【正文】 墅項(xiàng)目建筑風(fēng)格定位以“現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格”為主。 遵循以上定價(jià)原則，根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)類型、規(guī)模、地段、價(jià)格等因素，結(jié)合泰州其他可比競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)因素以及價(jià)格，本項(xiàng)目中獨(dú)立別墅和雙拼別墅可參照的樓盤為“云頂高爾夫”；聯(lián)排別墅可參照的樓盤為“青島花園”；疊加別墅可參照的可比案例為“金色家園”、“香溢世紀(jì)花園”；小高層參照的可比案例為“名人居”、“香溢世紀(jì)花園”?！?— ”代表中下水準(zhǔn)，“ ”及以下代表差。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 26 (2) 雙拼別墅 A．市場(chǎng)比較法 表 32 雙拼別墅價(jià)格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 權(quán) 重 云頂高爾夫 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑單體 15% 區(qū)域位臵 15% 外 部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 立面設(shè)計(jì) 10% 房型設(shè)計(jì) 15% 配套設(shè)施 10% 主題提煉 10% 合 計(jì) 100% / 備注：擬合系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)同獨(dú)立別墅市場(chǎng)比較法。 將比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后可得出 與項(xiàng)目 A： 青島花園 2650247。 = 2817 本案價(jià)格推算可得 本案價(jià)格 =項(xiàng)目 A 修正 價(jià)格 A 權(quán)重 + …… +項(xiàng)目 B 修正價(jià)格 B 權(quán)重 =2851 元 /平方米 據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目均價(jià)控制在 2851 元 /平方米 左右，這是一個(gè)通過(guò)市場(chǎng)比較得出的數(shù)據(jù)。 = 2441 本案價(jià)格推算可得 本案價(jià)格 =項(xiàng)目 A 修正 價(jià)格 A 權(quán)重 + …… +項(xiàng)目 B 修正價(jià)格 B 權(quán)重 =2555 元 /平方米 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 30 據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目均價(jià)控制在 2560 元 /平方米左右，這是一個(gè)通過(guò)市場(chǎng)比較得出的數(shù)據(jù)。 按綠化率 45%計(jì) 8 城市配套建設(shè)費(fèi) 90 2020 按建筑面積計(jì) 9 圍墻 / 100 按 400 元 /米計(jì) 10 道路 / 340 按 萬(wàn)元 /畝計(jì) 11 垃圾回收 / 11 按 5000 元 /個(gè)計(jì) 12 路燈 / 400 按 萬(wàn)元 /畝計(jì) 13 污水處理 / 794 按 萬(wàn)元 /畝計(jì) 14 河道 (欄桿 ) / 400 按 3000 元 /米計(jì) 15 小區(qū)智能化 20 448 按建筑面積計(jì) 16 公廁 / 24 按 8 萬(wàn) /座計(jì) 17 橋梁 / 80 按 80 萬(wàn) /座計(jì) 18 規(guī)劃放線 / 3 按 80 元 /幢計(jì) 小計(jì) （二、三、四項(xiàng)） 五 其它費(fèi)用 3947 1 白蟻防治費(fèi) 52 海州區(qū)白蟻所 /蘇價(jià)工連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 