【正文】 復(fù)利計(jì)息 ，到期一次還本付息，則其計(jì)算如下： 本金 =100萬(wàn)， 第一年的利息 為 100*10%=10萬(wàn)， 第二年的利息 為（ 100+10） *10%=11萬(wàn)， 到期應(yīng)還本金為 100萬(wàn)，付利息為 21萬(wàn)，共 還本付息121萬(wàn)。因此，實(shí)際上在安排還貸計(jì)劃時(shí)，人們一般采用 精算型式 來(lái)計(jì)算。 一年期的未來(lái)收益的 貼現(xiàn)公式 為 ： PV0=FV1/(1+i) 這里 i是貼現(xiàn)率 ， 1/(1+i)是 貼現(xiàn)因子 。 各期未來(lái)收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差，稱為 凈現(xiàn)值 。問現(xiàn)在買下房子合不合算？在什么樣的貼現(xiàn)率下才合算？ 這個(gè)問題實(shí)際上就是比較 在什么樣的貼現(xiàn)水平上，未來(lái)收益的 凈現(xiàn)值 是正數(shù) ?？紤]到某項(xiàng)資產(chǎn)中經(jīng)營(yíng)者自身所占權(quán)益比重的差異，在會(huì)計(jì)報(bào)表中， 資產(chǎn)收益率有不同的概念和計(jì)算方法 。 簡(jiǎn)單結(jié)論 由此可見， 資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化 ；而 權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平，也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購(gòu)房者的權(quán)益比例 ——首次付款比重與已償還貸款比重之和。 有效收益率是購(gòu)房者實(shí)際能取得的收益率，所有又稱為 內(nèi)部收益率 。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關(guān)系。一般地， 以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款”，以非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款”（ mortgage） 。 抵押貸款的操作流程，見圖 2— 5； 抵押貸款合同的管理流程，見圖 2— 6。 ⑵出租房屋的抵押 已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務(wù)，租賃合同繼續(xù)生效；目前公房不可抵押。 房屋的抵押期限應(yīng)與借款期限一致。 ⑴ 拍賣應(yīng)辦理的手續(xù) 拍賣 是由委托方 委托拍賣人 進(jìn)行物業(yè)處置的方式，由在拍賣中出價(jià)最高者付出相應(yīng)的購(gòu)買款后得到標(biāo)的物的過(guò)程。 ⑶ 重復(fù)抵押時(shí)價(jià)款的分配 同一抵押物依法可以 重復(fù)抵押 ，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)， 按照登記的順序來(lái)實(shí)現(xiàn) 。 三、質(zhì)押貸款 質(zhì)押 也稱 質(zhì)權(quán) 。 ⑵ 質(zhì)押與抵押的區(qū)別 A質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時(shí)生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。 ⑴ 質(zhì)押的參與人 質(zhì)押的參與人包括： 債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者 ；債務(wù)人，對(duì)債權(quán)人應(yīng)承擔(dān)償還債務(wù)的義務(wù)人 ； 出質(zhì)人，對(duì)債務(wù)人的債務(wù)以出質(zhì)物提供擔(dān)保者，可以是債務(wù)人自己，也可以是第三方 。隨著我國(guó)法律體系建設(shè)的逐步完善，具體的安排還會(huì)更加清晰、嚴(yán)格。同時(shí)，還應(yīng) 特別注意如下方面 ： ⑴優(yōu)先受償?shù)男Я? ⑵對(duì)出質(zhì)人權(quán)利的限制 ⑶質(zhì)權(quán)人占有權(quán)利證書的權(quán)利 ⑷質(zhì)權(quán)人必須履行應(yīng)盡的義務(wù) ⑸權(quán)利質(zhì)押權(quán)的消滅 四、保證貸款 保證 是 債務(wù)當(dāng)事人以外的第三人對(duì)債務(wù)人履行債務(wù)負(fù)保證責(zé)任，如果債務(wù)人在債務(wù)期限不履行償還債務(wù)的義務(wù)，則由保證人代為履行或承擔(dān)責(zé)任 。 ⑴ 保證的特征 保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔(dān)保，因此： A保證人負(fù)無(wú)限責(zé)任， B保證易于設(shè)定和執(zhí)行， C保證沒有特定的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行可能很容易也可能非常困難。 