【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 進(jìn)一步健全和完善住房二級(jí)市場(chǎng)。　　該市場(chǎng)的拓展情況直接關(guān)系到住房建設(shè)與消費(fèi)能否真正進(jìn)入貨幣化的運(yùn)作軌道，以及住房商品化、社會(huì)化的實(shí)現(xiàn)程度。首先，改變市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式單一的局面。除允許有產(chǎn)權(quán)的微利房、商品房在市場(chǎng)出售外，也允許擁有不完全產(chǎn)權(quán)的房改房補(bǔ)足土地出讓金后，在市場(chǎng)上重新標(biāo)價(jià)出售或出租經(jīng)營(yíng)。其次，降低稅費(fèi)。一方面調(diào)整房屋交易轉(zhuǎn)讓過程中的稅費(fèi)比例，使買賣房屋的居民易于承受；另一方面同一消費(fèi)者轉(zhuǎn)手買賣房屋，實(shí)行單項(xiàng)收取稅費(fèi)，鼓勵(lì)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力且居住質(zhì)量不斷提高的居民以舊換新，擴(kuò)大市場(chǎng)有效需求?！　?．迫切需要建立一種政府監(jiān)控、社會(huì)參與、有保障基礎(chǔ)的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保系統(tǒng)?！　〗①Y信等級(jí)高、抗風(fēng)險(xiǎn)度強(qiáng)的中介機(jī)構(gòu)，提供簡(jiǎn)化程序，縮短時(shí)間，高效率的“一條龍”中介服務(wù)，既有利于維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，又有利于增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)住房信貸投放、回收和增值的信心，同時(shí)對(duì)健全和完善我國(guó)住房市場(chǎng)機(jī)制，加快和促進(jìn)住房建設(shè)與住房信貸的良性循環(huán)都將具有極其重要的作用?！　?．建立健全房地產(chǎn)抵押的法律、法規(guī)體系，為加大住房信貸投入營(yíng)造一個(gè)良好的法律基礎(chǔ)。盡管金融法律框架業(yè)已形成，但規(guī)范房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)行為，特別是在借款人不履約還款時(shí)的抵押物處置，缺乏操作經(jīng)驗(yàn)。保證房地產(chǎn)信貸資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)的法律法規(guī)，還有待加緊制定，以便在法律上明確房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則，確保法律的嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性。3．2　　住房金融組織體系需不斷改革與完善　　現(xiàn)階段，在我國(guó)要充分利用和發(fā)揮現(xiàn)有商業(yè)銀行，尤其是國(guó)有商業(yè)銀行在住房金融市場(chǎng)上的主體作用。目前構(gòu)成中國(guó)住房金融市場(chǎng)運(yùn)作主體的幾家銀行基本上都是全國(guó)性或地方性的零售銀行，它們擁有雄厚的實(shí)力、較成熟的管理經(jīng)驗(yàn)和遍布全國(guó)的分支網(wǎng)絡(luò)，隨著幾家銀行向現(xiàn)代商業(yè)銀行的轉(zhuǎn)軌，住房金融業(yè)務(wù)正處于蓬勃發(fā)展時(shí)期，尚有很大的發(fā)展?jié)摿?。培育、發(fā)展和規(guī)范現(xiàn)有商業(yè)銀行的住房金融組織體系不僅是一項(xiàng)現(xiàn)實(shí)的選擇，而且是一項(xiàng)最優(yōu)的選擇，因?yàn)閺慕?jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，符合成本最小化的原則，符合社會(huì)資源優(yōu)化配置原理?！　拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，政策性住房金融將改變委托商業(yè)銀行辦理的局面，近一步確立自身的操作目標(biāo)、操作主體、操作方式和監(jiān)管力度。一是要隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，重新定位政策性住房金融業(yè)務(wù)的操作目標(biāo)，即由為住房制度改革提供配套政策性住房金融服務(wù)的操作目標(biāo)，逐步過渡到為中低收入階層居民住房生產(chǎn)和住房消費(fèi)提供金融服務(wù)。二是明確界定有關(guān)政府部門與承辦銀行之間的運(yùn)作界限，嚴(yán)禁政企不分，超“邊界”運(yùn)作。三是積極完善政策性住房金融業(yè)務(wù)的運(yùn)作方式，探討對(duì)住房困難、收入較低的家庭實(shí)行優(yōu)惠貸款利率、財(cái)政貼息、單位貼息等金融政策選擇；四是進(jìn)一步完善對(duì)政策性住房金融業(yè)務(wù)的監(jiān)管方式，加大監(jiān)管力度。隨著政策性住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，確有必要可成立相應(yīng)的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，也可爭(zhēng)取以合作住房金融機(jī)構(gòu)的形式存在。3．3　完善住房信貸品種，規(guī)范消費(fèi)信貸操作，提高金融服務(wù)的質(zhì)量與水平1．將批發(fā)業(yè)務(wù)與零售業(yè)務(wù)相結(jié)合、消費(fèi)信貸與開發(fā)信貸相結(jié)合，努力提供“一攬子”金融服務(wù)。