【正文】 t PTiTR ?? 成本估價法 ? 房地產(chǎn)的建造成本包括各項費用（包括原材料、人工、運輸、能耗等）。 ? （ a）征用農(nóng)地需支付的征地費。 ? 第二，勘察、設計等專業(yè)費用以及可行性研究等費用。建造建筑物和附屬設施的建筑工程費，設備購置費，安裝工程費等。 ? 第六，開發(fā)商應繳納的稅金，包括營業(yè)稅，城市維護建設稅、教育附加稅和印花稅等。地價高了，利潤就降低。在房地產(chǎn)市場信息嚴重不對稱的情況下，使用市場比較法絕對有利于房地產(chǎn)商。 ? 假設開發(fā)法最適合房地產(chǎn)商的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。成本估價法再好也幫不上平民百姓的忙。 ? 先有雞還是先有蛋？ 房價與地租 ? 在房地產(chǎn)市場上交換和轉移的只是所有權、使用權、收益權、抵押權等。 ? 亞當 ?斯密指出：“地租成為商品價格構成部分的方式，和工資與利潤是不同的。 ? 土地的價格是賣方（政府）設定的價格。一次性收取幾十年地租和出售土地在實質(zhì)上沒有多大區(qū)別， ? 保留在國家手中的所有權已經(jīng)沒有太大的意義了 。 ? 地產(chǎn)定價的不對稱性 ? 從房價形成的博弈過程可以很明確地肯定，地價并不能決定房價，因此，降低地價未必能夠平抑房價。 ? 供給方和需求方不僅在資金、談判能力、市場占有比例上嚴重不對稱，購房者特別在信息上處于劣勢。 ? （ 2）雙方的決策速度不對稱。 ? 在投標過程中房地產(chǎn)商使用的是假設開發(fā)法。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上似乎看不出地價和房價之間存在著必然的相關關系。如果是地價決定房價的話，假定地價漲 10%，而其他成本都維持不變，那么，房價應當只漲 3%。 ? 如果地價果真太高，房地產(chǎn)商絕對不會投標。之所以高房價可以從一個地區(qū)傳播到另外一個地區(qū)，就在于大房地產(chǎn)商和投機集團的跨地區(qū)活動。實際上就是要求把政府理應得到的部分地租讓渡給房地產(chǎn)商。只要能夠賣得出去，他們絕對不會因為地價較低而降低房價。 ? 房價暴漲。相當于全國職工工資總額的 %。 ? ? 從 2023年股市公報可見，房地產(chǎn)公司的業(yè)績表現(xiàn)一塌糊涂。 房價成本是不是房地產(chǎn)商的隱私 ? “公布商品房成本的行為不盡妥當，這樣做涉及開發(fā)商隱私、違背市場經(jīng)濟規(guī)律。這是保護市場公平競爭的必要條件，是保護廣大購房者的利益所必須采取的措施。房地產(chǎn)市場至今依然保留著相當大的壟斷性。 ? 第二類官員的態(tài)度曖昧。 ? 公開房價成本并不是一個簡單的知識或技術問題，矛頭所指是隱藏在房價背后的暴利、壟斷、逃稅和貪污腐敗。因為一算就可能把某些躲在陰暗角落中的逃稅漏稅、貪污腐敗算出來。 ? 再加上占房地產(chǎn)價格 20%到 40%的土地費用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個房地產(chǎn)價格的 50%到 80%。 ? 2023年全國房價上升了 %，職工工資指數(shù)上升 %。其中，建筑材料價格上升了 %，水電燃料價格上升了 %，交通運輸價格上升了 %，建筑裝潢材料價格上升 %，五金電料上升 2%。這筆巨款絕對不會無緣無故地從人間蒸發(fā)。耕地占用稅 120億元（占全部稅收 %）。 表 75 2023年增收的與土地有關的稅收 （億元） 地方總計 北京 上海 天津 重慶 2023年房產(chǎn)稅 2023年房產(chǎn)稅 2023年城鎮(zhèn)土地使用稅 2023年耕地占用稅 2023年土地稅收總和 2023年與房地產(chǎn)有關收入 2023與土地相關稅增收額 資料來源： 《 中國統(tǒng)計摘要 》 ， 2023年， P7475。在 2023年房地產(chǎn)企業(yè)所有者權益（自有資本）為 8279億元，營業(yè)利潤 253億元。引用國家統(tǒng)計局 2023年經(jīng)濟普查報告說，房地產(chǎn)業(yè)總資產(chǎn)利潤率只有 %。 ? 福州市房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率平均為 50%，最低的超過20%，最高的超過 90%。到底誰錯了？ ? 房地產(chǎn)商的利潤究竟有多高，還是一個謎。如果這些賄賂是分多次進行，那么，每一次的數(shù)量更小一些。血酬是流血拼命換來的錢。對于行賄者來說，行賄的最大值無論如何不超過不義之財。也就是說，房價理論和信息都是一種公共品 (Public Goods)。