【正文】 家發(fā)行并強(qiáng)制流通的符號(hào)式象征物 —— 紙幣 。 因此， 信用體現(xiàn)了借貸和權(quán)益的雙向運(yùn)動(dòng) 。目前世界各國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來(lái)源有各自不同的特點(diǎn)，一般主要有如下來(lái)源： ? 保險(xiǎn)公司 ? 商業(yè)銀行 ? 儲(chǔ)蓄貸款銀行 ? 互助儲(chǔ)蓄銀行 ? 抵押銀行 ? 房地產(chǎn)投資信托公司 三、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源及其運(yùn)作 目前，我國(guó)金融業(yè)管制比較嚴(yán)格，籌資、融資都有相應(yīng)的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變化和擴(kuò)大。 三、所得稅法的變化 在成熟的市場(chǎng)體系中， 稅法和稅率的變化 對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是十分明顯的。 六、房地產(chǎn)證券和其他投資工具 回報(bào)率的變化 當(dāng)房地產(chǎn)成為投資工具時(shí)，其 回報(bào)率與其他各種投資工具回報(bào)率之間的比較是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素 。 利息 對(duì)借款人來(lái)說(shuō)就是 資金占用的成本 ，而對(duì)放款人來(lái)講就是 借出資金獲得的補(bǔ)償即收益 ； 利率 就是資金占用的單位成本即價(jià)格 。一般來(lái)講包括： ⑴無(wú)風(fēng)險(xiǎn)短期實(shí)際利率 ⑵通漲溢價(jià) ⑶期限溢價(jià) ⑷差價(jià) ⑴ 定義 實(shí)際利率 是名義利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測(cè)的貨幣購(gòu)買力變化校正后的利率 ，是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得的利息（或利潤(rùn)）減去通貨膨脹后的利息率水平。 利率與可貸資金數(shù)量關(guān)系 利率 可貸資金數(shù)量 0 I2 I1 F1 F2 D 資金需求曲線 S2 S1 資金供給曲線 本論題是 利率風(fēng)險(xiǎn) 的 概率解釋 ，涉及到較多的數(shù)學(xué)知識(shí)，實(shí)踐上對(duì)金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)意義較重大，此處從略。 ⑴ 粗算模型（簡(jiǎn)化計(jì)算） 若貸款的 年利率為 i， 一年按 m個(gè)周期計(jì)算復(fù)利 ，則 n年后其未來(lái)值為： FVmn= PV0（ 1+i/m） mn 表 2—3是不同復(fù)利計(jì)算周期下，同樣數(shù)量的貸款未來(lái)值比較。 如果一筆收益是 在第 n年實(shí)現(xiàn) 的，那么其 貼現(xiàn)值的計(jì)算 就是： PV0=FVn/(1+i)n 如果 不同年份都有不同的收益 CF1， CF2，CF3， CF4， CF5……CF n，則 這些收益的總的貼現(xiàn)值 就是： PV0=CF1/（ 1+i） +CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5……CF n/(1+i)n 這里的 貼現(xiàn)率 仍然是 i， 1/（ 1+i） n或 （ 1+i） n為各年的 貼現(xiàn)因子 。由此可見(jiàn)， 可行的貼現(xiàn)水平事實(shí)上就是可行的內(nèi)部收益率 。其嚴(yán)格的定義如下： 若 房屋未來(lái)價(jià)值的貼現(xiàn)值 I1/（ 1+IRR） 1+I2/（ 1+IRR） 2+…+I N/（ 1+IRR） N+IN‘/（ 1+IRR） N 與房屋初始購(gòu)買價(jià)相等 ， 則 稱 IRR為有效收益率 。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關(guān)系。 ⑴ 權(quán)屬有爭(zhēng)議或不清的房地產(chǎn)； ⑵已依法公告在國(guó)家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)； ⑶用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ⑷列為文物保護(hù)的古建筑，有重要紀(jì)念意義的建筑物； ⑸被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)； ⑹未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)； ⑺未經(jīng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)； ⑻行政機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)； ⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外； ⑽劃撥土地使用權(quán)。 貸款人對(duì)自己的抵押權(quán)有 物上請(qǐng)求權(quán)，即當(dāng)?