【正文】 窗，采用 4 部進(jìn)口高速電梯，設(shè)有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。為簡化分析，本估價報告中假設(shè)在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。D 根據(jù)以上各項修正系數(shù)，列表比準(zhǔn)價格詳見表 2 ： 項 目 一 二 三成交單價(元/㎡)8400 9000 8800 區(qū)位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產(chǎn)狀況因 素修正 實物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準(zhǔn)價格 8840 9000 8980 對調(diào)整后的比準(zhǔn)價格進(jìn)行綜合平均，估價對象的市場單價為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫字樓部分的價格估價對象寫字樓部分的價格為：( ＋ ) 8940 ＝ 34801(萬元)④ 大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實現(xiàn)的整體價值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬元)本報告采用動態(tài)方式進(jìn)行計算測算。成本法使用公式：P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評估價格； L ：土地費用； A ：前期費用； B ：建安工程費； C ：基礎(chǔ)設(shè)施配套費； D ：資源性費用； E ：管理費；F ：利息及融資費用； G ：投資利潤； H ：稅費。參照同類房地產(chǎn)此項費用計算估價對象專業(yè)費用為 1120 萬元。⒎ 投資利息此項費用支出按市近期平均水平計算，年利率按 %，建設(shè)期按 3 年進(jìn)行計算，則計算利息總額約為 6500 萬元。評估人員經(jīng)過綜合分析上述結(jié)果，最終確定估價結(jié)果為 億元。鹽城市常住人口規(guī)模在蘇州市（）、徐州市（）和南京市（）、南通市（）之后，居全省十三市第五位。其中，%；，%；，%。城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入40403元，%；人均消費支出20794元，%。提檔升級農(nóng)村公路1121公里，新改建橋梁759座，建成美麗鄉(xiāng)村旅游公路1036公里。B.《契稅法》正式公布。，自2020年7月1日起，職工住房公積金月繳存工資基數(shù)上限為20500元機(jī)關(guān)事業(yè)單位及其職工繳存比例仍為12%。2020年，%，%。南國裕墅物業(yè)類別:住宅 商鋪所屬區(qū)域:城西南建筑類別:低層、低層住宅開盤時間:2018年9月所屬學(xué)區(qū):崇禮路小學(xué)、鹽城市第一初中容 積 率:開 發(fā) 商:江蘇緣隆置業(yè)有限公司占地面積:178。規(guī)劃幼、小、初學(xué)區(qū)。幼兒園：自建幼兒園 中小學(xué)：鹽都區(qū)實驗小學(xué)、鹽城市第一初級中學(xué)、楓葉國際學(xué)校綜合商場：吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍 公園：小馬溝城市綠廊、麗都公園、潤都生態(tài)公園醫(yī)院：第三人民醫(yī)院南院、鹽城第一人民醫(yī)院南院、鹽瀆社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心銀行：鹽城農(nóng)商銀行、南京銀行、招商銀行、中國郵政儲蓄銀行、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行地塊位置：地塊位于鹽瀆路與神州路交匯口，占地75畝（49950㎡）。項目總建筑面積為124800m178。計劃2023年4月完工，建設(shè)工期16個月，其中分為兩個標(biāo)段建設(shè)；二期工程：2023年5月開工，建筑面積為62400m178。鳳麟府項目是由碧桂園集團(tuán)、通銀集團(tuán)、弘陽集團(tuán)聯(lián)合打造，項目自身配備幼兒園，緊鄰鹽都區(qū)實驗小學(xué)、鹽城市第一初級中學(xué)。南國裕墅項目臨近鹽都區(qū)崇禮路實驗學(xué)校、崇禮路幼兒園和楓葉國際學(xué)校。小區(qū)綠化率高，停車位足夠。3=18257。（熟地價）?，F(xiàn)場管理費為開發(fā)總成本的3%，銷售稅費為總銷售收入的5%，財務(wù)費用為所有貸款所產(chǎn)生的利息總和。由表可知，2022年銷售價格為18257元/㎡，之后3年的銷售價格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。、21623萬元、18019萬元、8410萬元。，其中固定成本為土地成本，其余為可變成本，固定成本為52000萬元，計劃建筑面積為124800方米，；， 萬元，則單位面積銷售價格為21359元，單位面積銷售稅金及附加為1174元。（178133970990）≈30859。遠(yuǎn)大于30859m178。社會效益的內(nèi)涵包括三方面主要內(nèi)容：一是社會再生產(chǎn)過程中一定投入對提高人民福利水平作用的內(nèi)容；二是社會再生產(chǎn)中一定投入對提高社會文明作用方面的內(nèi)容；三是社會再生產(chǎn)中一定投入對人自身的合理再生產(chǎn)作用的內(nèi)容。b．項目設(shè)計方案中綠化對環(huán)境有一定的保護(hù)，并且有益于周邊的環(huán)境保護(hù)以及環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的維護(hù)。