【正文】 庫、地下商場等)及其相應(yīng)出入口，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平面積計算。(10)與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計算。(8)原始設(shè)計斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空問，按其外圍水平投影面積計算。(6)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。(3)房屋內(nèi)的技術(shù)層(管道層、附層、夾層等)。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合上述一般規(guī)定的亦應(yīng)計算建筑面積。地下層次以負數(shù)表示。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。（5）房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪177。（3）房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。7建筑面積的測算原則一般規(guī)定（1）房屋面積計算系指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。即：商品房銷售面積=建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積之和（即公攤面積）為了減少糾紛，也有一些城市的開發(fā)商采取按套內(nèi)建筑面積計價銷售的辦法。所謂建筑面積，是套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的共有建筑面積之和。目前，由于商品房內(nèi)部認購引起不少的法律糾紛，國家也采取了相關(guān)的政策對內(nèi)部認購的銷售形式進行限制與管理。然而，由于內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，是不受法律保護的，購房者的權(quán)益也無法受到法律保障。7內(nèi)部認購：內(nèi)部認購房是房地產(chǎn)開發(fā)商在未獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，在小范圍內(nèi)以“內(nèi)部認購”方式銷售商品房。7兩書：“兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！拔遄C”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。7會所：所謂會所，就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。相反，計算綠化覆蓋率時，有塊草皮就可以計人，所以綠化覆蓋率有時能做到60％以上。在計算時，不得計入綠化用地。這里必須注意，綠地率不同于綠化覆蓋率。通常情況下，住宅項目的綠地率應(yīng)不低于30％。70、綠地率：所謂綠地率，居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。建筑密度作為一項指標(biāo)，可以直接反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密集程度?？傆玫孛娣e100％例如，某小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地總面積為10000平方米，項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積之和為3000平方米，則其建筑密度為30％ (3000247。這里的建筑物基底面積應(yīng)包括構(gòu)筑物的基底面積。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高一樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”?！?。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面(或下表面)到相鄰上層樓板上表面(或下表面)之問的豎向尺寸。不能任意擴大。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100—87）規(guī)定，住宅的進深采用下列常用參數(shù)：、。6住宅的進深：住宅的長度即進深，在建筑學(xué)中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。但同時，小開間住宅也存在著許多弊病。目前，～。住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴(yán)格的規(guī)定。6住宅的開間：在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。當(dāng)然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。商品住宅的開間、進深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價格的重要因素。6住宅的三維空間：無論何種住宅，都可以用特定的寬度、長度和高度指標(biāo)來描述和測量。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕耐火能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，室內(nèi)活動空間也相應(yīng)增加，室內(nèi)空間分隔較自由。同時由于有框架結(jié)構(gòu)的柱截面較大，不宜家具布置和裝修，從而影響室內(nèi)使用。6框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。6外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。60、玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需運用裝飾手段加以分割。5玄關(guān)：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。5地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。5走廊：是指住宅套外使用的水平交通空間。5露臺：一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。這種“毛坯房”每套住宅只設(shè)防盜功能的分戶門，所有其他隔離門一概自裝，購房者可根據(jù)個人愛好和家庭特色設(shè)計，裝飾居室，從視覺、觸覺、聽覺和心理感受以及色彩組合上烘托出居室主人的性格。目前，國內(nèi)建造的退臺式住宅都通常屬于中高檔住宅。50、躍復(fù)式住宅：是在復(fù)式住宅設(shè)計功能上的一種創(chuàng)新，通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書房、工人房、儲藏室等非主要活動區(qū)域；～，客廳為共享式。錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想像得到，所以對于初次進入這種住宅的人有較大吸引力?？梢岳缅e層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。4錯層住宅：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有3至5個踏步樓梯聯(lián)系上下層。從外觀來說，躍層式住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生問，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生問等。人們常把影視中看到的那種樓上樓下、兩層一戶的住宅理解為復(fù)式住宅。4復(fù)式住宅：復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，層高一般為4。這樣的好處是動靜分區(qū)明確，互不干擾。其特點是住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層分布在上、下層之間的通道不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接。4躍層式住宅：一房占有兩層樓，下層為全家活動空間，上層為臥室，動靜分離如鐵心橋的藍岸尚城。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。目前，它已成為當(dāng)今住宅市場上最便于買賣、出租、交換和交易量最高的住宅商品。（4）建筑面積較小，造價經(jīng)濟合理。（2）戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。如果住宅的平面是點式設(shè)計，各層住戶將圍繞一個樓梯分布，點式（墩式或塔式）住宅可稱為“獨立單元式住宅”。如果住宅的平面是條形（板式）設(shè)計，則一幢條形住宅可有多個樓梯，不論是一梯2戶，還是一梯3戶，每個樓梯的控制面積稱為一個“居住單元”。4單元式住宅：又叫梯間式住宅，是多層、高層住宅中最常用的一種住宅建筑形式。購房人只能參考建設(shè)部印發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》和國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》，在合同附件三中對“精裝修”的標(biāo)準(zhǔn)進行具體約定。要入住這樣的房屋，往往要經(jīng)過對其較大的改造裝修。4毛坯房：“毛坯房”在工程建筑中有其專門的定義。增量房。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。3二手房：舊房。3爛尾房：指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。3準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。3現(xiàn)房：這里所謂的“現(xiàn)房”，就是指消費者在購買時具備即買即可人住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)權(quán)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理人住并取得產(chǎn)權(quán)證。習(xí)慣上，我們把市場上在售的、尚未完工的、不能馬上交付使用的商品房稱為期房。對于商品房來說，超高層住宅是比較少見的，它一般多用于辦公等用途。3高層住宅：是指層數(shù)在16層以上的住宅。3小高層住宅：按照國際通行劃分標(biāo)準(zhǔn)，小高層住宅是指層數(shù)為8~16層的住宅。3多層住宅：是指層數(shù)為4至7層的住宅。低層住宅：是指層數(shù)為1至3層的住宅。2智能化住宅小區(qū)：是指通過綜合配置住宅小區(qū)內(nèi)的各個功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎(chǔ)框架，以計算機網(wǎng)絡(luò)為區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動化的新型住宅小區(qū)。它集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。2酒店式公寓：是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。2商住住宅：是SOHO(居家辦公)住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融人寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。25置換房 指由政府出資建房，用于城市項目建設(shè)拆遷時與居民進行產(chǎn)權(quán)置換2安居房：是指實施國家“安居(或康居)工程”而