【正文】 地產(chǎn)綜合開發(fā)的步驟基本上可以分為5個階段：（1）決策階段這是房地產(chǎn)公司選擇開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行調(diào)查研究，決定實(shí)施開發(fā)建設(shè)的階段。 2，此文是轉(zhuǎn)載。借款期限屆滿，不等于債權(quán)消滅及抵押權(quán)消滅，因此，在抵押雙方當(dāng)事人未申請注銷抵押登記的情況下，登記部門不予逕為注銷抵押登記。 1問：國家行政機(jī)關(guān)能否以其房地產(chǎn)為企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動提供擔(dān)保？ 答：根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，各級行政機(jī)關(guān)不得為企事業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)活動提供擔(dān)保，因此不能辦理抵押登記。 1問：對行政劃撥或減免地價的協(xié)議用地，抵押權(quán)人依法處分該房地產(chǎn)時，如何辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)？ 答：行政劃撥或減免地價的房地產(chǎn)必須經(jīng)過批準(zhǔn)并且補(bǔ)交地價后，才能辦理轉(zhuǎn)移登記。民間借貸可以依法辦理房地產(chǎn)抵押登記。（2）夫妻雙方其中一方將房地產(chǎn)贈予另一方，如已辦理贈與手續(xù)并依法登記在一方名下時，抵押或轉(zhuǎn)讓不須另一方同意。如果企業(yè)辦學(xué)的學(xué)校教學(xué)樓是屬企業(yè)所有并依法登記在企業(yè)名下的，可以抵押。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)登記部門可以接受法院查封已抵押的物業(yè)。房地產(chǎn)抵押的前提是應(yīng)具有《房地產(chǎn)證》，如小區(qū)會所已單獨(dú)辦理《房地產(chǎn)證》，可抵押；但大堂、設(shè)備層不能單獨(dú)辦證，因此不能抵押。 問：公用設(shè)施如大堂、設(shè)備層、小區(qū)會所等能否單獨(dú)辦證，能否抵押？ 答：公用建筑面積包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，大堂、設(shè)備層、技術(shù)轉(zhuǎn)換層屬于公用建筑面積，無論是否已分?jǐn)傇跇I(yè)主的購房面積中，都不能單獨(dú)辦證。 問：申請房地產(chǎn)抵押登記應(yīng)提交什么資料？ 答：（1）深圳市房地產(chǎn)抵押登記申請表；（2）申請人身份證明；（3）房地產(chǎn)權(quán)利證書或《深圳市房地產(chǎn)買賣合同書（預(yù)售）》；（4）主合同及抵押合同書；（5）非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準(zhǔn)文件；（6）法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。 問：房地產(chǎn)抵押為什么一定要辦理抵押登記？ 答：根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同自辦理抵押登記登記之日起生效。 問：什么叫房地產(chǎn)抵押人？ 答：抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。房地產(chǎn)繼承應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。1問：什么叫房地產(chǎn)贈與？ 答：房地產(chǎn)贈與是指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。1問：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險責(zé)任由誰承擔(dān)？ 答：按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十六條的規(guī)定，房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場沒有特別約定的，停車場隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移。1問：單位和個人是否可以聯(lián)名買房？ 答： 單位和個人可以聯(lián)名買房。凡按上述規(guī)定協(xié)商一致解除房地產(chǎn)買賣合同的，買賣雙方應(yīng)共同到房地產(chǎn)登記部門申請解除備案。（1）經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國家利益和他人合法權(quán)益的；（2）因不可抗力致房地產(chǎn)買賣合同無法履行或者不能全部履行的；（3）因一方違約，使房地產(chǎn)買賣合同履行成為不必要的；（4）出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同約定的變更或者解除合同條件的；雙方協(xié)商變更或者解除合同的，應(yīng)當(dāng)訂立書面協(xié)議。1問：辦理房地產(chǎn)解除預(yù)售備案應(yīng)提交什么資料？