【正文】 承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。新建住宅各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用 墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 ： 原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積； 挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積； 凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積； 半挑凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽(yáng)臺(tái)建筑面積 公用建筑面積由以下兩部分組成： 1） 電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和 走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等。 2） 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包 括山墻）墻體水平投影面積的一半 3） 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑 面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 分?jǐn)偟墓妹娣e =套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括哪些方式 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法的方式將其 所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為 。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式： 1） 買賣； 2） 交換； 3） 贈(zèng)與； 4） 以房地產(chǎn)抵債； a. 以房地產(chǎn)作價(jià)出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn) 權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； b. 因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； c. 法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。 d. 商品房預(yù)售和銷售、存量房屋買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的買賣，買賣 雙方轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人，賣出人為轉(zhuǎn)讓人，買入人為受讓人。 房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明哪些主要內(nèi)容 房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容： 1）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或名稱、住所； 2）房地產(chǎn)的座落地點(diǎn)、面積、所處范圍； 3）土地所有權(quán)性質(zhì)； 4）土地使用權(quán)獲得方式和使用期限； 5）房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)； 6）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè) 施等狀況； 7）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、支付方式和期限； 8）房地產(chǎn)交付日期； 9）違約責(zé)任； 10）爭(zhēng)議的解決方式； 11）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事約定的其他事項(xiàng)。 12）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由市房地局制定。 為什么要對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行審核 為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，防止投機(jī)行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益， 由政府出面對(duì)商品房預(yù)售的條件進(jìn)行審核。對(duì)符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品 房預(yù)售許可證；對(duì)不符合預(yù)售條件的，作出不準(zhǔn)預(yù)售的決定。經(jīng)審核準(zhǔn)予 預(yù)售的商品房，預(yù)售許可證簽發(fā)的日期為準(zhǔn)予預(yù)售的日期。凡未取得預(yù)售 許可證預(yù)售商品房的，政府作出了較為嚴(yán)格的行政處罰；責(zé)令其停止預(yù) 售，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款。 什么情況下，簽訂商品房預(yù)售合同 新建商品房，在取得商品房預(yù)售許可證后，未取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)和承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。 什么情況下，簽訂商品房出售合同 凡未經(jīng)預(yù)售階段的商品房現(xiàn)房（取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房），在出售 時(shí)，應(yīng)簽訂商品房出售合同。 商品房預(yù)售應(yīng)按照什么程序進(jìn)行 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，方可按照以下程序進(jìn)行商 品房預(yù)售： 1） 訂立預(yù)售合同 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商 品房預(yù)售許可證，參照市房地局制定的示范文本，與預(yù)購(gòu)人訂立預(yù)售 合同。 2） 預(yù)售合同的登記備案 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效 后，將其送房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)。對(duì)不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房 地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在 5日內(nèi)書面通知當(dāng)事人；對(duì)符合規(guī)定條件和 手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)， 由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定登記備案。 預(yù)售合同的登記備案應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)移交預(yù) 售合同之日起 5日內(nèi)完成，并由房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)書面通知當(dāng)事人 領(lǐng)取登記備案的預(yù)售合同。 