【文章內(nèi)容簡介】 地開發(fā)重點對地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，初步確定規(guī)劃設(shè)計方案的技術(shù)指標(biāo)。 投標(biāo)準(zhǔn)備會議 總經(jīng)濟師召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會議，按投標(biāo)期限制訂工作計劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門主管審核后匯總到本主辦崗 位。本主辦崗位應(yīng)參加招標(biāo)地塊的答疑會，做好詳細(xì)記錄。 各崗位責(zé)任和分工 營銷策劃：負(fù)責(zé)編制可行性報告。根據(jù)周邊市場情況進(jìn)行市場需求預(yù)測和平均售價預(yù)測；研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計要求；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計劃。 土地開發(fā)：向各負(fù)責(zé)部門催辦其部門和崗位負(fù)責(zé)提交的投標(biāo)文件資料，按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制商務(wù)標(biāo)。 負(fù)責(zé)匯總項目總投資和預(yù)期收益，編制項目開發(fā)經(jīng)濟測算書，測估本公司的投標(biāo)報價范圍，并對土地投標(biāo)價格作敏感性分析。 通過各種途徑了解競標(biāo)對手的情況 ，收集與該土地招投標(biāo)有關(guān)的各項信息，及時反饋給各負(fù)責(zé) 4 部門。 向土建設(shè)計管理崗位催辦技術(shù)標(biāo)。 成本控制：負(fù)責(zé)編制現(xiàn)場建設(shè)成本。 成本核算：負(fù)責(zé)編制 5 土地投標(biāo)（技術(shù)） 土地投標(biāo)的技術(shù)標(biāo)部分即為征集規(guī)劃設(shè)計方案，是土地投標(biāo)書的主要組成部分。也可作為中標(biāo)后甲方深化設(shè)計任務(wù)書的基礎(chǔ)。 從政府土地管理部門取得的土地開發(fā)招標(biāo)書。 3． 決策崗位 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書（技術(shù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。 主管崗位 總建筑師：布置本作業(yè)任務(wù)，主持土建設(shè)計管理：按時完成以 下作業(yè)描述中各節(jié)點作業(yè)。 4．緊前工作條件 已獲悉政府公布的土地公開招標(biāo)信息，并已辦理了投標(biāo)申請手續(xù)，取得地塊的規(guī)劃參數(shù)。 5． 作業(yè)描述 編制工作進(jìn)度計劃 因為投標(biāo)期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對不容許延誤時間，所以必須從公司決定參加投標(biāo)時起，本主辦崗位就應(yīng)立即與土地開發(fā)崗位一起啟動 “土地投標(biāo) ”工作程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進(jìn)度計劃應(yīng)比投標(biāo)截止日期提早 1至 2天，留有一定的時間余地。 委托概念方案設(shè)計 主辦崗位按照項目的規(guī)模和特點從優(yōu)秀設(shè)計師信息 庫中選擇 2至 3名分屬不同設(shè)計單位的合適人選，并通過選中的設(shè)計師與其注冊的設(shè)計單位聯(lián)系委托設(shè)計事宜。向設(shè)計師提供地形圖復(fù)印件和規(guī)劃指標(biāo)各一份，并在限定完成的截止時限前收齊各人的設(shè)計資料。 編寫設(shè)計任務(wù)書草稿 詳見作業(yè)指導(dǎo)書《編制設(shè)計任務(wù)書》。此項作業(yè)應(yīng)在概念方案設(shè)計階段內(nèi)同時完成，其中主要內(nèi)容應(yīng)盡早與設(shè)計單位溝通。 必須嚴(yán)格遵照招標(biāo)文件中的規(guī)劃成果要求和文本格式。通常的要求為： 規(guī)劃設(shè)計成果： A3 文本格式的規(guī)劃說明書和圖紙，與投標(biāo)文件綜合裝訂成冊。 規(guī)劃內(nèi)容與深度 規(guī)劃說明書：包括現(xiàn)狀條件分析，規(guī)劃總體構(gòu)思，規(guī)劃總體布局，主要空間組織和景觀特色，道路綠化設(shè)計，主要市政設(shè)施綜合考慮；用地平衡表，主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等）。還可根據(jù)方案構(gòu)思的特點建議畫龍點睛的物業(yè)名稱。 規(guī)劃總平面圖：包括小區(qū)住宅建筑布局、公建與市政設(shè)施設(shè)置、建筑層數(shù)、建筑間距、綠化布局（集中綠地面積）、道路布局、停車泊位數(shù)量（停車庫面積）、周邊情況反映、比例尺、指北針、日照分析等。 小 區(qū)公建設(shè)施：應(yīng)按土地招標(biāo)書相關(guān)要求配置，招標(biāo)書中未提及則在出讓范圍內(nèi)按《城市居住 6 區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（ DGJ08552020/J101892020）要求為小區(qū)配置。 表達(dá)規(guī)劃設(shè)計意圖的效果圖：如總體鳥瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。 內(nèi)部評選 一侯方案資料收全，本主辦崗位立即組織內(nèi)部評選，會議由總建筑師主持，由本主辦崗位組織會務(wù)，包括確定參會人員名單（以本公司和本系統(tǒng)的營銷策劃為主），分發(fā)會議通知，落實設(shè)計師介紹方案思路。由總建筑師確定首選方案后，報總經(jīng)理批準(zhǔn)。 與內(nèi)部批準(zhǔn)方案的設(shè)計單位簽訂設(shè)計咨詢合同，如是格式化合同，應(yīng)在專項說明中補充保密責(zé)任和知識產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。