【導(dǎo)讀】土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。其中商務(wù)標(biāo)包括投標(biāo)報(bào)價(jià)、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報(bào)告等內(nèi)容。由于商務(wù)標(biāo)在整個(gè)投標(biāo)評分系統(tǒng)。中所占的比重往往達(dá)70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標(biāo)信息，公司年度開發(fā)計(jì)劃，地區(qū)地形圖。協(xié)管崗位總會計(jì)師：對財(cái)務(wù)部提供信息資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，對籌資方案的可靠性負(fù)責(zé)。并負(fù)責(zé)按時(shí)匯總，編制商務(wù)標(biāo)的標(biāo)書，校核商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的連貫性和一致性。提供書面的資料信息，并對其的真實(shí)性和客觀性負(fù)責(zé)。獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。其中營銷策劃重點(diǎn)對現(xiàn)時(shí)周邊市場情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，完成市場分。價(jià)范圍，并對土地投標(biāo)價(jià)格作敏感性分析。報(bào)和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報(bào)價(jià)，密封文件。投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。此項(xiàng)作業(yè)應(yīng)在概念方案設(shè)

　　

【正文】 線的距離從 時(shí)間坐標(biāo)軸上量化而得。前鋒線是寶貴的信息資料，應(yīng)該一直保留在圖上。 經(jīng)多次的定期檢查后，通過對前后兩次前鋒線的對比分析，就可以在一定范圍內(nèi)對項(xiàng)目未來的進(jìn)度和變化趨勢作出定量的預(yù)測。在某個(gè)線路上前后兩條前鋒線所截取的線段長度（天數(shù)）除以前后兩次檢查的時(shí)間間隔（天數(shù)），所得的比值稱之為 進(jìn)度比 。該比值大于 1，小于 1或等于 1分別表示某線路的實(shí)際進(jìn)展速度與原計(jì)劃相比是快，慢或者相等。如果保持實(shí)際的進(jìn)展速度不變（即進(jìn)度比不變），那么就不難預(yù)測若干天以后，線路的前鋒將要到達(dá)的位置。 需要說明的是，用進(jìn)度比這種方法預(yù)測未來 的進(jìn)度，有其一定的局限性。因?yàn)橥粭l水平線路上的不同工作，進(jìn)展的速度可能很不相同，也就是說某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。但是，對于同一道工作，特別是持續(xù)時(shí)間較長的工作（例如工程的結(jié)構(gòu)階段），采用進(jìn)度比預(yù)測方法對于指導(dǎo)施工，控制進(jìn)度將是十分實(shí)用可靠的。 檢查在于摸清情況，分析在于找出原因，預(yù)測在于掌握趨勢，明確責(zé)任在于激勵(lì)崗位的責(zé)任感，在這些基礎(chǔ)上提出調(diào)整意見應(yīng)該是胸有成竹了。 調(diào)整的原則是盡量使各條線路同步均衡地進(jìn)展，這不僅是為了確保工期不拖延，對減少資源投入，控制工程成本同 樣具有非常重要的意義。通常有以下幾種方法： ，一定會影響總工期。常用的辦法是在后續(xù)的各項(xiàng)關(guān)鍵工作中選擇一項(xiàng)持續(xù)時(shí)間相對較長或資源投入率相對較小的關(guān)鍵工作，壓縮它的持續(xù)時(shí)間，這樣做有利于減少趕工費(fèi)用，當(dāng)然最好不要由此改變與其他工作的邏輯關(guān)系，否則容易引起總工期延長。 非關(guān)鍵工作拖延的，如果僅消耗了原有的自由時(shí)差，當(dāng)然無關(guān)大局，計(jì)劃不需作調(diào)整。如果超出了時(shí)距范圍，就可能發(fā)生兩種情況，一種是后續(xù)是關(guān)鍵工作的，那勢必引起關(guān)鍵路線的改變。