【正文】 重新構(gòu)建價格；③測算估價對象的折舊；④求取估價對象的計算價值。②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行情或供求狀況，正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。長期趨勢法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格通常有上下波動，在短期內(nèi)難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看，會顯現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。操作步驟分為下列4個步驟進行：①搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實、可靠；②整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為同一標準，并按照時間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖；③觀察、分析這個時間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價格隨時間變化而出現(xiàn)的變動規(guī)律，得出一定的模式(或數(shù)學(xué)模型)；④以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格。在路線價法中，“標準臨街宗地”可視為市場法中的“可比實例”；“路線價”是若干“標準臨街宗地”的平均價格，可視為市場法中的“可比實例價格”，臨接同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街寬度等，進行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。在路線價法中不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”的原因是：①求得的路線價——若干標準宗地的平均價格，已是正常價格；②求得的路線價所對應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價格的日期一致，都是估價時點時的價格。運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。根據(jù) 可比案例與估價對象實際狀況，選用影響房地產(chǎn)價格的比較因素，主 要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素。第五篇：房地產(chǎn)估價實訓(xùn)心得房地產(chǎn)估價實訓(xùn)心得本周五，在老師的帶領(lǐng)下，我們參觀了長安鎮(zhèn)上的兩個樓盤，分別是佳源和長安華府。樣板房給我個人的感覺還是挺好的，無論是裝修還是面積，都還不錯。我覺得長安華府價格之所以較高，原因可能在以下幾方面：首先，長安華府住宅的地址相對較好，離鎮(zhèn)中心近，地理位置較好；其次，佳源中心廣場集商鋪與住宅一體，商業(yè)中心較為嘈雜，不太適合居住，人們可能更偏向于安靜的地理位置；然后，長安華府的名聲較佳源更好，住房設(shè)施也更好，人們可能會更偏向于長安華府。在佳源中心廣場負責(zé)人陳經(jīng)理的講解下，我們了解到了佳源地理位置，周邊的環(huán)境，發(fā)展前景等項目，總的來看，佳源中心廣場未來的發(fā)展還是值得期待的，隨著醫(yī)院、大學(xué)、地鐵等陸續(xù)搬遷過來，將對佳源的發(fā)展起到積極的推動作用，就拿大學(xué)來說，目前長安鎮(zhèn)這邊有我們東方學(xué)院這所大學(xué)，之后也有其他大學(xué)陸陸續(xù)續(xù)搬遷過來，學(xué)生對于購物、娛樂的需求量還是比較大的，所以我們這些學(xué)生就會成為佳源中心廣場較為穩(wěn)定的客戶源。又根據(jù)該類似房地產(chǎn)有出租收益，又采用了收益法進行估價，計算公式為V=A* [11/(1+Y)^n] /Y，其中 資本化率依據(jù)安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定,安全利率采用銀行存款利率3% ,風(fēng)險、%，（元），（元），最后確V=A *[11/(1+r)^n] /Y =[11/(1+ %)^66]= （元）。四、本次估價內(nèi)容的描述在本估價報告中，估價項目為河南省虞城縣西湖春天住宅區(qū)號樓二層西戶房屋，估價目的是為了能夠?qū)λ鶎W(xué)知識進行靈活運用，估價時點2013年6月5日，價值類型是估價對象的公開市場價值。一般的土地估價方法主要適用于單宗土地的估價，而且需要花費較長的時間。二是先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”；而不是先對“可比實例價格”進行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進行綜合。路線價法路線價法是在特定的街道上設(shè)定標準臨街深度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后再配合深度價格修正率表和其他價格修正率來測算該街道其他臨街土地價值的一種估價方法。長期趨勢法適用的對象和條件，長期趨勢法適用的對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)的較長時期的歷史價格資料，而且所擁有的歷史價格資料要真實。運用假設(shè)開發(fā)法法求取房地產(chǎn)價格一般分為下列6個步驟進行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；②選擇最佳的開發(fā)利用方式；③估計開發(fā)經(jīng)營期；④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；⑤測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費；⑥進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。假設(shè)開發(fā)法的基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。一般適用于評估可獨立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價值，包括新開發(fā)的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)的房地產(chǎn)、計劃開發(fā)的房地產(chǎn)等。成本法的理論基礎(chǔ)依據(jù)是資產(chǎn)價值時間等價原理。主要適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅店、餐館、停車場等，一般不適用于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價。運用市場比較法求取房地產(chǎn)價格一般分為下列7個步驟：①搜集交易實例；②選取可比實例；③建立價格可比基礎(chǔ)；④進行交易情況修正；⑤進行交易日期修正；⑥進行房地產(chǎn)狀況修正；⑦求取比準價格。如：住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地。市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。估價結(jié)果：估價師不宜在完成估價之前與委托人或任何其他與該估價業(yè)務(wù)有利害關(guān)系人討論估價結(jié)果。估價假設(shè)：是房地產(chǎn)估價師所必要、但不能肯定而又必須予以明確的前提條件做出的假定。估價對象，當(dāng)估價對象僅為房地產(chǎn)權(quán)益時，可稱為被估價權(quán)益。對此，我將自己的心得作如下總結(jié)。在這一天中，雖然大家都很疲乏，但卻感覺充實了很多。在與他們短暫的兩個星期接觸中，我發(fā)現(xiàn)他們工作態(tài)度非常認真，工作時極其仔細、專業(yè)，只有這樣，才能對估價對象負責(zé)。專業(yè)估價人員，是經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格，由有關(guān)主觀部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價的人員。一般來說，從獲取估價業(yè)務(wù)開始至完成估價后的資料歸檔時止，一宗房地產(chǎn)估價活動的全過程和步驟如下：獲取估價業(yè)務(wù)；受理估價委托及明確估價基本事項；擬訂估價作業(yè)方案；收集估價所需資料；實地查勘估價對象；選定估價方法計算；確定估價結(jié)果；撰寫估價報告；交付估價報告；估價資料歸