【正文】 ? 隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，同時(shí)隨著建材設(shè)備的日漸升級(jí)，環(huán)保材料、節(jié)能材料、新材料、新工藝的運(yùn)用越來越多。 貴賓接待 /視聽功能區(qū) ? 這是在洽談區(qū)上的一種升級(jí)，在裝修定位上會(huì)更接近于會(huì)所包間的配置，甚至有些貴賓區(qū)配有專門的酒吧、雪茄吧、紅酒吧、影院等功能 室內(nèi)樣板房 – 有些項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工地不具備樣板房條件，或工程進(jìn)度和銷售進(jìn)度間差異較大，會(huì)在售樓處內(nèi)建設(shè)樣板房。放在相對(duì)封閉和單獨(dú)的空間進(jìn)行，減少與接待區(qū)的互擾。 動(dòng)態(tài)顯示屏 CF展示 對(duì)比比例 對(duì)比比例 ? 廣州富力某售樓處 ? 巨幅互動(dòng)式顯示屏能夠直觀的表現(xiàn)項(xiàng)目的各類信息，包括區(qū)位，交通，配套等。 如：聯(lián)排、小高層、多層。 ?開盤當(dāng)天 8小時(shí)成交 586套，一個(gè)未被超越的經(jīng)典案例。 先進(jìn)性營銷推廣樣本，開盤當(dāng)日實(shí)現(xiàn)銷售 653套。 ?龍潤(rùn) .財(cái)富慧都：引擎呈貢新城商業(yè)財(cái)富新版圖！ ?位置：呈貢新城雨花片區(qū) 總建面： ㎡ 商業(yè) ㎡ ?商鋪價(jià)格： 1500020230元 / ㎡ ?2023年銷售總額：約 20億元 ?西尚林居：學(xué)府路 .名校圈 .專享 150畝荷葉山森林公園 ? 位置：學(xué)府路 總建筑面積 :㎡ ? 項(xiàng)目尚未開工情況下， 2023年 6月 7月，內(nèi)部認(rèn)購 398套住宅。山水林溪 —— 西雙版納高尚別墅的經(jīng)典傳奇。 物業(yè)管理費(fèi) 1元 /月 /m2(含電梯費(fèi) )，有管道煤氣。 ? 利潤(rùn)最大化實(shí)現(xiàn)問題： 在快銷的同時(shí)，最大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)。 ? 品牌傳播問題：通過系統(tǒng)性整合傳播實(shí)現(xiàn) 。戰(zhàn)術(shù)層面考慮，則是一次商品生產(chǎn)和銷售的過程。 , March 9, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :19:5213:19:52March 9, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 9日星期四 1時(shí) 19分 52秒 13:19:529 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :19:5213:19Mar239Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 9, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 9日星期四 1時(shí) 19分 52秒 13:19:529 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 9日星期四 下午 1時(shí) 19分 52秒 13:19: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :19:5213:19Mar239Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 9日星期四 1時(shí) 19分 52秒 13:19:529 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :19:5213:19:52March 9, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 9, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :19:5213:19Mar239Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 ? 