首先，積極支持經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，以及確有銷路且能保證按期還本付息的其他普通商品房開發(fā)建設(shè)，適應(yīng)不同層次消費(fèi)者的各種需求。其次，住房建設(shè)與住房消費(fèi)之間的有機(jī)聯(lián)系，決定了個(gè)人住房貸款與房地產(chǎn)開發(fā)貸款之間的循環(huán)效應(yīng)。因此，要大力發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，以消費(fèi)帶動(dòng)和促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展。第三，優(yōu)質(zhì)高效的營(yíng)銷貸款。及時(shí)分析房地產(chǎn)企業(yè)與居民個(gè)人的有效需求狀況，選擇符合貸款條件且信譽(yù)良好的客戶群體，在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，將各類房地產(chǎn)貸款進(jìn)行打包營(yíng)銷，提供全方位、多層次、優(yōu)質(zhì)配套的金融服務(wù)。　　2．適度調(diào)整銀行信貸政策，增加信貸品種，擴(kuò)大貸款對(duì)象和范圍?！　〖热蛔》拷ㄔO(shè)被明確作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，各商業(yè)銀行要在遵循銀行信貸“三性”基本原則的基礎(chǔ)上，一方面擇優(yōu)扶持經(jīng)濟(jì)效益好的住房建設(shè)，經(jīng)過深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)前景好，確有銷路，并能保證按期還本付息的住房開發(fā)項(xiàng)目，均應(yīng)予以支持。另一方面住房消費(fèi)信貸要不僅僅幫助購(gòu)買自用普通住房的城鎮(zhèn)居民實(shí)現(xiàn)購(gòu)房理想，而且也要對(duì)以出租或轉(zhuǎn)售住房，作為增值或保值手段的投資者，在符合銀行貸款的條件下，給予信貸支持，這對(duì)于擴(kuò)大消費(fèi)需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。3．規(guī)范住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)操作?，F(xiàn)階段，我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)處于快速發(fā)展時(shí)期，盡管個(gè)人住房貸款辦法在實(shí)踐中不斷修改和完善，但由于各地情況不同，實(shí)際操作中又涉及方方面面的問題，有些問題也不是某家銀行能夠單獨(dú)解決的，這樣難免在操作程序和操作環(huán)節(jié)上容易引起購(gòu)房居民的誤解，影響該項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。因此，要盡快制定統(tǒng)一的操作規(guī)程，并不斷開發(fā)和應(yīng)用電算化、網(wǎng)絡(luò)化等科技手段，以提高效率、降低成本、方便客戶。3．4　　加快住房金融創(chuàng)新的步伐　　1．探討建立我國(guó)二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的可行性，著手研究將中國(guó)長(zhǎng)期化的資金通過二級(jí)抵押市場(chǎng)證券化的形式融入住房領(lǐng)域的可操作性和運(yùn)作途徑。住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)健康發(fā)展的重要條件，是要建立一個(gè)發(fā)達(dá)的住房融資體系，而發(fā)展住房融資體系的關(guān)鍵，是解決長(zhǎng)期資金來(lái)源問題，如果沒有穩(wěn)定的長(zhǎng)期資金來(lái)源，商業(yè)銀行辦理長(zhǎng)期住房抵押貸款業(yè)務(wù)將會(huì)面臨較高的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。隨著住房公積金制度的全面建立和保險(xiǎn)體制的完善，中國(guó)社會(huì)保險(xiǎn)基金、住房公積金、人壽保險(xiǎn)基金等長(zhǎng)期化資金供給具有巨大的市場(chǎng)潛力，這筆資金運(yùn)用的基本原則是保值增值。建立二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)，不僅能為商業(yè)銀行的住房金融業(yè)務(wù)融入更多的資金，提供安全、可靠、流動(dòng)性強(qiáng)的運(yùn)作環(huán)境，而且為長(zhǎng)期化資金的保值增值提供了可靠的投資環(huán)境。為此，我們要加大這方面可行性研究的力度，深入探討并認(rèn)真論證在中國(guó)建立二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的背景條件和總體框架，積極選擇有條件的城市，大膽嘗試并努力實(shí)踐住房抵押貸款證券化，為今后的進(jìn)一步發(fā)展積累經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)造條件。2。研究建立個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保公司，使消費(fèi)貸款信用增級(jí)。目前阻礙個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的主要原因之一是，銀行擔(dān)心借款者還不了款而又不能履行收回抵押物的權(quán)力，一方面使得銀行更加嚴(yán)格地掌握貸款條件，提高貸款要求，另一方面借款者因此而感到不合算，手續(xù)煩瑣。借鑒美國(guó)住房市場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)，如成立聯(lián)邦住房管理局、聯(lián)邦退伍軍人管理局(VA)這樣的官辦保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，通過政府的功能及信譽(yù)組建抵押貸款擔(dān)保公司。