（暫不登報） 答：（1）深圳市預(yù)售房地產(chǎn)合同解除備案申請表（加蓋開發(fā)商單位公章）；（2）預(yù)購人身份證明；（3）原《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》（預(yù)售）；（4）經(jīng)公證的解除房地產(chǎn)買賣合同協(xié)議書；（5）深圳市預(yù)售房地產(chǎn)合同解除備案匯總表（加蓋開發(fā)商單位公章）；（6）解除買賣合同公證書或法院依法作出的已生效的裁定書（或判決書、調(diào)解書）和協(xié)助執(zhí)行通知書。問：什么時候應(yīng)辦理房地產(chǎn)預(yù)售備案？ 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》及有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在房地產(chǎn)預(yù)售合同生效之日起15天內(nèi)將預(yù)售合同向房地產(chǎn)登記部門作備案。因此，只有商品房項(xiàng)目辦理了房地產(chǎn)初始登記后，業(yè)主才能辦理《房地產(chǎn)證》。 問：哪些情況下需辦理二級市場房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？ 答：（1）向發(fā)展商購買的商品房；（2）合法的合作建房、集資建房、拆遷賠償房；（3）企事業(yè)單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房；（4）市、區(qū)住宅局出售的福利房、微利房。問：有哪些行為屬于特殊情況下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？ 答：下列行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：(1)以房地產(chǎn)作為出資與他人成立法人企業(yè)的；(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)并以產(chǎn)權(quán)分成的；(3)收購或者合并企業(yè)時，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)利人所有的；(4)以房地產(chǎn)抵債的；(5)國有企業(yè)之間或者其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥。答：下列房地產(chǎn)， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，并補(bǔ)足地價款后，方可轉(zhuǎn)讓：(一)通過行政劃撥取得土地使用權(quán)的；(二)取得土地使用權(quán)時減免地價款的；(三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。問：有哪些房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)主管部門批準(zhǔn)后，方可轉(zhuǎn)讓？問：哪些情形下需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？ 答：以下情形下需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記：（1）買賣；（2）贈與；（3）交換；（4）繼承；（5）共有房地產(chǎn)的分割；（6）人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移；（7）依照法律、法規(guī)規(guī)定作出的其他強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移。四、 轉(zhuǎn)移登記問：申請《房地產(chǎn)證》滅失補(bǔ)發(fā)登記應(yīng)提交什么資料？ 答：（1）深圳市房地產(chǎn)變更及其他登記申請表；（2）申請人身份證明；（3）刊登有遺失聲明的整版報紙；（4）查檔材料（應(yīng)加蓋檔案館的查檔專用章）；（5）遺失《房地產(chǎn)證》具結(jié)書。問：《房地產(chǎn)證》滅失如何辦理補(bǔ)發(fā)手續(xù)？ 答：《房地產(chǎn)證》滅失的，按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，權(quán)利人應(yīng)在《深圳特區(qū)報》或《深圳商報》上聲明遺失，并到房地產(chǎn)檔案部門查檔，并親自在房地產(chǎn)登記部門簽具結(jié)書，申請補(bǔ)發(fā)。問：什么叫《房地產(chǎn)證》的分割或合并？ 答：《房地產(chǎn)證》的分割或合并是指將房地產(chǎn)面積根據(jù)需要分割成若干份或合并成一份，在房地產(chǎn)登記上表現(xiàn)為《房地產(chǎn)證》的分證或合證，即將一本《房地產(chǎn)證》分為幾本《房地產(chǎn)證》或?qū)妆尽斗康禺a(chǎn)證》合并為一本《房地產(chǎn)證》。問：申請房地產(chǎn)變更登記及其他登記應(yīng)提交什么資料？ 答：申請房地產(chǎn)變更登記及其他登記應(yīng)提交下列資料：（1）深圳市房地產(chǎn)變更及其他登記申請表；（2）申請人身份證明：（3）房地產(chǎn)權(quán)利證書；（4）改變房地產(chǎn)用途的，應(yīng)提交批準(zhǔn)文件及土地使用權(quán)合同書；（5）需補(bǔ)交地價的，應(yīng)提交付清地價款證明；（6）改變權(quán)利人姓名或名稱的，應(yīng)提交批準(zhǔn)文件；（7）建筑物、附著物倒塌、拆除的，應(yīng)提交證明文件；（8）法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。 問：土地使用年期屆滿，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期使用的，是否要重新辦理初始登記？ 