【文章內(nèi)容簡介】 設置標準》（DGJ08552002/J101892002）要求為小區(qū)配置。 表達規(guī)劃設計意圖的效果圖：如總體鳥瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。 內(nèi)部評選 一侯方案資料收全，本主辦崗位立即組織內(nèi)部評選，會議由總建筑師主持，由本主辦崗位組織會務，包括確定參會人員名單（以本公司和本系統(tǒng)的營銷策劃為主），分發(fā)會議通知，落實設計師介紹方案思路。由總建筑師確定首選方案后，報總經(jīng)理批準。與內(nèi)部批準方案的設計單位簽訂設計咨詢合同，如是格式化合同，應在專項說明中補充保密責任和知識產(chǎn)權歸屬等條款。如對方提出要求，還可承諾同意將對方作為甲方推薦單位參加規(guī)劃方案招投標。 內(nèi)部審核 本主辦崗位對批準方案再次仔細核對是否符合土地招標書的要求，包括規(guī)劃參數(shù)，匿名要求，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。發(fā)現(xiàn)問題必須限定設計師在投標截止日期前修改完成，如時間尚許可，應把內(nèi)部評議的優(yōu)化意見與設計單位溝通，由設計單位酌情修改。 資料移交在投標截止日期之前把裝幀成冊的方案移交土地開發(fā)崗位，作為技術標并入土地投標文件。 保密責任本主辦崗位承擔投標方案的保密責任。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保管，復印資料的分發(fā)應嚴格登記并加蓋密級印戳，無保留價值的資料隨時粉碎銷毀，嚴禁向無關人員透露投標方案的內(nèi)容。一旦查實有泄密現(xiàn)象，不管是否中標，均要追究本主辦崗位的責任。土地狀況調(diào)研取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標和編制土地投標書作好前期資料準備。公司年度開發(fā)計劃，土地招標書，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖?！】偨?jīng)濟師：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況，糾正調(diào)研報告中的錯誤。 協(xié)管崗位　總建筑師，總工程師：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況及地質(zhì)情況。主辦崗位　土地開發(fā)：負責現(xiàn)場調(diào)研的組織工作，編制調(diào)研報告。協(xié)辦崗位　營銷策劃：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況。已獲取相關土地將要招標的信息。5．作業(yè)要求，每次踏勘的重點有所不同，本崗位可根據(jù)需要組織不同的專業(yè)人員，從以下內(nèi)容中選擇調(diào)研項目。，形式為攝影照片和文字說明組成，可以是紙質(zhì)照相簿，也可以是cod電子相冊文件。報告經(jīng)多次踏勘得到不斷補充直至包含以下全部內(nèi)容，在建筑方案招投標結束之前整理完成。6．作業(yè)描述：：：包括地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂設置等布局情況。評估是否有拾遺補缺的需要甚至創(chuàng)建特色街區(qū)的可能。：包括供電，供水，供燃氣等能源容量現(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。：包括周邊道路級別，有否拓路計劃；雨水和排污管徑，有否改造計劃，與本地塊最理想的接口位置。 ：特別注意地塊南北兩側原有建筑的用途性質(zhì)、層數(shù)、總高度等是否存在日照的相互影響。周邊建筑的風格，色彩，檔次標準。對貼近規(guī)劃紅線的區(qū)外建筑還需調(diào)查其建造年代，結構穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的保護性建筑。 地質(zhì)水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。：：動拆遷進展情況或場地平整情況，有否需要保留的大樹、古樹、水面、建筑。如地形圖上沒有標記的應補上。 對于基本平坦的地塊須粗估場地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標高差。對于坡地起伏的地塊須向當?shù)販y繪部門申領標有等高線的地形圖。 空中障礙物：有否途經(jīng)和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒有標記的應補上。 地下障礙物：對照地區(qū)管線圖，核實地塊內(nèi)有否需要搬遷或改道的管線。 本小區(qū)比較理想的出入口位置。 對于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀錄。編制可行性研究報告項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設計提供依據(jù)。過去計劃經(jīng)濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。為保證可行性研究報告的質(zhì)量，應切實作好編制前的準備工作，占有充分信息資料，進行科學分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結構內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設計方案的需要。 總經(jīng)濟師：組建工作小組，批準工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師，總會計師：審閱相關專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟師把關。主辦崗位 營銷策劃：制訂工作計劃，分配任務，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或專長分頭進行調(diào)查研究和編寫報告章節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)濟師的意見優(yōu)化修改。初步可行性研究：已進行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關土地技術指標；深度可行性研究：已獲得土地使用權，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關的經(jīng)濟技術指標。 總經(jīng)濟師組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。 本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節(jié)分工，進度安排，費用預算等。工作計劃報總經(jīng)濟師批準后，布置安排落實。 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次進行實地調(diào)查和市場調(diào)查。 小組集體討論，議題為：。包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導向等。對項目本體進行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預測；提出項目的建設規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。對推薦方案進行財務評價及風險分析，以判別項目的經(jīng)濟可行性和抗風險能力。當有關評價指標結論不足以支持項目方案成立時，可對原設計方案進行調(diào)整或重新設計。 編寫研究報告。經(jīng)過技術經(jīng)濟論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報告初稿。經(jīng)總經(jīng)濟師批閱意見后，修改完善，形成正式報告。：全市及各主要分區(qū)的市場總供應量和總需求量；全市及各主要分區(qū)項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價/租金；開工時間、預計竣工時間；投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。開發(fā)建設法規(guī)、專業(yè)服務法規(guī)；規(guī)劃設計導向，城市建設信息；其他經(jīng)濟信息及政策指引。地塊位置、四至、規(guī)劃指標（總占地面積、建設用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。（SWOT分析）項目競爭情況（現(xiàn)時/潛在競爭對手）、優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。市場前景、價格走勢、項目切入點等。市場定位（市場形象、主題品牌）；客戶定位（主要客戶對象）；價格定位（均價、最低價、最高價）。整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。建筑風格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設施?？傮w進度要求、分階段進度要求。建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經(jīng)營價值）、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財務內(nèi)部收益率、投資回收期等。風險分析、主要指標的敏感性分析。（包括附圖和附表）。：項目開發(fā)背景，建設規(guī)模與目標，預計的項目總投入及效益情況等主要技術經(jīng)濟指標。項目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設施等。市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預測和價格預測，風險分析。建筑設計指導思想與原則，項目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。建設工期，實施進度表（或橫線圖）。建設總投資估算，資本金籌措，債務資金籌措，融資方案分析。財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務評價結論。項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費用估算表，財務現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復文件。建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫為充分了解房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，為提高本崗位設計管理的專業(yè)水平，吸收和借鑒同行業(yè)的寶貴經(jīng)驗和成功案例，提供大量的直觀信息。在收集和制作的過程中，本崗位的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。 總建筑師：負責本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價。主辦崗位　設計管理：負責按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫的信息收集和使用。協(xié)辦崗位　營銷策劃：將業(yè)務接觸或房展會上收集的圖片資料提供給主辦崗位。3．作業(yè)設備本崗位須配備電腦、數(shù)碼相機、掃描儀等辦公設備。，隨時補充，不斷積累。，供公司其他業(yè)務人員調(diào)用。售樓處，房展會，畫冊刊物，城建檔案館，實景拍攝，網(wǎng)上下載，國內(nèi)外考察。 電子相冊制作方法：獨立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場，會所，小品雕塑，優(yōu)秀歷史建筑，優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)裝修。、平面布