【正文】 D按優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的公有住房的原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位。 ⑴權(quán)屬有爭(zhēng)議或不清的房地產(chǎn)； ⑵已依法公告在國(guó)家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)； ⑶用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ⑷列為文物保護(hù)的古建筑，有重要紀(jì)念意義的建筑物； ⑸被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)； ⑹未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)； ⑺未經(jīng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)； ⑻行政機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)； ⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外； ⑽劃撥土地使用權(quán)。其嚴(yán)格的定義如下： 若 房屋未來(lái)價(jià)值的貼現(xiàn)值 I1/（ 1+IRR） 1+I2/（ 1+IRR） 2+…+I N/（ 1+IRR） N+IN‘ /（ 1+IRR） N 與房屋初始購(gòu)買價(jià)相等 ， 則 稱 IRR為有效收益率 。 如果一筆收益是 在第 n年實(shí)現(xiàn) 的，那么其 貼現(xiàn)值的計(jì)算 就是： PV0=FVn/(1+i)n 如果 不同年份都有不同的收益 CF1， CF2，CF3， CF4， CF5……CF n，則 這些收益的總的貼現(xiàn)值 就是： PV0=CF1/（ 1+i） +CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5……CF n/(1+i)n 這里的 貼現(xiàn)率 仍然是 i， 1/（ 1+i） n或 （ 1+i） n為各年的 貼現(xiàn)因子 。 利率與可貸資金數(shù)量關(guān)系 利率 可貸資金數(shù)量 0 I2 I1 F1 F2 D 資金需求曲線 S2 S1 資金供給曲線 本論題是 利率風(fēng)險(xiǎn) 的 概率解釋 ，涉及到較多的數(shù)學(xué)知識(shí)，實(shí)踐上對(duì)金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)意義較重大，此處從略。 利息 對(duì)借款人來(lái)說(shuō)就是 資金占用的成本 ，而對(duì)放款人來(lái)講就是 借出資金獲得的補(bǔ)償即收益 ； 利率 就是資金占用的單位成本即價(jià)格 。 三、所得稅法的變化 在成熟的市場(chǎng)體系中， 稅法和稅率的變化 對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是十分明顯的。 因此， 信用體現(xiàn)了借貸和權(quán)益的雙向運(yùn)動(dòng) 。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，金融涉及的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍越來(lái)越廣闊， 金融服務(wù)的種類 （所謂 金融產(chǎn)品 ）越來(lái)越多， 金融 （所謂 符號(hào)經(jīng)濟(jì) 或 象征經(jīng)濟(jì) ）對(duì) 實(shí)體經(jīng)濟(jì)（生產(chǎn)和消費(fèi)） 的影響越來(lái)越大、越來(lái)越密切、越來(lái)越不可捉摸。 一般而言， 匯率對(duì)房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)為在一個(gè)較長(zhǎng)的穩(wěn)定變動(dòng)趨勢(shì)中，匯率上升產(chǎn)生資本流出，使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格下降；匯率下降產(chǎn)生資本流入，使本國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升 。 現(xiàn)值 ： 資金的 未來(lái)收益 通過(guò) 貼現(xiàn) 的辦法換算成現(xiàn)在的價(jià)值量就是其現(xiàn)值 ，即 時(shí)間為零時(shí)的價(jià)值量 。 復(fù)利 則 是根據(jù) 利息計(jì)算周期 ，將每個(gè)周期的利息都作為下一期的本金的組成來(lái)計(jì)算下一個(gè)生息周期的利息 。 例如：有所房子第一年有 1萬(wàn)元收益，第二年有 2萬(wàn)元收益，第三年有 2萬(wàn)元收益，第四年有 2萬(wàn)元收益，第四年還可以按12萬(wàn)元賣出，而現(xiàn)在需要 10萬(wàn)元買這所房子。 一、信貸和擔(dān)保貸款的定義與區(qū)別 信貸 就是借款人由于自己的良好市場(chǎng)信譽(yù)，在沒(méi)有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動(dòng)。在需要拍賣時(shí)添附物可以與抵押物共同拍賣，但添附物拍賣所得抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。 ⑴質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán) ⑵質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán) ⑶質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利 ⑷質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù) ⑴質(zhì)押與抵押的 共同點(diǎn) A都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式； B都以取得所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為目的； C質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離； D都以所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償。 ⑶ 保證人與債權(quán)人的之間保證關(guān)系 ，保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書(shū)面合同，確定對(duì)主債務(wù)的保證范圍和保證期限等。 我國(guó)的《擔(dān)保法》對(duì)質(zhì)押物做出了規(guī)定，但在實(shí)踐中質(zhì)押物主要是指各種 債券和 存款單 等有價(jià)證券。 因此，房地產(chǎn)抵押必須進(jìn)行 抵押登記 ，否則抵押權(quán)人的權(quán)利就有可能不受保護(hù)。 抵押貸款的操作流程 抵 押 房 屋 實(shí) 物 認(rèn) 定 產(chǎn) 權(quán) 證 書(shū) 的 驗(yàn) 證 售房公司資質(zhì)審定 所有權(quán)驗(yàn)證 產(chǎn)權(quán)證書(shū) 同實(shí)物的核驗(yàn) 所有權(quán)歷史變化 共有人、租賃人調(diào)查 其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查 土地使用證、 規(guī)劃許可證、 銷售許可證 房 屋 價(jià) 值 評(píng) 估 確 定 抵 押 價(jià) 值 填 寫(xiě) 抵 押 房 屋 清 單 簽 訂 抵 押 貸 款 合 同 辦 理 房 屋 抵 押 登 記 合 同 終 止 抵押物建設(shè) 抵押物使用 房 屋 產(chǎn) 權(quán) 登 記 按約還款 歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證 違約處置 拍賣抵押物清償 抵押貸款合同管理流程 選 擇 借 款 合 同 格 式 固定資產(chǎn)類 流動(dòng)資產(chǎn)類 借 款 合 同 的 書(shū) 寫(xiě) 審 核 借款申請(qǐng)書(shū) 抵押合同 借款合同 審批資料 借款合同報(bào)審單 借 款 合 同 簽 章 借款人簽章 擔(dān)保人簽章 經(jīng)辦行簽章 借 款 人 及 抵 押 合 同 公 證 借 款 合 同 抵 押 合 同 編 號(hào) 分 發(fā) 借款合同變更 借款合同解除 借款合同終止 借款合同違約 抵押合同 借 款 合 同 保 管 法院 裁決 可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn) 包括： ⑴依法通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的 國(guó)有土地使用權(quán) ； ⑵企業(yè)、公司、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人所有的廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等 建筑物 ； ⑶依法獲得的 房屋期權(quán) ； ⑷依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他 地上定著物 ； ⑸依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的 土地使用權(quán) 。 三、有效收益率 有效收益