答：按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》及《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，土地使用年期屆滿，經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)繼續(xù)使用土地的，應(yīng)按《登記條例》的規(guī)定辦理初始登記。 問：申請建筑物、附著物所有權(quán)初始登記應(yīng)提交什么資料？ 答：申請建筑物、附著物所有權(quán)初始登記應(yīng)提交下列資料：（1）深圳市房地產(chǎn)初始登記申請表；（2）申請人身份證明；（3）土地使用權(quán)屬證明（同第43題第3項(xiàng)）；（4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（原建筑許可證或建筑工程規(guī)劃許可證）；（5）施工許可證；（6）建筑物竣工驗(yàn)收證明；（7）工程結(jié)算書；（8）建筑設(shè)計(jì)總平面圖、建筑物竣工圖（包括單體建筑平面、立面、剖面圖）；（9）有資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測繪結(jié)果報告書；（10）房地產(chǎn)分棟、分戶匯總表；（11）特殊情況應(yīng)提交的材料：①合作建房的應(yīng)提交土地管理部門批準(zhǔn)的合作協(xié)議書，產(chǎn)權(quán)分成詳細(xì)清單；②集資建房的應(yīng)提交有關(guān)部門批準(zhǔn)集資建房的文件；③農(nóng)村統(tǒng)建樓，應(yīng)提交有關(guān)部門批準(zhǔn)統(tǒng)建的文件；④拆遷補(bǔ)償?shù)膽?yīng)提交拆遷補(bǔ)償協(xié)議及拆遷補(bǔ)償清單；⑤違法用地、違法建筑，經(jīng)處理準(zhǔn)許留用的，應(yīng)提交行政處罰決定書及繳交的罰款發(fā)票；⑥屬歷史用地遺留問題竣工項(xiàng)目的，應(yīng)提交有關(guān)文件；⑦原已核發(fā)《房屋所有權(quán)證》的提交《房屋所有權(quán)證》，可不提交第8項(xiàng)材料。以其他合法形式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)提交有關(guān)證明文件。根據(jù)土地使用合同書規(guī)定由權(quán)利人自行征地的，應(yīng)同時提交征地補(bǔ)償協(xié)議書；②付清地價款證明。已辦理初始登記的房地產(chǎn)增加面積的，增加部分應(yīng)在竣工后六十日申請初始登記。問：什么叫房地產(chǎn)初始登記？ 答：房地產(chǎn)初始登記是指對未經(jīng)房地產(chǎn)登記部門確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利的土地使用權(quán)及其建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的第一次登記。二、初始登記用地單位憑補(bǔ)充協(xié)議或增補(bǔ)協(xié)議書到房地產(chǎn)登記部門辦理變更登記手續(xù)。申請續(xù)期手續(xù)如下：（1）屬整宗用地續(xù)期，或整宗用地補(bǔ)交地價進(jìn)入市場的，由地政部門辦理。問：如何申請辦理到期房地產(chǎn)續(xù)期手續(xù)？ 答：根據(jù)深府〔2004〕73號《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》的規(guī)定，到期房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)權(quán)利證書登記的土地使用年期屆滿的行政劃撥性質(zhì)房地產(chǎn)，及原行政劃撥用地補(bǔ)交地價后轉(zhuǎn)為出讓用地但原年期未重新調(diào)整而土地使用年期已屆滿的房地產(chǎn)。遺失收文回執(zhí)的，申請人憑身份證明及遺失收文回執(zhí)具結(jié)書領(lǐng)取。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時必須符合有關(guān)法律規(guī)定。3問：房地產(chǎn)實(shí)際用途與《房地產(chǎn)證》上記載用途不一致時，如何處理？ 答：房地產(chǎn)實(shí)際用途與《房地產(chǎn)證》上記載用途不一致時，由房地產(chǎn)登記部門查核原始登記資料確定?！斗康禺a(chǎn)證》中的原建購價款是買房或建房時該房地產(chǎn)的價值，也是以后再轉(zhuǎn)移時計(jì)算有關(guān)稅費(fèi)的依據(jù)。其真?zhèn)涡钥上蚍康禺a(chǎn)登記部門查詢。3問：如何查證《房地產(chǎn)證》的真實(shí)性？ 答：（1）要確認(rèn)《房地產(chǎn)證》是否真實(shí)，房地產(chǎn)權(quán)利人首先應(yīng)到房地產(chǎn)檔案部門查詢，看是否有登記記錄，《房地產(chǎn)證》號、房地產(chǎn)坐落位置是否屬實(shí)。3問：紅皮《房地產(chǎn)證》和綠皮《房地產(chǎn)證》有什么區(qū)別？ 答：（1）紅皮《房地產(chǎn)證》說明該房地產(chǎn)是市場商品房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人可完全享有該房地產(chǎn)的占有、使用、收益、處分權(quán)利；（2）綠皮《房地產(chǎn)證》說明該房地產(chǎn)是非市場商品房地產(chǎn)。而原《房屋所有權(quán)證》則沒有記載土地使用權(quán)狀況。若有遺失則需在《深圳特區(qū)報》或《深圳商報》