【正文】 造條件。我國的《證券法》未對國有商業(yè)銀行金融資產(chǎn)證券化作出單獨的規(guī)定和描述。這一政策法規(guī)設(shè)計上的缺陷可以通過發(fā)布，增設(shè)特制條例來彌補，如制訂《房地產(chǎn)抵押貸款債券管理條例》等相關(guān)法律、法規(guī)。對抵押資產(chǎn)債券的發(fā)行問題，注意事項和債券在證券市場的交易等情況作出法律和制度的規(guī)定，進一步完善證券監(jiān)管體制，逐漸形成一套完整的房地產(chǎn)證券化法規(guī)，更多地采用市場經(jīng)濟的手段和法律手段對未未的房地產(chǎn)證券市場進行監(jiān)管。缺乏健全的個人信用制度?，F(xiàn)階段我國尚無完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況作出準確判斷，對個人信貸業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查和對貸款風(fēng)險的評價顯得困難重重。所以應(yīng)盡快建立包括個人信用登記評估風(fēng)險預(yù)報、規(guī)避在同內(nèi)的一系列個人信用制度，對借款人就業(yè)和收入變化狀況及財產(chǎn)增減情況實行動態(tài)監(jiān)控和跟蹤調(diào)查，以利于銀行擴大個人住房消費貸款規(guī)模，推動城鎮(zhèn)居民購房需求。從長遠來看，住房抵押貸款證券化需要個人信用制度來保證。在解決這些困難阻礙的過程中，應(yīng)加大政府的干預(yù)力度，在充分維護市場效率和公平競爭的原則下，以法律的手段進行宏觀的引導(dǎo)和調(diào)控。一方面可以為房地產(chǎn)證券作擔(dān)保，提高證券等級；另一方面可扮演“造市者”的角色，買賣銀行的抵押貸款證券，平衡市場供需。房地證券化將成為未來金融發(fā)展的重點，我國雖起步較晚，但已經(jīng)為別國證明了的先進成果，與我國具體情況相結(jié)合，定會同樣發(fā)揮其應(yīng)有的功效，促進我國經(jīng)濟的發(fā)展加快房地產(chǎn)投融資與國際接軌作者：岳頌東　來源：經(jīng)濟日報　　中國入世不僅意味著中國經(jīng)濟融入經(jīng)濟全球化的主流，而且意味著中國的金融制度，包括房地產(chǎn)業(yè)的投融資制度要與國際金融制度逐步接軌，也就是說，中國的房地產(chǎn)金融逐步走向自由化、國際化和融資證券化。 　　所謂金融自由化，主要是指經(jīng)營交易的自由化，逐漸打破金融機構(gòu)之間和金融機構(gòu)與非金融機構(gòu)之間的業(yè)務(wù)界限，逐步放棄對銀行信貸的數(shù)量限制；逐步作到利率自由化，政府放棄對存貸款利率的控制，使其按資本市場的行情自由浮動。 　　所謂金融國際化，主要是指金融業(yè)務(wù)國際化，銀行在海外廣泛開設(shè)分支機構(gòu)，在資產(chǎn)構(gòu)成中提高國際業(yè)務(wù)的比重，資本在國際間大規(guī)模流動，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)加快在國外上市的步伐，從國際金融機構(gòu)內(nèi)融資，“走出去”到國外建立房地產(chǎn)的跨國公司，與國際金融連為一體。 　　所謂融資證券化，主要表現(xiàn)為三個領(lǐng)域：一是債務(wù)證券化，金融部門直接在金融市場上以證券為工具進行融資。二是債權(quán)證券化，將債權(quán)轉(zhuǎn)化為金融市場上可交易的有價證券。它經(jīng)由投資銀行精心設(shè)計，把銀行和其他機構(gòu)的債權(quán)組合起來，滿足一定的金額和條件，憑此發(fā)行新的證券。新的證券和面值、期額，不一定與組合中原有的債權(quán)相同，而是具備了高質(zhì)量、高收益、高流動性的特點，成為頗有吸引力的投資工具。