【正文】 計算常用符號 P、 F、 A、 G 中，只有 P 是在第一周期的期初發(fā)生的。它將現(xiàn)金的 收入和支出按照發(fā)生的時間階段畫在時間的標(biāo)度上，并 且標(biāo)明所要計算的問題，即標(biāo)明 什么是已知、什么是所求。 2．現(xiàn)金流量圖 如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間， 為了簡化計算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計息周期末發(fā)生，稱為期末慣例 法。這就是說，現(xiàn) 在的 100 元與一年后的 115 元雖然絕對值不等，但它們是等值的 ，即其實(shí)際經(jīng)濟(jì)價值相 等。 在以后的討論中， 我們把等效值簡稱為等值。 例題：已知年利率為 15%，按半年計息，則年實(shí)際 利率為 [ A． % 答案： A 三、資金等效值與現(xiàn)金流量圖 1．資金等值的概念 在資金時間價值的計算中，等值是一個十分重要的概念。 對于一年計息 4 次和 12 次來說， 12％就是名義利率，而一年計息 4 次時的實(shí)際利率 = ；一年計息 12 次時的實(shí)際利率 設(shè)名義利率為 r，若年初借款為 P，在 一年中計算利息 m 次，則每一計息周期的利率為 r ／ m，一年后的本利和為： ，其中利息為 。 例如，年利率為 12％，存款額為 1000 元，期限為一年，復(fù)利計息，分別以一年 1 次計息 ； 一年 4 次按季利率計息；一年 12 次按月利率計息，則一年后的本利和分別為： 一年 1 次計息 F＝ 1000 (1+12％ )=1120(元 ) 一年 4 次計息 一年 12 次計息 這里的 12％，對于一年一次計息情況既是實(shí)際利率又是名義利率； 3％和 1％稱為周期利 率。這里的年利率 6％稱為“名義利率”。也就 是說，當(dāng)利率標(biāo)明的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的區(qū) 別。按復(fù)利方式計算利息時，利息的計算公式為： n 個計息周期后的本利和為： 3．名義利率與實(shí)際利率 在以上討論中，都是以年為計息周 期的，但在實(shí)際應(yīng)用中，計息周期有年、季、月等， 也就是說，計息 周期可以短于一年。 單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。其他各種類型利率的高低及其與基礎(chǔ)利率的差異，則 主要取決于資金籌措的成本費(fèi)用和融出 資金所承擔(dān)的風(fēng)險大小等。利率又分為基礎(chǔ)利率、存款利率、債券利率和貸款利率等。利率是在 單位時間 (一個計息周期 )內(nèi)所得的利息額與借貸金額 (即本金 )之比，用 i 表示，其表達(dá)式為： 式中， I1 為一個計息周期的利息。計息周期是指計算利息的時間單位，如“年”、“季度”、 “月”或“周”等，但通 常采用的時間單位是年。經(jīng)過一段時間之后，儲戶可在本金之外再得到一筆利息， 這一過程可表示為： 式中： 本利和； P本金； 利息。 二、利息與利率 1．利息與利率 利息是指占用資金所付的代價 (或放棄使用資金所得的補(bǔ)償 )。資金時間價值的計算方法 與銀行利息的計算方法相同。 資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來得 到更多的消費(fèi)，個人儲蓄的動機(jī)和國家積累的目的都是如此。從投資者的角度來看，資金的增殖特性使 資金具有時間價值。資金的運(yùn)動伴隨著生產(chǎn) 與交換的進(jìn)行，生產(chǎn)與交換活動會給投資者帶來利潤，表現(xiàn)為資金的 增殖。這種現(xiàn)象叫資金增殖。也就是說，這 120 元是 1000 元在 1 年中的時間價值。這一點(diǎn)，可以從將 貨幣存入銀行，或是從銀行借款為 例來說明最容易理解。因?yàn)楫?dāng)前可用的資金能夠立即用來投資并帶來 收益，而將來可取得的資金則無法用于當(dāng)前的投資，也無法獲得相應(yīng)的收益。也就是說，資金的價 值會隨時間發(fā)生變化。 A． 15%B． %C． %D． 答案： B 第二節(jié) 資金的時間價值與資金等效值計算 一、 資金的時間價值 對于投資者來說，資金的投入與收益的獲得往往構(gòu)成一個時間上有先有后的現(xiàn)金流量序 列，客觀地評價房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果或?qū)Σ煌顿Y方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較時，不僅要 考慮支出和收入的數(shù)額，還必須考慮每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的時間， 以某一個相同的時間點(diǎn) 為基準(zhǔn)，把不同時間點(diǎn)上的支出和收入折算到同一個時間點(diǎn)上，才能得出正確的結(jié)論。應(yīng)納稅所得額 =收入總額－準(zhǔn) 予扣除項(xiàng)目金額，房地 產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為 33％。企業(yè)所得稅是對實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅 所得額征收的一種稅。土地使用稅 和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。 (2)土地使用稅和房產(chǎn)稅。目前營業(yè)稅的稅率為 5％。 營業(yè)稅是從房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有： (1)銷售稅金。 利潤總額 =經(jīng)營利潤 +營業(yè)外收支凈額 經(jīng)營利潤 =經(jīng)營收入 經(jīng)營成本 期間費(fèi)用 銷售稅 金 稅后利潤 =利潤總額 所得稅 可分配利潤 =稅后利潤 (法定盈余公積金 +法定公益金 +未分配利潤 ) 3．稅金 稅金是國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅義務(wù)的單位或個人征收的財政資金。 房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本和銷 售稅金后的盈余部分，稱為經(jīng)營利潤 (或稱盈利 )。因此，經(jīng)營收 入比企業(yè)完成的開發(fā)工作量 (產(chǎn)值 )更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。包括銷售收入、出租收入和自營收入。對于分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本通常 按當(dāng)期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率， 計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時，可以通過開發(fā)建設(shè)投資 的合理分?jǐn)?