另一種后續(xù)也是非關(guān)鍵工作而且可以借用其自由時(shí) 差進(jìn)行彌補(bǔ)的，計(jì)劃也不需要調(diào)整。如果不足以彌補(bǔ)的，就要設(shè)法盡量壓縮它的持續(xù)時(shí)間，避免使它變?yōu)殛P(guān)鍵工作而進(jìn)入關(guān)鍵路線。 當(dāng)關(guān)鍵路線的實(shí)際進(jìn)度比計(jì)劃進(jìn)度提前時(shí)，先要確定計(jì)劃總工期是否也要縮短。打算縮短的，應(yīng)把后續(xù)計(jì)劃當(dāng)作一個(gè)新的計(jì)劃重新編排。其中有些工作可以參照以前已證明是合理的穩(wěn)定的速度比來調(diào)整持續(xù)時(shí)間。要求保持原計(jì)劃總工期不變的，則可利用這個(gè)機(jī)會降低資源強(qiáng)度和費(fèi)用。方法是選擇后續(xù)關(guān)鍵工作中資源占用量大的或直接費(fèi)用高的予以適當(dāng)延長。 對于牽涉面不大的調(diào)整有時(shí)也采用以不變應(yīng)萬變的做法，可 以假設(shè)下一次檢查時(shí)點(diǎn)的前鋒線和基準(zhǔn)線重合，要求承擔(dān)各項(xiàng)工作的部門和崗位自行調(diào)節(jié)持續(xù)時(shí)間，在下一次的檢查時(shí)點(diǎn)前達(dá)到原計(jì)劃的同步狀態(tài)。 30 設(shè)計(jì)委托 設(shè)計(jì)工作是建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)的前期必要準(zhǔn)備工作與重要環(huán)節(jié)。一是對建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容考慮周到全面；二是項(xiàng)目的定位表達(dá)具體詳細(xì)，以利項(xiàng)目的建造、實(shí)施。 總建筑師： 主要合同條款定調(diào)，代表公司簽署委托合同。 協(xié)管崗位 總經(jīng)濟(jì)師，總工程師： 審閱合同草稿，提出修改意見。 主辦崗位 設(shè)計(jì)管理： 按中標(biāo)單位在投標(biāo)書中的承諾和主管崗位 意見草擬合同，主持與合同對方的談判，辦理備案手續(xù)。 土地中標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)方案的中標(biāo)單位已確定，設(shè)計(jì)任務(wù)書已修改調(diào)整完畢。 《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同》和《工程勘察設(shè)計(jì)廉政責(zé)任書》等格式文件和附件。本主辦崗位負(fù)責(zé)填寫，主管崗位審核后交設(shè)計(jì)單位征求意見。 ，所以設(shè)計(jì)單位一般不能在格式合同上隨意增刪條款，但甲方可以不受格式的束縛和限制。 文本中的空格，無關(guān)的空格填斜杠，無關(guān)的或不能準(zhǔn)確表達(dá)甲方意圖的條款應(yīng)劃除。 ，甲方還有必須明示的意圖應(yīng)在附加條款中明示，通常有以下但不僅僅限于以下內(nèi)容： 10～ 15%在竣工驗(yàn)收后支付。 ：圖紙交底、階段驗(yàn)收、采購考察、設(shè)計(jì)修改、設(shè)計(jì)的優(yōu)化、深化和補(bǔ)充、設(shè)計(jì)簽證、審核施工技術(shù)方案、質(zhì)量事故處理等。 ：應(yīng)明確成果的知識產(chǎn)權(quán)歸甲方。需要設(shè)計(jì)單位承諾本設(shè)計(jì)成果至今和乃至今后始終保持其建筑形態(tài)的唯一性。即沒有侵害或抄 襲任何單位和個(gè)人的知識產(chǎn)權(quán)，也不會未經(jīng)甲方的書面同意，而重復(fù)用于其他任何項(xiàng)目。 ：應(yīng)有詳細(xì)條款保證因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤導(dǎo)致甲方損失時(shí)，甲方能及時(shí)合理地得到保險(xiǎn)理賠。 ，設(shè)計(jì)單位必須安排落實(shí)，并在圖紙會簽欄和注冊蓋章等方面得到證實(shí)。 ：如基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)混凝土的含鋼量，混凝土的折算厚度等。 ：如逾期交圖、設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、超限額指標(biāo)、侵犯甲方或第三方的知識產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)場配合服務(wù)不到位等。由此造成甲方損失 的，應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任需要一一明列，不能采用“按有關(guān)規(guī)定處理”等含糊其詞的說法。 ：主辦崗位起草 ——— 主管崗位審核 ——— 主辦崗位與對方協(xié)商談判修改 ——— 主管崗位再審，必要時(shí)出面再協(xié)商 ——— 定稿，主管崗位代表本公司簽署合同——— 30日之內(nèi)報(bào)所在地建設(shè)行政主管部門備案。 ，如發(fā)生重大設(shè)計(jì)變更，雙方應(yīng)在原有合同的基礎(chǔ)上，逐項(xiàng)商定增減設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)、經(jīng)費(fèi)等，并簽訂書面的補(bǔ)充合同作為原合同的附件，與原設(shè)計(jì)合同具有同等的法律效力。 建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化 中標(biāo)方案既 已中標(biāo)，自有其高人一籌的亮點(diǎn)，作為建設(shè)單位應(yīng)該尊重設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)成果，不要大刀闊斧地隨意修改，避免將原創(chuàng)概念抹殺詒盡，除非設(shè)計(jì)師主動(dòng)請纓更有高招。但中標(biāo)方案也并非完美無暇，總有拾遺補(bǔ)缺的優(yōu)化和細(xì)化的可能，要求總建筑師和本主辦崗位多方聽取意見，在眾說紛紜，七嘴八舌中提煉精華，環(huán)繞設(shè)計(jì)任務(wù)書中明確的理念目標(biāo)，和設(shè)計(jì)師平等地研究探討，把建筑方案設(shè)計(jì)到滿意為止。 總建筑師： 主持專家評議會議，必要時(shí)與設(shè)計(jì)師討論交換意見，決定修改方案的取舍。 主辦崗位 土建設(shè)計(jì)管理： 收集匯總各種優(yōu)化建議，在總建筑師 的指示下和設(shè)計(jì)師聯(lián)絡(luò)，完善建筑設(shè)計(jì)方案。 作業(yè)依據(jù) 規(guī)劃設(shè)計(jì)的中標(biāo)方案，評標(biāo)組專家建議。 緊前工作條件 規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案招標(biāo)結(jié)束，規(guī)劃審批之前。 重點(diǎn)是路網(wǎng)和建筑相互關(guān)系的精細(xì)調(diào)整： 規(guī)劃設(shè)計(jì)中道路布局是龍頭，區(qū)內(nèi)主干道不宜靠近建筑，沿途應(yīng)有景觀布置；彎曲的主干道不僅有利于景觀的變化，而且也便于限制車速；建筑物的出入口應(yīng)通過次級道路與主干道連接；住宅前后的三級道路應(yīng)創(chuàng)造條件設(shè)計(jì)成盡端形式；形成私密到半私密半開放到開放三種層次的環(huán)境氛圍；道路的規(guī)劃還須 注意轉(zhuǎn)彎半徑、路口的視線遮擋、車燈和噪聲干擾、人車交叉穿越等細(xì)部的設(shè)計(jì)。 要使建筑融入環(huán)境，環(huán)境設(shè)計(jì)必須提早加入。為給環(huán)境設(shè)計(jì)的創(chuàng)新提供空間條件，在不違反規(guī)劃技術(shù)規(guī)定的前提下，容許建筑和道路的位置稍作改動(dòng)，使二者兼顧。 以鳥瞰的俯視眼光去審視規(guī)劃圖或規(guī)劃模型，往往容易忽略人性化方面的缺陷。只有降低視點(diǎn)高度，象行路人或乘車人一樣地走近或走進(jìn)規(guī)劃模型，甚至登上陽臺，身臨其境一樣地環(huán)顧四周，才能感覺視線是否遮擋，視野是否開闊，氣流是否暢通，是否有壓抑的感覺。特別是板式建筑群。從俯視的視角去看 ，各列建筑前后錯(cuò)位，蜿蜒曲折，活潑流暢，但以行人平視的視角去看，則可能變成高山峽谷，重嵐疊障。 過分強(qiáng)調(diào)人車分流，往往違反了便捷的原則，減少了綠化的共享程度，結(jié)果事與愿違，反而人車混雜。 