例如個人住房抵押貸款證券化，即把個人住房抵押貸款以證券為載體在證券市場上流動，一方面可以減輕銀行對大量沉淀資金的風(fēng)險壓力，另一方面可以增加資本的流動性，提高資本的經(jīng)濟效益和使用效率，還可以活躍證券市場，促進金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。三是國際融資方式證券化，相當(dāng)一部分傳統(tǒng)的銀行貸款已被發(fā)行證券的方式所代替。我國房地產(chǎn)投融資政策應(yīng)當(dāng)面對這些必將到來的發(fā)展趨勢，順應(yīng)金融自由化、國際化的時代潮流，穩(wěn)步而積極地實現(xiàn)與國際接軌?！《址抠J款的風(fēng)險及其防范措施作者：梁永平　來源：中國房地產(chǎn)金融隨著住房改革的推進，住房資源逐步盤活。建設(shè)部發(fā)布了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》(1999年5月1日起實施)后，二手房交易開始逐漸興旺。與一手房類似，二手房的交易過程中也需要金融機構(gòu)的貸款支持。而由于二手房交易具有一些不同于一手房交易的特點，使得銀行在開展二手房貸款業(yè)務(wù)中的法律風(fēng)險和防范風(fēng)險的措施也有其特殊性。一、 二手房貸款的概念本文討論的二手房，不包含商業(yè)用房，而特指二手住房?！岸址俊钡母拍钅壳皼]有統(tǒng)一的界定。讓我們看一看某商業(yè)銀行北京分行在二手房抵押貸款試行辦法中對“二手房”的定義：二手房系已由北京市房屋土地管理局頒發(fā)房屋所有權(quán)的有效證件，可在房地產(chǎn)二級市場流通，買房人具有完全處置權(quán)利的房屋。顯然這一定義混淆了“二手房”與“房地產(chǎn)二級市場”的概念。實際上，“房地產(chǎn)一級市場”指土地出讓、轉(zhuǎn)讓的市場；“房地產(chǎn)二級市場”指建成房屋后初次出售的市場；而“房地產(chǎn)三級市場”則指房屋出售后再次轉(zhuǎn)手的市場。因此，一般所指的“二手房”實際上是指在“房地產(chǎn)三級市場”上流通的住房。可以這樣界定：“二手住房”特指住房開發(fā)商或企事業(yè)單位通過銷售，房屋產(chǎn)權(quán)已屬于個人，賣房人具有完全處置權(quán)力的住房?；诙址拷灰?、向購買二手房的消費者提供的貸款就是二手房貸款。目前大部分銀行要求借款人以交易房產(chǎn)為抵押，發(fā)放二手房抵押貸款。但一些經(jīng)營思路比較靈活的銀行，例如工商銀行浙江分行，也接受質(zhì)押、保證、抵(質(zhì))押加保證的擔(dān)保方式。二、二手房貸款的特點在一些發(fā)達國家，二手房貸款并不成為一個單獨的住房貸款品種。因為除貸款所基于的交易對象不同之外，一手房貸款和二手房貸款在貸款審查、發(fā)放、利率、還款方式等方面并無區(qū)別。而在我國，二手房交易卻存在一些特殊之處。這些特點使得二手房貸款面臨著一些特殊的復(fù)雜情況。1．二手房貸款的抵押物設(shè)立、處置比較復(fù)雜。二手房交易的客體可能有商品房、經(jīng)濟適用房、私房和房改房。這幾種房屋的出售政策各有區(qū)別，房屋的產(chǎn)權(quán)情況各異，存在產(chǎn)權(quán)共有、已設(shè)立抵押、禁止交易、已出租等多種可能。相比之下，一手房的產(chǎn)權(quán)狀況則簡單得多，只需開發(fā)商有銷售許可證即可。二手房產(chǎn)權(quán)狀況的復(fù)雜性給貸款抵押物的設(shè)立、處置帶來一些特殊的困難。2．二手房貸款以二手房交易為基礎(chǔ)。雖然二手房貸款合同和二手房買賣合同是相互獨立的合同，二手房貸款合同并不會因為二手房交易合同的失效而失效。但如果二手房交易不能成立，則以二手房為抵押的貸款合同，其抵押條款難于實現(xiàn)，致使貸款面臨更大的信用風(fēng)險。