【文章內(nèi)容簡介】 ,圖紙須加蓋建筑設計單位的設計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設計方案出圖標準。 *（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設計方案出圖、文本的標準。 *《建設項目選址意見書的通知》及附圖（復印件各一份）。 《建設項目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關(guān)其它文件、圖紙等。 第二次送審及以后各次送審所需的文件、圖紙以城市規(guī)劃部門前次審核意見要求為準。 、規(guī)劃歸口的職能部門參加的規(guī)劃方案征詢會，征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生、綠化、交通、民防等管理部門的意見，以《建筑工程設計方案審核意見單》給予批復。并附蓋有“上海市城市規(guī)劃管理局規(guī)劃管理業(yè)務專用章”或“上海市**區(qū)（縣）規(guī)劃管理業(yè)務專用章”的核定設計方案。 ，則核發(fā)“一審”意見。 核發(fā)“建筑工程設計方案審核意見單”批復的時限為每次審核各為30個工作日。 接規(guī)劃部門總窗口領(lǐng)證通知后，持規(guī)劃部門發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（IC卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取的內(nèi)容包括《建設工程設計方案的批復》和附圖。 本主辦崗位依據(jù)《建設工程設計方案的批復》和附圖，配合項目經(jīng)理進入擴初設計階段的管理。 申報計劃立項 取得項目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。 　總經(jīng)濟師：督促檢查主辦崗位的作業(yè)。 主辦崗位　土地開發(fā)：具體經(jīng)辦本項作業(yè)。 　 規(guī)劃方案已經(jīng)由規(guī)劃主管部門批準。 ，本主辦崗位負責項目建議書的編制組織工作。項目建議書可自行編制也可經(jīng)總經(jīng)濟師批準委托有資質(zhì)的投資咨詢公司編制。項目建議書的主要內(nèi)容如下： ：建設地點、內(nèi)容、規(guī)模的設想； ； ，償還貸款測算； ； ； 。 。住宅、商辦樓項目由城市發(fā)展處審批，賓館、學校項目由社會發(fā)展處審批。 ，并配合審批部門做好項目的審批論證工作。 ，項目即已立項。 ，本主辦崗位應填寫《**年固定資產(chǎn)投資項目信息標準表式》，申報新建或續(xù)建項目的投資計劃。以后每年在年初與年中二次直至項目竣工，向上級主管部門或區(qū)發(fā)改委填報，經(jīng)上海市發(fā)展與改革委員會批準后，列入上海市基本建設投資計劃并分批下達。 申辦《建設用地規(guī)劃許可證》 為了體現(xiàn)政府對實施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導和服務的職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計必須分階段地得到政府部門的批準。要求經(jīng)辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入申辦程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。 規(guī)劃管理部門張榜公布的《建設用地規(guī)劃許可證》申辦程序。 總經(jīng)濟師：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。 主辦崗位 土地開發(fā)：負責收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。 已取得規(guī)劃部門對規(guī)劃設計方案的批復 《建設用地規(guī)劃許可證申請表》填報，并同時附送下列文件：(帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還)。 （原件及復印件各一份）。 *《建設項目選址意見書的通知》及附圖（復印件一份）。 *《建筑工程設計方案批復》及附圖（復印件一份）。 *，地形圖上應用紅色鉛筆標明用地位置地界。 *、轉(zhuǎn)讓地塊的建設工程，需加送“國有土地使用權(quán)出讓合同”文本（副本）及附圖各一份（原件）。 規(guī)劃部門對審核同意的項目由總窗口發(fā)出領(lǐng)證通知，本崗位持規(guī)劃局發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（IC卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取內(nèi)容包括《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖；《建設用地規(guī)劃許可證的通知》。 核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》的時限為40個工作日。 本崗位憑《建設用地規(guī)劃許可證》向上海市房屋土地資源管理局申請辦理《建設用地批準書》。 編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計劃 一套科學的網(wǎng)絡計劃無論在項目管理的前期論證階段，還是在實施過程中和后期的評估考核中都有著不可替代的綱領(lǐng)性的地位和作用。只有綱舉才能目張，才能使項目中上百個環(huán)節(jié)高效地有序地協(xié)調(diào)地工作，達到預定的目標。當項目完成后，這張記錄著歷次實際進度前鋒線和調(diào)整痕跡的網(wǎng)絡計劃圖就是一份寶貴的原始資料。它可以對整個項目的進度管理作出評價，也可以檢討原計劃編制的科學性和準確性，為今后的計劃管理提供依據(jù)。 總經(jīng)理：負責批準計劃和批準計劃調(diào)整。 主管崗位 總經(jīng)濟師：在與總建筑師和總工程師協(xié)商一致的前提下負責落實在項目前期策劃階段的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。 總工程師：在與總建筑師和總經(jīng)濟師協(xié)商一致的前提下負責落實在項目實施階段的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。 協(xié)管崗位 總建筑師，總會計師：分別向主管總師提供分管范圍內(nèi)的進度目標和調(diào)整意見。 主辦崗位 營銷策劃：負責在標準流程計劃的基礎(chǔ)上按本項目的個性特點編制雙代號座標網(wǎng)絡計劃，并根據(jù)各總師的意見修改完善。 項目經(jīng)理：在計劃實施過程中，根據(jù)具體情況提出調(diào)整意見，經(jīng)各總師批示后報總經(jīng)理批準。 根據(jù)公司通用的雙代號座標網(wǎng)絡計劃的標準圖式和本項目的目標要求，總經(jīng)濟師在土地中標后十天內(nèi)完成。總經(jīng)濟師和總工程師的主辦交接界限為規(guī)劃方案定稿之后。定期檢查和調(diào)整的周期通常為一個月，遇緊急情況可以隨時檢查調(diào)整。 事件的內(nèi)容稱為工作，也就是按需要的粗細程度拆分而成的消耗時間或同時也消耗資源的一個子項目或子任務。在座標雙代號網(wǎng)絡計劃中，采用一根連線和左右兩個圓圈來表示某一項工作。圓圈中的編號從左向右依此排列。整個計劃中編號不容許重復，所以某號到某號就能代表某一項特定的工作。 在網(wǎng)絡計劃的頂端設計一排以一個日歷天為單位的橫座標，稱為時間坐標軸。它的起始原點對應著第一項工作的開始日期，它的終點對應著最后一項工作的結(jié)束日期。也可以把原點設計為零，依此以天數(shù)后續(xù)，那么時間座標軸的最后刻度就表示為項目的總工期天數(shù)。 一項工作從開始到完成需要的合理時間稱為該工作的持續(xù)時間。在網(wǎng)絡圖中以連線的長度來表示，其起始端對應著該項工作在時間座標上的開始日期，結(jié)尾端對應著該項工作在時間座標上的結(jié)束日期。 兩各相鄰圓圈之間的時間段稱為時距。在關(guān)鍵路線上，時距和工作的持續(xù)時間是相等的。在非關(guān)鍵路線上，工作的持續(xù)時間小于時距。也就是說在時距里存在一定數(shù)量的可利用的時間空間，這段機動時間稱之為該項工作的自由時差。在網(wǎng)絡圖上用波形線表示并對應著時間座標。如何合理利用這段自由時差往往是在優(yōu)化網(wǎng)絡計劃時最先考慮的潛力所在。 左側(cè)的工作必須完成后才有條件去完成右側(cè)相鄰的工作。同一垂直面內(nèi)的工作必須同步完成，它們之間沒有先后依賴的關(guān)系。 