3） 預(yù)售款的收取 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房建設(shè)工程的進(jìn)度，分期收 取商品房預(yù)售款。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)收取的商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于所預(yù)售的商品房建設(shè)。 4） 辦理預(yù)售的商品房過戶手續(xù) 。預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依 法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，與購(gòu)房人向房地 產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過戶申請(qǐng)，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。 5）在預(yù)售期間，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人就預(yù)售合同約定的事項(xiàng)有變更的，如建筑設(shè) 計(jì)變更、建筑面積變更等，應(yīng)當(dāng) 簽訂補(bǔ)充合同 。補(bǔ)充合同是預(yù)售合同 的組成部分，辦理交易過戶手續(xù)應(yīng)當(dāng)一并向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提 供。 什么是住宅使用說明書和 住宅質(zhì)量保證書 “住宅使用說明書” 是指住宅出售單位在出售住宅時(shí)，告知住宅安 全、合理、方便使用及相關(guān)事項(xiàng)的文本 。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房 屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細(xì)的結(jié)構(gòu)圖（注明承重 結(jié)構(gòu)的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共用部位、共用設(shè)備以 及住宅使用規(guī)定和禁止行為。 “住宅質(zhì)量保證書”是房地產(chǎn)開發(fā)商將新建成的房屋出售給購(gòu)買人時(shí)，針對(duì)房屋質(zhì)量向購(gòu)買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開發(fā)商應(yīng)依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》上約定的房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)維修、補(bǔ)修的責(zé)任。 三、付款方式 一次性付款 和 分期付款 各有什么 利弊 購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)可選擇房款的支付方式有一次性付款和分期付款兩種 : 1） 一次性付款 是指在合同約定的時(shí)間內(nèi)，購(gòu)房者一次性付清全部的房款。一次 性付款購(gòu)房的 好處是，購(gòu)房者一般能從售房者那里得到一定比例的房?jī)r(jià)優(yōu) 惠 。但對(duì)購(gòu)房者來說，動(dòng)用資金數(shù)量較大，除實(shí)力雄厚或有大量空閑資金的 購(gòu)房者外，資金匱乏的消費(fèi)者采用這一種付款方式困難較大。同時(shí)該付款方 式對(duì)于購(gòu)置期房來說，由于房款已全數(shù)落入售房者手中， 購(gòu)房者無法控制期 房的工期及質(zhì)量，風(fēng)險(xiǎn)較大。 2） 分期付款 是指購(gòu)房者交付首期房款后（一般為總額的 30%左右），根據(jù)雙方 約定時(shí)間或建筑工程進(jìn)度逐次付清剩余房款。分期付款購(gòu)房最大的 好處是可 以緩解一次性付款的壓力，使購(gòu)房者可以根據(jù)未來收入來決定購(gòu)房總額 。同時(shí) 購(gòu)房者也可以對(duì)工程進(jìn)度及質(zhì)量進(jìn)行控制，如發(fā)生問題時(shí)能將損失控制在最小 。但分期付款有時(shí)無疑等同于超前消費(fèi)，購(gòu)房者一定要對(duì)自己的未來收入成竹 在胸，否則會(huì)因不能按時(shí)履約而承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失和賠償責(zé)任。另外， 分期付款相 對(duì)于一次性付款，房?jī)r(jià)上肯定是沒有了優(yōu)惠折扣。 一般分期付款和銀行貸款購(gòu)房有何區(qū)別 一般分期付款和銀行貸款購(gòu)房都是 以未來收入通過數(shù)次付款進(jìn)行 購(gòu)房 的方式。一般分期付款方式中，參與的只有購(gòu)房者和售房者兩 方，購(gòu)房者是以自己的信用作為履行合同的擔(dān)保，在未付清余款前， 房屋產(chǎn)權(quán)歸售房者，如購(gòu)房者違約，售房者可根據(jù)合同約定處置合同 所指的房產(chǎn)。 銀行貸款購(gòu)房，是指購(gòu)房者利用銀行的貸款付清房款，而把取得 的房屋產(chǎn)權(quán)質(zhì)押給貸款銀行，然后再向銀行分期償還貸款及利息。在 這種形式中，參與購(gòu)房的不僅有買賣雙方，還有銀行。存在著購(gòu)房者 與售房者的買賣關(guān)系，購(gòu)房者與銀行之間的借貸關(guān)系以及售房單位與 銀行之間的協(xié)作關(guān)系及前期的擔(dān)保關(guān)系。通過這種方式購(gòu)房，購(gòu)房者 不僅利用銀行資金，減輕了付房款的壓力，同時(shí)分期付款的額度比例 較大，時(shí)間較長(zhǎng)，還可利用銀行對(duì)售房者的信譽(yù)、工期和質(zhì)量進(jìn)行有 效監(jiān)督。售房單位也可以在短期內(nèi)收回開發(fā)建設(shè)資金，同時(shí)將購(gòu)房者 不履行支付房款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。 怎樣利用個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款 只要是繳存公積金的職工，在購(gòu)房時(shí)，即可根據(jù)公積金貸款的有 關(guān)規(guī)定申請(qǐng)公積金貸款。 公積金貸款是國(guó)家設(shè)立的通過互助形式使廣大職工有能力改善現(xiàn) 有住房狀況的一種貸款形式 ，貸款利息極低，甚至低于定期存款利 息。貸款額度根據(jù)個(gè)人交繳額度計(jì)算，為充分利用優(yōu)惠的公積金貸 款，購(gòu)房者還能利用交繳公積金的配偶或直系親屬的額度。但最高不 得超過 10萬(wàn)元，同時(shí)不得超過所購(gòu)房款的 70%。 對(duì)沒有交繳公積金的購(gòu)房者，或房款總額較大，光靠公積金貸款 不夠的購(gòu)房者，還可以利用個(gè)人住房商業(yè)性貸款。雖然個(gè)人住房商業(yè) 性貸款的利率要比公積金貸款利率略高，但對(duì)資金目前另有它用或資 金流轉(zhuǎn)能產(chǎn)生更大利益的購(gòu)房者來說，無疑是很合算的。那些對(duì)自己 未來收入信息十足的購(gòu)房者也可以利用個(gè)人住房商業(yè)性貸款購(gòu)買更好 一些或更大一些的住房。因?yàn)橘J款的利息相對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)的通貸膨脹 和人們收入的增加來說算不了什么。 演講完畢，謝謝觀看！