【正文】 ”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是國家壟斷的市場。？房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場，即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。？房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉讓或轉租的市場，也就是房地產(chǎn)再次進入流通領域進行交易而形成的市場，房地產(chǎn)三級市場也包括房屋的交換，抵押，典當?shù)攘魍ㄐ问?。？是指建筑物的外立面所不能超出的界限。？是指市?guī)劃管理部門規(guī)定的用地范圍的面積。？是指建筑底層所占的土地面積。？是指室內組要地坪（即177。）至屋頂（平屋頂是屋面板面，如為女兒墻至到女兒墻頂端，如為坡屋面則為屋脊處）?！　≈?至3層高的住宅，主要指（一戶）獨立式住宅、（二戶）聯(lián)立式住宅和（多戶）聯(lián)排式（Townhouse）住宅。與多層和高層住宅相比，低層住宅最具與自然的親和性，適合兒童或老人的生活環(huán)境，住戶間干擾少，有宜人的居住氛圍。雖然其為居民所喜愛，但受到土地價格與利用效率、市政及配套設施、規(guī)模位置等客觀條件的制約，在供應總量上有限?！　≈?至6層高的住宅，借助公共樓梯解決垂直交通，是一種最具代表性的城市集合住宅。用地較低層住宅節(jié)省，性能價格比高，公共空間與氛圍較好，公攤面積少。物業(yè)費較低，是廣泛建造的一種住宅類型。一般來說，這種住宅，存在共用部分不足、外觀單調、需要爬樓梯而舒適性較差的缺點?！　∫话愣裕饕侵?至11層高的集合住宅。從尺度上說具有多層住宅同樣的氛圍，而又是較低的高層住宅，故稱為小高層。這種住宅是在考慮建筑防火規(guī)范和城市土地使用效率與經(jīng)濟的同時，由于設置了電梯，舒適性較好，兼顧了多層與高層住宅的特征。有單元式、外廊式和點（塔）式等多種類型。這種住宅在歐洲傳統(tǒng)街區(qū)中采用較多。　　一般指總高12層以上的住宅（不超過100米）。它是作為解決城市用地緊張的一種高密度居住手段，在反映城市建設經(jīng)濟原則的同時，也滿足了居民在城市中心區(qū)“職住相近”的居住便利性和城市生活豐富性的需求。但是這種市中心的高層住宅往往也存在著（與其他區(qū)域相比）居住生活費用高和住宅性能價格比低等問題。高層住宅的主要優(yōu)點是，土地利用效率高，有較大的室外公共空間和設施，眺望性好，建在城區(qū)且具有良好的生活便利性等。一般來說有公攤面積較多且造價高、外觀缺乏宜人的尺度感等不足之處。一般指高于100米的建筑，（不包括單層的構筑件）。：一般多層住宅，由磚砌筑承重，加混凝土圈梁，構造柱稱磚混結構。：由鋼筋混凝土柱、梁組成的承重體系，一般用于公共建筑。：一般用于小高層及高層住宅，由混凝土墻體承受風、地震的水平荷載。：一般用于高層公共建筑，由框架柱，混凝墻共同組成受力體系。住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。套內建筑面積+公用分攤面積=建筑面積？是指總建筑面積減去總套內建筑面積為公共所用的面積。如：樓梯、公用走廊門廳等。商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內或單元內建筑面積與應分攤的功用建筑面積之和 商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積 套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積可分攤的公用建筑面積（一） 大堂，公共門廳，走廊，過道，公用廁所，電（樓）梯前廳，樓梯間，電梯井，電梯機房，垃圾道，管道井，消防控制室，水泵房，水箱間，冷凍機房，消防通道，變（配）電室，煤氣調壓室，衛(wèi)星電視接收機房，空調機房，熱水鍋爐房，電梯工休息室，值班警衛(wèi)室，午夜管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房（二） 套與功用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。不應計入的公用建筑空間（一） 作為人防工程的地下室，倉庫，機動車庫，非機動車庫，車道，供暖鍋爐房，單獨具備使用功能的獨立使用空間（二） 售房單位自營，自用的房屋住宅的實用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用實用面積來計算價格。計算實用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按實用面積計算。容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積。得房率是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。房地產(chǎn)面積的測算計算全部建筑面積有哪些？ 1）n 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。 2）n 屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、。 3）n 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，按其水平投影面積計算。n 4） 樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。 5）n 房屋天面上，屬永久性建筑，、冰箱間、按外圍水平投影面積計算。n 6） 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。 7）n 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。 8）n 與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。 9）n 建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。 10）n 地下室、半地下室及其相應出入口，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。 11）n 有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。12） 有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數(shù)據(jù)或實際測量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。n 13） 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。n 14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的。 15）n 有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。計算一半的建筑面積有哪些？ 1）n 有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。 2）n 獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。n 3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。 4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。n 5）n 建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。不計算建筑面積的有那些? 1）n 空出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。 2）檢修、消防等室外爬梯。nn 3）沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。 4）建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池n 、地下人防干道、支線等。 5） 舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。n 6）n 建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。 哪些公用面積應分攤？nn 應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛(wèi)室、建筑物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。n 哪些公用面積不能分攤？n 不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。27 / 2