房地產(chǎn)投資資金融通(參考版)
2025-02-15 16:08本頁面
【正文】 其中， Wj：第 j個(gè)判斷因素的權(quán)重； s：判斷因素的數(shù)量。（ 3）采取措施分散籌資風(fēng)險(xiǎn) 。資金籌集風(fēng)險(xiǎn)的控制資金籌集風(fēng)險(xiǎn)的控制（ 1）結(jié)合自身財(cái)務(wù)狀況，合理編制資金籌集方案和選擇資金籌集渠道 。在存在優(yōu)先股的情況下DFL＝變動(dòng)前的息前稅后利潤 /[（變動(dòng)前的稅息前利潤－利息）（ 1－所得稅率）－優(yōu)先股股利 ]一般地，當(dāng)全部股本稅后利潤率高于優(yōu)先股利利率時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿會(huì)對普通股權(quán)益產(chǎn)生財(cái)務(wù)杠桿收益；反之，則有財(cái)務(wù)杠桿損失。財(cái)務(wù)杠桿作用是指財(cái)務(wù)杠桿的變化會(huì)影響企業(yè)普通股收益，其衡量指標(biāo)是財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)（ Degree of Financial Leverage， DFL）?；I資總額范圍 資金來源 資本結(jié)構(gòu)資金成本率 邊際資金成本900000元以下 長 期 負(fù)債 30％ 8％ ％優(yōu) 先股 10％ 12％ ％普通股 60％ 18％ ％合 計(jì) 100％ —— ％余下類推 ………..籌資總額范圍 資金來源 資本結(jié)構(gòu)資金成本率 邊際資金成本900000～1800000元 長 期 負(fù)債 30％ 10％ 3％優(yōu) 先股 10％ 12％ ％普通股 60％ 18％ ％合 計(jì) 100％ —— 15％籌資總額范圍 資金來源 資本結(jié)構(gòu)資金成本率 邊際資金成本1800000～2400000元 長 期 負(fù)債 30％ 10％ 3％優(yōu) 先股 10％ 12％ ％普通股 60％ 20％ 12％合 計(jì) 100％ —— ％籌資總額范圍 資金來源 資本結(jié)構(gòu)資金成本率 邊際資金成本2400000～2520230元 長 期 負(fù)債 30％ 12％ ％優(yōu) 先股 10％ 12％ ％普通股 60％ 20％ 12％合 計(jì) 100％ —— ％籌資總額范圍 資金來源 資本結(jié)構(gòu)資金成本率 邊際資金成本2520230～4800000元 長 期 負(fù)債 30％ 12％ ％優(yōu) 先股 10％ 14％ ％普通股 60％ 20％ 12％合 計(jì) 100％ —— 17％籌資總額范圍 資金來源 資本結(jié)構(gòu)資金成本率 邊際資金成本4800000元以上 長 期 負(fù)債 30％ 12％ ％優(yōu) 先股 10％ 14％ ％普通股 60％ 22％ ％合 計(jì) 100％ —— ％【【 附附 2】】 資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)資金籌集的風(fēng)險(xiǎn) ：：主要為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也稱籌資風(fēng)險(xiǎn)或破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)；產(chǎn)生的根源在于籌資決策信息缺乏或不可靠、經(jīng)營環(huán)境的變化，直接原因在于不能按期支付利息和本金而致的財(cái)務(wù)危機(jī)。資 金方式 資 金成本 籌 資 范 圍 總額 分 界 點(diǎn) 總額 范 圍長 期 負(fù)債 8％ ＜ 270000元 270000/＝900000元 900000元10％ 270000～720230元 720230/＝2400000元 900000～ 2 400000元12％ ＞ 720230元 —— 2400000元優(yōu) 先股 12％ ≤252023元 252023/＝2520230元 ≤2520230元14％ ＞ 252023元 —— 2520230元普通股 18％ ＜ 1080000元 1080000/＝ 1800000元 1800000元20％ 1080000～2880000元 2880000/＝ 4800000元 1800000～4800000元22％ ＞ 2880000元 —— 4800000元（ 3）計(jì)算邊際資金成本對這六個(gè)籌資范圍分別計(jì)算加權(quán)平均資金成本，便可求得各種籌資范圍的邊際資金成本。計(jì)算公式為：：第 j種來源資金的成本分界點(diǎn)；：籌資總額分界點(diǎn)；：目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)中第 j種資本的比重。試根據(jù)提供的資料為基礎(chǔ)，來說明追加融資時(shí)，邊際資金成本的計(jì)算方法。情形二：追加籌資成本隨籌資規(guī)模擴(kuò)大而變化的情況情形二：追加籌資成本隨籌資規(guī)模擴(kuò)大而變化的情況根據(jù)金融市場的資金供求確定各類資金成本分界點(diǎn)（資金成本發(fā)生前的最大籌資額）；確定目標(biāo)資金結(jié)構(gòu)；計(jì)算籌資總額成本分界點(diǎn)，列出相應(yīng)籌資范圍；分別計(jì)算不同籌資范圍內(nèi)的邊際資金成本。