【正文】 t PTiTR ?? 成本估價(jià)法 ? 房地產(chǎn)的建造成本包括各項(xiàng)費(fèi)用（包括原材料、人工、運(yùn)輸、能耗等）。 ? （ a）征用農(nóng)地需支付的征地費(fèi)。 ? 第二，勘察、設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用以及可行性研究等費(fèi)用。建造建筑物和附屬設(shè)施的建筑工程費(fèi)，設(shè)備購置費(fèi)，安裝工程費(fèi)等。 ? 第六，開發(fā)商應(yīng)繳納的稅金，包括營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅和印花稅等。地價(jià)高了，利潤就降低。在房地產(chǎn)市場信息嚴(yán)重不對稱的情況下，使用市場比較法絕對有利于房地產(chǎn)商。 ? 假設(shè)開發(fā)法最適合房地產(chǎn)商的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。成本估價(jià)法再好也幫不上平民百姓的忙。 ? 先有雞還是先有蛋？ 房價(jià)與地租 ? 在房地產(chǎn)市場上交換和轉(zhuǎn)移的只是所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等。 ? 亞當(dāng) ?斯密指出：“地租成為商品價(jià)格構(gòu)成部分的方式，和工資與利潤是不同的。 ? 土地的價(jià)格是賣方（政府）設(shè)定的價(jià)格。一次性收取幾十年地租和出售土地在實(shí)質(zhì)上沒有多大區(qū)別， ? 保留在國家手中的所有權(quán)已經(jīng)沒有太大的意義了 。 ? 地產(chǎn)定價(jià)的不對稱性 ? 從房價(jià)形成的博弈過程可以很明確地肯定，地價(jià)并不能決定房價(jià)，因此，降低地價(jià)未必能夠平抑房價(jià)。 ? 供給方和需求方不僅在資金、談判能力、市場占有比例上嚴(yán)重不對稱，購房者特別在信息上處于劣勢。 ? （ 2）雙方的決策速度不對稱。 ? 在投標(biāo)過程中房地產(chǎn)商使用的是假設(shè)開發(fā)法。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上似乎看不出地價(jià)和房價(jià)之間存在著必然的相關(guān)關(guān)系。如果是地價(jià)決定房價(jià)的話，假定地價(jià)漲 10%，而其他成本都維持不變，那么，房價(jià)應(yīng)當(dāng)只漲 3%。 ? 如果地價(jià)果真太高，房地產(chǎn)商絕對不會投標(biāo)。之所以高房價(jià)可以從一個(gè)地區(qū)傳播到另外一個(gè)地區(qū)，就在于大房地產(chǎn)商和投機(jī)集團(tuán)的跨地區(qū)活動(dòng)。實(shí)際上就是要求把政府理應(yīng)得到的部分地租讓渡給房地產(chǎn)商。只要能夠賣得出去，他們絕對不會因?yàn)榈貎r(jià)較低而降低房價(jià)。 ? 房價(jià)暴漲。相當(dāng)于全國職工工資總額的 %。 ? ? 從 2023年股市公報(bào)可見，房地產(chǎn)公司的業(yè)績表現(xiàn)一塌糊涂。 房價(jià)成本是不是房地產(chǎn)商的隱私 ? “公布商品房成本的行為不盡妥當(dāng)，這樣做涉及開發(fā)商隱私、違背市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。這是保護(hù)市場公平競爭的必要條件，是保護(hù)廣大購房者的利益所必須采取的措施。房地產(chǎn)市場至今依然保留著相當(dāng)大的壟斷性。 ? 第二類官員的態(tài)度曖昧。 ? 公開房價(jià)成本并不是一個(gè)簡單的知識或技術(shù)問題，矛頭所指是隱藏在房價(jià)背后的暴利、壟斷、逃稅和貪污腐敗。因?yàn)橐凰憔涂赡馨涯承┒阍陉幇到锹渲械奶佣惵┒?、貪污腐敗算出來? ? 再加上占房地產(chǎn)價(jià)格 20%到 40%的土地費(fèi)用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的 50%到 80%。 ? 2023年全國房價(jià)上升了 %，職工工資指數(shù)上升 %。其中，建筑材料價(jià)格上升了 %，水電燃料價(jià)格上升了 %，交通運(yùn)輸價(jià)格上升了 %，建筑裝潢材料價(jià)格上升 %，五金電料上升 2%。這筆巨款絕對不會無緣無故地從人間蒸發(fā)。耕地占用稅 120億元（占全部稅收 %）。 表 75 2023年增收的與土地有關(guān)的稅收 （億元） 地方總計(jì) 北京 上海 天津 重慶 2023年房產(chǎn)稅 2023年房產(chǎn)稅 2023年城鎮(zhèn)土地使用稅 2023年耕地占用稅 2023年土地稅收總和 2023年與房地產(chǎn)有關(guān)收入 2023與土地相關(guān)稅增收額 資料來源： 《 中國統(tǒng)計(jì)摘要 》 ， 2023年， P7475。在 2023年房地產(chǎn)企業(yè)所有者權(quán)益（自有資本）為 8279億元，營業(yè)利潤 253億元。引用國家統(tǒng)計(jì)局 2023年經(jīng)濟(jì)普查報(bào)告說，房地產(chǎn)業(yè)總資產(chǎn)利潤率只有 %。 ? 福州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤率平均為 50%，最低的超過20%，最高的超過 90%。到底誰錯(cuò)了？ ? 房地產(chǎn)商的利潤究竟有多高，還是一個(gè)謎。如果這些賄賂是分多次進(jìn)行，那么，每一次的數(shù)量更小一些。血酬是流血拼命換來的錢。對于行賄者來說，行賄的最大值無論如何不超過不義之財(cái)。也就是說，房價(jià)理論和信息都是一種公共品 (Public Goods)。