一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，要成功不難，但要取得巨大的成功，則需要投入時(shí)間、人才和精力。 ? 客戶資源收集問題：通過光谷會(huì)會(huì)員營銷實(shí)現(xiàn) 。 ? 問題解決辦法 ? 先期回款問題：通過團(tuán)購實(shí)現(xiàn) 。 ? 快速銷售問題： 最快速度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售。山水林溪的項(xiàng)目口碑在景洪業(yè)界傳頌，給開發(fā)商帶來巨大的品牌傳播價(jià)值。 ?銷售總額：約超過 ?項(xiàng)目積累客戶約 8000批 ?果林溪谷 2期：締造經(jīng)開區(qū)別墅洋房品質(zhì)新典范！ ?項(xiàng)目總建筑面積： ㎡ ?銷售周期： 2023年 8月 2023年 9月 ，全盤售謦。 ? 恒通率先將 “期權(quán)營銷” 的概念帶入到房地產(chǎn)營銷中。景。 如：多次置業(yè)，熟悉購房，首次置業(yè)。 ? 可以借鑒的模型區(qū)布局方式 ? 總體模型和洽談區(qū) 單體模型、總體模型、裱板區(qū)、洽談區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)： ? 模型區(qū)與裱板區(qū)互動(dòng)關(guān)系密切 ? 單體模型應(yīng)對(duì)總體模型有放大或解釋作用 ? 洽談區(qū)與模型區(qū)應(yīng)靠近，便于客戶走動(dòng)，避免多動(dòng)線的相互干擾 ? 銷控區(qū)應(yīng)能整個(gè)鳥瞰模型區(qū)，裱板區(qū)，洽談區(qū)，能了解到現(xiàn)場(chǎng)狀況 認(rèn)購區(qū)、水吧 認(rèn)購區(qū)、開放簽約區(qū)、水吧規(guī)劃重點(diǎn)： ? 開放簽約區(qū)可以設(shè)計(jì)成多用途區(qū)域 ? 可以設(shè)置為一個(gè)“藏”的區(qū)域 ? 簡(jiǎn)單的動(dòng)線使客戶能有安定感 ? 配合水吧的設(shè)置，能提高客戶的舒適感 封閉簽約區(qū)、貴賓廳及內(nèi)部辦公區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)： ? 封閉簽約區(qū)的規(guī)劃有利于解決爭(zhēng)端客戶 ? 相對(duì)私密的區(qū)域，使客戶能與外界隔離，減少互擾 ? 貴賓區(qū)設(shè)置位置要能體現(xiàn)出身份感，同時(shí)內(nèi)部家具需考慮周到 ? 內(nèi)部辦公區(qū)往往簡(jiǎn)單裝修，設(shè)計(jì)位置應(yīng)隱蔽，避免破壞售樓處整體調(diào)性 售樓處內(nèi)部動(dòng)線規(guī)劃 客戶進(jìn)場(chǎng)動(dòng)線 洽談區(qū)客戶動(dòng)線 銷售人員接待動(dòng)線 進(jìn)入簽約區(qū)動(dòng)線 進(jìn)入 2F貴賓區(qū)動(dòng)線 ? 多動(dòng)線避免干擾 ? 有顯露在外和空間 ? 也有私密交流的空間 售樓處開盤空間運(yùn)用 外場(chǎng)等候區(qū) 選房區(qū) 財(cái)務(wù) 審核 突發(fā)問題處理 或作戰(zhàn)指揮部 案例 萬富匯（上海） ? 酒店式公寓項(xiàng)目 ? 臨時(shí)建筑 ? 全鋼結(jié)構(gòu) ? 場(chǎng)地面積較小 ? 單層 120平米 ? 專門建造 ? 內(nèi)含售樓處及樣板房的功能 選址： 項(xiàng)目臨板泉路（ 500范圍內(nèi)有上海南區(qū)最大的建材市場(chǎng)） 東明路（施工中道路 10年 5月貫通世博會(huì)主場(chǎng)館，項(xiàng)目距場(chǎng)館 1公里） 確立形體和調(diào)性： 利用紅線內(nèi)，無建筑場(chǎng)地規(guī)劃，由于場(chǎng)地較小，在縱向上找空間 定價(jià)較高的酒店式公寓，需體現(xiàn)出酒店符號(hào) 采用深色為基調(diào)，表現(xiàn)沉穩(wěn)、內(nèi)斂的氣息。 