【正文】 抵押貸款 信貸、擔(dān)保貸款 和 抵押貸款 是房地產(chǎn)金融最主要的基本業(yè)務(wù)內(nèi)容，涉及的主體包括 貸款者 —— 商業(yè)銀行，即資金的借出方； 借款人 —— 房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者，即資金的借入方； 第三方 ——擔(dān)保人或保證人，即借款人的關(guān)系人，即為借款人提供償還貸款保證的責(zé)任方，對貸款負有連帶責(zé)任。 其計算公式為： 資產(chǎn)收益率 =凈營業(yè)收益 /資產(chǎn)價值 =（營業(yè)收益 經(jīng)營費用） /資產(chǎn)購買價格 二、權(quán)益收益率 權(quán)益收益率 是 股東所占權(quán)益對應(yīng)的收益水平 ，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平 ，其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即： 權(quán)益收益率 =稅前收益 /自有資金 =（凈營業(yè)收入 年還款額） /自有資金 這里 必須注意 的是： 權(quán)益收益率是逐年變化的，主要原因不是稅前收入的變化，而是按揭購房者在所購房屋中占有的權(quán)益是逐年變化的。 例子 在計算未來收益的貼現(xiàn)時，我們有個 計算參數(shù) —— 貼現(xiàn)率 ，不同的貼現(xiàn)率對計算結(jié)果 影響很大，因此，參數(shù)的選取在很大程度上決定了 我們的判斷。 這樣，在計算時就要先算出不同復(fù)利周期的 等效利率 ，公式為： （ 1+ia） =（ 1+isa） 2=（ 1+iq） 4=（ 1+imo） 12=（ 1+id） 360 這里， i為年利率， isa為半年利率， iq為季度利率， imo為月利率， id 為連續(xù)（日）利率 ，這些利率相互之間都是等效利率。 例如 ：某筆貸款本金為 100萬，期限為 2年，年利率為 10%,以單利計息，到期一次還本付息，則其計算如下： 本金 =100萬， 利息 =100*10%*2=20萬， 到期借款人應(yīng) 還本付息共 120萬 。 期限結(jié)構(gòu) 的成因有以下解釋： ⑴ 期限越長，貸款人失去的其他投資機會可能越多，為了彌補未來更高收益投資 機會的損失 ，貸款人會提高長期貸款利率； ⑵ 借款人為了保證自己在較長期限內(nèi)穩(wěn)定地使用資金，愿意付出較高的成本； ⑶ 期限越長，貸款人承擔(dān)的風(fēng)險和心理壓力越大，要求更高的利率水平是一種適當(dāng)?shù)难a償； ⑷ 期限越長，借款人越有機會在放款人不愿意的時候還款，從而對放款人不利，這種損失需要借款人作出適當(dāng)?shù)难a償 ——期權(quán)溢價 。 例如 ：甲向乙借款 100萬，約定一年為期，到期一次性還本金 100 萬并付利息 10萬，則在這個合同中的名義利率就是： 利率 i=利息 /本金 =10%/年 貼現(xiàn)率 ：由于 資金具有 時間價值 ，一筆資金若干時間之后的價值（購買力）與現(xiàn)在的價值（購買力）是不同的， 二者的比值就是 貼現(xiàn)率 。隨著金融市場化的不斷發(fā)展，國家對金融的管制逐漸放松，直接的政策影響也會逐步下降，但其 間接作用（特別是 心理影響 ）仍然是重要的、不可忽視的。匯率變化的運行機制非常復(fù)雜，匯率的變動對實體經(jīng)濟的影響也非常復(fù)雜。社會整體物價水平的變化必然會影響到房地產(chǎn)價格的變化，但一般而言， 房地產(chǎn)的價格水平與社會整體物價水平的運行周期可能是不同步的 ，二者的關(guān)系非常復(fù)雜。 在一個發(fā)達的信用經(jīng)濟體系中， 中央銀行 、商業(yè)銀行 和 非銀行金融機構(gòu) 組成了完整的 金融機構(gòu)體系 ?，F(xiàn)代貨幣有 5 項 基本職能 ： 價值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣 ；而 價值尺度和流通手段是其最基本的職能，二者的統(tǒng)一就是貨幣 。