【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 經(jīng)濟(jì)的周期一樣，房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動(dòng)也可分為發(fā)展（復(fù)蘇）、繁榮、危機(jī)、衰退（蕭條）四個(gè)階段。房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)決定了它的周期受到該國(guó)家或者地區(qū)的經(jīng)濟(jì)周期的引導(dǎo)，同時(shí)也對(duì)經(jīng)濟(jì)周期起到一定的作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)成熟的國(guó)家或地區(qū)的周期性比較明顯，如美國(guó)二戰(zhàn)前房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)周期大約為 18年，二戰(zhàn)后約為 3~6年。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)自上世紀(jì) 80年代以來(lái)，經(jīng)歷了幾個(gè)階段，目前大約處在周期性的繁榮初期。 172。我國(guó)住宅業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的幾個(gè)發(fā)展階段高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)性172。人口的增加，經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)致的收入增加，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的不斷擴(kuò)大和細(xì)化，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)的需求持續(xù)增加。而房地產(chǎn)的供給受土地資源有限性的制約，并不能同步增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡使得價(jià)格水平呈現(xiàn)長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)。因此，投資房地產(chǎn)往往具有較高的回報(bào)。但房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦投機(jī)風(fēng)盛行，過(guò)量的資金涌入造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，一旦泡沫破滅，價(jià)格快速下跌，將給投資投機(jī)者造成巨大損失。 對(duì)金融業(yè)的依賴172。房地產(chǎn)的高價(jià)值性，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、購(gòu)買都需要大量的資金，所以房地產(chǎn)業(yè)的貸款開(kāi)發(fā)或分期抵押付款消費(fèi)是最為常見(jiàn)的方式（如開(kāi)發(fā)商的打包式籌資，消費(fèi)者的按揭買房）。 三、房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行運(yùn)行機(jī)制的基本架構(gòu) 172。和其它行業(yè)一樣，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)品運(yùn)行過(guò)程也需要經(jīng)過(guò)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)環(huán)節(jié)。生產(chǎn)建設(shè)過(guò)程從購(gòu)置土地開(kāi)始，經(jīng)過(guò)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)（包括裝修）；再進(jìn)入流通領(lǐng)域，或售或租；然后進(jìn)入消費(fèi)過(guò)程。在這一過(guò)程中涉及到一系列交易關(guān)系，形成一個(gè)以房地產(chǎn)交易為中心，旁及金融、建材、中介和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)外兩層的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)體系，即房地產(chǎn)業(yè)賴以運(yùn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)體系。 第三節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論與地租理論一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的涵義。產(chǎn)權(quán)的定義。關(guān)于產(chǎn)權(quán)，也有若干個(gè)定義，其中 馬克思的經(jīng)濟(jì)學(xué)論著中的 “ 產(chǎn)權(quán) ” 概念 ，是指一種動(dòng)態(tài)的 “ 生產(chǎn)關(guān)系總和 ” 含義上的經(jīng)濟(jì)所有權(quán)，有以下特點(diǎn)： ① 產(chǎn)權(quán)不僅是指人對(duì)物的法定權(quán)屬關(guān)系，還是特定的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)形式； ② 從 “ 產(chǎn)權(quán) ” 界定到實(shí)現(xiàn)，其間要經(jīng)歷生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)等一系列再生產(chǎn)環(huán)節(jié)，產(chǎn)權(quán)本身是伴隨物質(zhì)資料生產(chǎn)而 “ 再生產(chǎn) ” 出來(lái)的。這一運(yùn)動(dòng)過(guò)程在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的綜合表現(xiàn)為價(jià)格運(yùn)動(dòng)； ③ 動(dòng)態(tài)發(fā)展的 “ 產(chǎn)權(quán) ” ，是一個(gè)隨生產(chǎn)和資本社會(huì)化而不斷豐富其內(nèi)涵、擴(kuò)展其外延的人與人的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的體系 172。著名的產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)家 定義的產(chǎn)權(quán)： “ 產(chǎn)權(quán)是一個(gè)社會(huì)所強(qiáng)制實(shí)施的選擇一種經(jīng)濟(jì)品使用的權(quán)利 ” 。 D?C?諾斯 定義的產(chǎn)權(quán)更為深刻，他認(rèn)為 “ 產(chǎn)權(quán)是個(gè)人對(duì)他們所擁有的勞動(dòng)、物品和服務(wù)的占有權(quán)利。