【文章內容簡介】 項目經(jīng)營成本與經(jīng)營費用，并填列《經(jīng)營成本與費用估算表》。 （ 1）開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時，投放于某項房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設投資。當房地產(chǎn)項目有多種產(chǎn)品時，可分別估算每種產(chǎn)品的成本費用，但應注意開發(fā)建設投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分攤。 （ 2）經(jīng)營成本是指經(jīng)營（包括出售、出租、自營）房地產(chǎn)產(chǎn) 品時，由開發(fā)產(chǎn)品成本分攤至當期的開發(fā)產(chǎn)品成本及當期經(jīng)營所需的運營費、管理費等。對于分期收款的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本可按其當期收入占全部銷售收入和租金收入的比率，計算本期應結轉的經(jīng)營成本。 （ 3）運營費用應包括以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用。主要包括：管理費用、銷售費用等。 （ 4）修理費用應包括以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在項目經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費等。 房地產(chǎn)項目收入估算。房地產(chǎn)項目的收入應包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入和自營收入。在對房地產(chǎn)項目各項收入進行審查、調整的基礎上，填列《經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。 文件編 號 IFJ720101 中國建設銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 15頁 共 53頁 （ 1）租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價格。應注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響；空置期 (項目竣工后暫時找不到客戶的時間 )和租售率對租售收入的影響；規(guī)劃設計的原因導致不能租售面積比例增大對租售收入的影響。 （ 2）自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進行商業(yè)和服務業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。在進行自營收入估算審查時，應充分考慮目前已有的商業(yè)和服務業(yè)設施對房地產(chǎn)項目建 成后產(chǎn)生的影響，以及未來商業(yè)、服務業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產(chǎn)項目產(chǎn)生的影響。分析審查確定收款方式是否應考慮了房地產(chǎn)交易的付款習慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。 六、財務效益評估 財務效益評估應在進行基礎財務數(shù)據(jù)測算與分析的基礎上，根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度及有關規(guī)定，測算財務效益評估指標，考核項目的盈利能力。 應根據(jù)項目投資計劃、資金籌措計劃及經(jīng)營收入與支出計劃，編制《全部投資現(xiàn)金流量表》和《損益表》。 《項目全部投資現(xiàn)金流量表》應反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編 制，用以計算各項評價指標，進行房地產(chǎn)項目財務盈利能力分析。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎，用以計算全部投資財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標，考察房地產(chǎn)項目全部投資的盈利能力。 《損益表》應反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率等評價指標。利潤總額的計算公式如下： 利潤總額＝經(jīng)營收入一經(jīng)營成本一管理費用一銷售費用一財務費用一經(jīng)營稅金及附加一土地增值稅 經(jīng)營收入＝銷售收入 +租金收入 +自營收入 銷售收入＝土地轉讓收入 +商品房銷售收入 +配套設施銷售收入 租金收入＝出租房租金收入 +出租土地租金收入 經(jīng)營稅金及附加＝營業(yè)稅 +城市維護建設稅 +教育費附加 文件編 號 IFJ720101 中國建設銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 16頁 共 53頁 經(jīng)營成本＝土地轉讓成本 +商品房銷售成本 +配套設施銷售成本 +出租房經(jīng)營成本 盈利能力分析，應計算投資利潤率、財務凈現(xiàn)值及財務內部收益率等指標，并與行業(yè)的基準水平相比較，分析判斷項目的盈利能力。 （ 1）投資利潤率，是指項目年平均利潤總額與項目總投資的比率，計算公式為： 投資利潤率＝建設經(jīng)營期年平均利潤總額 /項目總投資 100％ （ 2）銷售利潤率，是指項目年平均利潤總額與項目年均 銷售收入的比率，計算公式為： 銷售利潤率＝建設經(jīng)營期年平均利潤總額 /建設經(jīng)營期年平均銷售收入 100％ （ 3）財務凈現(xiàn)值，指將項目方案各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到同一時點的凈效益累加現(xiàn)值。計算公式為： ｎ NPV＝∑（ CI－ CO） t（１＋ r） ＿ t ｔ＝１ ｎ－－計算期； r－－折現(xiàn)率，取建設銀行規(guī)定的五年期貸款利率加一個百分點； （ CI－ CO） t －－第ｔ年的凈現(xiàn)金流量； CI指現(xiàn)金流入量，包括：項目經(jīng)營（包括租售和自營）收入、回收固定資 產(chǎn)余值、回收流動資金等部分； CO指現(xiàn)金流出量，包括固定資產(chǎn)投資、流動資金投入、經(jīng)營成本、銷售稅金及附加、所得稅等部分； 根據(jù)需要可在現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩類中增減內容。 （ 4）財務內部收益率是指項目在計算期內各年凈現(xiàn)金流量差額現(xiàn)值累計等于零的折現(xiàn)率，它反映項目所占用資金的盈利水平，計算公式為： ｎ ∑（ CI－ CO） ｔ （１＋ IRR） ＿ t＝０ ｔ＝１ IRR 財務內部收益率 文件編 號 IFJ720101 中國建設銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 17頁 共 53頁 貸款償還能力分析，應計算貸款償還期、利 息保障倍數(shù)、本息保障倍數(shù)等等指標，分析判斷項目的貸款償還能力 貸款償還期指從借款人支用第一筆借款之日起到還清全部借款本息之日止的時間，即： 貸款償還期（年）＝貸款償還完畢的年份－貸款開始支用的年份＋當年償還貸款數(shù)額 /當年可用于還款的資金。 對于除本貸款項目外無其他在建項目的借款人，單純以本貸款項目投產(chǎn)后自身效益中的可用部分用于還貸，填列《項目貸款償還期計算表》，測算項目貸款償還期作為貸款償還期指標；對新建項目外借款人有在建項目，除了測算項目貸款償還期外，還應綜合考察借款人各類還貸資金來源和各類債務 負擔，填列《企業(yè)綜合貸款償還期計算表》，計算企業(yè)綜合貸款償還期，作為貸款償還期的另外一個指標。 項目貸款償還期，應以新建項目投產(chǎn)后自身效益中可用于還貸的資金償還項目自身全部貸款本息所需要的時間。亦即以項目建成投產(chǎn)后可用于還款的利潤、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)等攤銷費及其他還款資金償還貸款本金和利息所需要的時間。 企業(yè)綜合貸款償還期，應以在測算貸款償還期時，將借款人各類還貸資金和各類債務負擔綜合考察，分析所需還款時間。各類還貸資金包括借款人已有現(xiàn)金流量、未來可具備的現(xiàn)金流量，及項目建成后可新增的現(xiàn)金流量。各 類債務負擔包括此筆貸款本息、原有債務本息或其他可能承擔的債務本息負擔。 1采用企業(yè)綜合貸款償還期法測算時，須關注借款人償還目前已有負債的能力；充分考慮信貸項目新增效益是否可能部分或全部用于償還借款人原有或可能發(fā)生的其他負債。分析在項目自身不盈利或盈利能力不足的情況下，借款人用整體效益償還債務的能力；及在借款人效益欠佳，但項目盈利能力較好情況下，項目效益用于償還借款人其他負債的能力。 1利息保障倍數(shù)，應作為考核借款人償還銀行貸款利息能力的重要指標，通過逐年計算借款人在項目經(jīng)營期的利息保障倍數(shù)，對借款人 償還貸款利息的能力作出判斷。利息保障倍數(shù)的計算公式為： 若做了客戶現(xiàn)金流量預測，則， 文件編 號 IFJ720101 中國建設銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 18頁 共 53頁 利息保障倍數(shù) =經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額 /（當年財務費用 +當年未記入財務費用的借款利息支出） 若沒有做現(xiàn)金流量預測，則， 利息保障倍數(shù) =〔凈利潤 +折舊 +攤銷 +財務費用 （應收及預付款項增加 +存貨增加 應付及預收款項增加）〕 /（當年財務費用 +當年未記入財務費用的借款利息支出） 1本息保障倍數(shù)，應作為考核借款人償還銀行貸款本息能力的重要指標，通過逐年計算借款人在項目經(jīng)營期的本息保障倍數(shù)，對借款人償還貸款本息的能力作出判斷。