事實上， 信用就是債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系通過 貨幣 來體現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn) 。房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運作的基本模式可以圖 2— 2來作簡單描述。在市場經(jīng)濟國家， 房地產(chǎn)投資是最重要的 減稅手段和避稅工具 ， 稅法稅率的變化必然對其產(chǎn)生突出影響 。 流動性 較差的特點，使得房地產(chǎn)投資的回報率應(yīng)該比其他投資工具更有吸引力時，才會被更多的投資者選擇。利息或利率與占用資金的時間長短關(guān)系非常密切。 ⑵物價指數(shù)校正 90年代前期， 我國的 保值定期儲蓄 的 保值利率就是經(jīng)通貨膨脹校正之后的利率 ，即所謂的 保值率就是通漲溢價 。 二、未來值 未來值 就是存款經(jīng)過一段時間后的價值，包括 本金 和 利息 。 不同復(fù)利周期同樣數(shù)量（ 100元）的貸款 未來值比較 計算方法 未來值及其比較 1年 10年 未來值 比一年復(fù)利多 % 未來值 比一年復(fù)利多 % 一年復(fù)利 半年復(fù)利 月復(fù)利 連續(xù)復(fù)利 110 ⑵精算模型（復(fù)雜計算） 粗算模型簡單地 把年利率分解成為更小復(fù)利 周期利率 ，影響了同樣一筆貸款在不同復(fù)利計算周期下的 等效性 ，在借款期限較長的情況下嚴重影響借款人利益。 未來收益的貼現(xiàn)值 與 投資初值 的 比較判斷房地產(chǎn)的投資價值 未來收益的貼現(xiàn)計算為我們對房地產(chǎn)投資的決策提供了便利的分析工具，通過比較 在一定的貼現(xiàn)水平基礎(chǔ)上未來收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小 ，我們就能進行簡單的價值判斷，從而得到某項投資是否合理的結(jié)論。 第四節(jié) 資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率 是任何經(jīng)濟實體進行經(jīng)營過程中必須十分注重的財務(wù)指標(biāo)之一，而以房地產(chǎn)經(jīng)營為最。 這里， IN 為房屋第 N年的收益， IN‘ 為房屋的終值 。 在實踐中，擔(dān)保貸款有 4種基本形式： 擔(dān)保貸款的 4種基本形式 ⑴ 保證貸款 （狹義的擔(dān)保貸款） —— 在借款人出現(xiàn)違約時，由第三人（擔(dān)保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式； ⑵ 質(zhì)押貸款 —— 是指借款人或第三方將等價的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系； ⑶ 抵押貸款 —— 抵押貸款是指房屋所有人或購買人將房屋或預(yù)售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進行的借貸關(guān)系，是擔(dān)保貸款的特殊方式之一。 目前我國房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，在產(chǎn)權(quán)多元化 或產(chǎn)權(quán)不全的房屋設(shè)定抵押時 應(yīng)注意以下問題 ： ⑴共有房屋的抵押 共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。 物上請求權(quán) 包括 ： ⑴停止侵害請求權(quán) ⑵請求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)保 ⑶消除危險請求權(quán) ⑷排除妨礙請求權(quán) ⑸損害賠償請求權(quán) 當(dāng)?shù)盅喝诉`約不按時償還借款時，抵押權(quán)人可以依法進行處置，包括 折價、拍賣和變賣 等，其中 拍賣 是最常用的公開處置方式，是一個嚴格的法律過程 。 期房 是尚未竣工的 預(yù)售房屋 ，其抵押應(yīng)做二次登記