【正文】 成的房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟中的一個重要產(chǎn)業(yè)。實習中，通過與萬隆有關估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學建筑設計的，有的是學建筑經(jīng)濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。但在實習中，通過一些案例，以及與估價人員的交談，可以看到，無論那種方法，最終還是由市場決定，任何一項房地產(chǎn)估價的案例，受市場這一因素的影響極大。專業(yè)估價人員，是經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格，由有關主觀部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價的人員。在這一天中，雖然大家都很疲乏，但卻感覺充實了很多。估價對象，當估價對象僅為房地產(chǎn)權益時，可稱為被估價權益。估價結(jié)果：估價師不宜在完成估價之前與委托人或任何其他與該估價業(yè)務有利害關系人討論估價結(jié)果。如：住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地。主要適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅店、餐館、停車場等，一般不適用于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價。一般適用于評估可獨立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價值，包括新開發(fā)的房地產(chǎn)、可以假設重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)的房地產(chǎn)、計劃開發(fā)的房地產(chǎn)等。運用假設開發(fā)法法求取房地產(chǎn)價格一般分為下列6個步驟進行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；②選擇最佳的開發(fā)利用方式；③估計開發(fā)經(jīng)營期；④預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；⑤測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費；⑥進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。路線價法路線價法是在特定的街道上設定標準臨街深度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后再配合深度價格修正率表和其他價格修正率來測算該街道其他臨街土地價值的一種估價方法。一般的土地估價方法主要適用于單宗土地的估價，而且需要花費較長的時間。又根據(jù)該類似房地產(chǎn)有出租收益，又采用了收益法進行估價，計算公式為V=A* [11/(1+Y)^n] /Y，其中 資本化率依據(jù)安全利率加風險調(diào)整值法確定,安全利率采用銀行存款利率3% ,風險、%，（元），（元），最后確V=A *[11/(1+r)^n] /Y =[11/(1+ %)^66]= （元）。我覺得長安華府價格之所以較高，原因可能在以下幾方面：首先，長安華府住宅的地址相對較好，離鎮(zhèn)中心近，地理位置較好；其次，佳源中心廣場集商鋪與住宅一體，商業(yè)中心較為嘈雜，不太適合居住，人們可能更偏向于安靜的地理位置；然后，長安華府的名聲較佳源更好，住房設施也更好，人們可能會更偏向于長安華府。樣板房給我個人的感覺還是挺好的，無論是裝修還是面積，都還不錯。根據(jù) 可比案例與估價對象實際狀況，選用影響房地產(chǎn)價格的比較因素，主 要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素。在路線價法中不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”的原因是：①求得的路線價——若干標準宗地的平均價格，已是正常價格；②求得的路線價所對應的日期，與欲求取的其他土地價格的日期一致，都是估價時點時的價格。操作步驟分為下列4個步驟進行：①搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實、可靠；②整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為同一標準，并按照時間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖；③觀察、分析這個時間序列，根據(jù)其特征選擇適當、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價格隨時間變化而出現(xiàn)的變動規(guī)律，得出一定的模式(或數(shù)學模型)；④以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格。②是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)行情或供求狀況，正確地預測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于其過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，具體一點講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建設該房地產(chǎn)已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。收益法是以預期原理為基礎的。主要適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。對于確定性因素，一般不得進行假設。但是當自己真正對一份完整的房地產(chǎn)估價報告實例進行詳細地分析后才發(fā)現(xiàn)自己當時的想法究竟有多么簡單，原來一份完整的估價報告是包括以下幾項內(nèi)容的： 。雖然我們只實習了一天，但這一天我們認識了很多房地產(chǎn)估價的前輩，也知道給予你一座房子你清楚用什么樣的步驟去估價。房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正，在具體估價作業(yè)中應遵循的原則主要有以下5項：合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則；公平原則。在房地產(chǎn)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。但實際上，房地產(chǎn)估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結(jié)合。隨著經(jīng)濟發(fā)展、社會進步、人口增加，對其需求日益增長。選用市場比較法進行了分析和測算，確定該估價對象在估價時點的公開市場價值為：306166元，單價：。基準地價修正法動態(tài)方式不存在投資利息。成本法：沒有選擇估價時點的正常成本（如：重置價）的問題。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應檢查該資料是否與對象房地產(chǎn)的種類及委托估價的目的相符合。（三）調(diào)整試算價格的注意事項 運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的，即使是運用同一估價方法，因所依據(jù)的資料不同，也會得出不同的計算結(jié)果。假設開發(fā)法對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。成本法(1)成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。正確的房地產(chǎn)價值分析、測算與判斷必須依靠科學的估價理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價的理論與方法，還必須有依靠實踐經(jīng)驗。房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價，房地產(chǎn)成交價格容易受交易者動機、偏好等