在我國，由于二手房產(chǎn)權(quán)狀況較復(fù)雜，因此二手房交易的合法性較一手房交易更難于考察。3．由于二手房貸款手續(xù)比較復(fù)雜，因此銀行與中介機構(gòu)的合作更為密切。代理機構(gòu)包括交易中介公司、評估事務(wù)所、律師事務(wù)所等；代理業(yè)務(wù)主要包括代銀行調(diào)查審核借款人主體資格、代理客戶銀行辦理各種手續(xù)、代理銀行對借款人的資信情況及抵押物的風(fēng)險進行跟蹤調(diào)查等。銀行和借款人在委托代理機構(gòu)辦理各種手續(xù)時，發(fā)生多種委托代理關(guān)系，其中的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任承擔(dān)問題較為復(fù)雜。三、二手房貸款業(yè)務(wù)品種及操作流程特點由于二手房貸款業(yè)務(wù)對銀行來講是一項新業(yè)務(wù)，因此到目前為止業(yè)務(wù)品種還不很豐富。1．二手房貸款業(yè)務(wù)品種按房屋類型劃分，可分為二手現(xiàn)房抵押貸款和二手期房貸款；按房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分，可分為二手商品房貸款和二手房改房、經(jīng)濟適用住房貸款；按是否需要交首期房款來劃分?？煞譃榱闶赘抖址康盅嘿J款(即購房人不必支付首期房款，而是以已有的完全產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)和新購住房為抵押物申請貸款)和付首期的二手房抵押貸款。此外，二手房貸款還有一些衍生品種：“轉(zhuǎn)按”(即把正在供的住房連同抵押貸款一起轉(zhuǎn)賣出去)、“加按”(即己在銀行辦理住房貸款業(yè)務(wù)的借款人，還本付息一段時間后，以原貸款的抵押物為抵押，再向銀行申請增加貸款)。2．二手房貸款操作流程的特點(1)貸款審查的重點不同。由于二手房交易多是零散進行的，一般都是已經(jīng)具有完全產(chǎn)權(quán)的房屋，因此不需要像一手房貸款那樣對住房開發(fā)項目和開發(fā)商的資信狀況進行評估和審查。二手房貸款審查的重點是借款申請人的個人資信狀況、償債能力。由于我國個人信用記錄體系的空缺，個人信用評價尤為困難。(2)對房屋評估的要求不同。對一手房現(xiàn)房交易的貸款，并不要求在貸款審查時對房屋進行評估。但二手房貸款在審查過程中則要求評估公司對房屋的價值、產(chǎn)權(quán)合法性進行評估，做出評估報告。評估價值須經(jīng)銀行的認可。在評估方面對二手房貸款的要求更為嚴格，主要是考慮到二手房的物理價值由于經(jīng)過一段時間的損耗，市場價值較難認定，需要專業(yè)機構(gòu)的評估；其產(chǎn)權(quán)情況的復(fù)雜性也需要專業(yè)機構(gòu)，例如律師事務(wù)所的核查。因此，在二手房貸款中中介機構(gòu)的介入程度更深。(3)提供階段性擔(dān)保的機構(gòu)不同。在一手期房抵押中，由于房屋未竣工無法辦理抵押登記，因此銀行要求開發(fā)商提供階段性的保證擔(dān)保。而在二手房貸款中，也可能需要中介機構(gòu)的階段性擔(dān)保。這種情況下，借款人與中介公司簽訂擔(dān)保協(xié)議，通過中介機構(gòu)向貸款人申請貸款。銀行將貸款劃入擔(dān)保機構(gòu)在貸款人處開立的保證金賬戶后，借款人持房屋買賣合同、借款合同、抵押合同辦理房產(chǎn)過戶保險、抵押登記。貸款行收到房屋他項權(quán)利證書后，中介機構(gòu)將款項按委托協(xié)議交給賣房人，解除階段擔(dān)保責(zé)任。四、二手房貸款的特殊風(fēng)險分析及其防范二手房貸款涉及銀行、借款人、賣房入、中介機構(gòu)、保險公司等多個法律主體。