【文章內(nèi)容簡介】 、總建筑面積； 總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價 /租金； 開工時間、預計竣工時間； 投資商 /開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。 法規(guī)政策分析 開發(fā)建設法規(guī)、專業(yè)服務法規(guī)； 規(guī)劃設計導向，城市建設信息； 其他經(jīng)濟信息及政策指引。 項目分析 項目基本情況 地塊位置、四至、規(guī)劃指標（總占地面積、建設用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè) /居住 /辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。 項目周邊情況 主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。 項目優(yōu)劣勢分析（ SWOT 分析） 項目競爭情況（現(xiàn)時 /潛在競爭對手）、優(yōu)勢（ S）、劣勢（ W）、威脅（ O）、機會（ T）。 項目發(fā)展前景預測 市場前景 、價格走勢、項目切入點等。 項目開發(fā)建議與評價 項目主要定位 市場定位（市場形象、主題品牌）； 客戶定位（主要客戶對象）； 價格定位（均價、最低價、最高價）。 項目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型 整體開發(fā) /分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè) /居住 /辦公 /其他）。 項目規(guī)劃及建筑構(gòu)想 建筑風格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設施。 項目開發(fā)進度 總體進度要求、分階段進度要求。 項目財務分析 建筑總成本、市 場總價值（銷售收入、租賃經(jīng)營價值）、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財務內(nèi)部收益率、投資回收期等。 項目風險分析與敏感性分析 風險分析、主要指標的敏感性分析。 項目研究結(jié)論和建議。 附件 （包括 附圖和附表）。 深度可行性研究報告內(nèi)容： 總論 項目開發(fā)背景，建設規(guī)模與目標，預計的項目總投入及效益情況等主要技術經(jīng)濟指標。 項目區(qū)位分析 項目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設施等。 產(chǎn)品供需分析 市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預測和價格預測，風險分析。 建筑方案選擇 建筑設計指導思想與原則，項目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。 項目實施進度 建設工期，實施進度表（或橫線圖）。 投資估算與資金籌措 建設總投資估算，資本金籌措，債務資金籌措，融資方案分析。 財務評價 財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務評價結(jié)論。 風險分析 項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。 結(jié)論與建議 附表 投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費用估算表，財務現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。 附圖 片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。 附件 土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復文件。 建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫 為充分了解房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，為提高本崗位設 計管理的專業(yè)水平，吸收和借鑒同行業(yè)的寶貴經(jīng)驗和成功案例，提供大量的直觀信息。在收集和制作的過程中，本崗位的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。 總建筑師： 負責本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價。 主辦崗位 設計管理： 負責按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫的信息收集和使用。 協(xié)辦崗位 營銷策劃： 將業(yè)務接觸或房展會上收集的圖片資料提供給主辦崗位。 3．作業(yè)設備 本崗位須配備電腦、數(shù)碼相機、掃描儀等辦公設備。 ，隨時補充，不斷積累。 平臺，供公司其他業(yè)務人員調(diào)用。 。 售樓處，房展會，畫冊刊物，城建檔案館，實景拍攝，網(wǎng)上下載，國內(nèi)外考察。 