持續(xù)時間和時距相同的工作稱為關(guān)鍵工作，自始至終全部由關(guān)鍵工作連接起來的路線，也就是線路上總的工作持續(xù)時間最長的線路稱之為關(guān)鍵線路。各項工作的次序位置和連線表示著工作相互之間的邏輯關(guān)系，這是網(wǎng)絡計劃的精髓所在。如果邏輯出現(xiàn)錯誤，網(wǎng)絡計劃也就從根本上失去了可操作性。 相關(guān)的工作可以列在對應部門和崗位的水平線上，使每個部門和崗位清楚地了解自己在整個項目中要按怎樣的順序做哪些工作，每件工作從什么時候必須開始，到什么時候必須結(jié)束，其中有沒有機動的時間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關(guān)系，等等。便于部門和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上級的檢查和職責考核。 根據(jù)對計劃執(zhí)行的信心程度，將目標工期適當壓縮后作為計劃工期，以便給實施過程中的調(diào)整留有余地。 橫座標是工期，如果以天為單位，則起始原點是零，終點是目標工期的總天數(shù)。如以日歷的日期為單位，則原點是項目啟動的首日日期，終點是項目結(jié)束的日期。 縱座標是部門和崗位設置。網(wǎng)絡計劃中所有的工作都能對應縱座標上的具體負責操作的崗位。同時，所有的崗位都能歸屬在上一個管理層次的責任范圍內(nèi)，而管理層又歸集到?jīng)Q策層。 ，落實到崗位，限定它的持續(xù)時間，明確它與其他工作的順序邏輯關(guān)系?？梢灶A先列出草表，也可以按照限定的條件直接填寫到座標網(wǎng)上。 ，所有節(jié)點自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續(xù)時間不足時距長度的，用波形線補足。 ，形成關(guān)鍵路線。關(guān)鍵路線的盡端如沒有超出工期，可把持續(xù)時間相對緊張的關(guān)鍵工作適當延長。盡端如超出工期，則把持續(xù)時間尚有潛力的關(guān)鍵工作適當壓縮。反復調(diào)整到關(guān)鍵路線的盡端正好和工期平齊。重新謄清圖式，雙代號座標網(wǎng)絡計劃到此初步完成。 成本目標，進度目標和過高的質(zhì)量目標，只能三者兼顧，有所側(cè)重，而不可能三者兼得。這是業(yè)內(nèi)人士的共識。過高質(zhì)量要求的結(jié)果會使某些工藝性工作的持續(xù)時間延長和材料人工費用增加；壓縮工期的結(jié)果會導致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現(xiàn)安全和質(zhì)量事故的概率提高；而削減成本又會打擊承攬企業(yè)的積極性，誘發(fā)偷工減料，減少資源投入，使工期拖延。計劃的優(yōu)化能使三者兼顧，有所側(cè)重的原則得到充分的體現(xiàn)。 例如某個項目要求進度優(yōu)先。我們可以首先在關(guān)鍵路線上選擇資源投入率相對較少，持續(xù)時間相對較長的關(guān)鍵工作著手，看它是否能通過采取增加資源投入力度的辦法使持續(xù)時間減少。當然這種調(diào)整引起的局部工作的效益下降必須控制在尚可忍受和不至于損害全局效益的程度范圍內(nèi)。其次看與它平行搭接的非關(guān)鍵工作的自由時差是否由此變成零甚至成為負數(shù)。因為這樣會使非關(guān)鍵工作轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)鍵工作，而關(guān)鍵路線的路徑改變，將導致邏輯關(guān)系的變化，在多數(shù)情況下，不希望發(fā)生這種變化。 在計劃優(yōu)化后如果仍達不到預期的進度目標，這只能說明預定的要求是不客觀和盲目的，需要請示或說服上級領(lǐng)導加以修正。 在實施過程中會發(fā)生各種事先難以預料的事情，使實際進度發(fā)生變化。所以定期的檢查和及時地調(diào)整計劃不僅是難免的也是必須的。固定不變的計劃只能作為流于形式的裝飾品。 過程檢查可以采用前鋒線方法，按檢查時點從時間座標上的相應刻度起向下畫一道垂直線，稱之為檢查時點基準線，然后再把各項工作在檢查時點時的實際進度所達到的前鋒點連接起來，形成一條垂直方向的折線，這條折線稱為實際進度前鋒線。前鋒線曲折越多，說明各項工作的同步性越差。其中折線段處在基準線左邊的工作進度為拖延，處在右邊的工作進度為提前，其幅度可按前鋒點到基準線的距離從時間坐標軸上量化而得。前鋒線是寶貴的信息資料，應該一直保留在圖上。 