6大區(qū)域構(gòu)成 ? 單體模型區(qū) ? 規(guī)劃模型區(qū) ? 普通洽談區(qū)同模型區(qū)、柜臺(tái)去、電視墻之間的聯(lián)系十分直接，便于客戶在此空間內(nèi)走動(dòng)。 4大區(qū)域構(gòu)成 從總體上，售樓處 1層主要滿足客戶日常接待需求。具象的展示項(xiàng)目建材。 裱板展示功能： ? 作為模型展示的輔助產(chǎn)物出現(xiàn)，由于模型雖然有很強(qiáng)的視覺沖擊力，并能具象的展現(xiàn)項(xiàng)目特征，但往往模型過于理性，裱板作為展示的輔助物而產(chǎn)品。 價(jià)目表參數(shù)說明： 分類統(tǒng)計(jì) 1號(hào)樓 2號(hào)樓 3號(hào)樓 合計(jì) 棟均價(jià) 棟面積 棟套數(shù) 棟總銷 最高單價(jià) 最高總價(jià) 最低單價(jià) 最低總價(jià) 確認(rèn)簽署 制作人 項(xiàng)目總監(jiān) 總經(jīng)理 Step 1：擬定定價(jià)策略和去化策略 Step 2：面積表錄入電腦 Step 3：制作系數(shù)表 Step 4：測(cè)算及調(diào)整系數(shù)表使和系數(shù)無限接近于 0 Step 5：制作單價(jià)表，并測(cè)算均價(jià)使均價(jià)值符合定價(jià)要求 Step 6：制作底價(jià)價(jià)目表 Step 7：制作表價(jià)價(jià)目表 Step 8：計(jì)算最大值，最小值及相關(guān)參考數(shù)據(jù) 完成 打印 價(jià)目表制作分解 ? 金谷價(jià)表 4月 13日 .xls 定價(jià)案例 三、案場(chǎng)精細(xì)化管理 為什么要講究售樓處 售樓處是樓盤展示形象（特別是工地沒有建設(shè)或工地建設(shè)中）整個(gè)樓盤的形象、需要表述的外部特征主要是靠售樓處進(jìn)行視覺的表達(dá)。 ? 采用打分的方式有擴(kuò)大超異化的功能，同時(shí)可以回避標(biāo)準(zhǔn)隨制定人定價(jià)當(dāng)時(shí)現(xiàn)狀的影響因素。 一房一價(jià)定價(jià)方法 定價(jià)方法與產(chǎn)品的關(guān)系 項(xiàng)目規(guī)模 如：項(xiàng)目規(guī)模較大，因盡量選擇全面定價(jià)法 項(xiàng)目類型 如：項(xiàng)目類型越復(fù)雜，因盡量選擇全面定價(jià)法 (如小高層 +多層，小高層 +高層 ) 產(chǎn)品特點(diǎn) 如：獨(dú)立別墅會(huì)采用部分系數(shù)定價(jià)法等 銷售策略 如：為達(dá)到短期目標(biāo)而選擇不同的定價(jià)方法 定價(jià)方法的選擇原則： 定價(jià)的常規(guī)程序： 獲得項(xiàng)目預(yù)測(cè)面積表 進(jìn)行均價(jià)確定的提報(bào)，明確項(xiàng)目均價(jià) 進(jìn)行項(xiàng)目均價(jià)批次的拆分，明確每批次均價(jià)的構(gòu)成 確定銷售策略和去化策略 選擇適合的定價(jià)方式 利用電腦建立定價(jià)工具 設(shè)定各個(gè)價(jià)格影響因素的系數(shù)，明確項(xiàng)目總價(jià)差 建立系數(shù)表，加權(quán)系數(shù)，并調(diào)整，使系數(shù)和盡量趨向于 0 通過系數(shù)表及均價(jià)建立價(jià)格模型并計(jì)算各項(xiàng)匯總統(tǒng)計(jì) 針對(duì)不合理的價(jià)格位置進(jìn)行調(diào)整，或融合不同的定價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格調(diào)整 定價(jià)程序 定價(jià)策略 在制定價(jià)目表前需先明確本次定價(jià)的定價(jià)策略 定價(jià)策略包含： ?定價(jià)范圍（對(duì)那些產(chǎn)品進(jìn)行定價(jià)） ?均價(jià)的確定（描述均價(jià)擬定的理由） ?定價(jià)方法（簡(jiǎn)述為何要采用此定價(jià)方法） ?系數(shù)類目（對(duì)本次定價(jià)共選擇那些影響價(jià)格的因素