35 [1996]422 號(hào) 2 建筑測(cè)量費(fèi) 4 90 按建筑面積計(jì) 按交易中心規(guī)定 3 管理費(fèi)用 / 800 （建安 +前期 +配套）3% 按寶名公司經(jīng)驗(yàn) 4 銷售推廣費(fèi)用 / 2205 銷售收 入 3% 按寶名公司經(jīng)驗(yàn) 5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 / 800 （建安 +前期 +配套）3% 按寶名公司經(jīng)驗(yàn) 總計(jì) 一 五項(xiàng) 4）項(xiàng)目損益 (靜態(tài)分析 ) 表 14 項(xiàng)目方案損益表 損益表（單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算依據(jù) 金額 1 銷售收入 73485 2 總成本費(fèi)用 3 銷售稅金及附加 4336 4 利潤(rùn)總額 123 5 所得稅 4 33% 3803 6 稅后凈利潤(rùn) 45 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 36 5）靜態(tài)財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià)指標(biāo) 項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)為： A：全部投資的投資利潤(rùn)率 =（利潤(rùn)總額247。 100% =28% 注：由于項(xiàng)目土地及相關(guān)問(wèn)題都未確定，以上財(cái)務(wù)分析僅供參考。 ? 采取滾動(dòng)開發(fā)的建設(shè)模式，縮短建設(shè)周期，減少資金成本。 ? 采用聯(lián)合開發(fā)的方式，減輕資金壓力和分散風(fēng)險(xiǎn)，但這樣做會(huì)導(dǎo)致相應(yīng)利潤(rùn)下降。 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段： 此階段是房地產(chǎn)市場(chǎng)新興階段，參與其中的企業(yè)較少，競(jìng)爭(zhēng)也不是很激烈。在這種較高選擇性的情況下，客戶對(duì)所購(gòu)產(chǎn)品的質(zhì)量也越來(lái)越關(guān)心，企業(yè)越能提供高質(zhì)量產(chǎn)品，那么它在市場(chǎng)中就越能占據(jù)有利位臵。 文化競(jìng)爭(zhēng)階段： 這一階段就是我司對(duì)地產(chǎn)業(yè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局所做出的一個(gè)評(píng)斷。 由上面對(duì)四個(gè)階段的論述，我們可以清楚的看出， 文化將是下階段地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的主要手段如果開發(fā)商能抓住文化，那就是抓住了未來(lái)的市場(chǎng)，也就是抓住了未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的核心武器。 如下圖所示： （北京四合院透視圖） 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 41 （蘇州園林平面圖） 如上圖所示：無(wú)論是北方住宅的典范 — — 北京四合院，還是江南私宅的翹楚—— 蘇州園林，它們所力求塑造的全都是居住空間私密性。 目前別墅市場(chǎng)的現(xiàn)狀。不能否認(rèn)水 本身確實(shí)是塑造別墅的一種手段，并且是一種很好的手段，但是完全依靠水來(lái)塑造小區(qū)的規(guī)劃，必然使產(chǎn)品處于一種同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)格局內(nèi)。 目前市場(chǎng)上的以歐美文化為主體的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，為我們主打現(xiàn)代華人居住文連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 43 化的產(chǎn)品定位提供了一個(gè)非常難得的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 江南園林所代表的就是中國(guó)，尤其中國(guó)江浙地區(qū)對(duì)居住文化的深度理解。