美國(guó)的住房抵押貸款之所以對(duì)金融機(jī)構(gòu)有很強(qiáng)的吸引力，一個(gè)重要的原因就在于有政府抵押擔(dān)保機(jī)構(gòu)為個(gè)人住房抵押提供保險(xiǎn)或保證。這樣就促進(jìn)了大批金融機(jī)構(gòu)參與抵押市場(chǎng)的活動(dòng)，滿足了低收入家庭的住宅需求，也穩(wěn)定了初級(jí)市場(chǎng)。3．探討穩(wěn)步引進(jìn)外資住房金融機(jī)構(gòu)，合資成立住房金融機(jī)構(gòu)的可行性。引進(jìn)國(guó)外金融機(jī)構(gòu)，更重要的是引進(jìn)其先進(jìn)的技術(shù)工具和手段，以及科學(xué)的管理方法，使我國(guó)的住房金融能在較高的層次上持續(xù)發(fā)展，以迎接中國(guó)加入WTO的挑戰(zhàn)，并適應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化的現(xiàn)實(shí)要求?！　】傊?，住房金融業(yè)的發(fā)展與深化，不僅有利于我國(guó)住房金融市場(chǎng)的開拓，有利于促進(jìn)住房制度改革的深入和住房市場(chǎng)的健全與完善，更有利于推動(dòng)我國(guó)住房建設(shè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)。最終有利于“居者有其屋”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和居民生活水平的提高。 構(gòu)建我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的條件、難點(diǎn)和對(duì)策分析 作者：劉彤　來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)金融摘要：近年來(lái)，住房消費(fèi)信貸在啟動(dòng)住房消費(fèi)、促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展和擴(kuò)大內(nèi)需方面發(fā)揮了積極作用，但與此同時(shí)，住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)也逐漸積淀擴(kuò)大。通過剖析我國(guó)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范現(xiàn)狀和主要難點(diǎn)，從一級(jí)抵押市場(chǎng)的主體角度提出了構(gòu)建符合我國(guó)國(guó)情的“四位一體”的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系及相應(yīng)的具體對(duì)策建議。關(guān)鍵詞：住房金融；住房消費(fèi)信貸；風(fēng)險(xiǎn)防范以個(gè)人住房抵押貸款為典型形式的住房消費(fèi)信貸(本文中簡(jiǎn)稱為個(gè)貸)從本質(zhì)上說。屬于金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但住房消費(fèi)信貸固有的期限較長(zhǎng)、資金來(lái)源及運(yùn)用結(jié)構(gòu)不匹配等特性以及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的特殊性，必須重視個(gè)貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范的問題。在當(dāng)前我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)尚處于起步階段，社會(huì)信用制度不完善，金融防范手段還比較薄弱，又缺乏系統(tǒng)的管理經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)支持的條件下，積極探索構(gòu)建住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系具有極為重要和迫切的現(xiàn)實(shí)意義。本文側(cè)重于對(duì)構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)防范體系的現(xiàn)實(shí)條件和主要難點(diǎn)的分析，對(duì)建立“四位一體”的我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系及其具體對(duì)策進(jìn)行探討。一、建立我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的現(xiàn)實(shí)條件從目前情況看，由于個(gè)貸業(yè)務(wù)的積極拓展和不斷成熟，各項(xiàng)管理制度、政策法規(guī)的出臺(tái)和實(shí)施，已經(jīng)為個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的構(gòu)建提供了有利的現(xiàn)實(shí)條件。1．社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不斷加強(qiáng)，思想基礎(chǔ)逐步建立我國(guó)具有講誠(chéng)信、守信用的傳統(tǒng)觀念，居民還貸意愿強(qiáng)，理性違約也較少。從目前抵押貸款發(fā)展的實(shí)際來(lái)看，違約率較低，為1%~2％，低于國(guó)際公認(rèn)的警戒線。銀行在個(gè)貸業(yè)務(wù)開展方面風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)也較強(qiáng)，甚至存在“惜貸”現(xiàn)象。2．銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)，使風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)手段不斷創(chuàng)新個(gè)人住房貸款經(jīng)營(yíng)運(yùn)作日趨規(guī)范，各商業(yè)銀行為獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在個(gè)貸業(yè)務(wù)上形成了一系列具體實(shí)施辦法和操作規(guī)程，比如確定具體貸款比例最高不超過80％；針對(duì)不同個(gè)貸品種和貸款對(duì)象，提供多種選擇貸款方案；建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制等。在風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)方面日益成熟，取得了較好的防范效果。3．保險(xiǎn)擔(dān)保形式多樣化，抵押物處置逐漸成為可能目前我國(guó)的抵押貸款擔(dān)保有3種：即第三方擔(dān)保；由開發(fā)商提供階段性或全程擔(dān)保；保險(xiǎn)公司或?qū)ｉT的保證公司提供擔(dān)保。其中，通過開發(fā)商擔(dān)保提早發(fā)放期房貸款，待現(xiàn)房交付后，再用住房抵押這一擔(dān)保形式來(lái)置換開發(fā)商連帶責(zé)任保證成為目前較為普遍的一種信貸形式。此外，各地還根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，創(chuàng)造出多種抵押擔(dān)保、保險(xiǎn)形式。例如，上海的售房單位擔(dān)保和抵押物的保險(xiǎn)；以北京和蘇州為代表的綜合保險(xiǎn)；成都市由市住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的抵押擔(dān)保；云南、南京等城市還有“連坐”形式的擔(dān)保。4．中介機(jī)構(gòu)有所發(fā)展，條件逐步具備目前，我國(guó)個(gè)貸業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)包括抵押登記機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、商業(yè)保險(xiǎn)公司和住房置業(yè)擔(dān)保公司等，個(gè)貸業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)展為這些中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇。住房置業(yè)擔(dān)保公司的出現(xiàn)解決了我國(guó)住宅金融市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的擔(dān)保主體缺位問題。該機(jī)構(gòu)提供連帶責(zé)任保證，具備抵押物處置和變現(xiàn)優(yōu)勢(shì)，可以解決無(wú)法按時(shí)償債的借款人的安置問題。隨著個(gè)貸規(guī)模不斷擴(kuò)大，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與力度也不斷加大，特別是政府保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的參與，將有效解決個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的發(fā)展難題。5．個(gè)貸已初具規(guī)模 目前我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)已初具規(guī)模，截止1999年底，全國(guó)四家國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行個(gè)人商業(yè)性住房貸款余額1260億元，較年初增加746億元。統(tǒng)計(jì)顯示，上海市住房抵押貸款市場(chǎng)存量約占全國(guó)的20%左右。6．政府提供的法律、制度保障，加大了監(jiān)管力度 政府通過制定和完善個(gè)貸業(yè)務(wù)法律體系，為防范個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)提供了法律保障。比如，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》中的擔(dān)保方式規(guī)定，中國(guó)人民銀行1998年5月出臺(tái)的《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定個(gè)人貸款以房產(chǎn)為抵押物的，在貸款時(shí)必須辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。同時(shí)，金融體制改革深化為監(jiān)管提供了良好的制度環(huán)境，中央銀行加強(qiáng)了對(duì)住房信貸的宏觀管理和個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范管理。二、目前住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范中的主要難點(diǎn)作為一個(gè)住宅市場(chǎng)化和住房消費(fèi)信貸化剛剛起步的國(guó)家，我國(guó)的法律法規(guī)、制度建設(shè)和市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍然滯后，在防范個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)上也存在難以克服的困難，具體表現(xiàn)在：1．滿足住房消費(fèi)需求與防范個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)存在觀實(shí)沖突當(dāng)前，我國(guó)停止住房實(shí)物分配，住房信貸市場(chǎng)潛在需求量極大，但銀行以嚴(yán)謹(jǐn)周密的業(yè)務(wù)程序和多種擔(dān)保保險(xiǎn)形式來(lái)規(guī)避信用風(fēng)險(xiǎn)，造成手續(xù)繁瑣及貸款費(fèi)用增加，限制了潛在的貸款需求。