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r(shí)，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人的名義獨(dú)立請(qǐng)求法律保護(hù)。 ⑷ 房屋拍賣時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 法律規(guī)定，在房屋被拍賣時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng) 書(shū)面通知下列人員以保證他們的 優(yōu)先購(gòu)買權(quán) ： A已出租的抵押房屋的承租人； B共有房屋的其他共有人； C與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設(shè)施的房屋的所有人； D按優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的公有住房的原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位。 C質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人可以獨(dú)立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請(qǐng)求權(quán)，無(wú)權(quán)直接處置抵押物。 根據(jù) 《 擔(dān)保法 》 第 65條的規(guī)定，權(quán)利質(zhì)押合同應(yīng)包括如下內(nèi)容： ⑴被擔(dān)保的主債權(quán)的種類和數(shù)額 ⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限 ⑶質(zhì)物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況 ⑷質(zhì)押擔(dān)保的范圍 ⑸質(zhì)物移交的時(shí)間 ⑹當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng) ⑺補(bǔ)正 《 擔(dān)保法 》 第 64條規(guī)定，出質(zhì)人與質(zhì)押權(quán)人簽訂質(zhì)押合同時(shí)應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，口頭約定質(zhì)押合同是無(wú)效的。 ⑵保證合同的法律特征 A保證合同是從合同； B保證合同是有名合同； C保證合同是單務(wù)合同； D保證合同是諾成性合同。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中， 凈營(yíng)業(yè)收益的分配為兩部分： a付給銀行貸款利息， b股東收益 。 不同貸款利率水平的權(quán)益收益率 經(jīng)營(yíng)收益 /萬(wàn)元 貸款利率 /% 貸款數(shù)量 /萬(wàn)元 貸款成本 /萬(wàn)元 自有資金投入 /萬(wàn)元 權(quán)益收益 /萬(wàn)元 資產(chǎn)收益率 /% 權(quán)益收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 300 8 1400 112 600 188 15 7 300 10 1400 140 600 160 15 5 300 12 1400 168 600 132 15 22 3 300 14 1400 196 600 104 15 1 300 20 1400 280 600 20 15 5 300 25 1400 350 600 50 15 10 二、杠桿作用的形式 通過(guò)上述實(shí)例的計(jì)算分析，可以得到這樣的結(jié)論：杠桿作用包括 正作用、中性作用、負(fù)作用 。最經(jīng)常采用的時(shí)間間隔就是月，即每月借款人按一定的等額數(shù)量?jī)斶€其所欠款項(xiàng)（包括本金和利息）。 計(jì)算公式為： 月還款額 =M*i*(1+i)n/[(1+i)n－ 1] 如上例，其計(jì)算如下： 月還款額 =M*i*(1+i)n/[(1+i)n－ 1] =100000 247。但現(xiàn)在銀行通常不收取手續(xù)費(fèi)。 ⑵年付利息額 年付利息額 =年還款額－剩余本金減少額 =月還款額 12－（上年剩余本金－今年剩余本金） ⑶ 償還清單 按照上述辦法，可以計(jì)算出每一年的償還本金、利息、剩余本金等，并可以將其綜合制成表格，這就是所謂的償還清單。 ⑵放款人 放款人就是向借款人貸款的銀行或其他金融機(jī)構(gòu)，也是抵押權(quán)人。 上述的復(fù)雜關(guān)系可參見(jiàn)圖 3—3。 二、違約后抵押房屋的處理 借款人 違約 ，抵押權(quán)人 有權(quán)請(qǐng)求或參與處置 抵押物，包括如下情形： ⑴貸款合同到期，借款人未依約償還貸款本息； ⑵借款人在貸款合同終止前就已經(jīng)宣告解散或破產(chǎn)； ⑶借款人未按土地出讓合同規(guī)定的建設(shè)要求完成有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目； ⑷當(dāng)借款人在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)或其他事項(xiàng)方面發(fā)生重大事件，可能會(huì)影響放抵押權(quán)人利益時(shí) 。 