在國內(nèi)從事經(jīng)濟研究的人數(shù)眾多，卻沒有一個機制來強調(diào)和支持那些耗費較多時間和財力的科研題目。 ? 在國內(nèi)的學術界缺乏公平的競爭環(huán)境，在許多情況下，瞎說亂說的沒有懲罰，有所建樹的得不到表彰。事后，即使錯了也從不檢討更正。 ? 對于一般民眾或企業(yè)來說，最佳對策是坐等其他人來提供準確信息。 ? 房地產(chǎn)市場也肯定處于嚴重的信息不足狀態(tài)。 房地產(chǎn)開發(fā)商有沒有比較強烈的自愿披露真實信息的動機？ ? 自愿披露信息的可能性取決于內(nèi)部激勵機制的設計。 ? 而政府干預的最重要的手段就是強制信息披露，并且建立相應的機構來監(jiān)督信息的真實性。采取強制性的信息披露和引入對房價真實性的監(jiān)管是提高社會資源配置效率的必然結果。 ? 從目前的機制而言，房價的真實性是無法證明的。政府理應代表廣大民眾的利益推動房價研究。 ? 一個具有權威性、科學性、專業(yè)性的測算體系就顯得尤為重要，同時，各部門信息共享，政府的強力推進更是重中之重。他們所披露的信息的真實性也就很成問題了。對房地產(chǎn)商實施強制房價信息披露制度就成為無可替代的制度選擇。這就是一種市場失靈。 ? 在房地產(chǎn)市場信息不足的情況下，為了提高房地產(chǎn)市場的分配效率，維護正常的競爭秩序，必須采取二項措施： ? 第一，強制房價信息披露。他們也不會自愿為房價真實性付費。 強制披露房價信息的必要性 ? 房價信息屬于公共物品。有些人為了提高知名度故作驚人之語。在現(xiàn)實中很少有企業(yè)或者政府部門愿意資助房價研究。許多人指望讓別人來做這項研究而坐享其成。 房價研究嚴重不足，究其原因，無非以下幾條： ? 第一，缺乏推動房價研究的激勵機制和體制保證。 ? 行賄受賄大概也有一個經(jīng)濟規(guī)則。 ? 這可能是房地產(chǎn)商不敢公開示人的一筆黑帳，也是他們有苦說不出來的地方。 ? 如果沒有高官介入，房地產(chǎn)開發(fā)商恐怕也要支付相當費用才能逐一打通環(huán)節(jié)，取得開發(fā)經(jīng)營的資格。 ? 國家統(tǒng)計局所說房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤率只有 %，和福州物價局統(tǒng)計出來的 50%簡直是天壤之別。 ? 有人說：“沒有 25%的利潤，開發(fā)商難以再生存”，“業(yè)內(nèi)人士聲稱：開發(fā)商資本回報率高達 70%” 。 房地產(chǎn)業(yè)的利潤 ? 2023年 12月 16日，全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)第二號公報宣稱， 2023年全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)平均利潤率%。極而言之，地方政府不過從稅收渠道拿走了 元，還需要追究其余的 1200億元的去向。 ? 北京征收到的和土地使用有關的稅收收入是 ，上海收入了 ，天津收入了 ，重慶收入。 ? 表 74各地區(qū)財政收入 .doc ? 根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的 2023年數(shù)據(jù)，全國地方性稅收總收入為 11693億元。 表 73 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支出概況（億元） 1999 2023 2023 2023 2023 2023 各項應付款 1699 工程款 設備材料款 資料來源 :《 中國統(tǒng)計摘要 》 ， 2023年， P62。 ? 由于房價遠遠超過了勞動成本上升幅度，顯然，把房價暴漲歸罪于勞動成本的推動是毫無根據(jù)的。 ? 由于公開房價涉及到了政務，并且有可能導致某些地區(qū)的政治地震，因此，絕對不能低估公開房價成本的意義和難度。 ? 從 2023年到 2023年，地方政府的土地出讓收入為 9100億元。 公開房價成本的阻力 ? 有些政府官員和研究人員反復強調(diào)房價的復雜性。房價飛漲究竟歸誰管呢？在物價局、建設部、國土資源部、發(fā)改委等部門之間踢皮球。如果還想留在房地產(chǎn)業(yè)，那么就只能接受房價監(jiān)管。如果要公開，鑒于社會公平的原則，不應該只是房地產(chǎn)業(yè)公開，社會各個行業(yè)都應該公開。一個或者數(shù)個大房地產(chǎn)企業(yè)形成價格聯(lián)盟，他們是當?shù)氐摹昂皟r”領袖，其他中小房地產(chǎn)企業(yè)處于跟隨狀態(tài)