占有是法律規(guī)則、組織形式、實(shí)施及其行為規(guī)范的函數(shù)， ……制度框架的函數(shù)。 ” 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的定義172。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中各種權(quán)利的總和，即權(quán)利束（ BundleofRights） ,并由此形成了相互間密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括房地產(chǎn)所有權(quán)和其它權(quán)利。作為一種不斷發(fā)展的人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)會(huì)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展以及科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步等其它因素而增加，處于動(dòng)態(tài)的狀況。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度172。根據(jù)馬克思關(guān)于產(chǎn)權(quán)理論的論述，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度應(yīng)該包括以下內(nèi)容： ① 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，特別是房地產(chǎn)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)。 ② 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)為客體的各種權(quán)利的總和，從產(chǎn)權(quán)權(quán)能結(jié)構(gòu)角度看，是一種以復(fù)數(shù)形式出現(xiàn)的 “ 權(quán)利束” ，包括所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)及 “ 受損受益權(quán) ” 等，其 中的要害核心是房地 產(chǎn) 的所有 權(quán) ； 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度（續(xù)）172。③ 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可分割、分解、復(fù)合、重組，并會(huì)因技術(shù)進(jìn)步、供需變化而不斷設(shè)置新的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)能； ④ 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可進(jìn)入市場(chǎng)按商品化原則及價(jià)值規(guī)律進(jìn)行交易、流通； ⑤ 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)需以法律、法規(guī)形式加以界定規(guī)范、確認(rèn)和保障； ⑥房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)要人格化，界定要清晰。（二）房地產(chǎn)權(quán)能 172。所有權(quán)。是指所有人依法對(duì)所有物占有、使用收益與處分并排除他人干涉的權(quán)利。房地產(chǎn)所有權(quán)就其范圍而言，包括土地所有權(quán)和建筑物所有權(quán)。土地所有權(quán)除法令限制外，在行使時(shí)及于土地上下；建筑物所有權(quán)及于構(gòu)造物或工作物全部。需要說(shuō)明的是，在中國(guó)，城市土地歸國(guó)家所有，而在象日本這樣的私有制國(guó)家，土地可以為私人所有。 占有權(quán)172。指依法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行事實(shí)上的支配和控制的權(quán)利。房地產(chǎn)占有權(quán)由所有人行使。凡由非所有權(quán)人行使的房地產(chǎn)占有權(quán)，若屬合法占有的，都受法律保護(hù)，所有人不得請(qǐng)求返還。對(duì)非法占有人，則要根據(jù)其是惡意還是善意確定是否應(yīng)向所有人或合法占有人返還占有權(quán)和賠償損失。 使用權(quán)172。指按照房地產(chǎn)的性能進(jìn)行有效利用以獲取經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。房地產(chǎn)使用必須是： ① 按照房地產(chǎn)本身的自然性能和經(jīng)濟(jì)性能進(jìn)行利用； ② 不改變也無(wú)損于房地產(chǎn)的本質(zhì)； ③ 不損害公共利益和他人合法利益。房地產(chǎn)所有人對(duì)所有房地產(chǎn)有權(quán)加以利用。但是，非所有人在依法占有房地產(chǎn)的條件下，可以根據(jù)法律和合同的規(guī)定行使使用權(quán)，并且要按照指定用途使用。172。收益權(quán)。指房地產(chǎn)所有者或非所有者依法獲取房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利益和權(quán)利，這是房地產(chǎn)所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。172。 處 分 權(quán) 。指房地 產(chǎn) 所有者或非所有者依法處 置房地 產(chǎn) 的 權(quán) 利。 處 置包括出售、出租、贈(zèng) 予、抵押等。 處 分 權(quán) 一般由所有人行使，也可由所有人依法授 權(quán) ， 讓 使用者 對(duì) 房地 產(chǎn)行使部分 處 分 權(quán) 。（如土地使用 權(quán) 的 轉(zhuǎn)讓 ，房 產(chǎn) 三 證 中的一 證 ；房屋的分租 轉(zhuǎn) 租等）172。 地上權(quán)172。指為建造建筑物、其它工作物或以植樹(shù)為目的而使用他人土地的權(quán)利。地上權(quán)具有物權(quán)的性質(zhì)和物權(quán)的一切法律特征。可以轉(zhuǎn)讓他人，也可以作為抵押的標(biāo)的物。地上權(quán)是否需支付地租，則由當(dāng)事人自行協(xié)定。 地役權(quán)172。是指土地所有者或非土地所有者，根據(jù)土地現(xiàn)場(chǎng)的自然情況、法律規(guī)定的義務(wù)或所有權(quán)人之間的契約，依法享有敷設(shè)、興建、修筑為公共利益所必需的各種運(yùn)輸系統(tǒng)或設(shè)施而占有、使用、勘察他人土地的權(quán)利。其中，為他人提供便利的土地稱為供役地，利用和享有便利的土地稱為需役地。地役權(quán)雙方當(dāng)事人分別稱為供地役人和需地役人。地役權(quán)因需役地而設(shè)，不得與需役地分離而轉(zhuǎn)讓，或成為其它權(quán)利的標(biāo)的物。 租賃權(quán)172。指房地產(chǎn)所有人或非所有人依法作為房地產(chǎn)出租人，將房地產(chǎn)的使用權(quán)租賃給承租