某地產(chǎn)經(jīng)營管理之路——房地產(chǎn)培訓(xùn)(編輯修改稿)
2025-01-22 23:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 高成本時代已來臨 ?資源緊缺 ?成本管理是公司長期戰(zhàn)略問題 ， 不只是短期效益問題 ? 核算報表 ? 經(jīng)營管理 ? 成本管理 ? 風(fēng)險控制 26 頁腳 成本性態(tài)分類 — 分類是成本管理前提 1. 直接成本，間接成本 就管理處而言，大致保安成本、清潔成本、綠化成本、設(shè)備成本可以歸類為直接成本，經(jīng)營部門的材料費用 ,現(xiàn)場人工費用是直接費用 ,行政管理人員是典型的間接成本。直接成本主要發(fā)生于一線，客戶可直接享受到、感受到。間接成本則不同，它是因管理工作一線而發(fā)生的。從價值鏈上分析，它處于更低的位置。所以就總體而言，間接成本處于重點關(guān)注的位置。 2. 剛性成本，彈性成本 是相對而言，就某個崗位而言，人員工資，保險是剛性的。但行政辦公費，則彈性較大。我們要重點關(guān)注彈性成本的削減。 3. 可控成本，不可控成本 稅是不可控的，電腦折舊是不可控的每月固定的。但可控不可控有相對性，如電腦，我可以減少電腦配置，自然就沒有折舊了，有時對下級不可控的費用，對上級可能是可控的。 ? 核算報表 ? 經(jīng)營管理 ? 成本管理 ? 風(fēng)險控制 27 頁腳 價值鏈分析 ? 報，網(wǎng)上投訴： ? “中心廣場附近綠化效果差 ,草木枯黃 ,灌木荒蕪 ,缺少打理。 ? 樹木莫名其妙地枯黃落葉，滿地樹葉無人掃。 ? 昨天草地剛大面積澆完水，今天就下暴雨了?！? ? 剪草工解釋：按工作計劃及文件要求修剪植物，所有的綠化區(qū)域一視同仁，對草不對人。 ? 經(jīng)檢查，的確偏辟之處也修剪得差不多。根據(jù)綜合分析，修剪 4個人的工作量中，至少有一半的工作量是多余的，但另外一半的工作要加強(qiáng)效果。 ? 因樹木落葉太多 ,清潔工作量增大，多占用一個人，清潔外包公司要求增加一個人費用。 ? 核算報表 ? 經(jīng)營管理 ? 成本管理 ? 風(fēng)險控制 28 頁腳 討論第一個問題，思考后三個問題 1. 如何有效地按顧客價值分配及利用資源 ？ 2. 報表上成本的類別及性質(zhì) ？ 3. 如何進(jìn)行成本分析 ？ 4. 如何進(jìn)行成本控制 ？ ? 核算報表 ? 經(jīng)營管理 ? 成本管理 ? 風(fēng)險控制 29 頁腳 價值分析 :成本不變 ,提升顧客價值 1. 價值鏈分析，作業(yè)與服務(wù)的價值 修剪價值 澆水的價值 50個作業(yè) 2. 分析作業(yè)的成本構(gòu)成 3. 解析作業(yè)核心成本動因 4. 邊際收益遞減 ,作業(yè)的末位淘汰法 5. 總體平衡收支 6. 核心方法：改變資源配置 、 改善流程 、 運用新技術(shù) ? 核算報表 ? 經(jīng)營管理 ? 成本管理 ? 風(fēng)險控制 30 頁腳 成本動因，導(dǎo)致總成本變動的任何因素 ? 作業(yè)基礎(chǔ)的成本動因 。 ? 人工 、 資源 ? 數(shù)量基礎(chǔ)的成本動因 ? 打收費通知單 。 ? 結(jié)構(gòu)性的成本動因 ? 企業(yè)的規(guī)模 、 經(jīng)驗 、 技術(shù) 、 復(fù)雜性都與成本有關(guān) ， 比如現(xiàn)在公司片區(qū)化以后 ， 結(jié)構(gòu)比以前復(fù)雜 。 