綜上，項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，所以是可行的，財務(wù)內(nèi)部收益率與基準(zhǔn)收益率均符合預(yù)期假設(shè)。小區(qū)內(nèi)部有百米風(fēng)情步行街，9300多平米的藝術(shù)館、體育館、名牌小學(xué)、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場有家樂福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結(jié)合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設(shè)施。估算有效毛收入。選用適宜的計算公式求出收益價格。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項費用全部扣除。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進(jìn)行比較。3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率。M——貸款價值比率(%)，低押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率。（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價。B——建筑物價值占房地價值的比率(%)，L+B+100%.（七）、計算收益價格時應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應(yīng)的收益法計算公式。然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。估價人員根據(jù)估計目的，遵循估價原則，經(jīng)過市場調(diào)查和實地查勘，遵照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及其他相關(guān)法規(guī)，選用收益法和市場比較法進(jìn)行了評定估算，平均市場單價4721元/m2。，本估值報告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。因此，本估價報告的估價結(jié)果僅作為委托方確定估價對象在沒有他項權(quán)利約束條件下現(xiàn)有價值的參考依據(jù)。，即本次估價中所涉及的房地產(chǎn)之價格、成本、稅額等都是根據(jù)當(dāng)前市場狀況確定的，均不考慮未來的變動。，任何單位或個人不得將本估價報告的全部或部分及任何參考資料于公開發(fā)表的文件、通告或報告中引用，亦不得以任何形式公開發(fā)表。估價目的為該業(yè)主出租辦公樓提供有效參考。2．最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。估價人員： 估價作業(yè)日期：第三篇 估價技術(shù)報告一、估價方法選用：由于有較多的可比對象，本次估價選用的是收益法。具體是選用收益法中的報酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i搜集有關(guān)資料。（6）其他稅費為租金收入的6%。第五篇：房地產(chǎn)估價報告房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：成都百貨大樓店房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估 委托方：廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 估價方：廣漢市豐泰房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 估價人員：估價作業(yè)日期：二OO五年六月十四日至二OO五年六月十九日 估價報告編號：目 錄一、致委托方函二、估價師和估價員聲明三、估價的假設(shè)和限制條件四、估價結(jié)果報告五、估價技術(shù)報告六、附件：房地產(chǎn)估價委托書、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》及估價方《營業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)資格證書》等復(fù)印件。此函。估價對象于2004年10月10 日動工修建，總建筑面積為 26934．74平方米，其土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2044年，使用權(quán)總面積為6436．90平方米。計算房地產(chǎn)價格：根據(jù)過去的收益變動情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[11/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，長于土地使用年限。（4）經(jīng)常費平均每月210元，包括人員工資、水、電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費用。估價需要：評估該商鋪2011年12月22日的購買價格。估價方法根據(jù)收益法對本棟辦公場所進(jìn)行估計，最終得到待估房地產(chǎn)的價格。估價依據(jù)1．國家和合肥市有關(guān)的法律法規(guī)（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃詳圖 3． 委托方提供的有關(guān)資料（1）估價委托書（2）購房合同（3）產(chǎn)權(quán)證明4．