【文章內容簡介】 某綜合樓的土地使用年限為40年，從1999年10月1日起計。該綜合樓1~6層商場整體出租，每層2000 m2，從2001年10月1日租出，租期為6年，月平均租金為120元/ m2，附近類似商場正常月租金為130元/m2。7~30層為寫字樓，每層面積1000 m2，出租率為80%，正常月租金為100元/m2。商場和寫字樓的運營費用率均為30%。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試估算 綜合樓2004年10月1日帶租約出售時的價格。實訓四、成本法一、實訓目的：通過實訓操作，掌握成本法的基本方法和步驟，深刻理解成本法的意義和內涵。二、實訓要求：成本法是目前房地產(chǎn)估價中經(jīng)常使用的方法之一，本次實訓主要是通過情景模擬，讓學生掌握成本法的適用，以及在各種情況下如何使用成本法。三、實訓內容：附件一 建筑物基準重置價格表基準日期： 年 月 日 價格單位鋼結構鋼筋混凝土結構磚混結構磚木結構其他結構普通住宅高檔公寓別墅大型商場中小商店辦公樓賓館標準廠房倉庫影劇院加油站其他附件二 分布分項法項目數(shù)量單位成本成本（元）基礎工程墻體工程樓地面工程屋面工程給排水工程供暖工程電氣工程合計稅費、利息和管理費重新構建價格附件三 工料測量法項目數(shù)量單價成本（元）現(xiàn)場準備水泥沙石磚塊木材瓦面鐵釘人工稅費其他重新構建價格四、實訓成果：練習（A）某商品住宅樓建于10年前，由購買政府出讓的土地而建，土地使用權年限為70年，土地面積1500m2，土地出讓價格（熟地）為每平方米1000元，現(xiàn)時重新取得該類土地每平方米1600元。住宅樓的總建筑面積為3300m2，當時的建筑造價每平方米900元，現(xiàn)時建造同類建筑物每平方米建筑面積需要1200元。經(jīng)濟壽命為50年，其中門窗等損壞的修復費用為3萬元；裝修的重置價格為40萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為100萬元，平均壽命為15年，已經(jīng)使用10年，殘值率均為零。試評估該住宅樓現(xiàn)時的價格。估價對象為一政府用辦公樓：土地總面積：1000；建筑總面積4500；建于1984年9月底，鋼筋混凝土結構，需評估該辦公樓2004年9月30日的價值。搜集有關資料如下：（1）搜集三宗土地交易實例作為可比實例，有關資料如下表所示：實例交易價格交易情況交易日期房地產(chǎn)狀況A2200正常2004年3月30日比估價對象劣3%B2050正常2003年12月30日比估價對象劣8%C2380比正常價格高3%2004年5月30日比估價對象優(yōu)5%%。（2）當?shù)卣魇辙r(nóng)地的費用等資料如下：在估價時點征收郊區(qū)農(nóng)地平均每畝需要10萬元的征地補償、安置等費用，向政府交付土地使用權出讓金等每平方米150元，土地開發(fā)費用、稅金和利潤等每平方米120元，以上合計為城市邊緣熟地的價格。該城市土地分為8個級別，城市邊緣土地為第8級，而估價對象處于第3級土地上。各級土地之間的價格差異如下表所示：級別12345678地價是次級土地的倍數(shù)1地價是最差級土地的倍數(shù)1（3）建筑物的重置價格為1100元/m2。（4）建筑物耐用年限為60年，無殘值。試用成本法評估該辦公樓2004年9月30日的價值。土地重置價要求分別用市場法和成本法求?。ㄈ缧栌嬎闫骄?，請采用簡單算術平均法）。練習（B）有一宗耐用年限為40年的工業(yè)生產(chǎn)用房，已經(jīng)實際使用了5年，其建筑總面積為1000m2 ，重置價格為1200元/m2，殘值率為5%，請用定額法求其年折舊額、折舊總額及建筑物的現(xiàn)值。今有一建筑物，其建筑總面積為1200 m2，耐用年限為40年。在估價時點時，已使用12年。已知該類建筑物的重置價格為600元/ m2 。經(jīng)估價師現(xiàn)場勘察認為該建筑物剩余使用年限為30年，殘值率為5%。請用直線折舊法計算其年折舊額、折舊總額，并估計其現(xiàn)值。有一宗估價對象房地產(chǎn)是在出讓土地使用權的土地上建造的普通商品住宅，當初土地使用權出讓年限為70年，房屋建造期為3年，建筑物的經(jīng)濟壽命為60年。試問計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為多少年？有一宗估價對象房地產(chǎn)是字土地使用權出讓的土地上建造的商場，土地使用權出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟壽命為60年。試問計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為多少年？有一宗估價對象房地產(chǎn)是一座由舊廠房改造而成的超市，在該廠房建成5年以后補辦了土地使用權出讓的手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年。試問計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為多少年？