如對方提出要求，還可承諾同意將對方作為甲方推薦單位參加規(guī)劃方案招投標(biāo)。 內(nèi)部審核 本主辦崗位對批準(zhǔn)方案再次仔細(xì)核對是否符合土地招標(biāo)書的要求，包括規(guī)劃參數(shù)，匿名要求，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。發(fā)現(xiàn)問題必須限定設(shè)計師在投標(biāo)截止日期前修改完成，如時間尚許可，應(yīng)把內(nèi)部評議的優(yōu)化意見與設(shè)計單位溝通，由設(shè)計單位酌情修改。 資料移交 在投標(biāo)截止日期之前把裝幀 成冊的方案移交土地開發(fā)崗位，作為技術(shù)標(biāo)并入土地投標(biāo)文件。 保密責(zé)任 本主辦崗位承擔(dān)投標(biāo)方案的保密責(zé)任。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保管，復(fù)印資料的分發(fā)應(yīng)嚴(yán)格登記并加蓋密級印戳，無保留價值的資料隨時粉碎銷毀，嚴(yán)禁向無關(guān)人員透露投標(biāo)方案的內(nèi)容。一旦查實有泄密現(xiàn)象，不管是否中標(biāo)，均要追究本主辦崗位的責(zé)任。 7 土地狀況調(diào)研 取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標(biāo)和編制土地投標(biāo)書作好前期資料準(zhǔn)備。 公司年度開發(fā)計劃，土地招標(biāo)書，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖 。 總經(jīng)濟師：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況，糾正調(diào)研報告中的錯誤。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況及地質(zhì)情況。 主辦崗位 土地開發(fā)：負(fù)責(zé)現(xiàn)場調(diào)研的組織工作，編制調(diào)研報告。 協(xié)辦崗位 營銷策劃：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況。 已獲取相關(guān)土地將要招標(biāo)的信息。 5．作業(yè)要求 踏勘現(xiàn)場需要組織多次，每次踏勘的重點有所不同，本崗位可根據(jù)需要組織不同的專業(yè)人員，從以下內(nèi)容中選擇調(diào)研項目。 踏勘現(xiàn)場必須編制調(diào)研報告，形式為攝影照片和文字說明組成，可以是紙質(zhì) 照相簿，也可以是電子相冊文件。報告經(jīng)多次踏勘得到不斷補充直至包含以下全部內(nèi)容，在建筑方案招投標(biāo)結(jié)束之前整理完成。 。 6．作業(yè)描述： ： ：包括地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂設(shè)置等布局情況。評估是否有拾遺補缺的需要甚至創(chuàng)建特色街區(qū)的可能。 ：包括供電，供水，供燃?xì)獾饶茉慈萘楷F(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。 ：包括周邊道路級別，有否拓路計劃；雨水和排污管徑，有否 改造計劃，與本地塊最理想的接口位置。 ：特別注意地塊南北兩側(cè)原有建筑的用途性質(zhì)、層數(shù)、總高度等是否存在日照的相互影響。周邊建筑的風(fēng)格，色彩，檔次標(biāo)準(zhǔn)。對貼近規(guī)劃紅線的區(qū)外建筑還需調(diào)查其建造年代，結(jié)構(gòu)穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的保護性建筑。 地質(zhì)水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。 ： ：動拆遷進(jìn)展情況或場地平整情況，有否需要保留的大樹、古樹、水面、建筑。如地形圖上沒有標(biāo)記的應(yīng)補上。 對于基本平坦的地塊須粗估場地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標(biāo)高差。對于坡地起伏的地塊須向當(dāng)?shù)販y繪部門申領(lǐng)標(biāo)有等高線的地形圖。 空中障礙物：有否途經(jīng)和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒有標(biāo)記的應(yīng)補上。 地下障礙物：對照地區(qū)管線圖，核實地塊內(nèi)有否需要搬遷或改道的管線。 8 本小區(qū)比較理想的出入口位置。 對于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀(jì)錄。 9 編制可行性研究報告 項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后，項目開發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設(shè)計提供依據(jù)。過去計劃經(jīng)濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。 為保證可行性研究報告的質(zhì) 量，應(yīng)切實作好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充分信息資料，進(jìn)行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)總經(jīng)濟師：組建工作小組，批準(zhǔn)工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師，總會計師：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟師把關(guān)。 主辦崗位 營銷策劃：制訂工作計劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。 協(xié)辦崗位：工作小