估價人員向有關(guān)部門查詢、市場調(diào)查和現(xiàn)場勘查收集的資料。第二篇估價結(jié)果報告委托方：合肥大溪地客戶經(jīng)理模擬法定代表人：寫字樓：合肥國大溪地層號 估價方： 模擬法定代表人： 住所 估價對象名稱：合肥大溪地某層辦公場所 坐落：合肥大溪地 建筑面積：180平方米； 建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)裝修情況：外墻： 涂料，干掛石材 供暖： 無 大堂： 無 內(nèi)墻： 毛坯 門： 暫無資料 窗： 雙層真空玻璃設(shè)施設(shè)備：供氣： 天然氣 供電： 市政供電，一戶一表 廚房： 毛坯 有線(數(shù)字)電視： 有有線電視接口 供水： 市政供水 通訊： 電信 衛(wèi)生間： 毛坯 消防： 按國家標(biāo)準(zhǔn) 寬帶： 電信。，因此，本次估價的估價結(jié)果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結(jié)果作為估價對象在其他時點的價格。僅在此前提下，本估價報告的估價結(jié)果才能有效地體現(xiàn)估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。模擬房地產(chǎn)估價師： 估價的假設(shè)和限制條件，估價目的不同，估價依據(jù)以及采用的價值標(biāo)準(zhǔn)會有所不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系和偏見。房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：合肥大溪地某層辦公場所 委托方：合肥某大溪地客戶經(jīng)理 估價方： 估價人員：估價作業(yè)日期第一篇 前言致委托方函 客戶經(jīng)理：根據(jù)委托，我們對您合肥大溪地某層辦公場所在估價時點20111221的房地產(chǎn)價值進(jìn)行了評估。對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊的土地取得費用的攤銷。RB——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價。Re——自有資本要求的正常收益率(%)。3復(fù)合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：R= M（五）、資本化率應(yīng)按下列方法分析確定：l市場提取法：應(yīng)搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出資本化率。（四）、在求取凈收益時，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變。（三）、估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。估算凈收益。三、課程設(shè)計進(jìn)度計劃：2011年12月120日————收集資料 2011年12月21日——— 計算2011年12月223日————撰寫估價報告四、課程設(shè)計實施途徑：（一）、運用收益法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)收入和費用的資料。項目位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢，各組團(tuán)空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。d．隨著社會的發(fā)展，可持續(xù)發(fā)展融入了我們的生活中。項目開發(fā)建設(shè)可能產(chǎn)生的環(huán)境影響有:水污染、空氣污染、噪聲污染、固體廢物污染、光污染、城市景觀破壞、生態(tài)影響、對特殊用地區(qū)的破壞等。在本方案中，價格因素較為敏感。時，項目盈虧平衡。則Q=CF247。而平均報酬率=平均年現(xiàn)金流量/初始投資額100%=10%，則取折現(xiàn)率為10%。此外共計720戶，共計720個車位，車位200000元/個，則2023年~，68574萬，729951萬。%，%，%。不可預(yù)見費為土地成本，建安費用，前期工程費，附屬配套費，公共基礎(chǔ)設(shè)施費總和的3%。%。并編制比較因素條件說明表?？拷}瀆路和海洋路高架，出行方便。暢享3公里繁華都市圈，項目涵蓋吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍、等大型商業(yè)生活配套。中海華樾隸屬于中國建筑集團(tuán)有限公園，1979年創(chuàng)立于香港，擁有41年房地產(chǎn)開發(fā)與不動產(chǎn)管理經(jīng)驗，始終堅持主流城市核心地段打造主流精品物業(yè)。項目共12棟住宅樓，分為兩期開工。其中，地下車庫面積15000m178。近幾年板塊發(fā)展迅猛，配套設(shè)施齊全，未來隨著城市的擴(kuò)張，城西南將成為鹽城重要組成部分。項目地址:神州路156號售樓地址:鹽城市鹽都區(qū)神州路與趕海路交匯處樓盤特色:低層、低層住宅房源情況:法式低層、花園洋房城西南區(qū)位，城市南進(jìn)東擴(kuò)重點發(fā)展區(qū)域之一。綜上研究鹽城房地產(chǎn)，歷年來銷售套數(shù)，銷售面積，銷售均價均在逐步增長，房地產(chǎn)市場狀況發(fā)展良好。個人繳存者繳存比例為10%。，鹽城推出升級版人才新政，對20所名校應(yīng)屆畢業(yè)生給予全方位補貼。新建和改造BRT站臺61座，新增新能源公交車150輛，優(yōu)化新增線路50條。 交通發(fā)展迅速城鄉(xiāng)建設(shè)成效顯著。 收入數(shù)據(jù)生活水平不斷提高。