【正文】 130%）D級：融資成本很高 （超過同期銀行貸款利率的 130% ）可行性 A級：資金落實 （已有承諾，且經(jīng)計劃部門認可）B級：基本落實 （融資方案經(jīng)計劃部門認可，落實 90% 以上 ）C級：不太落實 （融資渠道經(jīng)計劃部門認可，落實 80~90% ）D級：沒有落實 （未全部認可，承諾資金額低于 80% ）D級單票否決制； AAA最佳。 等額本息還款法支付特征：初期更多資金用于支付利息，較少支付本金；利息總負擔較重，但壓力攤薄。5. 其他融資方式典當高利貸開發(fā)商貸款免息分期付款以租代售……6. 貸款 新產(chǎn)品一 ：循環(huán)授信業(yè)務(wù)個人住房循環(huán)授信業(yè)務(wù)： 是指自然人（授信申請人）以其所購住房作最高額抵押向銀行申請循環(huán)授信額度，在不超過授信有效期和可用額度的條件下，被授信人可向銀行多次申請具有明確消費用途的個人貸款，循環(huán)使用的業(yè)務(wù)。住房公積金制度結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革情況而實行的一種房改政策，是有關(guān)住房公積金的繳存、歸集、管理、使用、償還等環(huán)節(jié)有機構(gòu)成的整個運作機制和管理制度。房地產(chǎn)信托資金的運用機制房地產(chǎn)信托資金的運用機制房地產(chǎn)項目受益人信托純收益受托人投資或經(jīng)營管理委托人提示提示 ：： 發(fā)行信托計劃；房地產(chǎn)所有權(quán)的名義轉(zhuǎn)讓；資金所有權(quán)的名義轉(zhuǎn)讓。類別： 政府債券（有些地方試辦發(fā)行住宅債券）、金融債券、公司債券房地產(chǎn)債券相對于其他債券的優(yōu)勢發(fā)行總額大；期限長；可與購房相結(jié)合；較安全。特點：有利于開發(fā)商解決在建工程續(xù)建資金需求；在銀行的監(jiān)控下，可以促進開發(fā)商提高經(jīng)營管理水平，降低風險。經(jīng)營性抵押貸款經(jīng)營性抵押貸款 ：： 以租約（總租金額）作為抵押，獲得較長時期一定比例的貸款 。商業(yè)用房商業(yè)用房 開發(fā)貸款開發(fā)貸款—— 貸款人向借款人發(fā)放的用于賓館（酒店）、寫字樓、大型購物中心及其配套設(shè)施等商用項目建設(shè)的貸款，其中 包括對非住宅部分投資占總投資比例超過 50%（含）的綜合性房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金 貸款貸款—— 貸款者對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于城市綜合開發(fā)的生產(chǎn)性流動資金貸款，主要用于補充公司日常經(jīng)營運作而產(chǎn)生的資金缺口，并不針對具體項目或工程，其特點是貸款期限短、周轉(zhuǎn)性強、融資成本低，使用最頻繁。 一、房地產(chǎn)投資資金融通的概念 1. 含義房地產(chǎn)投資者為保持流動性、規(guī)避風險或追求更大利益的需要，在房地產(chǎn)金融市場運用相關(guān)金融工具獲得資金支持，以保障房地產(chǎn)投資的順利進行的行為或過程。特點 ： 融資規(guī)模大、償還期較長、資金缺乏流動性、高風險高收益。房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)貸款的條件開發(fā)貸款的條件除一般貸款條件外，還包括：企業(yè)滿足的條件：營業(yè)執(zhí)照，銀行開立賬戶保持正常業(yè)務(wù)往來，企業(yè)的性質(zhì)、股東構(gòu)成、資質(zhì)信用等級等；項目滿足的條件：土地使用權(quán)，項目相關(guān)合法證件（ “四證 ”）及市場前景，預(yù)算合理且自有資金達到項目預(yù)算總額的 35% ）；開發(fā)商對建設(shè)的房地產(chǎn)進行保險，且第一受益人為貸款銀行。房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款 ：房地產(chǎn)金融的核心：房地產(chǎn)金融的核心借款人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為抵押，向貸款人（抵押權(quán)人 /受押人）申請長期貸款，并承諾在約定的期限內(nèi)以一定的形式償付貸款本息。條件： 要求借款人資本金充足、管理規(guī)范，土地的整體情況（性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測繪情況、土地契約限制、規(guī)劃用途與預(yù)計開發(fā)計劃等），土地價值；借款金額： 最高不超過抵押物現(xiàn)行作價的 60% 。債券購買者 與 發(fā) 行者之 間 是一種 債權(quán) 債務(wù) 關(guān)系， 債 券 發(fā) 行人即 為債務(wù) 人， 債 券持有人即 為債權(quán) 人。