經(jīng)多次的定期檢查后，通過對前后兩次前鋒線的對比分析，就可以在一定范圍內(nèi)對項目未來的進度和變化趨勢作出定量的預測。在某個線路上前后兩條前鋒線所截取的線段長度（天數(shù)）除以前后兩次檢查的時間間隔（天數(shù)），所得的比值稱之為進度比。該比值大于1，小于1或等于1分別表示某線路的實際進展速度與原計劃相比是快，慢或者相等。如果保持實際的進展速度不變（即進度比不變），那么就不難預測若干天以后，線路的前鋒將要到達的位置。 需要說明的是，用進度比這種方法預測未來的進度，有其一定的局限性。因為同一條水平線路上的不同工作，進展的速度可能很不相同，也就是說某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。但是，對于同一道工作，特別是持續(xù)時間較長的工作（例如工程的結(jié)構(gòu)階段），采用進度比預測方法對于指導施工，控制進度將是十分實用可靠的。 檢查在于摸清情況，分析在于找出原因，預測在于掌握趨勢，明確責任在于激勵崗位的責任感，在這些基礎(chǔ)上提出調(diào)整意見應該是胸有成竹了。 調(diào)整的原則是盡量使各條線路同步均衡地進展，這不僅是為了確保工期不拖延，對減少資源投入，控制工程成本同樣具有非常重要的意義。通常有以下幾種方法： ，一定會影響總工期。常用的辦法是在后續(xù)的各項關(guān)鍵工作中選擇一項持續(xù)時間相對較長或資源投入率相對較小的關(guān)鍵工作，壓縮它的持續(xù)時間，這樣做有利于減少趕工費用，當然最好不要由此改變與其他工作的邏輯關(guān)系，否則容易引起總工期延長。 非關(guān)鍵工作拖延的，如果僅消耗了原有的自由時差，當然無關(guān)大局，計劃不需作調(diào)整。如果超出了時距范圍，就可能發(fā)生兩種情況，一種是后續(xù)是關(guān)鍵工作的，那勢必引起關(guān)鍵路線的改變。另一種后續(xù)也是非關(guān)鍵工作而且可以借用其自由時差進行彌補的，計劃也不需要調(diào)整。如果不足以彌補的，就要設法盡量壓縮它的持續(xù)時間，避免使它變?yōu)殛P(guān)鍵工作而進入關(guān)鍵路線。 當關(guān)鍵路線的實際進度比計劃進度提前時，先要確定計劃總工期是否也要縮短。打算縮短的，應把后續(xù)計劃當作一個新的計劃重新編排。其中有些工作可以參照以前已證明是合理的穩(wěn)定的速度比來調(diào)整持續(xù)時間。要求保持原計劃總工期不變的，則可利用這個機會降低資源強度和費用。方法是選擇后續(xù)關(guān)鍵工作中資源占用量大的或直接費用高的予以適當延長。 對于牽涉面不大的調(diào)整有時也采用以不變應萬變的做法，可以假設下一次檢查時點的前鋒線和基準線重合，要求承擔各項工作的部門和崗位自行調(diào)節(jié)持續(xù)時間，在下一次的檢查時點前達到原計劃的同步狀態(tài)。 設計委托 設計工作是建設項目開發(fā)的前期必要準備工作與重要環(huán)節(jié)。一是對建設項目設計內(nèi)容考慮周到全面；二是項目的定位表達具體詳細，以利項目的建造、實施。 總建筑師：主要合同條款定調(diào)，代表公司簽署委托合同。 協(xié)管崗位　總經(jīng)濟師，總工程師：審閱合同草稿，提出修改意見。 主辦崗位　設計管理：按中標單位在投標書中的承諾和主管崗位意見草擬合同，主持與合同對方的談判，辦理備案手續(xù)。 土地中標，規(guī)劃設計與建筑設計方案的中標單位已確定，設計任務書已修改調(diào)整完畢。 《建設工程設計合同》和《工程勘察設計廉政責任書》等格式文件和附件。本主辦崗位負責填寫，主管崗位審核后交設計單位征求意見。 ，所以設計單位一般不能在格式合同上隨意增刪條款，但甲方可以不受格式的束縛和限制。 ，無關(guān)的空格填斜杠，無關(guān)的或不能準確表達甲方意圖的條款應劃除。 ，甲方還有必須明示的意圖應在附加條款中明示，通常有以下但不僅僅限于以下內(nèi)容： ～15%在竣工驗收后支付。 ：圖紙交底、階段驗收、采購考察、設計修改、設計的優(yōu)化、深化和補充、設計簽證、審核施工技術(shù)方案、質(zhì)量事故處理等。 ：應明確成果的知識產(chǎn)權(quán)歸甲方。需要設計單位承諾本設計成果至今和乃至今后始終保持其建筑形態(tài)的唯一性。即沒有侵害或抄襲任何單位和個人的知識產(chǎn)權(quán)，也不會未經(jīng)甲方的書面同意，而重復用于其他任何項目。 ：應有詳細條款保證因設計錯誤導致甲方損失時，甲方能及時合理地得到保險理賠。 ，設計單位必須安排落實，并在圖紙會簽欄和注冊蓋章等方面得到證實。 ：如基礎(chǔ)和上部