，分別估算每種產(chǎn)品的成本費(fèi)用。開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成如圖 2— 1 所示。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成 房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投人的各項(xiàng)費(fèi)用；經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn) 資金。房地 產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完 成后出租樓宇或自行經(jīng)營，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目投資和成本的概念相同。 開發(fā)過程中開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少，甚至是零。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動有較大的差異。主要表現(xiàn)在 兩個方面：首先，財務(wù)會計中的成本是對生 產(chǎn)經(jīng)營活動中實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄，各種 影 響因素的作用是確定的，所得到的成本數(shù)據(jù)是惟一的，而投資分析中使用的成本有許多 是對擬實(shí)施項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算，各種影響因素的作用是不確定的， 不同的實(shí)施方案會有不同的成本數(shù)據(jù)；其次，在投資分析中，根據(jù)分析計算的需要還要 列入一些財務(wù)會計中沒有的成本概念 (如機(jī)會成本、沉沒成本、不可預(yù)見費(fèi)用等 )，這些 成本的經(jīng)濟(jì)含義及成本中所包含的內(nèi)容與財務(wù)會計中的成本不完全一樣。產(chǎn)品生產(chǎn)過中的費(fèi)用 稱為產(chǎn)品的生產(chǎn)成本 (亦稱工廠成本 )，生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費(fèi)用稱為產(chǎn)品的銷售成 本 (亦稱完全成本 )。就工業(yè)投資項(xiàng)目而 言，產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷售伴隨著活勞動與物化勞動的消耗，產(chǎn)品的成本就是這種勞動消耗 的貨幣表現(xiàn)。流動資金在每個生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個項(xiàng)目 壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項(xiàng)目壽命周期末，全部流動資金才能退出生產(chǎn)與流通，以 貨幣資金形式被收回。固定資產(chǎn)投資是指 用于建造或購置建筑物和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的 投資，固定資產(chǎn)投資在項(xiàng)目投產(chǎn)以后， 隨著固定資產(chǎn)在使用過程中的磨損和貶值，其價值逐漸以折舊的形式計人產(chǎn)品成本，并 通過產(chǎn)品銷售以貨幣形式回到投資者手中。為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。投資所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng) 驗(yàn)或其他資源。 A． 可行性研究的需要 B．獲得好的技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)效果 C．對技術(shù)方案花費(fèi)最小的投資 D．盡可能降低投資成本。 對于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動來說，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤等經(jīng)濟(jì)量， 是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素， 也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。流出 系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為 凈 現(xiàn)金流量。對于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目這樣一個特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而 言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式 (包括現(xiàn)金和其他貨 幣支付形式 )體現(xiàn)的資金流出或資金流入。從物質(zhì)形態(tài)上看，房地 產(chǎn)開發(fā)活動表現(xiàn)為開發(fā)商通過對土地進(jìn)行開發(fā)活動，使用各種工具、設(shè)備、建筑材料與 建筑部件，消耗一定量的能源，最終生 產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活入住的建筑空間。因此，進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析時，必須準(zhǔn)確把握與之相關(guān)的現(xiàn)金流量、 資金時間價值、資金等效值計算和投資經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)。 三、內(nèi)容輔導(dǎo) 第二章 房地產(chǎn)投資分析基本知識 資金投入的時間不同或者收益產(chǎn)生的時間不同，對投資經(jīng)濟(jì)效果的影響也不同。 熟悉資金時間價值概念。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對于整個投資市場的 風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是 [ ] A． ． B． ． 答案： B 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第 2 講 :現(xiàn)金 流量的構(gòu)成及資金的時間價值 (20xx) 一、內(nèi)容提要 現(xiàn)金流量的構(gòu)成； 資金的時間價值與資金等效值的概念。