信托業(yè)務(wù)中涉及的不動產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)具備的條件信托業(yè)務(wù)中涉及的不動產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)具備的條件有國家認可的執(zhí)業(yè)資格；注冊資本不少于 1000萬元人民幣；具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)；具備足夠的人力、組織及技術(shù)資源，其中至少有 2人在房地產(chǎn)投資管理方面具備 5年以上可追溯的記錄；中國銀監(jiān)會要求的其他條件。目前我國兩種典型購房抵押貸款形式是個人住房商業(yè)性貸款和個人住房公積金貸款。 以建設(shè)銀行為例的組合貸款條件以建設(shè)銀行為例的組合貸款條件有合法的身份；按時足額繳存住房公積金的職工；有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；有所購（大修）住房全部價款 20％以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的首付款 ；有貸款行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人；符合當?shù)毓e金管理部門規(guī)定的借款條件；貸款行規(guī)定的其他條件。這是每國面向優(yōu)質(zhì)客戶的主要貸款產(chǎn)品，適用于經(jīng)濟較為穩(wěn)定、利率較為穩(wěn)定或短期利率低于長期利率的情形。（ 3） 擬訂可能的籌資方案—— 資金籌集的幣種和數(shù)額，資金籌集的流量，資金來源結(jié)構(gòu)，融資成本，融資風險評估，融資方式，融資步驟。：長期借款成本率；：長期借款利率；：借款費用率；：所得稅率?！?解 】 （ 1）根據(jù)公式得：（ 2）以 350萬元價格發(fā)行時的資金成本率為：由于 債券期限較長，為考慮資金的時間價值，可采用下式計算資金成本（每年支付利息、最后一次性還本）：：實際籌集資金總量；：債券內(nèi)部收益率；：各年債券利息；：債券本金。：留用利潤總額；：加權(quán)平均資金成本率；：為第 j種來源資金占全部資金的比重（權(quán)重） ；：第 j種來源資金的成本。試根據(jù)提供的資料為基礎(chǔ)，來說明追加融資時，邊際資金成本的計算方法。財務(wù)杠桿作用是指財務(wù)杠桿的變化會影響企業(yè)普通股收益，其衡量指標是財務(wù)杠桿系數(shù)（ Degree of Financial Leverage， DFL）。其中， Wj：第 j個判斷因素的權(quán)重； s：判斷因素的數(shù)量。在存在優(yōu)先股的情況下DFL＝變動前的息前稅后利潤 /[（變動前的稅息前利潤－利息）（ 1－所得稅率）－優(yōu)先股股利 ]一般地，當全部股本稅后利潤率高于優(yōu)先股利利率時，財務(wù)杠桿會對普通股權(quán)益產(chǎn)生財務(wù)杠桿收益；反之，則有財務(wù)杠桿損失。計算公式為：：第 j種來源資金的成本分界點；：籌資總額分界點；：目標資本結(jié)構(gòu)中第 j種資本的比重?！?例 6】 設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬定的籌資方案有關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)如下表所示，根據(jù)已知條件計算個別資金成本率和綜合資金成本率。 ：普通股籌資額；【 例 3】 某房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)行普通股正常市價 400萬元元，籌資費用率為 5％，第一年支付股利率為 10％，預(yù)計每年股利增長率為 9％，試計算其資金成本率?！?解 】 ％ (1—25 ％ )=％提示：上述公式僅適用于每年末支付利息、借款期末一次全部還本的情況。即對備選的融資方案進行多方面的綜合評價。注：房產(chǎn)支出收入比＝（月還款額＋月物業(yè)費） /月均收入房地產(chǎn)貸款償還方式與供款負擔房地產(chǎn)貸款償還方式與供款負擔個人住房貸款的主要還款方式：期限在１年以內(nèi)（含１年）的到期本息一次性清償，等額本息還款法和等額本金還款法。貸款條件：貸款條件： 面向已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)，貸款價值比通常不超過 60％，期限不超過 10年，貸款利率較高。2. 住房公積金貸款—— 由住房公積金管理中心運用住房公積金，委托銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的貸款 ?！?《 信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》 第一章第五條。房地產(chǎn)債券類別： 一般付息、附息和貼現(xiàn)； 公募、私募相對于其他融資渠道的優(yōu)勢高效靈活；籌集資金多，票面利率相對貸款要低；使用時間長 —— 無中途停貸或回收風險；使用相對較為自由；