電子相冊制作方法 ：獨立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場，會所，小品雕塑，優(yōu)秀歷史建筑，優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)裝修。 、平面布置圖及地址、建筑名稱、建成年份、設計單位 、簡要評論等說明 。 凡紙質(zhì)的圖片或相片需經(jīng)過掃描制成 jpg或 tif文件，然后插入電子相冊。 來自數(shù)碼相機和網(wǎng)頁的圖像可直接插入電子相冊。 說明和評論文字可以文本框形式插入頁面的下方或右側(cè)，建筑名稱可以美術標題的形式插入頁面合適的部位。 建立優(yōu)秀設計師信息庫 人的因素是最關鍵和主要的，優(yōu)秀的設計成果來源于具備創(chuàng)新精神，具備職業(yè)道德，具備精湛技術的設計師，為了使每個項目都能有針對性地得到合適的設計師設計，需要收集和積累來自各種渠道的信息，建立動態(tài)的優(yōu)秀設計師的信息庫。這是公司的一項日常的，基本的信息管理工作。 總建 筑師： 負責本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價，批準進入首選信息庫的名單。 主辦崗位 設計管理： 負責按以下作業(yè)要求和描述，持之以恒地做好信息庫的建立和使用。 分首選信息庫和備用信息庫兩類。首選信息庫始終保持 20 名左右，因淘汰引起的缺額從備用庫內(nèi)補充。 信息庫以電子相冊的格式制作和調(diào)用。 要求本崗位與首選庫的設計師們保持經(jīng)常性的業(yè)務上的和感情上的聯(lián)系，了解他們近期的設計活動內(nèi)容，也包括上門請教咨詢，協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助，采取不同的途徑表達公司對他們的關愛，必要時可 向總建筑師申請經(jīng)費。 4．作業(yè)描述 收集資料：本崗位應把參加各種房展會當作自己的業(yè)務工作，關心媒體對各種優(yōu)秀建筑的評論，注意各種優(yōu)秀建筑和設計師的評比活動，查閱新出版的建筑刊物和書籍，經(jīng)常性地到網(wǎng)上收索，從各種途徑收集優(yōu)秀設計師個人信息和他們的作品樣本。 制作方法：一人一個文件目錄，每個文件的首頁是個人信息資料，其余是代表作品的數(shù)碼照片，圖片的掃描件等。 個人資料以表格形式制作，其中信息如一時沒條件填齊，可以陸續(xù)補充。 表格形式由主辦崗位自行設計，但至少應包含以下信息：姓名、 性別、出生年‘目前的注冊單位和注冊等級、職稱職務、榮譽稱號、工作經(jīng)歷、擅長專業(yè)、業(yè)余愛好、性格特征、公關途徑、代表性作品和論著等。 編制設計任務書 不管采取哪種方式委托設計，設計任務書都是表達著開發(fā)單位針對具體開發(fā)項目的開發(fā)理念和品牌意識。設計任務書也是設計單位最主要的設計依據(jù)。一份宏觀概念清晰，細部要求朦朧，指標體系適宜的設計任務書必定會觸發(fā)設計人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識，避免大量的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優(yōu)化的過程。成功的設計作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設計任務 書。 市場調(diào)研報告，土地狀況調(diào)研報告和選址意見書批復。 總經(jīng)理： 負責 最后審查和簽發(fā)。 主管崗位 總建筑師： 擬定設計任務書提綱，提出修改意見，批準設計任務書。 協(xié)管崗位 總經(jīng)濟師，總工程師 ： 會簽草稿，提出修改意見。 主辦崗位 設計管理： 起草設計任務書，并依照總經(jīng)濟師和總建筑師的意見修改。 協(xié)辦崗位 營銷策劃： 提供市場調(diào)研報告，和主辦崗位研究討論市場定位和設計指標。 ： 市場調(diào)研完成，已按土地招標方式取得土地使用權。 ， 包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河流、名貴樹木等。 ，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風貌、人文景觀等。 分階段實施滾動開發(fā)的大至區(qū)域范圍。 （只宜粗分為傳統(tǒng)為主和現(xiàn)代為主兩種）。 ：包括建筑標準檔次的定位和客戶類型的定向。 ，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。 ：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數(shù)的比 例等。 ：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經(jīng)營方式，服務范圍等。 ，樣板房，售樓處的設計要求：包括區(qū)域位置、展示要求、臨時的還是永久性的等。 設計深度要求：分概念性方案設計，建筑方案設計和初步方案（即擴初）設計三種。注明除符合規(guī)范規(guī)定的深度外有何特殊的設計深度要求。 