當(dāng)借款人 還款 n1個(gè)月后 ， 利率由 r變?yōu)?r′ 則此時(shí) 剩余本金 為 P′=P－ n1m=P－ n1*P/n=P(1n1/n)=(nn1)P/n 此時(shí)銀行可以采取 兩種處理方法 ，對(duì)余下期限（ n′＝ n－ n1） 的還款作出適當(dāng)安排： ⑴ 固定還款期限，改變還款額 此時(shí)， 月還本金 是 ： m′=P′/（ nn1） =[(nn1)P/n]/（ nn1=P/n 與利率變動(dòng)沒(méi)有關(guān)系，而 月還利息 為 ： N′=(n′+1)*P′*r′/2*n′=(nn1+1)P*r′/2n T′=m′+N′=[2P+(nn1+1)P*r′]/2n 例如：某客戶借款 10萬(wàn)元，期限為 120月，月利率為 1%，還款 3個(gè)月后，利率調(diào)整為 %，則其還貸變化為 ： 前 3個(gè)月的還貸安排 為 ： m=P/n=100000/120=（元） N=（ n+1） P*r/2n=（元） T=m+N=+=（元） 后面的還貸安排 為 ： m′=m=P/n=100000/120=（元） N′=(nn1+1)P*r′/2n=(1203+1)*100000*=（元） T′=m′+N′＝ [2P+(nn1+1)P*r′]/2n=（元） 每月還貸額增加 了 － =（元） ， 總共則需多還款 *117=（元） ⑵ 固定還款額，改變還款期限 由于 每月還款額不變 ， 即 T′=T， 因此 m′+N′=m+N （ P′/n′） +（ n′+1） P′*r′/2n′=P/n+（ n+1） P*r/2n 通過(guò)變換后得 ： n′=（ nn1）（ 2+r′）／ [2+（ n+1） *r（ nn1） *r′] 例如：某客戶借款 10萬(wàn)元，期限為 120月，月利率為 1%，還款3個(gè)月后，利率調(diào)整為 %，則其還貸變化為 ： 前 3個(gè)月的還貸 為 ： m=P/n=100000/120=（元） N=（ n+1） P*i/2n=（元） T=m+N=+=（元） 剩下的還款期限 為 ： n′=（ nn1）（ 2+r′） /[2+（ n+1） *r（ nn1） *r′] =（ 1203） (2+)/[2+(120+1)*(1203)*] =（個(gè)月） 即 比原來(lái)多還款（ ） = ， 多還款額為*=（元） ， 顯然要比第一種安排對(duì)借款人有利。 二、期前還款的處理 由于不同的還貸安排的攤還方式不同，其還款清單也不同，剩余本金等差異很大，在具體處理期前還款的時(shí)候，應(yīng)區(qū)別對(duì)待，小心計(jì)算，不能損害任何一方的利益。 第六節(jié) 期前還款的處理 一、期前還款概念 期前還款 就是借款人基于自己的利益在貸款未到期前 提前還貸的行為 ，屬于 違約 的一種，但一般其承受的罰則被認(rèn)為并不對(duì)雙方造成特別重大的傷害，因此一般是可以許可的。 第五節(jié) 利率變化對(duì)還款額的影響 一、等額還款 這里重要的是抵押人權(quán)益的變化是逐漸增加，增加的速度有如下一些 基本關(guān)系 ： 抵押人在抵押物中占有的權(quán)益的 增加額 =當(dāng)年還本額 抵押人的權(quán)益比重 =抵押人占有權(quán)益額 /房屋購(gòu)買價(jià) =（首期付款 +累積還本） /（首付 +抵押貸款） 其具體變化可參考表 36 二、貸款期限與月還款額 在 等額還貸 安排中， 月還款 是 貸款數(shù)量、期限和 利率 水平 的函數(shù)。 再抵押的運(yùn)作其實(shí)很簡(jiǎn)單，其前提是借款人必須首先清償了原債務(wù)，否則承接再抵押的銀行就會(huì)因自己是第二順位抵押權(quán)人而承擔(dān)太大的風(fēng)險(xiǎn)，所以，再抵押一般是與原抵押銀行作債務(wù)重組而已。在這里，放款人是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拉進(jìn)來(lái)的，其與借款人的關(guān)系隨著借款人清償完所有債務(wù)而結(jié)束。雙方通過(guò)不斷的談判，最終就達(dá)成抵押貸款合同所確認(rèn)的利率。 每一期攤還的本金額占本金的百分?jǐn)?shù)稱為 分?jǐn)傁禂?shù) ，記作 K，它是由本金、利率、期限和攤還方式?jīng)Q定，是銀行對(duì)借款人綜合還貸能力的重要考察指標(biāo)之一。 貸款利率為 10%的月本利和因子見(jiàn) P55。 其計(jì)算公式如下 ： 每月攤還本金 =貸款額 /貸款期限（月數(shù)） =M/n 每月攤還利息 =（ n+1） *M*i/2n 每月還款額 =每月攤還本金 +每月攤還利息 = M/n+（ n+1） *M*i/2n 這里， M為貸款額， n為貸款月數(shù)， i為貸款的月利率 。貸款對(duì)于擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提高企業(yè)的影響力有重要作用，同時(shí)也產(chǎn)生了一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。 ⑴杠桿效應(yīng) 有一幢公寓價(jià)值 2020萬(wàn)元，投資者的自有資金足以購(gòu)買，也可向銀行貸款（最高比例為 90%），貸款的年利率為 12%，公寓出租的年凈收益為 300萬(wàn)元。 負(fù)債 M： 特指購(gòu)買該項(xiàng)房地產(chǎn)而 借入的資金 。