建設(shè)和維護(hù)城市綠地是政府的職能，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒必要不惜緊縮建筑的間距和占地，在小區(qū)內(nèi)部開辟大型綠地和人工水景，使小區(qū)居民長期承擔(dān)很高的維護(hù)費(fèi)用。盡管景觀很秀麗，但利用率不高，缺乏公眾的共享和參與，這是對土地這種寶貴的社會資源的浪費(fèi)。 4. 房型設(shè)計(jì)優(yōu)化 作業(yè)依據(jù) 已通過審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 ` 緊前工作條件 從規(guī)劃方案審批通過起，直至施工圖設(shè)計(jì)開始之前。其中擴(kuò)初方案審批之前，主要是對房型的舍取，軸線的調(diào)整，擴(kuò)初審批之后，主要對細(xì)部尺度的調(diào)整。 優(yōu)化的重點(diǎn)是更加突顯人性化： 按照客戶定位，掌握舒適型和緊湊型的區(qū)別，逐戶審視面積標(biāo)準(zhǔn)和功能標(biāo)準(zhǔn)。 就算是特定的客戶群體，其職業(yè)、生活習(xí)慣、人員結(jié)構(gòu)也有所不同，所以房型的布局一定要有變化，品種必須多樣。 每個(gè)房間的長寬尺度既要滿足功能需要，也要符合人體工程學(xué)的原理。特別是廁所、廚房和次臥室等小面積的房間更要精心布置，協(xié)調(diào) 好門、窗、墻、家具、設(shè)備的相互關(guān)系。 把最需要陽光的房間布置在南側(cè)，不少家庭認(rèn)為單身老人和兒童的次臥室比客廳和書房更需要陽光。 敞開無必要封閉的空間，審視每扇門和窗的位置，有時(shí)只需稍作改動(dòng)，室內(nèi)通風(fēng)立刻得到改善。 審視每垛內(nèi)墻，可取消的盡量取消，可減薄的一定減薄，可改成輕質(zhì)的一定改成輕質(zhì)。 注意避讓不便取消的柱和梁。 室內(nèi)管道井應(yīng)盡量利用死角和暗角，不能為了縮短水平管距而擠占顯要位置。 難以修改的房型要舍得放棄，推倒重來比勉強(qiáng)修改效果更好 。 5. 立面造型優(yōu)化 作業(yè)依據(jù) 規(guī)劃方案，擴(kuò)初方案和建筑施工圖。 緊前工作條件 規(guī)劃方案審批通過后可一直延續(xù)到結(jié)構(gòu)封頂。其中，擴(kuò)初方案審批之前，側(cè)重于立面方案的比較，擴(kuò)初方案審批通過之后，側(cè)重于立面用料，質(zhì)感和色彩搭配等的方案比較。 優(yōu)化的重點(diǎn)是更加突顯個(gè)性化： 傳統(tǒng)的協(xié)調(diào)觀只是讓新的建筑被動(dòng)地迎合和融合到現(xiàn)有的周圍環(huán)境里去，這長期以來束膊了設(shè)計(jì)師的創(chuàng)新意識。應(yīng)該倡導(dǎo)一種主動(dòng)的協(xié)調(diào)觀念，那就是讓現(xiàn)有環(huán)境和新建建筑相互烘托和陪襯，既可以有似曾相識的回味無窮，也可 以有標(biāo)新立異的強(qiáng)烈對比。只是在特定的環(huán)境下選擇哪種感覺更適宜而已。 高層建筑的屋頂是立面造型的點(diǎn)睛之筆，也是最顯個(gè)性之處。上海地區(qū)的建筑屋頂從最早的鴨頭頸到道士帽，從鉛筆頭到一柱擎天，從轉(zhuǎn)法輪到蒼蠅拍，大家生搬硬套，跟風(fēng)逐流，以至舉目皆類同，缺乏創(chuàng)新，更何談個(gè)性。 清一色的板式建筑不僅使戶型品種單調(diào)，缺乏選擇余地，而且外觀造型也是大同小異，個(gè)性特征難以體現(xiàn)。 減少甚至取消如屋頂飄板等華而不實(shí)的非功能性裝飾，但遮陽板，空調(diào)架，花盆架等有實(shí)際功能的外墻附件應(yīng)該有細(xì)部的裝飾設(shè)計(jì)。 注意外窗與墻面的尺度比例，在滿足自然通風(fēng)的前提下減少開啟窗扇的面積，以降低能源損失。 精心布置用于墻面綠化的附屬構(gòu)件，當(dāng)建筑投入使用后會使立面質(zhì)感和色感產(chǎn)生畫龍點(diǎn)睛的意外效果。 不同的陽臺形狀和布列會使立面產(chǎn)生不同陰影的效果。陽臺欄板和扶手的用料最能調(diào)節(jié)建筑立面的虛實(shí)搭配。 仔細(xì)研究空調(diào)外機(jī)的位置，既要就近，又要相對隱蔽，還要便于客戶自行安裝和檢修。拖接的冷媒供徊管應(yīng)嵌入統(tǒng)一安裝的墻面管線槽內(nèi)，或在墻內(nèi)預(yù)埋套管內(nèi)穿接。 