隨著我國(guó)居民信貸消費(fèi)觀念不斷強(qiáng)化，住房消費(fèi)信貸供給不足將使大多數(shù)居民面臨信貸約束，如何使住房金融業(yè)務(wù)在廣度和深度方面同時(shí)拓展，以解決加強(qiáng)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范與擴(kuò)大金融支持及滿足住房消費(fèi)需求之間的沖突，就成為構(gòu)建個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和突出難題。2．風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體之間風(fēng)險(xiǎn)收益不對(duì)等加大了風(fēng)險(xiǎn)隱患在個(gè)貸業(yè)務(wù)中，涉及眾多市場(chǎng)主體，由于在分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)方面沒有建立互惠、互利、互相制約的計(jì)劃，各主體只片面強(qiáng)調(diào)規(guī)避轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，造成風(fēng)險(xiǎn)與收益之間不對(duì)等，反而放大了個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)。突出表現(xiàn)在兩種風(fēng)險(xiǎn)劃分關(guān)系中：(1) 銀行、開發(fā)商、購(gòu)房者之間的風(fēng)險(xiǎn)劃分關(guān)系。貸款銀行處于提供個(gè)貸服務(wù)的壟斷性地位，采取各種方式規(guī)避轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，但最終卻可能承擔(dān)更大風(fēng)險(xiǎn)。比如，購(gòu)房者在住房信貸約束背景下承擔(dān)了過多風(fēng)險(xiǎn)。人為加大違約可能性。(2) 銀行、保險(xiǎn)公司、購(gòu)房者之間的風(fēng)險(xiǎn)劃分關(guān)系。我國(guó)開辦的“住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)”是保證保險(xiǎn)與信用保險(xiǎn)的混合物，繳費(fèi)義務(wù)與受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。購(gòu)房者支付風(fēng)險(xiǎn)分散成本卻無(wú)相應(yīng)收益，則個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)積淀加快，風(fēng)險(xiǎn)隱患增大。銀行試圖把保險(xiǎn)成本同時(shí)轉(zhuǎn)嫁給借款人和保險(xiǎn)公司以獲得房產(chǎn)抵押和信用保險(xiǎn)的雙重保障，完全規(guī)避自己的信貸風(fēng)險(xiǎn)不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)邏輯。保險(xiǎn)公司收取了一份保費(fèi)，卻承擔(dān)了包括購(gòu)房者的道德風(fēng)險(xiǎn)、行為風(fēng)險(xiǎn)以及引起購(gòu)房者收入流減少或中斷的一切風(fēng)險(xiǎn)，在我國(guó)目前信用經(jīng)濟(jì)尚待逐步建立的時(shí)期，風(fēng)險(xiǎn)之大，保險(xiǎn)公司是難以承受的。3．政府在個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范中的作用機(jī)制尚未完全建立由于制度安排、經(jīng)費(fèi)來(lái)源和作用方式等制約因素，政府對(duì)居民住房的社會(huì)保障作用只限于產(chǎn)品領(lǐng)域(如安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房等)，還沒有發(fā)展到住房金融市場(chǎng)領(lǐng)域。而政府作為制度提供者和市場(chǎng)管理者，在住房抵押貸款市場(chǎng)上是大有作為的。因此，界定政府分擔(dān)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)的范圍和限度成為當(dāng)前的一大難題。4．銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)不足，風(fēng)險(xiǎn)管理方法技術(shù)相對(duì)落后由于銀行開展個(gè)貸時(shí)間不長(zhǎng)，在貸款工具設(shè)計(jì)、資金籌集、風(fēng)險(xiǎn)管理方法和內(nèi)部監(jiān)控方面經(jīng)驗(yàn)積累不足，又受到各種制度、法律的瓶頸制約，操作疏漏和失誤難以避免，主要問題有住房信貸資金渠道狹窄，籌資方式少；貸款工具缺乏靈活性；銀行風(fēng)險(xiǎn)管理手段受到外部環(huán)境限制；內(nèi)部監(jiān)控系統(tǒng)還不完善等。5．配套環(huán)境的制約使個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范手段效果弱化個(gè)人信用制度、抵押制度、擔(dān)保保險(xiǎn)制度等本來(lái)是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的手段，由于制度安排本身的缺陷和運(yùn)行環(huán)境的問題，弱化了防范風(fēng)險(xiǎn)效果，甚至可能增大風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)揮個(gè)人信用制度作用的難點(diǎn)在于個(gè)人信用檔案不健全，個(gè)人信用評(píng)估機(jī)制尚未健全。在我國(guó)現(xiàn)階段抵押制度的功能十分有限，存在抵押品設(shè)置難，抵押登記制度不健全，抵押物產(chǎn)權(quán)不清，抵押物處置難等問題。擔(dān)保制度存在著很大的局限性和不規(guī)范性。保險(xiǎn)業(yè)務(wù)實(shí)際運(yùn)