但相對于管理公司與發(fā)展公司整合前的合計水平 ， 結(jié)構(gòu)肯定要簡單很多 ， 減少了很多重復(fù)機(jī)構(gòu)和作業(yè) 。 企業(yè)的文化也與成本有關(guān) ， 我們公司的效率可能比總部還是要高的 。 ? 執(zhí)行性的成本動因 ? 成本管理的員工的參予程度 、 流程設(shè)計 、 供應(yīng)商管理能力 ，都是成本動因的方面 ， 公司一年的采購成本三千多萬 ， 如果對供應(yīng)商的管理能力不強(qiáng) ， 談判能力差 ， 成本增加很容易就吃掉了公司的利潤 ? 對顧客的引導(dǎo)能力 。 ? 核算報表 ? 經(jīng)營管理 ? 成本管理 ? 風(fēng)險控制 31 頁腳 ? 培養(yǎng)全員節(jié)約意識 ? 關(guān)注比率高的成本支出 ? 節(jié)能降耗（比如電梯） ? 讓客戶感知，讓客戶理解 ,也是服務(wù)的一部分 節(jié)約原則 —— 省錢就是賺錢 項目 人工費用 行政費用 財產(chǎn)費用 物料消耗 小區(qū)公共費用 其它 比例 40% 5% 5% 10% 25% 15% 萬科物業(yè)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗值 ? 核算報表 ? 經(jīng)營管理 ? 成本管理 ? 風(fēng)險控制 32 頁腳 削減成本的技術(shù) : 作業(yè)的末位淘汰法討論 ? 安全崗位工作分析 ? 邊際收益遞減 ? 末位淘汰基本不影響整體滿意度 ? 核算報表 ? 經(jīng)營管理 ? 成本管理 ? 風(fēng)險控制 33 頁腳 成本控制程序 ? 將報表中的成本項目分解到班組 、 責(zé)任人 ? 確定過程性指標(biāo) 。 ? 確定指標(biāo)的現(xiàn)在值 。 ? 確定指標(biāo)的成本標(biāo)準(zhǔn) 。 ? 錄求改進(jìn)措施 。 ? 定期進(jìn)行差異分析 。 ? 核算報表 ? 經(jīng)營管理 ? 成本管理 ? 風(fēng)險控制 34 頁腳 幾點注意 ? 用預(yù)算方法來管理 ? 全員參予 。 員工是最有辦法的 ， 把員工的責(zé)任心 、 積極性調(diào)動起來 ， 鼓勵節(jié)約 ， 反對浪費 。 ? “ 誰控制 、 誰負(fù)責(zé) 、 誰受益 、 誰承擔(dān) ” ， 把責(zé)任分解 。 ? 選用理性的 、 數(shù)量化 、 過程性指標(biāo) 。 計劃與實際比較 。 ? 成本標(biāo)準(zhǔn)是核心 ? 成本管理關(guān)鍵是數(shù)量化的成本動因 ? 人員費用控制是主要方面 ， 主要是通過工作分析對編制的管理 。 ? 水電費用其次 ? 采購管理再其次 。 ? 行政后勤費用管理 。 ? 核算報表 ? 經(jīng)營管理 ? 成本管理 ? 風(fēng)險控制 35 頁腳 風(fēng)險 ? 風(fēng)險 （ R） =傷害的程度 （ H） x發(fā)生的可能性（ P） 。 ? 風(fēng)險指一種有害事情發(fā)生幾率增長時產(chǎn)生的負(fù)面影響程度 ? P：泳池 ? 6西格瑪 核幅射 ? 核算報表 ? 經(jīng)營管理 ? 成本管理 ? 風(fēng)險控制 36 頁腳 風(fēng)險四分圖 P：概率 H 影響 管理水平線。過濾網(wǎng)
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