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 45 七、產(chǎn)品核心要素解析 讓每棟別墅都根植在中國(guó)傳統(tǒng)居住文化的土壤上。那么如何解決這個(gè)問(wèn)題，故事，用故事來(lái)與顧客溝通，讓每一棟別墅都有一個(gè)故事，用這個(gè)故事后所代表的居住理念來(lái)與顧客溝通。 王獻(xiàn)臣 恭應(yīng)父母之命，于 弘治 年間以進(jìn)士之身入朝為官，官至 御史 。 后 王獻(xiàn)臣 棄官歸鄉(xiāng)， 請(qǐng) 摯友 文征明 為其建園，征明 初名壁，一字征仲，號(hào)衡山 ， 與沈周、唐寅、仇英并列，合稱 “ 吳門四杰 ” ， 號(hào)稱 “ 文筆遍天下 ” 。 —— 從拙政園的平面圖中可以清楚的看出，建筑按照其功能的不同，如書房、臥室、客廳等，被自由的分布在整個(gè)基地內(nèi)。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 47 —— 由于建筑和景觀都是被徹底打散之后又自由融合在一起的，所以此時(shí)的庭院體量是比較小的，那么此時(shí)的庭院就更加注重其細(xì)節(jié)的處理，通過(guò)這些細(xì)節(jié)部分的處理使整個(gè)庭院呈現(xiàn)出一種清凈典雅的文人 之風(fēng)。高僧天如禪師到蘇州講經(jīng)，受弟子擁戴。 貝潤(rùn)生所在的貝氏家族是中國(guó)近現(xiàn)代的名門望族，不但有 顏料大王 貝潤(rùn)生而且建筑 大師 貝聿銘 、 金融巨子貝祖詒 、 貝哉安 都是其中翹楚。 獅子林建筑元素的精煉： 建筑被局部打散，以半圍合的形制分布于中央庭院的周邊。 —— 在一些建筑上采用西洋建筑元素，如圍廊，彩窗等力求呈現(xiàn)出金壁輝煌的華麗感。而大體量的太湖石砌于岸邊成山，成為另一種財(cái)富的炫耀點(diǎn)。 庭院與建筑在大的空間上彼此獨(dú)立，各成體系，但是在中間交匯的部分，又通過(guò)局部的穿插變化，使得兩個(gè)部分又相互交融，不顯半分斧鑿之痕。清乾隆年間，光祿寺少卿宋宗元在萬(wàn)卷堂故址，營(yíng)造別業(yè)，為奉母養(yǎng)親之所，始名網(wǎng)師園，內(nèi)有十二景。 1917 年，張作霖購(gòu)此園，改名為 “ 逸園 ” 。 網(wǎng)師園建筑元素的精煉： 建筑圍合景觀 ，宅院相連 —— 網(wǎng)師園是古代蘇州世家宅園相連布局的典型， 外 宅 內(nèi) 園，有序結(jié)合。 中心庭院平面規(guī)整，空間變化舒緩，具有很強(qiáng)的視線引導(dǎo)性。 其它的一部分生活空間被拉開后，分配到基地的對(duì)面，兩部分之間的一條通透的游廊把庭院分成了兩個(gè)部分，使得整個(gè)庭院既具有空間上分割性，又具有視覺(jué)上的通透性，充滿了變化，充滿了生活的氣息。 別墅的歷史故事講完了，下面呢，下面就是業(yè)主登場(chǎng)的時(shí)候了，下面就是要業(yè)主在這個(gè)別墅內(nèi)演繹出一段新的故事，沉淀出一段新的歷史了。 我們此次建議的一個(gè)核心內(nèi)容就是在進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃時(shí)，要把小區(qū)內(nèi)的公共面積壓縮到最?。ㄈ绲缆敷w系、中央綠化等），用這些節(jié)省下來(lái)的面積來(lái)擴(kuò)大業(yè)主的私屬空間。 用公共空間營(yíng)造出小區(qū)的雅致、幽靜的整體氛圍 整個(gè)道 路系統(tǒng)要盡量緊湊，在道路兩旁不設(shè)臵任何穿插景點(diǎn)，就是純粹的道路（假設(shè)圖）。業(yè)主從外歸來(lái)，一進(jìn)小區(qū)入口就開始進(jìn)入了另一個(gè)片天空，這里沒(méi)有喧鬧的人群，也沒(méi)有都市的繁華，這里只有靜謐，這里只有平和，一條條幽靜 的林蔭道引導(dǎo)著我們歸家的方向。 那么對(duì)于區(qū)隔業(yè)主私屬空間，過(guò)濾外界視線的具體方法，我們建議如下： 鐵欄柵＋綠籬： 臨近 別墅一側(cè)設(shè)臵鐵欄柵，緊貼鐵欄柵朝向道路一側(cè)設(shè)臵過(guò)人高的灌木（假設(shè)圖）。 