外墻采取保溫構(gòu)造后要注意所 有墻面附屬構(gòu)配件安裝的節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)是否牢固和可靠。 把握外墻裝飾材料的質(zhì)感和色彩關(guān)鍵在于搭配巧妙，并非價(jià)格貴的一定好。利用電腦技術(shù)做多方案比較，一定會有滿意的效果。 廣開思路，多請幾位建筑師創(chuàng)作立面方案；廣開言路，多請幾位不同年齡層次的專家審視評判。在這方面多花些時(shí)間和費(fèi)用非常值得。 日照分析報(bào)告的編制和報(bào)送 日照分析報(bào)告是申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證必須附送的重要文件，也是決定規(guī)劃方案能否通過審批的重要條件。如果是因?yàn)槿照辗治龅牟铄e(cuò)而導(dǎo)致開發(fā)區(qū)域周邊的建筑不能滿足規(guī)定日 照的最低要求，那么公司將面臨承擔(dān)因法律責(zé)任而引起的巨大損失。 總建筑師： 當(dāng)日照要求的限制引起基地容積率下降時(shí)，提出決策意見。 主辦崗位 土建設(shè)計(jì)管理： 督促檢查設(shè)計(jì)單位對各單體建筑的位置和體量的調(diào)整，直至基地內(nèi)外的日照符合規(guī)定要求。 滬規(guī)法（ 2020） 482號稱 關(guān)于印發(fā)〈上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的解釋（三）〉的通知。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已確定，已進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段。本項(xiàng)作業(yè)必須在申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前完成。 的，且具備乙級或乙級以上的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位或建筑設(shè)計(jì)單位或咨詢機(jī)構(gòu)編制。其使用的日照分析軟件必須是經(jīng)建設(shè)部有關(guān)部門鑒定通過的。編制單位對編制的日照分析報(bào)告的質(zhì)量和正確性負(fù)責(zé)。由于日照分析報(bào)告不真實(shí)，不正確而產(chǎn)生后果的，編制單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。以上這些，本主辦崗位在與編制單位簽署委托合同時(shí)應(yīng)當(dāng)在合同中明確。 ： （具體范圍按編制單位需要而定）。 ，其中應(yīng)包括規(guī)劃總圖、基地內(nèi)各單體的屋頂平面圖 和平立剖面圖（附有建筑坐標(biāo)和屋頂標(biāo)高）。 基地外日照影響范圍內(nèi)的居住和文教衛(wèi)生客體建筑的平面圖，其中受影響較大的還須附標(biāo)有詳細(xì)窗位尺寸的立面圖；基地外參與疊加分析的主體建筑的總平面圖和屋頂平面圖（附有各屋頂?shù)脑敿?xì)標(biāo)高）。具體哪些建筑由編制單位確定，本主辦崗位可向市或區(qū)的城建檔案管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集，無法收集的應(yīng)委托具備規(guī)定資質(zhì)的測繪單位測繪。 基地外納入主客體建筑范圍的正在建或已批未建的建筑的資料。本主辦崗位可向市，區(qū)規(guī)劃管理部門收集，有困難的話，也可委 托編制單位自行收集。 ： 、地址、法定代表人、聯(lián)系方式，受托方名稱、資質(zhì)證書編號、地址、法定代表人、聯(lián)系方式。 項(xiàng)目概況： 、地點(diǎn)、用地范圍； （編號、使用性質(zhì)、層數(shù)、高度、位置等）； （編號、使用性質(zhì)、層數(shù)、高度、位置、窗位編號、窗臺高度等）； 本情況（編號、名稱、層數(shù)、高度、位置等）； ； 。 ： ，列出每幢客體建筑的日照時(shí)間表，注明不滿足日照要求的窗位； 。 ： （日照陰影覆蓋范圍圖， 1:1000~1:2020） ； （ 1:1000~1:2020）； （ 1:500~1:1000）。 ，檢查上述應(yīng)包含的內(nèi)容，如有遺缺，應(yīng)返回編制單位補(bǔ)齊。查閱結(jié)論中基地內(nèi)的擬建建筑是否有日照不滿足的，基