【正文】 D按優(yōu)惠價購買的公有住房的原產(chǎn)權單位或微利房的原出售單位。 ⑴權屬有爭議或不清的房地產(chǎn)； ⑵已依法公告在國家建設征用拆遷范圍內的房地產(chǎn)； ⑶用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ⑷列為文物保護的古建筑，有重要紀念意義的建筑物； ⑸被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)； ⑹未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)； ⑺未經(jīng)中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)； ⑻行政機構所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)； ⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律允許抵押的除外； ⑽劃撥土地使用權。其嚴格的定義如下： 若 房屋未來價值的貼現(xiàn)值 I1/（ 1+IRR） 1+I2/（ 1+IRR） 2+…+I N/（ 1+IRR） N+IN‘ /（ 1+IRR） N 與房屋初始購買價相等 ， 則 稱 IRR為有效收益率 。 如果一筆收益是 在第 n年實現(xiàn) 的，那么其 貼現(xiàn)值的計算 就是： PV0=FVn/(1+i)n 如果 不同年份都有不同的收益 CF1， CF2，CF3， CF4， CF5……CF n，則 這些收益的總的貼現(xiàn)值 就是： PV0=CF1/（ 1+i） +CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5……CF n/(1+i)n 這里的 貼現(xiàn)率 仍然是 i， 1/（ 1+i） n或 （ 1+i） n為各年的 貼現(xiàn)因子 。 利率與可貸資金數(shù)量關系 利率 可貸資金數(shù)量 0 I2 I1 F1 F2 D 資金需求曲線 S2 S1 資金供給曲線 本論題是 利率風險 的 概率解釋 ，涉及到較多的數(shù)學知識，實踐上對金融產(chǎn)品的設計意義較重大，此處從略。 利息 對借款人來說就是 資金占用的成本 ，而對放款人來講就是 借出資金獲得的補償即收益 ； 利率 就是資金占用的單位成本即價格 。 三、所得稅法的變化 在成熟的市場體系中， 稅法和稅率的變化 對經(jīng)濟的影響是十分明顯的。 因此， 信用體現(xiàn)了借貸和權益的雙向運動 。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，金融涉及的經(jīng)濟活動范圍越來越廣闊， 金融服務的種類 （所謂 金融產(chǎn)品 ）越來越多， 金融 （所謂 符號經(jīng)濟 或 象征經(jīng)濟 ）對 實體經(jīng)濟（生產(chǎn)和消費） 的影響越來越大、越來越密切、越來越不可捉摸。 一般而言， 匯率對房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)為在一個較長的穩(wěn)定變動趨勢中，匯率上升產(chǎn)生資本流出，使國內的房地產(chǎn)價格下降；匯率下降產(chǎn)生資本流入，使本國房地產(chǎn)價格上升 。 現(xiàn)值 ： 資金的 未來收益 通過 貼現(xiàn) 的辦法換算成現(xiàn)在的價值量就是其現(xiàn)值 ，即 時間為零時的價值量 。 復利 則 是根據(jù) 利息計算周期 ，將每個周期的利息都作為下一期的本金的組成來計算下一個生息周期的利息 。 例如：有所房子第一年有 1萬元收益，第二年有 2萬元收益，第三年有 2萬元收益，第四年有 2萬元收益，第四年還可以按12萬元賣出，而現(xiàn)在需要 10萬元買這所房子。 一、信貸和擔保貸款的定義與區(qū)別 信貸 就是借款人由于自己的良好市場信譽，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動。在需要拍賣時添附物可以與抵押物共同拍賣，但添附物拍賣所得抵押權人無權優(yōu)先受償。 ⑴質權人對質押財產(chǎn)享有占有權 ⑵質權人對質押物所生孳息享有收益權 ⑶質權人有決定拍賣或變賣質押財產(chǎn)的權利 ⑷質權人享有妥善保管質押財產(chǎn)的義務 ⑴質押與抵押的 共同點 A都屬于物權的擔保方式； B都以取得所押財產(chǎn)的價值為目的； C質權或抵押權都因債權而存在，與債權不可分離； D都以所押財產(chǎn)的價值優(yōu)先受償。 ⑶ 保證人與債權人的之間保證關系 ，保證人向債權人保證履行債務應與債權人訂立書面合同，確定對主債務的保證范圍和保證期限等。 我國的《擔保法》對質押物做出了規(guī)定，但在實踐中質押物主要是指各種 債券和 存款單 等有價證券。 因此，房地產(chǎn)抵押必須進行 抵押登記 ，否則抵押權人的權利就有可能不受保護。 抵押貸款的操作流程 抵 押 房 屋 實 物 認 定 產(chǎn) 權 證 書 的 驗 證 售房公司資質審定 所有權驗證 產(chǎn)權證書 同實物的核驗 所有權歷史變化 共有人、租賃人調查 其他產(chǎn)權調查 土地使用證、 規(guī)劃許可證、 銷售許可證 房 屋 價 值 評 估 確 定 抵 押 價 值 填 寫 抵 押 房 屋 清 單 簽 訂 抵 押 貸 款 合 同 辦 理 房 屋 抵 押 登 記 合 同 終 止 抵押物建設 抵押物使用 房 屋 產(chǎn) 權 登 記 按約還款 歸還抵押房屋產(chǎn)權證 違約處置 拍賣抵押物清償 抵押貸款合同管理流程 選 擇 借 款 合 同 格 式 固定資產(chǎn)類 流動資產(chǎn)類 借 款 合 同 的 書 寫 審 核 借款申請書 抵押合同 借款合同 審批資料 借款合同報審單 借 款 合 同 簽 章 借款人簽章 擔保人簽章 經(jīng)辦行簽章 借 款 人 及 抵 押 合 同 公 證 借 款 合 同 抵 押 合 同 編 號 分 發(fā) 借款合同變更 借款合同解除 借款合同終止 借款合同違約 抵押合同 借 款 合 同 保 管 法院 裁決 可設定為抵押物的房地產(chǎn) 包括： ⑴依法通過出讓、轉讓方式獲得的 國有土地使用權 ； ⑵企業(yè)、公司、經(jīng)濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等 建筑物 ； ⑶依法獲得的 房屋期權 ； ⑷依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他 地上定著物 ； ⑸依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的 土地使用權 。 三、有效收益率 有效收益