此外。 園林墻＋綠籬： 用經(jīng)過(guò)變化的鐵欄柵，既園林墻，配合綠籬一起來(lái)圍合空間，使得小區(qū)內(nèi)部的道路能更加豐富多變（假設(shè)圖）。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 58 二、單體別墅 業(yè)主獨(dú)享空間的最私密化 在整個(gè)建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中，要始終如一的把業(yè)主的私屬空間放在最重要的位臵上，在某種程度上，甚至要把這些單棟的別墅從整個(gè)小區(qū)的大環(huán)境中區(qū)隔出來(lái)，獨(dú)木成林，自成系統(tǒng)。 此外，要把道路的綠化作為小區(qū)內(nèi)部綠化的主要形式，勾畫出小區(qū)內(nèi)部的整體氛圍（假設(shè)圖）。具體方法如下圖（假設(shè)圖）： 上面是我們給出的一張規(guī)劃方向示意圖， 整個(gè)小區(qū)的公共部分（包括中央綠化和道路系統(tǒng)）在滿足規(guī)范要求，滿足其使用功能的同時(shí)，把面積壓縮到最小，我們?cè)谶M(jìn)行基地規(guī)劃時(shí)，要把單棟的別墅作為首要著眼點(diǎn)，用單棟別墅內(nèi)部的空間來(lái)沖擊客戶的感觀。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 56 八、產(chǎn)品其它建議 一、基地規(guī)劃 公共面積最小化，業(yè)主私屬空間最大化。 注： 此種房型面積、占地、較大建議在“別墅王”或樣板房中采用 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 55 三座園林演繹出了三個(gè)故事，三個(gè)故事代表了中國(guó)三種不同類型人群對(duì)居住文化的理解，文化、故事、中國(guó)傳統(tǒng)居住理念的交相呼應(yīng)，我們的產(chǎn)品與文化就這樣完美的融合在了一起，中國(guó)居住文化也成功的深入到了我們產(chǎn)品的每一寸空間。 如上圖所示，整個(gè)別墅按照功能被分為了兩個(gè)部分。 功能分區(qū)明確 —— 建筑被嚴(yán)密的分為內(nèi)、外兩個(gè)功能區(qū)，對(duì)外力求莊嚴(yán)，對(duì)內(nèi)力求閑逸。 網(wǎng)師園所表現(xiàn)出的居住文化： 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 53 如上圖，整個(gè)園林被按照其主人的需要分為兩個(gè)部分， 第一部分：大門以及其后的三進(jìn)院落，此部分完全采用官制建筑手段，力求中正，莊嚴(yán)，是主人官吏身份的象征，也是其會(huì)客的主要場(chǎng)所。 ” 至今網(wǎng)師園尚總體保持著瞿氏當(dāng)年造園的結(jié)構(gòu)與風(fēng)格。 同時(shí)，這種穿插于建筑中頗具懷抱琵琶半遮面韻味的屋角小景，又活躍了別墅內(nèi)的氣氛，使得整個(gè)別 墅充滿了生活的情趣。大體量的太湖石假山。 —— 獅子林中的水景和太湖石是塑造庭院的核心元素。在整個(gè)園林中建筑的視覺(jué)重要程度要稍高于景觀。 園內(nèi)的亭臺(tái)樓閣宏偉華麗 ，陳設(shè)精美 。天如禪師因師傅中峰和尚得道于浙江西天目山獅子巖，為紀(jì)念 自己 的師傅，取名 “ 師子林 ” ，又因園內(nèi)多怪石，形如獅子，亦名 “ 獅子林 ” 。 而基地內(nèi)部的建筑被完全打散的，各個(gè)房間依照其功能的不同自由分布在整個(gè)基地平面內(nèi)，并且庭院也是依照建筑的走勢(shì)，自然分布在基地的各個(gè)角落，與整個(gè)建筑渾為一體，不分彼此，充分體現(xiàn)出拙政園內(nèi)那種中國(guó)文人對(duì)自由、對(duì)自然的渴望與追求 。 —— 景觀被提到了一個(gè)與建筑同等重要的位臵，在某種程度上，建筑就是景觀、景觀就是建筑。但是，在勾畫自由的同時(shí)，它又十分注重對(duì)細(xì)節(jié)景觀的描繪，一窗、一廊、一水、一石，都是經(jīng)過(guò)精心雕琢的，充分體現(xiàn)出了中國(guó)文人對(duì)生活細(xì)節(jié)、對(duì)生活質(zhì)量的高要求，這樣就使得 整個(gè)園林在保持自由布局的同時(shí)，又充分描繪出園中精致、典雅、 平和的江