投資者所期望的收益應(yīng)至少等于這個機(jī)會成本再加上該項(xiàng)目 的風(fēng)險報酬。所謂機(jī)會成本，是資本在某一時間段內(nèi)最高 和最安全的投資機(jī)會的收益。 在房地產(chǎn)投資評估中，一個影響很大但又很難確定的因素是折現(xiàn)率。 從公式中可以看到相關(guān)系數(shù)是代表系統(tǒng)性市場風(fēng)險率的參考指標(biāo)。通過適當(dāng)?shù)耐顿Y組合選擇，投資者所面對的個別性風(fēng)險差不多可以完全抵消，但 系統(tǒng)風(fēng)險仍然存在。通過投資組合理論 的原則，雖然可以將個別性風(fēng)險因素減少，但系統(tǒng)性風(fēng)險因素仍然存在。最理 想的是一個絕對的負(fù)協(xié)方差關(guān)系。另一方面， 若把這兩個投資項(xiàng)目組合起來，便可以將兩者的風(fēng)險變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險降 到最低。 圖 11 表示兩個投資項(xiàng)目都有相同的收益率，但對市場變化的反應(yīng)不同。換句話說，目標(biāo)是在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險最低或是在一個預(yù)設(shè) 可接受的風(fēng)險下使收益最大化的投資組合。 A、資本價值風(fēng)險 B、或然損失風(fēng)險 C、變現(xiàn)風(fēng)險 D、時間風(fēng)險 E、通貨膨脹風(fēng)險 答案： ABDE 第五節(jié) 風(fēng)險與投資組合 投資組合理論目前在房地產(chǎn)投資中的應(yīng)用還不普遍，我們在這里了解什么是投資組合理 論，為什么通過多種投資的組合可以降低投資風(fēng)險。 風(fēng)險對投資者選擇房地產(chǎn)投資方向的另外一個影響，就是使其盡可能歸避、控制或轉(zhuǎn)移 風(fēng)險。 風(fēng)險對投資者選擇房地產(chǎn)投資方向的第一個影響，就是令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投 資風(fēng)險的大小，確定其合理的投資收益水平。一般來說，投資項(xiàng)目的壽命周期越長，可能遇到的影響項(xiàng) 目收益的不確定性因素就越多。 (五 )時間風(fēng)險 房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類型進(jìn)行投資，這樣才能使 其在獲得最大投資收益的同時使風(fēng)險降至最低限度。 (四 )比較風(fēng)險 投資者將資金投入房地產(chǎn)后，就會失去其他投資機(jī)會，同時也就失去了其他投資機(jī)會可 能帶來的收益。 (三 )資本價值風(fēng)險 物業(yè)的資本價值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來 經(jīng)營費(fèi)用水平。 (二 )未來經(jīng)營費(fèi)用的風(fēng)險 這類風(fēng)險主要是對于置業(yè)投資來說的。 例題：下列風(fēng)險，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險的有 [ ]。某些房地 產(chǎn)開發(fā)商不履行正常的開發(fā)建設(shè)審批程序而導(dǎo)致工程停工，也是一種政治風(fēng)險。避免這種風(fēng)險的最有效的方法是 選擇政府鼓勵的、有收益保證 的或有稅 收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資。利率提高還會抑制市場上的房地產(chǎn)需求 數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降、房地產(chǎn)投資者資金壓力加大。國家通過調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金 的投向，從而起到宏觀調(diào)控的作用。因此，當(dāng)投資者為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時，常常蒙受折價損失。 (四 )變現(xiàn)風(fēng)險 變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。 正如經(jīng)濟(jì)周期的存在一樣， 房地產(chǎn)市場也存在周期波動現(xiàn)象。具 體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價值的變化，這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際 收益偏離預(yù)期收益。 二、系統(tǒng)風(fēng)險 (一 )通貨膨脹風(fēng)險 通貨膨脹風(fēng)險也稱購買力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購買 力降低給投資者帶來的風(fēng)險。 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn) 性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。風(fēng)險涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差 來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值偏離的程度。 第四節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險 一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本概念 (一 )風(fēng)險的定義 從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險可以定義為獲取預(yù)期投資收益的可能性 大小。此外應(yīng)該指出的是，本節(jié)介紹的房地產(chǎn) 投資的形式與優(yōu)缺點(diǎn)主要是針對直接投資而言的。 需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)。 投資數(shù)額 巨大。這些缺點(diǎn)突出表現(xiàn)在： 變現(xiàn)性差。 例題：與其他投資相比，房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)有 [ ]。 提高投資者的資信等級 由于擁有房地產(chǎn)并不是每個公司或個人都能做到的事， 所以擁有房地產(chǎn)便成了占有資 產(chǎn)、 具有資金實(shí)力的最好證明。 能抵消通貨膨脹的影響 由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn) 和其他有形資