房地產(chǎn)項目市場定位策略-預(yù)覽頁
【正文】 地塊 5534 2020 萬科 IDEA社區(qū) 4520 2020 深業(yè) B3702A06地塊 8351 近年金沙洲住宅用地出讓價格列表 數(shù)據(jù)來源：廣州國土資源及房屋管理局 高樓面地價增加開發(fā)風(fēng)險 B3702A06地塊原為釐沙洲 2020年地王，后因未及時開發(fā)，被國土房管局收回，于今年 11月再次拍出 元，折合樓面地價 8351元 /㎡ ，成為釐沙洲新地王； 高樓面地價必然要求高銷售價格，這將減弱區(qū)域市場價格競爭優(yōu)勢； 項目困境 06 高樓面地價，直接加大項目開發(fā)成本，增加項目開發(fā)風(fēng)險，對產(chǎn)品質(zhì)的要求更高，需要深入地挖掘及提煉 什么樣的產(chǎn)品能實現(xiàn) 16000元 /平方米起的高價呢？ 番禺 區(qū)域位置 白云區(qū) 荔灣區(qū) 番禺區(qū) 里水 大瀝 桂平 天河區(qū) 越秀區(qū) 海珠區(qū) 15分鐘生活圈 45分鐘生活圈 2020年，金沙洲被政府規(guī)劃成低密度高尚住宅區(qū)，各大開發(fā)商開始進入金沙洲拿地， 09年以來，中心六區(qū)不再占據(jù)全市新增供應(yīng)的主力位置，特別是近年來金沙洲樓盤供應(yīng)明顯量增大，受顧客關(guān)注比較高，金沙洲容積率不斷升高，人口居住密度也越來越大，增至現(xiàn)在已經(jīng)超過 30萬居民，可見客戶對該板塊的認可度非常高，加上 金沙洲土地越來越稀缺，全新地塊開發(fā)，地王入市即會受到市場的矚目。 規(guī)劃亮點： 市政到位，廣佛同城，將會迎來全新的金沙洲 項目機遇 01 西環(huán)高速 沿江 P線 廣佛高速 金沙洲大橋 (接增槎路 ) 白沙河大橋 沉香島大橋 (至槎頭 ) 本案 地鐵 6號線 至佛山黃岐 大坦沙大橋 至佛山里水 建設(shè)大道 U線 北環(huán)高速 武廣高鐵 ? 項目南邊為環(huán)城高速，可接北環(huán)、西環(huán)高速公路和廣佛高速， 路網(wǎng)銜接全面打通與佛山的道路銜接 ； ? 本案東鄰沿江 P線，可接佛山里水鎮(zhèn)，同時經(jīng)金沙洲大橋、白沙河大橋 (規(guī)劃建設(shè)中 )或沉香島大橋 (規(guī)劃建設(shè)中 )至廣州市區(qū)，待四座大橋開通后，金沙洲將迎來生活加速時代。 【 醫(yī)療配套 】 區(qū)域即將建成一所三甲綜合性醫(yī)院 —— 廣州中醫(yī)藥大學(xué)附屬金沙洲醫(yī)院，總投資達 3億元，預(yù)計于明年投入使用。項目屬于 A區(qū)地塊，高品質(zhì)的居住區(qū)，占地面積 94519平方米，總建筑面積約 264653平方米，周邊競爭項目開發(fā)成型，區(qū)域配套已趨于成熟，隨著市場需求的穩(wěn)步上升，未來將打造成高品質(zhì)濱江物業(yè)區(qū)。 結(jié)論 由以上分析可見， 如何 突圍項目的地塊局限 ， 把握市場的主流需求趨勢 ， 通過 打造差異化社區(qū) ， 樹立深業(yè)地產(chǎn)有別于其它發(fā)展商的首面品牌大旗， 從而最終實現(xiàn)高地價基礎(chǔ)上的高溢價， 將成為本案定位以及市場破局的關(guān)鍵。 金沙洲消費群體研究 金沙洲客戶：主要來自荔灣、白云、越秀區(qū)域，外省客戶所占比例較大，以年齡在 2545歲，私營企業(yè)主為主 01/1 成交客戶職業(yè)分析 成交客戶年齡分析 成交客戶居住區(qū)域分析 廣州 佛山 其他區(qū)域 客戶購買中糧萬科金域藍灣的原因20%9%9%1%15%9%26%10%1%環(huán)境 配套 交通 教育 戶型 價格 品牌 物業(yè)管理 其他? 成交客戶主要以首次置業(yè)和多次置業(yè)的自住型客戶為主，二次以上購房客戶比例較大，大部分為換房需求（追求更好的環(huán)境）。 ” —— “ 計劃未來兩年內(nèi)買房準備結(jié)婚用，面積不用太大， 90平吧，最好是小 3房，經(jīng)濟實用又免去了急著換房的壓力，價格方面總價 150萬左右，首付 50萬，供給金月供 8000元左右，一定要帶裝修的。 ” —— “ 我太太明年 8月的預(yù)產(chǎn)期，她希望婆婆過來照顧她，所以計劃購置一個 120平米左右的舒適三房，因為是自主，所以希望社區(qū)居民的素質(zhì)不要相差太遠，我個人喜歡高素質(zhì)的大社區(qū)。 ” —— “ 保利西海岸那邊啊，聽說檔次感不錯又在江邊，如果位置好，想再投資一套房，價格總價在 100萬元左右可以接受，戶型選擇覺得 5060平米的一房比較好； 7080平米兩房也可以考慮，但要看租金情況定； 90平米的三房感覺都不劃算，因為總價高，租金相對不劃算。 對于房子 —— 他們想在城市這個生活主場 找個匹配身份和高品質(zhì)生活要求的居所 找個同質(zhì)而居儲存正面心靈能量的所在 找尋目標客戶群的共性，我們發(fā)現(xiàn)： 他們是一群 生活 空中花園，是古代世界七大奇跡之一。建筑物內(nèi)部以蘆葦為中心，外部堆積厚厚的泥土，上面長滿美麗的花草樹木。 首席空中生活島 項目整體定位建議： 上游灣區(qū) 首席空中生活島 上游 ，是生活地位的象征，是身份精神在追求 力爭上游，也是我們客戶群體的心靈追求與自我要求！ 灣區(qū) ，濱江地段，依水而居的上流生活品味標簽 首席 ，是第一，與別不同在定義，更是未來被追隨的自我肯定與信心表現(xiàn)！ 空中生活島 ，是源于生活高于生活的居住地標，是為旁人所仰望的，充滿想象的、純粹私家生活領(lǐng)地的生活形態(tài)表達。 六克拉 高端產(chǎn)品組團命名 —— 三 ﹑ 項目營銷策略 深業(yè)地產(chǎn)來了 作為一個以務(wù)實、進取為企業(yè)理念的集團，她代表著深圳，代表著一種改革開放的進取精神 深耕細作 舉行圈層平臺活動，廣泛影響客戶群 品牌形象打造：深業(yè)來了，期盼全新廣州生活。并可以以光影包裝，變身為奢侈品發(fā)布會的舞臺。 事件 2：“深業(yè)會”形象代言人媒體選拔 通過“深業(yè)會”廣泛會員資源，搭建網(wǎng)絡(luò)平臺，通過網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)實比賽結(jié)合的方式，聯(lián)動全國深業(yè)旗下地產(chǎn)項目，集中力量于廣州，引起全城關(guān)注。 人脈營銷風(fēng)暴：經(jīng)緯會網(wǎng)絡(luò)推介 關(guān)鍵行動一：經(jīng)緯尊享會活動 活動關(guān)鍵人物：充分發(fā)揮經(jīng)緯會 20年人脈網(wǎng)絡(luò)資源，聯(lián)合“深業(yè)會”廣州客戶資源。 發(fā)揮經(jīng)緯領(lǐng)創(chuàng)跨界營銷特長，聯(lián)合商家資源，進行品牌聯(lián)展活動，附加深業(yè)高端項目形象，打造金沙洲第一個品牌聯(lián)合展覽館 經(jīng)緯品牌聯(lián)盟成功運作經(jīng)驗 長期以低成本的品牌嫁接公關(guān)系列活動達到市場高度關(guān)注 并提升品牌價值及市場競爭力 經(jīng)緯跨界品牌營銷 —— 強強聯(lián)手， 跨界共贏 73 跨界營銷 商業(yè)機構(gòu) 商業(yè) 資源 文化 資源 珍稀品、收藏品 投資 理財 金融機構(gòu) 高端媒體、雜志 傳播 媒體 商會、政府部門 社會 關(guān)系 生活 資源 奢侈品、名車等 值得仰望的世界 —— 跨界品牌公關(guān)活動 品牌公關(guān)活勱平臺 經(jīng)緯品牌公關(guān)中心 ?經(jīng)緯整合商家資源達 1
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