萬元。評估人員經(jīng)過綜合分析上述結果，最終確定估價結果為 億元。大溪地國際BLOCK街區(qū)，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構想，創(chuàng)建的一種符合國際文明居住標準的新型居住模式，包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)，SOHO公寓、IEO型總部辦公樓、酒店、主力商業(yè)店、步行街、體育館、藝術館、兒童游樂中心、幼兒園、中小學等完善設施，是一個超大型開放式綜合國際街區(qū)，充分體現(xiàn)未來居住標準。估算潛在毛收入。選用適當?shù)馁Y本比率。維修費、管理費、保險費和稅金應根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^的租金。2每年基本上按某個固走的數(shù)額遞增或遞減。2安全利率加風險調(diào)整值法：以安全利率加上風險調(diào)整值作為資本化率。Rm +(1M)Re(5)式中R ——資本化率(%)。4投資收益率排序插入法：找出相關投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。L——土地價值占房地產(chǎn)價值的比率(%)。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于使用權年限時，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。評估的目的是為您的住房者提供價格參考。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。本次估價報告的估價結果所體現(xiàn)的是估價對象在完整權利狀態(tài)下的現(xiàn)有價值，為委托方地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。委托方保證所提供的全部資料具備真實性與合法性，并對此承擔全部責任。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，本報告的估價結果體現(xiàn)估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。工程質(zhì)量：經(jīng)驗收合格 竣工日期：2009年月日維修保養(yǎng)情況：物業(yè)維護及住戶保養(yǎng)情況良好 基礎設施：水電、煤氣、有線電視、網(wǎng)絡等齊全周邊設施：合肥大溪地某層辦公場所位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。估價原則本次房地產(chǎn)估價遵循以下原則: 1．合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。估價結果合肥大溪地某層辦公場所于估價時點20111221在價值定義設定條件下房地產(chǎn)的價值為：，平均市場單價4721元/m2。估價過程：選擇估價方法：該宗房地產(chǎn)是出租的寫字樓，為收益型房地產(chǎn)，適用收益法估價，故選用收益法。（5）房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。土地使用年限從2004年12月起計為50年，2004年到2012年12月為8年，此后的收益期限為42年），因此：V=86572/10%[11/(1+10%)^42]=估價結果：根據(jù)計算結果，并參考房地產(chǎn)估價師的估價經(jīng)驗，平均市場單價4721元/m2。本公司根據(jù)估價目的，在認真分析委托方提供的資料以及估價人現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查取得的資料基礎上，遵循估價原則，采用假設開發(fā)法、收益法對影響房地產(chǎn)價格因素進行了分析，結合估價經(jīng)驗，經(jīng)過測算，確定估價對象成都百貨大樓店在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，在估價時點二O O五年六月十四日可能實現(xiàn)的市場價格為：人民幣小寫：l1160．O0萬元人民幣大寫：壹億壹仟壹佰陸拾萬元整估價結果報告隨函發(fā)送，如有異議，請貴公司于十五日內(nèi)向我公司提出。3．我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。7．委托方提供的資料和陳述的情況直接影響我們的分析和結論，委托方對提供的資料和陳述的情況的合法性、真實性、完整性及其引起的后果負責，因資料失實造成評估結果有誤的，評估機構和評估人員不承擔相應責任。二、說明和限制條件1．本報告估價結果是根據(jù)本次估價目的做出的，僅作為委托方辦理抵押貸款的市場價格參考依據(jù)，不得用于其它用途；2．本報告所采用的房屋建筑面積和土地使用面積以委托方提供的資料為依據(jù)；3．本估價結果包括房屋、構筑物及其附屬設施設備和占用范圍內(nèi)的土地使用權的價格。廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責任公司二OO五年六月十九日房地產(chǎn)估價結果報告一、委托方機構名稱：廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 機構地址：略 法定代表人：略 身份證號碼：略 住址：略二、估價方機構名稱：四川省廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責任公司 機構地址：廣漢市金雁廣場2幢綜合樓底層北面1號 資格等級：房地產(chǎn)價格評估(資格證號：510600P006)三、估價對象 1．估價對象范圍：估價對象位于廣漢市中山大道南一段一成都百貨大樓店()在建工程，現(xiàn)已辦理了編號為《建筑工程施工許可證》；廣建編號2004一號《建設工程規(guī)劃許可證》；廣建編號2003一號《建設用地規(guī)劃許可證》；廣國用(2004)字第號《國有土地使用證》；2．估價對象權屬：根據(jù)委托方提供的資料顯示，估價對象為廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所