一座舊寫字樓，建成以后8年補辦了土地使用權出讓手續(xù)，出讓年限為50年，建筑物經(jīng)濟壽命為45年，計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為多少年？實訓五、假設開發(fā)法一、實訓目的：通過實訓操作，掌握成本法的基本方法和步驟，深刻理解假設開發(fā)法的意義和內涵。二、實訓要求：假設開發(fā)法是目前房地產(chǎn)估價中經(jīng)常使用的方法之一，本次實訓主要是通過情景模擬，讓學生掌握假設開發(fā)法的適用，以及在各種情況下如何使用假設開發(fā)法。三、實訓內容：四、實訓成果：練習（A）有一成片荒地需要估價，獲知該成片荒地的面積為5km，適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉讓，可轉讓土地面積的比率為65%，附近地區(qū)與之位置相當?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價為1200，開發(fā)期需要3年，將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、貸款年利率為6%，投資利潤率為12%，當?shù)赝恋剞D讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的3%。試用傳統(tǒng)方法測算該成片荒地的總價和單價。需要評估一宗“七通一平”熟地2004年10月的價格，獲知該宗土地的面積為7000m，土地剩余使用年限為45年，建筑容積率為4，適宜建造商品住宅，預計取得該土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為3年，建筑安裝工程費每平方米建筑面積1500元，勘察設計等專業(yè)費及管理費為建筑安裝工程費的8%，第一年需投入建筑安裝工程費、專業(yè)費及管理費的30%，第二年需投入40%，第三年需投入30%。銷售商品住宅實的廣告宣傳等費用為其售價的2%，銷售商品住宅需繳納的營業(yè)稅等為交易價格的6%，購買該土地買方需要繳納的稅費為購買價的3%。預計該商品住宅在建成時售出30%，建成半年后售出50%，建成一年后全部售完。售出時的平均價格為每平方米建筑面積4000元。試利用所給資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該宗土地2004年10月的總價，單價及樓面地價（折現(xiàn)率為10%）某舊廠房的建筑面積為8000m，根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成超市出售，并可獲得政府批準，但需補交土地使用權出讓金等600元（按建筑面積計），同時取得40年的土地使用權。預計裝修改造為1年，裝修改造費為每平方米建筑面積1200元，裝修改造完成后即可全部出售，售價為每平方米建筑面積4200元，銷售稅費為售價的6%，購買改舊廠房買方需要繳納稅費為其價格的3%。試利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該舊廠房的正常購買總價和單價（折現(xiàn)率為10%）。某在建工程開公寓2003年4月1日?？傆玫孛娣e為5000m，規(guī)劃總建筑面積40000平方米，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起，當時取得土地的花費為樓面價1200，該項目的正常開發(fā)期為3年，建設費用（包括前期工程費用、建筑安裝工程費、管理費等）為建筑面積2800元。至2004年10月1日實際完成了主體結構，已經(jīng)投入了50%的建設費用，但估計至建成尚需2年，還需投入60%的建設費用，建成后半年可租出，可租出面積的月租金為80，可出租面積為建筑面積的70%。正常出租率為80%，出租的運營費用為有效毛收入的30%。當?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售稅費為售價的6%，試利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程2004年10月1日的正常購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價為多少（報酬率為8%，折現(xiàn)率為10%）？練習（B）根據(jù)當前的市場租金水平，預測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積70元，運營費等占租金的30%，報酬率為10%，可供出租的使用面積為38000m2 ，則該寫字樓未來總價值估計為多少？某開發(fā)商擬受讓200畝土地。規(guī)劃允許建筑面積40萬m2 ，單位建筑面積的建造成本為1050元/m2 ，專業(yè)費用為建造成本的6%，小區(qū)內的設施配套費預計為建造成本的15%，稅收為銷售收入的5%，年利率為12%，開發(fā)商要求成本利潤率為30%，預計單位建筑面積樓價為3000元/ m2 ，總開發(fā)時間為4年，假設開發(fā)成本均勻投入。試用傳統(tǒng)方法（單利計息）求開發(fā)商能夠承受的地價為多少？