在國內(nèi)從事經(jīng)濟(jì)研究的人數(shù)眾多，卻沒有一個(gè)機(jī)制來強(qiáng)調(diào)和支持那些耗費(fèi)較多時(shí)間和財(cái)力的科研題目。 ? 在國內(nèi)的學(xué)術(shù)界缺乏公平的競爭環(huán)境，在許多情況下，瞎說亂說的沒有懲罰，有所建樹的得不到表彰。事后，即使錯(cuò)了也從不檢討更正。 ? 對于一般民眾或企業(yè)來說，最佳對策是坐等其他人來提供準(zhǔn)確信息。 ? 房地產(chǎn)市場也肯定處于嚴(yán)重的信息不足狀態(tài)。 房地產(chǎn)開發(fā)商有沒有比較強(qiáng)烈的自愿披露真實(shí)信息的動(dòng)機(jī)？ ? 自愿披露信息的可能性取決于內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制的設(shè)計(jì)。 ? 而政府干預(yù)的最重要的手段就是強(qiáng)制信息披露，并且建立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)來監(jiān)督信息的真實(shí)性。采取強(qiáng)制性的信息披露和引入對房價(jià)真實(shí)性的監(jiān)管是提高社會資源配置效率的必然結(jié)果。 ? 從目前的機(jī)制而言，房價(jià)的真實(shí)性是無法證明的。政府理應(yīng)代表廣大民眾的利益推動(dòng)房價(jià)研究。 ? 一個(gè)具有權(quán)威性、科學(xué)性、專業(yè)性的測算體系就顯得尤為重要，同時(shí)，各部門信息共享，政府的強(qiáng)力推進(jìn)更是重中之重。他們所披露的信息的真實(shí)性也就很成問題了。對房地產(chǎn)商實(shí)施強(qiáng)制房價(jià)信息披露制度就成為無可替代的制度選擇。這就是一種市場失靈。 ? 在房地產(chǎn)市場信息不足的情況下，為了提高房地產(chǎn)市場的分配效率，維護(hù)正常的競爭秩序，必須采取二項(xiàng)措施： ? 第一，強(qiáng)制房價(jià)信息披露。他們也不會自愿為房價(jià)真實(shí)性付費(fèi)。 強(qiáng)制披露房價(jià)信息的必要性 ? 房價(jià)信息屬于公共物品。有些人為了提高知名度故作驚人之語。在現(xiàn)實(shí)中很少有企業(yè)或者政府部門愿意資助房價(jià)研究。許多人指望讓別人來做這項(xiàng)研究而坐享其成。 房價(jià)研究嚴(yán)重不足，究其原因，無非以下幾條： ? 第一，缺乏推動(dòng)房價(jià)研究的激勵(lì)機(jī)制和體制保證。 ? 行賄受賄大概也有一個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)則。 ? 這可能是房地產(chǎn)商不敢公開示人的一筆黑帳，也是他們有苦說不出來的地方。 ? 如果沒有高官介入，房地產(chǎn)開發(fā)商恐怕也要支付相當(dāng)費(fèi)用才能逐一打通環(huán)節(jié)，取得開發(fā)經(jīng)營的資格。 ? 國家統(tǒng)計(jì)局所說房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤率只有 %，和福州物價(jià)局統(tǒng)計(jì)出來的 50%簡直是天壤之別。 ? 有人說：“沒有 25%的利潤，開發(fā)商難以再生存”，“業(yè)內(nèi)人士聲稱：開發(fā)商資本回報(bào)率高達(dá) 70%” 。 房地產(chǎn)業(yè)的利潤 ? 2023年 12月 16日，全國經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)第二號公報(bào)宣稱， 2023年全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)平均利潤率%。極而言之，地方政府不過從稅收渠道拿走了 元，還需要追究其余的 1200億元的去向。 ? 北京征收到的和土地使用有關(guān)的稅收收入是 ，上海收入了 ，天津收入了 ，重慶收入。 ? 表 74各地區(qū)財(cái)政收入 .doc ? 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的 2023年數(shù)據(jù)，全國地方性稅收總收入為 11693億元。 表 73 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支出概況（億元） 1999 2023 2023 2023 2023 2023 各項(xiàng)應(yīng)付款 1699 工程款 設(shè)備材料款 資料來源 :《 中國統(tǒng)計(jì)摘要 》 ， 2023年， P62。 ? 由于房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了勞動(dòng)成本上升幅度，顯然，把房價(jià)暴漲歸罪于勞動(dòng)成本的推動(dòng)是毫無根據(jù)的。 ? 由于公開房價(jià)涉及到了政務(wù)，并且有可能導(dǎo)致某些地區(qū)的政治地震，因此，絕對不能低估公開房價(jià)成本的意義和難度。 ? 從 2023年到 2023年，地方政府的土地出讓收入為 9100億元。 公開房價(jià)成本的阻力 ? 有些政府官員和研究人員反復(fù)強(qiáng)調(diào)房價(jià)的復(fù)雜性。房價(jià)飛漲究竟歸誰管呢？在物價(jià)局、建設(shè)部、國土資源部、發(fā)改委等部門之間踢皮球。如果還想留在房地產(chǎn)業(yè)，那么就只能接受房價(jià)監(jiān)管。如果要公開，鑒于社會公平的原則，不應(yīng)該只是房地產(chǎn)業(yè)公開，社會各個(gè)行業(yè)都應(yīng)該公開。一個(gè)或者數(shù)個(gè)大房地產(chǎn)企業(yè)形成價(jià)格聯(lián)盟，他們是當(dāng)?shù)氐摹昂皟r(jià)”領(lǐng)袖，其他中小房地產(chǎn)企業(yè)處于跟隨狀態(tài)