類別：邊際成本和加權(quán)平均邊際資金成本；作用：邊際資金成本率應(yīng)作為財(cái)務(wù)分析的貼現(xiàn)率?！?例 6】 設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬定的籌資方案有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下表所示，根據(jù)已知條件計(jì)算個(gè)別資金成本率和綜合資金成本率。：留用利潤總額；：加權(quán)平均資金成本率；：為第 j種來源資金占全部資金的比重（權(quán)重） ；：第 j種來源資金的成本。：優(yōu)先股票面價(jià)值；【 例 5】 某房地產(chǎn)開發(fā)公司為某項(xiàng)目發(fā)行優(yōu)先股股票，票面額按正常市價(jià)計(jì)算為 200萬元，籌資費(fèi)率為 4％，股息年利率為 14％，試求其優(yōu)先股資金成本?！?例 4】 某一期間證券市場無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 10％，平均風(fēng)險(xiǎn)股票必須報(bào)酬率為 15％，某房地產(chǎn)開發(fā)公司普通股值為 ，試計(jì)算該普通股的資金成本。 ：普通股籌資額；【 例 3】 某房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)行普通股正常市價(jià) 400萬元元，籌資費(fèi)用率為 5％，第一年支付股利率為 10％，預(yù)計(jì)每年股利增長率為 9％，試計(jì)算其資金成本率?！?解 】 （ 1）根據(jù)公式得：（ 2）以 350萬元價(jià)格發(fā)行時(shí)的資金成本率為：由于 債券期限較長，為考慮資金的時(shí)間價(jià)值，可采用下式計(jì)算資金成本（每年支付利息、最后一次性還本）：：實(shí)際籌集資金總量；：債券內(nèi)部收益率；：各年債券利息；：債券本金。公司所得稅稅率為 25％，試計(jì)算該公司債券的資金成本。：債券年利息；：債券籌資額；提示 ： 注意票面金額與實(shí)際籌集資金之間的差別?！?解 】 ％ (1—25 ％ )=％提示：上述公式僅適用于每年末支付利息、借款期末一次全部還本的情況。：長期借款成本率；：長期借款利率；：借款費(fèi)用率；：所得稅率。（ 2）資金成本的衡量絕對數(shù)和相對數(shù)絕對數(shù)和相對數(shù)或：資金成本率 (一般通稱為資金成本 )；：使用或占用成本；：籌資總額；：籌資費(fèi)用；：籌資費(fèi)用率，即籌資費(fèi)用與籌資總額之比。3. 融資策略 ：考慮企業(yè)、投資類型、經(jīng)營環(huán)節(jié)以及時(shí)期等方面不同經(jīng)營環(huán)節(jié)準(zhǔn)備階段：滿足 35% 的自有資金要求生產(chǎn)階段：風(fēng)險(xiǎn)較少，周轉(zhuǎn)迅速，較為靈活銷售階段：針對消費(fèi)者，或長期性融資不同投資類型高檔居住類：政策限制較多；普通居住類：融資相對容易；非居住類：融資條件價(jià)苛刻，規(guī)模大、期限長不同企業(yè)實(shí)力雄厚：選擇多、渠道廣；實(shí)力一般：選擇例外的融資方式上市與非上市由投資規(guī)模、生產(chǎn)或經(jīng)營周期、收入以及資金使用的時(shí)間、資本金要求來確定融資規(guī)模，主要依據(jù)成本選擇融資渠道和方式，統(tǒng)籌融資與投資以提高資金使用效益區(qū)別于一般企業(yè)：房地產(chǎn)抵押貸款、預(yù)售、售后回租等短期流動(dòng)資產(chǎn)長期流動(dòng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)短期資金長期資金時(shí)間資產(chǎn)與融資正常融資組合；冒險(xiǎn)融資組合；保守融資組合國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)通用融資渠道及模式注冊資本及股東貸款 股權(quán)性融資項(xiàng)目股本金 開發(fā)貸款商業(yè)房地產(chǎn)租金 評估增值資產(chǎn)抵押貸款經(jīng)營性貸款再抵押貸款【【 附附 1】】 資金成本資金成本 ：：（ 1）含義投資者在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施中，為籌集和使用資金而付出的代價(jià)，包括資金籌集成本和使用成本。即對備選的融資方案進(jìn)行多方面的綜合評價(jià)。（ 3） 擬訂可能的籌資方案—— 資金籌集的幣種和數(shù)額，資金籌集的流量，資金來源結(jié)構(gòu)，融資成本，融資風(fēng)險(xiǎn)評估，融資方式，融資步驟。等額本金還款法等額本金還款法 ：： 對于目前收入較高、但未來的收入預(yù)期會(huì)下降的貸款人（如部分壟斷行業(yè)從業(yè)人員、未來幾年將離任的企業(yè)高管等），前幾年還款壓力可以
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