【文章內(nèi)容簡介】 、總建筑面積； 總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價(jià) /租金； 開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間； 投資商 /開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。 法規(guī)政策分析 開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)； 規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向，城市建設(shè)信息； 其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目基本情況 地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè) /居住 /辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。 項(xiàng)目周邊情況 主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析（ SWOT 分析） 項(xiàng)目競爭情況（現(xiàn)時(shí) /潛在競爭對手）、優(yōu)勢（ S）、劣勢（ W）、威脅（ O）、機(jī)會（ T）。 項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測 市場前景 、價(jià)格走勢、項(xiàng)目切入點(diǎn)等。 項(xiàng)目開發(fā)建議與評價(jià) 項(xiàng)目主要定位 市場定位（市場形象、主題品牌）； 客戶定位（主要客戶對象）； 價(jià)格定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)）。 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型 整體開發(fā) /分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè) /居住 /辦公 /其他）。 項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想 建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施。 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度 總體進(jìn)度要求、分階段進(jìn)度要求。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 建筑總成本、市 場總價(jià)值（銷售收入、租賃經(jīng)營價(jià)值）、凈利潤、項(xiàng)目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。 項(xiàng)目研究結(jié)論和建議。 附件 （包括 附圖和附表）。 深度可行性研究報(bào)告內(nèi)容： 總論 項(xiàng)目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。 產(chǎn)品供需分析 市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預(yù)測和價(jià)格預(yù)測，風(fēng)險(xiǎn)分析。 建筑方案選擇 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則，項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線圖）。 投資估算與資金籌措 建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。 財(cái)務(wù)評價(jià) 財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費(fèi)用估算，財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論。 風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識別，風(fēng)險(xiǎn)程度分析，防范風(fēng)險(xiǎn)對策。 結(jié)論與建議 附表 投資估算表，項(xiàng)目投入資金估算匯總表，主要單項(xiàng)工程投資估算表，分年度投資計(jì)劃表；財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費(fèi)用估算表，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計(jì)劃表）。 附圖 片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。 附件 土地出讓合同、項(xiàng)目建議書（或初步可行性研究報(bào)告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復(fù)文件。 建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫 為充分了解房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，為提高本崗位設(shè) 計(jì)管理的專業(yè)水平，吸收和借鑒同行業(yè)的寶貴經(jīng)驗(yàn)和成功案例，提供大量的直觀信息。