某地塊為一塊“七通一平”的待建筑空地，土地總面積為1000 m2 ，該地的最佳開發(fā)利用方式為寫字樓，覆蓋率為50%，土地使用權年限為50年，從2004年7日起計。該寫字樓建成后擬出租，經(jīng)市場調查初步確定出租寫字樓的每月凈收益為100元/ m2 ，可出租面積為建筑面積的70%，正常出租率為70%，預計取得土地后建造該寫字樓的建設期為兩年半，第一年均勻投入50%的建筑費與專業(yè)費，第二年均勻投入35%的建筑費與專業(yè)費，其余的建筑費與專業(yè)費在第三年的前半年均勻投入。根據(jù)建筑市場行情估計建筑費為2000元/ m2 ，專業(yè)費為建筑費的6%，銷售費用和稅費分別按樓價的3%和6%計，購置土地的相關稅費為地價的3%，年折現(xiàn)率為14%，利潤率為25%，年綜合報酬率為9%，并預計該寫字樓竣工后半年即可出租。試根據(jù)上述資料運用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法評估該待建土地2004年7月出讓時的市場價格。設有一片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為4平方公里，適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有長出讓，可轉讓土地面積的比例為80%，附近地區(qū)與之位置相當?shù)膮^(qū)塊”五通一平”的熟地單價為1000元/㎡。將此成片荒地開發(fā)成”五通一平”，開發(fā)期需要4年，貸款年利率為20%，欲能獲得的投資利潤率為20%。當?shù)卣咭?guī)定土地轉讓中買方需要激納的稅費為轉讓價格的5%，賣方需要激納的稅費為轉讓價格的10%。試用傳統(tǒng)方法估算該成片荒地的總價和單價。某舊廠房的建筑面積為4000㎡，在補交土地使用權出讓金等約400元/㎡ (按建筑面積計)之后，同時取得50元的土地使用權。預計裝修改造需要半年，裝修改造費為每平方米建筑面積800元，裝修改造完成后即可全部售出，售價為每平方米建筑面積4500元，銷售稅為售價的10%，購買該舊廠房時買方需要激納的稅費為其價格的3%。試利用上述資料，運用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該舊廠房的正常購買總價和單價(假設折現(xiàn)率為12%)。需要評估一宗”七通一平”熟地在2003年8月的價格。獲知該宗土地的面積為5000平方米，土地剩余使用年限為65年，建筑容積率為2，適宜于建造某種類型的商品住宅的開發(fā)期為2年，建造安裝費為每平方米建筑面積800元，勘察設計等專業(yè)費用及管理費為建筑安裝工程費的12%，第一年需要投入60%的建筑安裝工程費專業(yè)費用及管理費，第二年需要投入40%的建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費。銷售商品住宅時的廣告宣傳等費用為其售價的2%。房地產(chǎn)交易中賣方需激納的營業(yè)稅等為交易價格的6%，買方需激納的營業(yè)稅等為交易價格的6%，買方需激納的契稅等為交易價格的3%。預計該商品住宅在建成時可以全部售出，售出時的平均價格為每平方米建筑面積2000元。試利用以上所資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該宗土地在2003年8月的總價、單價及樓面地價(折現(xiàn)率為12%)。某在建工程開工于2000年3月18日，總用地面積3000㎡，規(guī)劃總建筑面積12400㎡，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計。建設費用(包括前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等)為2300元/㎡建筑面積。至2001年9月18日實際只完成了主體結構，已投入50%的建設費用，還需投入原定總費用60%的建設費用。建成之后半年即可租出，可出租面積的月租金為60元/㎡，可出租面積為建筑面積的70%，正常出租率為85%，出租上午運營費用為有效毛收入的25%。當?shù)刭徺I在建工程買方需要激納的稅費為購買價的3%。同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售稅費為售價的8%，報酬率為9%，折現(xiàn)率為13%。試利用上述資料，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程2001年18日正常的購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價為多少?試作房地產(chǎn)估價。估價對象概況:本估價對象是一塊”三通一平”的建設用地，土地總面積為20000㎡，且土地形狀規(guī)劃則規(guī)劃允許的土地用途為商業(yè)和居住，建筑容積率≤5，建筑覆蓋率≤60%，土地使用權出讓時間為2004年10月，土地使用權出讓年限為從出讓之時算起50年。需要評估該宗土地于2004年10月出讓時的正常購入價格。實訓六、其他估價方法應用舉例一、實訓目的