作品表達方式：明確各個階段應該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等形式及規(guī)格。 完成期限：注意盡量給于充足的時間，一般情況下不得少于 30~40 個工作日，催得太急，方案構(gòu)思和制 作質(zhì)量肯定大打折扣。 ，甲方可以對設計任務書作書面補充，但如引起設計返工，甲方應實事求是地給以經(jīng)濟補償和延長設計時限。 ，甲方應重新審視原來的設計任務書，按照建筑方案的審批意見，同時吸取會審專家的優(yōu)化建議，補充完善設計任務書，重新遞交設計單位。 。 1:500地形圖（地處郊區(qū)的附 1:1000的地形圖），并在所有紅線拐角點處標上城市坐標（當時如無此條件的， 必須在設計進入擴初前補上）。 ，部分章節(jié)與招標書有所重復，設計任務書相關內(nèi)容可以簡略。 建筑方案招標 1. 作業(yè)目的 為了引進競爭機制，促進技術進步，集思廣益地擇優(yōu)選用設計成果，樹立公司持久的品牌，縮短設計周期，提高經(jīng)濟效益，凡公司開發(fā)地塊的規(guī)劃設計都必須進行方案招投標。 ： 建筑工程設計招標投標管理辦法（中華人民共和國建設部 2020年第 82號）。 上海市建設工程設計招標投標管理暫行辦法。 上海市建設工程設計招標投標管理暫行辦法實施細則。 總建筑師 ： 負責招標全過程工作，組建 設計招標工作小組，推薦評標小組的專家，決策前征求總經(jīng)理和董事長的意見。 主辦崗位 招標工作小組成員： 按照組長的指令 承擔招標具體事務。 已通過拍賣或招投標等形式獲得土地。市場調(diào)研報告正式成文，修建性詳細規(guī)劃已獲批準。 （即下圖） 6．作業(yè)描述 本項工作可以委托設計招投標代理機構(gòu)進行，也可以由本公司自行組織實施；可以公開招標，也可以邀請招標。但不管是公開還是邀請招標，都必須接受設計招標投標辦公室（以下簡稱設招辦）的全程監(jiān)督和管理。 小組 ，并由其指定四名相關崗位上的人員為兼職組員，具體分工由組長安排。人員相對穩(wěn)定，以熟練承擔公司所有開發(fā)項目的設計招標工作。 ： 編制設計招標書，擬定評標小組名單，報設招辦審批； 接受投標人的報名，負責資質(zhì)審查，確定最終參加投標人名單，報設招辦備案； 發(fā)放設計招標書，收取投標保證金，組織投標人踏勘現(xiàn)場，解釋和答疑，接受和保管投標文件與模型； 組織開標會議； 對投標人的標書、單位名稱進行編號，并作保密處理后送交評標小組評審； 填報建設工程設計招 標投標中標通知書，經(jīng)設招辦見證后發(fā)給中標人； 辦理簽訂設計委托合同； 向未中標人返回投標保證金和投標書編制補償金； 向設招辦繳納招標管理費； 寫招標工作綜合報告，報設招辦備案； 整理招標工作資料，移交公司檔案室。 向設招辦填報《上海市建設工程設計招標項目登記表》。 待登記表批復后，即可自行向社會發(fā)布招標信息，內(nèi)容包括：項目名稱、地點、界址、用地性質(zhì)、主要設計指標、開發(fā)單位名稱、開發(fā)資質(zhì)、要求投標人的設計資質(zhì)、書面申請報名的起止日期、報名地點、聯(lián)系方式等。 ，待批準后才能發(fā)給投標人。 ： 設計任務書：在原有設計任務書的基礎上根據(jù)征集方案的綜合效果和選址意見書調(diào)整完善（詳見作業(yè)指導書《編制設計任務書》）。 投標須知：包括投標文件的清單、規(guī)格、份數(shù)、密封要求、供招標小組審閱的文件必須加蓋建筑師的注冊章和單位公章，供評委審閱的文件必須匿名。 投標文件送達截止時間（要盡量給予比較充裕的時間）。 答疑、開標、評標等活動的日程安排。 未中標方案的補償標準：招標人買斷版權的，補償標準應該要高一些。中標 方案一般不單獨補償，其費用納入設計合同內(nèi)。 知識產(chǎn)權申明：招標人對中標方案擁有完整知識產(chǎn)權，招標人如部分采用未中標方案內(nèi)容，投標人在取得一定補償后應于同意。補償標準應在招標書中明確。 擬簽合同的主要條款：如果本方案中標的話，將體現(xiàn)在設計委托合同中的投標人主要承諾：如取費標準、付款方式、設計周期、服務標準等。 公開招標的由招標小組審查所有書面報名的投標人資格，從中選擇 3至 5名入圍，邀請招標的可直接向 3名或 3名以上發(fā)邀請書。 按照招標公告或邀請書中規(guī)定的時間和地點，向已確 定的投標人發(fā)放招標書，并收取投標保證金，保證金數(shù)額應在招標公告或招標書中明確。 ： ，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場及周邊情況。 ，招標人可以書面形式或召開投標答疑會的方式解答（原則上只解答招標書及附件本身未表述明確的疑問），同時將解答以書面方式通知所有購買招標文件的投標人。該解答的內(nèi)容作為招標文件的組成部分。 評標小組通常由 7～ 11 人組成，通常的比例是規(guī)劃、建筑專業(yè)的專家 3～ 4 名，營銷策劃專家 2～ 3名，結(jié)構(gòu)專家和建筑經(jīng)濟專家各 1～ 2名，其中包括本公司的三總師。專家由招標小組推薦或委托設招辦推薦，經(jīng)公司總經(jīng)理批準后報設招辦核準。 ： 在評標前制定評標和決標的辦法； 負責評標，匯總評標結(jié)果； 按照評標決標的辦法推薦或決定中標方案。 ，評標小組成員須對評標活動內(nèi)容保密，不得外泄。 ，各投標人參加，設招辦派員全過程監(jiān)督。