本息保 障倍數(shù)的計算公式為： 若做了客戶現(xiàn)金流量預測，則， 本息保障倍數(shù) =經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額 /（當年到期的貸款本金 +當年財務費用 +當年未記入財務費用的借款利息支出） 若沒有做現(xiàn)金流量預測，則， 本息保障倍數(shù) =〔凈利潤 +折舊 +攤銷 +財務費用 （應收及預付款項增加 +存貨增加 應付及預收款項增加）〕 /（當年到期的貸款本金 +財務費用 +當年未記入財務費用的借款利息支出） 七、不確定性分析 房地產(chǎn)項目不確定性分析應分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能對貸款償還帶來的風險。房地產(chǎn)項目不確定性分析主要包括盈虧 平衡點分析、敏感性分析?？蛇M行不確定性分析的因素主要有：租售量、租售價格、出租率、開發(fā)周期、項目總投資等。 盈虧平衡點分析。盈虧平衡點（ BEP）是指項目在利潤為零，保持不盈不虧時的臨界點，可用銷售量、銷售價格、銷售額表示，一般用銷售率表示，其盈虧平衡點的計算公式為： BEP （銷售率） = （ P－ T） S 式中： C 總成本費用 P 單位銷售價格 T 單位經(jīng)營稅金及附加 文件編 號 IFJ720101 中國建設銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 19頁 共 53頁 S 總可售面積 敏感性分析應列圖表分析各種變化因素對投資利潤率、內部收益率、貸款償還期等各主要評估指標波動的影響程度，確定項目的抗風險能力。評估中須根據(jù)項目具體情況，對敏感性因素如租售價格、出租銷售量、工期、總投資等進行單因素、多因素敏感性分析，以了解影響項目財務效益的最敏感因素，預測項目的潛在風險和抗風險能力。 敏感性分析中，影響項目內部收 益率、貸款償還期的主要因素波動幅度可取該因素當前值或未來最可能值的正負向變動 5％、 10％和 20％計算。 對利用外資達投資總額 30％以上的項目應將匯率作為敏感性因素進行敏感性分析。 在對項目不確定性進行分析的基礎上，須對項目的風險點作出判斷并盡可能提出防范風險，控制項目不確定性的措施。 八、銀行效益與風險防范措施評估 銀行效益評估應采用定性和定量的分析方法，具體分析項目資金在我行結算情況及帶給銀行的相關效益。 資金結算量評估。應分析借款人或項目在建設銀行開立基本結算戶或資金分流情況，分析因此為 我行增加的資金結算量。 相關效益評估。反映銀行從貸款中獲得的間接利益，房地產(chǎn)項目貸款的相關效益主要包括： （ 1）對個人住房貸款業(yè)務和建筑業(yè)貸款業(yè)務的作用。重點分析房地產(chǎn)項目貸款是否可以為建設銀行帶來個人住房貸款的優(yōu)質房源，是否可以通過貸款置換減少我行對建筑業(yè)發(fā)放的用于為借款人開發(fā)項目墊資的不良貸款。 （ 2）對中間業(yè)務的作用?？疾祉椖繛槲倚袔淼闹虚g業(yè)務收入的增長，如代理房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款抵押物保險業(yè)務收入等，對政策性住房信貸業(yè)務的影響。 （ 3）項目建設中和建成后建設銀行的結算業(yè)務增長情況，主要包括 項目的使用者（如住宅業(yè)主、寫字樓的租戶、商業(yè)營業(yè)用房的商戶）給建設銀行帶來的結算業(yè)務增長。 （ 4）對密切建設銀行與地方政府、主管部門特別是房改部門、住房資金管理中心的作用。 文件編 號 IFJ720101 中國建設銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 20頁 共 53頁 （ 5）對建設銀行掌握房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)、掌握行業(yè)經(jīng)濟信息的作用。 （ 6）對提高建設銀行的社會知名度和業(yè)務競爭能力的作用等。 風險防范措施評估。應對借款人提供的保證、抵押、質押等貸款擔保措施的可行性進行分析，并分析項目貸款具有哪些主要風險，采取什么措施降低、規(guī)避、分散風險。 保證措施評估，主要對保證人的主體資格和償債能力進行分析。 （ 1）對保證人的主體資格進行評估。主要審查保證人是否符合擔保法的有關規(guī)定，是否經(jīng)國家工商行政管理機關核準登記并辦理年檢手續(xù)，信用良好，經(jīng)營活動是否正常，有無重大債權、債務糾紛等。 （ 2）對保證人的償債能力進行評估。主要分析保證人的資信、財務狀況，進行代償能力現(xiàn)實狀況評估和代償能力變動趨勢分析，計算和分析保證限額、保證率指標?？疾毂ＷC人現(xiàn)金流量和盈利能力，判斷保證人是否具備代償債務的能力。 抵押措施評估，應對抵押人、抵押物、抵押物價值等進行評估審查。 （ 1）對抵押人的主體資格進行評估。主要審查提供抵押物的 借款人或第三人是否是依法對抵押物享有所有權或處分權的法人、其他組織或個人，產(chǎn)權證明文件上的產(chǎn)權所有權人或處分權人是否與抵押人一致，抵押是否經(jīng)有權機構批準，以共有財產(chǎn)為抵押物的，應有抵押人對該財產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財產(chǎn)設定抵押的證明。 （ 2）對抵押物的審查。主要審查抵押物是否符合《擔保法》的規(guī)定，是否具有堅固耐用、容易變現(xiàn)