在收集和制作的過程中，本崗位的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。 總建筑師： 負(fù)責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價(jià)。 主辦崗位 設(shè)計(jì)管理： 負(fù)責(zé)按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫的信息收集和使用。 協(xié)辦崗位 營銷策劃： 將業(yè)務(wù)接觸或房展會上收集的圖片資料提供給主辦崗位。 3．作業(yè)設(shè)備 本崗位須配備電腦、數(shù)碼相機(jī)、掃描儀等辦公設(shè)備。 ，隨時(shí)補(bǔ)充，不斷積累。 平臺，供公司其他業(yè)務(wù)人員調(diào)用。 。 售樓處，房展會，畫冊刊物，城建檔案館，實(shí)景拍攝，網(wǎng)上下載，國內(nèi)外考察。 電子相冊制作方法 ：獨(dú)立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場，會所，小品雕塑，優(yōu)秀歷史建筑，優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)裝修。 、平面布置圖及地址、建筑名稱、建成年份、設(shè)計(jì)單位 、簡要評論等說明 。 凡紙質(zhì)的圖片或相片需經(jīng)過掃描制成 jpg或 tif文件，然后插入電子相冊。 來自數(shù)碼相機(jī)和網(wǎng)頁的圖像可直接插入電子相冊。 說明和評論文字可以文本框形式插入頁面的下方或右側(cè)，建筑名稱可以美術(shù)標(biāo)題的形式插入頁面合適的部位。 建立優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫 人的因素是最關(guān)鍵和主要的，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果來源于具備創(chuàng)新精神，具備職業(yè)道德，具備精湛技術(shù)的設(shè)計(jì)師，為了使每個項(xiàng)目都能有針對性地得到合適的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，需要收集和積累來自各種渠道的信息，建立動態(tài)的優(yōu)秀設(shè)計(jì)師的信息庫。這是公司的一項(xiàng)日常的，基本的信息管理工作。 總建 筑師： 負(fù)責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價(jià)，批準(zhǔn)進(jìn)入首選信息庫的名單。 主辦崗位 設(shè)計(jì)管理： 負(fù)責(zé)按以下作業(yè)要求和描述，持之以恒地做好信息庫的建立和使用。 分首選信息庫和備用信息庫兩類。首選信息庫始終保持 20 名左右，因淘汰引起的缺額從備用庫內(nèi)補(bǔ)充。 信息庫以電子相冊的格式制作和調(diào)用。 要求本崗位與首選庫的設(shè)計(jì)師們保持經(jīng)常性的業(yè)務(wù)上的和感情上的聯(lián)系，了解他們近期的設(shè)計(jì)活動內(nèi)容，也包括上門請教咨詢，協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助，采取不同的途徑表達(dá)公司對他們的關(guān)愛，必要時(shí)可 向總建筑師申請經(jīng)費(fèi)。 4．作業(yè)描述 收集資料：本崗位應(yīng)把參加各種房展會當(dāng)作自己的業(yè)務(wù)工作，關(guān)心媒體對各種優(yōu)秀建筑的評論，注意各種優(yōu)秀建筑和設(shè)計(jì)師的評比活動，查閱新出版的建筑刊物和書籍，經(jīng)常性地到網(wǎng)上收索，從各種途徑收集優(yōu)秀設(shè)計(jì)師個人信息和他們的作品樣本。 制作方法：一人一個文件目錄，每個文件的首頁是個人信息資料，其余是代表作品的數(shù)碼照片，圖片的掃描件等。 個人資料以表格形式制作，其中信息如一時(shí)沒條件填齊，可以陸續(xù)補(bǔ)充。 表格形式由主辦崗位自行設(shè)計(jì)，但至少應(yīng)包含以下信息：姓名、 性別、出生年‘目前的注冊單位和注冊等級、職稱職務(wù)、榮譽(yù)稱號、工作經(jīng)歷、擅長專業(yè)、業(yè)余愛好、性格特征、公關(guān)途徑、代表性作品和論著等。 編制設(shè)計(jì)任務(wù)書 不管采取哪種方式委托設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)任務(wù)書都是表達(dá)著開發(fā)單位針對具體開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)理念和品牌意識。設(shè)計(jì)任務(wù)書也是設(shè)計(jì)單位最主要的設(shè)計(jì)依據(jù)。一份宏觀概念清晰，細(xì)部要求朦朧，指標(biāo)體系適宜的設(shè)計(jì)任務(wù)書必定會觸發(fā)設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識，避免大量的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優(yōu)化的過程。成功的設(shè)計(jì)作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設(shè)計(jì)任務(wù) 書。 市場調(diào)研報(bào)告，土地狀況調(diào)研報(bào)告和選址意見書批復(fù)。 總經(jīng)理： 負(fù)責(zé) 最后審查和簽發(fā)。 主管崗位 總建筑師： 擬定設(shè)計(jì)任務(wù)書提綱，提出修改意見，批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書。 