【正文】 值的方法。估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。因此，必須對試算價格進行綜合分析并予以調整，使之不致產生重大的差誤。因此，在調整試算價格時，首先應當對估算過程所依據的資料進行檢查。對此，一般將估價對象劃分為自用房地產和收益房地產兩類來予以分析。收益年限確定錯誤的公式。耐用年限確定錯誤的問題。利息的計費基礎多少項目的問題。假設開發(fā)法：（1）沒有確定最佳的開發(fā)利用方式最佳開發(fā)利用方式的確定需要依據規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為最佳的開發(fā)利用方式。（8）貼現(xiàn)期確定錯誤的問題。估價步驟：1．選擇可比案例根據替代原則，選取近期同一供需圈內鄰近區(qū)域的三個住宅交易案例，分別為：法姬娜歐洲城、融輝城、南陽國際公館進行比較；2．比較因素的選擇，根據可比案例與估價對象實際狀況，選用影響房地產價格的比較因素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素；3．比較因素修正，將可比案例與估價對象進行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等方面進行系數(shù)修正，得出估價對象的比準價格。雖然我們具體沒有做出最真實的估價金額，但是收獲頗豐。在市場經濟中，房地產還是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對象。特別是1992年和1993年我國曾一度出現(xiàn)“房地產熱”，1993年以后開始實施“宏觀調控”，1998年提出把住宅建設培育為新的經濟增產點，等等。要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產制度政策、開發(fā)經營，以及經濟、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產價值評估，還可以包含房地產質量、等級評估，甚至可以包含房地產制度政策評估、房地產企業(yè)資信評估等，所以，稱為房地產價值評估、房地產價格評估，或者簡稱房地產估價，更為準確些。除此之外，還有一些其大的估價方法，如假設開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。房地產估價程序，是指房地產估價全過程中的各項具體工作，按其內在聯(lián)系性所排列出的先后進行次序。房地產估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結果具有近似性。在實習過程中，我了解到萬隆的估價人員，他們不但有的具有注冊房地產估價師的資格，有的具有土地估價師的資格，有的還具有注冊會計師、注冊資產評估師的資格。因為這一階段正是一年中他們業(yè)務較忙的時段，每年夏天他們都是“天大熱，人大干”。所謂“一份耕耘，一份收獲”，雖然編制報告的過程并非我想象中那么順利，但是總的來說在這整個過程中的確讓我獲益良多。二、對房地產估價的要素的理解估價目的：土地使用權出讓、房地產轉讓、租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險、爭議調處、司法鑒定、出資、投資、合資、合作、合并、分立、改制、重組、產權轉讓租賃、清算。估價時點：估價時點不是隨意確定的，應根據估價目的來確定，估價時點在先，價值估算在后。估價程序：獲取估價業(yè)務；受理估價委托；擬定估價作業(yè)方案；搜集估價所需資料；實地查看估價對象；分析估價對象及房地產市場上；選定估價方法進行測算；確定估價結果；撰寫估價報告；內部審核估價報告；出具估價報告；估價資料歸檔。市場比較法市場比較法是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，采用比較法求得的房地產價格又稱比準價格。通俗來講就是同種類型的數(shù)量較多且經常發(fā)生交易的房地產。如果在房地產市場發(fā)育不夠或者類似房地產交易實例較少的地區(qū)，就難以采用市場比較法估價。將估價時點視為現(xiàn)在，那么，在現(xiàn)在購買一宗有一定年限收益的房地產，預示著在其未來的收益年限內可源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有某一貨幣額可與這未來源源不斷的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則一貨幣額就是該宗房地產的價格。具體來說，成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。從買方的角度來看，房地產的價格是基于社會上的“生產費用”，類似于“替代原理”，具體一點講，是買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發(fā)建設該房地產所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建設。假設開發(fā)法法假設開發(fā)法，又稱剩余法、倒算法或殘余法，是在估算開發(fā)完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除未來不動產正常的開發(fā)成本（如造地費、建筑物建造費等）、利息、利潤、稅收等費用后，以剩余之數(shù)來確定估價對象不動產價格的一種方法。適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，如待開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地產開發(fā)項目）、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇）等。因此，當需要評估(通常是預測)某宗(或某類)房地產的價格時，可以搜集該宗(或該類)房地產過去較長時期的價格資料，并按照時間的先后順序將其編排成時間序列，從而找出該宗(或該類)房地產的價格隨時間變化而變動的過程、方向、程度和趨勢，然后進行外延或類推，這樣就可以作出對該宗(或該類)房地產的價格在估價時點(通常為未來)比較肯定的推測和科學的判斷，即評估出了該宗(或該類)房地產的價格。具體的長期趨勢法主要有數(shù)學曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法和指數(shù)修勻法。路線價法與一般的市場法的主要不同之處，一是不做“交易情況修正”和“交易日期調整”。路線價法適用的對象和條件，路線價法主要適用于城市商業(yè)街道兩側土地的估價。運用路線價法估價一般分為下列6個步驟進行：①劃分路線價區(qū)段；②設定標準臨街深度；③選取標準臨街宗地；④調查評估路線價；⑤制作價格修正率表；⑥計算臨街土地的價格。將 可比案例與估價對象進行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等方面進行系數(shù)修正，得出估價對象的比準價格 ，估價對象評估總值為297159元（取整）。我們首先進行了解的是佳源這個樓盤。對比佳源和長安華府這兩個樓盤，我們發(fā)現(xiàn)長安華府的價格相對較高，銷售量也