第三章 抵押貸款的運(yùn)作 ? 杠桿原理 ? 抵押貸款的償還 ? 抵押貸款的運(yùn)行過(guò)程 ? 抵押房屋的使用和管理 ? 利率變化對(duì)還款額的影響 ? 期前還款的處理 ? 其他抵押貸款類型 第一節(jié) 杠桿原理 杠桿原理 是靜態(tài)地分析房地產(chǎn)投資收益的會(huì)計(jì)工具，是基于 現(xiàn)金流 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的分析方法，在房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)中具有非常重要的作用。 三者的關(guān)系是 ： V=M+E M/V為 負(fù)債比率 ， 在投資的初始期即為 按揭成數(shù)（貸款比率） E/V為 權(quán)益比率 ， 在投資的初始期即為 首付成數(shù)（首付比率） 。 由此，我們還可以得到 ： Y=（ VRM*i） /E=（ VRM*i） /（ VM） =i+（ Ri） V/（ VM） 這里，我們記 （ Ri） 為 D， 即 資產(chǎn)收益率與貸款利率的差 ；記 V/（ VM） 為 L， 即 權(quán)益比率的倒數(shù)，稱為杠桿因子 。 不同貸款比率股東權(quán)益收益率差 貸款比例 /% 經(jīng)營(yíng)收入 /萬(wàn)元 負(fù)債成本（貸款年利息） /萬(wàn)元 權(quán)益收入 /萬(wàn)元 權(quán)益資本（投入的自有資金） /萬(wàn)元 負(fù)債（貸款額） /萬(wàn)元 權(quán)益收益率 /% 資產(chǎn)收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 0 300 0 300 2020 0 15 15 3 1 30 300 72 228 1400 600 16 15 3 60 300 144 156 800 1200 15 3 90 300 216 84 200 1800 42 15 3 10 ⑵ 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 有一幢公寓價(jià)值 2020萬(wàn)元，投資者的自有資金足以購(gòu)買，也可向銀行貸款（最高比例為 90%），貸款的年利率為12%，公寓出租的年凈收益為 200萬(wàn)元，則不同的貸款比例所帶來(lái)的股東權(quán)益收益率是有明顯差異的，有時(shí)還會(huì)具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。 D越大則作用越強(qiáng)，提高貸款比率越有利。這時(shí)， 貸款比率越大，杠桿因子越大，權(quán)益收益率受到的影響也越大，負(fù)債經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)就越突出。 在具體的還貸安排中，一般有 2種標(biāo)準(zhǔn)的約定，即 “ 本息均還 ” 和“ 先息后本 ” 。 每月應(yīng)還 本金 =M/n=100000/60=（元） 每月應(yīng)還 利息 =（ n+1） *M*i/2n =（ 60+1） 100000 ‰ 247。 二、月本利和因子表 在實(shí)際業(yè)務(wù)活動(dòng)過(guò)程中，銀行經(jīng)常還編制 不同 利率水平 對(duì)應(yīng)不同貸款期限的表格 ，被稱為“ 月本利和因子 ” 表 ，以幫助借款人快捷地計(jì)算。 月本利和因子表的基本關(guān)系中最重要、最有用的是 ： 貸款額 =月還款額 1元錢累積貼現(xiàn)值 貸款年利率為 9%的本利和因子表 月數(shù) 復(fù)利值 累積復(fù)利值 累積復(fù)利值倒數(shù) 貼現(xiàn)因子 累積現(xiàn)值 月償還因子 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 0 1 1 1 0 ⑴ 還款額的計(jì)算 借款 50萬(wàn)，分 25年還清（即 300個(gè)月），貸款的年利率為10%，每月的還款額是多少？ 月還款額 =借款額 /1元錢的累積貼現(xiàn)值=500000/=（元） 或者：月還款額 =借款額 月償還因子 =500000 =（元） ⑵借款額的計(jì)算 計(jì)劃每月還款 3000元，借款期限是 30年（即 360個(gè)月），年利率是 10%，可以借款多少？ 貸款額 =月還款額 1元錢累積貼現(xiàn)值 =3000 =（元） 如果每月還款 5000元呢？ 貸款額 =5000 =（元） 如果期限為 25年（ 300個(gè)月），月還款 4500元，可借款多少？ 貸款額 =4500 =（元） 三、償還清單 ⑴本金 principal 本金是借款人所欠銀行債務(wù)總額 ，其初始值就是借款人從銀行所獲得的借貸總數(shù)額。 ⑶貸款期限 貸款期限就是放款日到最后還款日的時(shí)間間隔，一般以年計(jì)，但也可以月計(jì)。 ⑴剩余本金 借款的剩余本金額應(yīng)等于今后還款額的貼現(xiàn)值 ，即剩余本金就是未償還期限月還款額的貼現(xiàn)值。 四、抵押貸款的幾個(gè)指標(biāo) 對(duì)借款人而言，有效利率是使自有資金安全、高效，財(cái)務(wù)杠桿作用明顯的借款利率，即使自己的權(quán)益收益率保持合理水平的借款利率，當(dāng)然是希望越低越好。 還貸常數(shù)是年還款額與總借款額的比值，即： 還貸常數(shù) =年還款額 /總借款額 一般地：借款額一定，還款期限越長(zhǎng)，還貸常數(shù)越低；還款期限一定，借款利率越高，還貸常數(shù)越高。 ⑷房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司 房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司是為購(gòu)房者提供人壽和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)，其服務(wù)也是對(duì)貸款人的一種重要保障。在這里，保險(xiǎn)公司是放款人拉進(jìn)來(lái)的，主要是為借款人的生命和抵押物可能遭遇的風(fēng)險(xiǎn)提供保障，以避免或降低貸款人所單獨(dú)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，也是金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的重要方式。 （參見圖 3— 4） 抵押貸款運(yùn)行過(guò)程 借款人 債務(wù)人 抵押人 購(gòu)房者 放款人 債權(quán)人 抵押權(quán)人 （金融機(jī)構(gòu)） 拍賣公司 貸款 還貸 抵押權(quán) 房屋產(chǎn)權(quán) 違約 超過(guò)債務(wù)的資金 債務(wù) 委托 委托 三、再抵押 抵押人將已抵押房屋（抵押期尚未完結(jié)）再次向銀行申請(qǐng)抵押貸款的行為稱為再抵押。而抵押人雖然實(shí)際占用著抵押房屋，但 涉及到對(duì)抵押房屋任何改變（包括實(shí)體和權(quán)益）的事項(xiàng)都不能單方面作出決定，必須與抵押權(quán)人取得聯(lián)系、溝通和一致 。 如果借款人在貸款期限內(nèi)擅自處理抵押物，屬于 無(wú)效行為 ，貸款人有權(quán)提前收回貸款，并按違約日期處以違約罰金。 三、利率調(diào)整后還款數(shù)額的計(jì)算 因?yàn)樽》康盅嘿J款的 期限都特別長(zhǎng)，一般安排為非固定利率貸款 ，即貸款利率可能隨著市場(chǎng)和政策的調(diào)整而出現(xiàn)調(diào)整，還款安排自然也應(yīng)隨著利率的調(diào)整而調(diào)整。具體計(jì)算如下： 在期限 n1時(shí) 已還本金 為 P1=[m(1+r)n11]/r=P[(1+r)n11]*(1+r)n/[(1+r)n1] 剩余本金 為 P′=P(1+r)n1P1=P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n1] 如果此時(shí)利率發(fā)生變化，銀行可以 有兩種處理辦法 ： ⑴ 固定期限，調(diào)整還款額 在剩余期限 n′=n－ n1， 月還款額 為 ： m′=P′*r′（ 1+r′） n’/[（ 1+r′） n’1] =P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n1]*r′（ 1+r′） n’／ [（ 1+r′） n’1] =P*r′[(1+r)n+(1+r)n1]*（ 1+r′） nn1／ {[(1+r)n1]*[（ 1+r′） nn11]} 例如：某客戶借款 10萬(wàn)元，期限為 120月，月利率為 1%，還款 3個(gè)月后，利率調(diào)整為 %，此時(shí)若固定還款期限，則其還貸變化為： 原來(lái)每個(gè)月的還款額是： ￥ 1, 剩下的 117個(gè)月，每月的還款額為：￥ 1, ⑵ 固定還款額，調(diào)整期限 由于 月還款額不變 ， 即 m=m′則 ： P′*r′（ 1+r′） n’/[（ 1+r′） n’1]=P*r(1+r)n/[(1+r)n1] 變換后可以得到 n′=log(1+r′){r*(1+r)n/[r*(1+r)nr′*(1+r)n+r′*(1+r)n1]} 例如：某客戶借款 10萬(wàn)元，期限為 120月，月利率為 1%，還款3個(gè)月后，利率調(diào)整為 %，此時(shí)若固定還款額，則其還貸變化為： 原來(lái)每個(gè)月的還款額 是： ￥ 1, 保持每月還款額不變，則還款期限變?yōu)? 實(shí)際上，上述計(jì)算如果有償還清單則是非常簡(jiǎn)單的。期前還貸對(duì)貸款人的不利主要體現(xiàn)為： ⑴破壞了放款人的貸款組合安排，影響了銀行的資金計(jì)劃； ⑵從借款人清償?shù)街匦抡业娇蛻粜枰欢〞r(shí)間，資金閑置造成放款人利息損失； ⑶期前還款通常發(fā)生在市場(chǎng)利率下調(diào)時(shí)期，期前還款使放款人的利息收入減少。