協(xié)管崗位 總經(jīng)濟(jì)師，總工程師 ： 會簽草稿，提出修改意見。 主辦崗位 設(shè)計(jì)管理： 起草設(shè)計(jì)任務(wù)書，并依照總經(jīng)濟(jì)師和總建筑師的意見修改。 協(xié)辦崗位 營銷策劃： 提供市場調(diào)研報(bào)告，和主辦崗位研究討論市場定位和設(shè)計(jì)指標(biāo)。 ： 市場調(diào)研完成，已按土地招標(biāo)方式取得土地使用權(quán)。 ， 包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河流、名貴樹木等。 ，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風(fēng)貌、人文景觀等。 分階段實(shí)施滾動開發(fā)的大至區(qū)域范圍。 （只宜粗分為傳統(tǒng)為主和現(xiàn)代為主兩種）。 ：包括建筑標(biāo)準(zhǔn)檔次的定位和客戶類型的定向。 ，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。 ：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數(shù)的比 例等。 ：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經(jīng)營方式，服務(wù)范圍等。 ，樣板房，售樓處的設(shè)計(jì)要求：包括區(qū)域位置、展示要求、臨時(shí)的還是永久性的等。 設(shè)計(jì)深度要求：分概念性方案設(shè)計(jì)，建筑方案設(shè)計(jì)和初步方案（即擴(kuò)初）設(shè)計(jì)三種。注明除符合規(guī)范規(guī)定的深度外有何特殊的設(shè)計(jì)深度要求。 作品表達(dá)方式：明確各個階段應(yīng)該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等形式及規(guī)格。 完成期限：注意盡量給于充足的時(shí)間，一般情況下不得少于 30~40 個工作日，催得太急，方案構(gòu)思和制 作質(zhì)量肯定大打折扣。 ，甲方可以對設(shè)計(jì)任務(wù)書作書面補(bǔ)充，但如引起設(shè)計(jì)返工，甲方應(yīng)實(shí)事求是地給以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和延長設(shè)計(jì)時(shí)限。 ，甲方應(yīng)重新審視原來的設(shè)計(jì)任務(wù)書，按照建筑方案的審批意見，同時(shí)吸取會審專家的優(yōu)化建議，補(bǔ)充完善設(shè)計(jì)任務(wù)書，重新遞交設(shè)計(jì)單位。 。 1:500地形圖（地處郊區(qū)的附 1:1000的地形圖），并在所有紅線拐角點(diǎn)處標(biāo)上城市坐標(biāo)（當(dāng)時(shí)如無此條件的， 必須在設(shè)計(jì)進(jìn)入擴(kuò)初前補(bǔ)上）。 ，部分章節(jié)與招標(biāo)書有所重復(fù)，設(shè)計(jì)任務(wù)書相關(guān)內(nèi)容可以簡略。 建筑方案招標(biāo) 1. 作業(yè)目的 為了引進(jìn)競爭機(jī)制，促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，集思廣益地?fù)駜?yōu)選用設(shè)計(jì)成果，樹立公司持久的品牌，縮短設(shè)計(jì)周期，提高經(jīng)濟(jì)效益，凡公司開發(fā)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)都必須進(jìn)行方案招投標(biāo)。 ： 建筑工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部 2020年第 82號）。 上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法。 上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則。 總建筑師 ： 負(fù)責(zé)招標(biāo)全過程工作，組建 設(shè)計(jì)招標(biāo)工作小組，推薦評標(biāo)小組的專家，決策前征求總經(jīng)理和董事長的意見。 主辦崗位 招標(biāo)工作小組成員： 按照組長的指令 承擔(dān)招標(biāo)具體事務(wù)。 已通過拍賣或招投標(biāo)等形式獲得土地。市場調(diào)研報(bào)告正式成文，修建性詳細(xì)規(guī)劃已獲批準(zhǔn)。 （即下圖） 6．作業(yè)描述 本項(xiàng)工作可以委托設(shè)計(jì)招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行，也可以由本公司自行組織實(shí)施；可以公開招標(biāo)，也可以邀請招標(biāo)。但不管是公開還是邀請招標(biāo)，都必須接受設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)辦公室（以下簡稱設(shè)招辦）的全程監(jiān)督和管理。 小組 ，并由其指定四名相關(guān)崗位上的人員為兼職組員，具體分工由組長安排。人員相對穩(wěn)定，以熟練承擔(dān)公司所有開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)招標(biāo)工作。 ： 編制設(shè)計(jì)招標(biāo)書，擬定評標(biāo)小組名單，報(bào)設(shè)招辦審批； 接受投標(biāo)人的報(bào)名，負(fù)責(zé)資質(zhì)審查，確定最終參加投標(biāo)人名單，報(bào)設(shè)招辦備案； 發(fā)放設(shè)計(jì)招標(biāo)書，收取投標(biāo)保證金，組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場，解釋和答疑，接受和保管投標(biāo)文件與模型； 組織開標(biāo)會議； 對投標(biāo)人的標(biāo)書、單位名稱進(jìn)行編號，并作保密處理后送交評標(biāo)小組評審； 填報(bào)建設(shè)工程設(shè)計(jì)招 標(biāo)投標(biāo)中標(biāo)通知書，經(jīng)設(shè)招辦見證后發(fā)給中標(biāo)人； 辦理簽訂設(shè)計(jì)委托合同； 向未中標(biāo)人返回投標(biāo)保證金和投標(biāo)書編制補(bǔ)償金； 向設(shè)招辦繳納招標(biāo)管理費(fèi)； 寫招標(biāo)工作綜合報(bào)告，報(bào)設(shè)招辦備案； 整理招標(biāo)工作資料，移交公司檔案室。 向設(shè)招辦填報(bào)《上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目登記表》。 待登記表批復(fù)后，即可自行向社會發(fā)布招標(biāo)信息，內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、界址、用地性質(zhì)、主要設(shè)計(jì)指標(biāo)、開發(fā)單位名稱、開發(fā)資質(zhì)、要求投標(biāo)人的設(shè)計(jì)資質(zhì)、書面申請報(bào)名的起止日期、報(bào)名地點(diǎn)、聯(lián)系方式等。 ，待批準(zhǔn)后才能發(fā)給投標(biāo)人。 ： 設(shè)計(jì)任務(wù)書：在原有設(shè)計(jì)任務(wù)書的基礎(chǔ)上根據(jù)征集方案的綜合效果和選址意見書調(diào)整完善（詳見作業(yè)指導(dǎo)書《編制設(shè)計(jì)任務(wù)書》）。 投標(biāo)須知：包括投標(biāo)文件的清單、規(guī)格、份數(shù)、密封要求、供招標(biāo)小組審閱的文件必須加蓋建筑師的注冊章和單位公章，供評委審閱的文件必須匿名。 投標(biāo)文件送達(dá)截止時(shí)間（要盡量給予比較充裕的時(shí)間）。 答疑、開標(biāo)、評標(biāo)等活動的日程安排。 未中標(biāo)方案的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)人買斷版權(quán)的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該要高一些。中標(biāo) 方案一般不單獨(dú)補(bǔ)償，其費(fèi)用納入設(shè)計(jì)合同內(nèi)。 知識產(chǎn)權(quán)申明：招標(biāo)人對中標(biāo)方案擁有完整知識產(chǎn)權(quán)，招標(biāo)人如部分采用未中標(biāo)方案內(nèi)容，投標(biāo)人在取得一定補(bǔ)償后應(yīng)于同意。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在招標(biāo)書中明確。 擬簽合同的主要條款：如果本方案中標(biāo)的話，將體現(xiàn)在設(shè)計(jì)委托合同中的投標(biāo)人主要承諾：如取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、設(shè)計(jì)周期、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。 公開招標(biāo)的由招標(biāo)小組審查所有書面報(bào)名的投標(biāo)人資格，從中選擇 3至 5名入圍，邀請招標(biāo)的可直接向 3名或 3名以上發(fā)邀請書。 按照招標(biāo)公告或邀請書中規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)，向已確 定的投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)書，并收取投標(biāo)保證金，保證金數(shù)額應(yīng)在招標(biāo)公告或招標(biāo)書中明確。 ： ，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場及周邊情況。 ，招標(biāo)人可以書面形式或召開投標(biāo)答疑會的方式解答（原則上只解答招標(biāo)書及附件本身未表述明確的疑問），同時(shí)將解答以書面方式通知所有購買招標(biāo)文件的投標(biāo)人。該解答的內(nèi)容作為招標(biāo)文件的組成部分。 評標(biāo)小組通常由 7～ 11 人組成，通常的比例是規(guī)劃、建筑專業(yè)的專家 3～ 4 名，營銷策劃專家 2～ 3名，結(jié)構(gòu)專家和建筑經(jīng)濟(jì)專家各 1～ 2名，其中包括本公司的三總師。專家由招標(biāo)小組推薦或委托設(shè)招辦推薦，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后報(bào)設(shè)招辦核準(zhǔn)。 ： 在評標(biāo)前制定評標(biāo)和決標(biāo)的辦法； 負(fù)責(zé)評標(biāo)，匯總評標(biāo)結(jié)果； 按照評標(biāo)決標(biāo)的辦法推薦或決定中標(biāo)方案。 ，評標(biāo)小組成員須對評標(biāo)活動內(nèi)容保密，不得外泄。 ，各投標(biāo)人參加，設(shè)招辦派員全過程監(jiān)督。