主要法律關(guān)系如下：(1)二手住房買賣雙方之間的房屋交易關(guān)系。(2)銀行和借款人之間的借貸關(guān)系。(3)中介機構(gòu)與銀行、中介機構(gòu)與借款人之間的委托代理關(guān)系。(4)借款人以銀行為第一受益人、以抵押房產(chǎn)為保險標(biāo)的與保險公司間的保險業(yè)務(wù)關(guān)系。以上任何一項法律關(guān)系的任一要素存在理疵，都可能給銀行貸款造成風(fēng)險。這些風(fēng)險中，有些是二手房貸款與其他類型的個人住房貸款共有的，有些則在二手房貸款中更為突出。1．來自抵押房屋產(chǎn)權(quán)、物理條件等方面的風(fēng)險，在二手房貸款中體現(xiàn)的十分集中(1)二手房產(chǎn)權(quán)狀況的多樣性和政府對二手房交易做出的種種規(guī)定，使得二手房交易本身的復(fù)雜性遠遠大于一手房。前文已經(jīng)提到，一手房交易具有“批發(fā)”出售的性質(zhì)，而“二手房”交易則更像是“零售”，產(chǎn)權(quán)狀況可能會多種多樣。對房改房和經(jīng)濟適用房，上市交易要滿足建設(shè)部頒發(fā)的《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和當(dāng)?shù)刂朴喌膶嵤┘殑t對提交資料、買賣手續(xù)、收入分配等規(guī)定。對于私房、商品房，也應(yīng)產(chǎn)權(quán)明晰，符合法律、法規(guī)規(guī)定的上市流通條件。(2)二手現(xiàn)房的原房主在使用過程中可能對房產(chǎn)進行過一些處分，例如設(shè)立抵押或出租給他人使用。而我國住房改革過程中個人房產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)了相當(dāng)復(fù)雜的情況：動遷安置房、職工房改房等，個人只有房產(chǎn)證而無土地證，屬于部分產(chǎn)權(quán)房；以“標(biāo)準價”出售給個人的住房，個人只享有部分產(chǎn)權(quán)，單位應(yīng)屬于共有人。銀行接收此類抵押房產(chǎn)可能造成日后處置抵押物時的不便。如果借款人在申請借款時隱瞞了房產(chǎn)權(quán)的真實情況或?qū)Ψ慨a(chǎn)的處分情況，一旦貸款違約，銀行在處置抵押物時則處于不利地位。根據(jù)《擔(dān)保法》第五十四條，同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，處置抵押物所得價款按照抵押物登記的先后順序清償債權(quán)人。另外根據(jù)最高人民法院對《擔(dān)保法》的司法解釋，“共同共有人以其共有資產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效”(第五十四條)，“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”(第六十五條)。這些法律條款的限制，使得銀行面臨抵押無效或處置抵押物困難的風(fēng)險。(3)二手現(xiàn)房經(jīng)過一段時間使用后其物理條件存在瑕疵的可能性大于一手房，如果設(shè)立抵押時高估了房屋價值，就可能提高二手房貸款的風(fēng)險度?？赡艹霈F(xiàn)的情形有：一是房屋的房齡過長，折舊后價值過低，在市場上變現(xiàn)也不足以抵償借款人的違約金額；二是房屋的評估價值不實；三是房屋未進行財產(chǎn)保險，未來可能由于意外情況造成抵押失效。為了預(yù)防以上風(fēng)險，銀行一般對二手房的房齡有上限規(guī)定，并要求借款人應(yīng)向銀行提交房地產(chǎn)主管部門和貸款人認可的房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的交易房屋評估報告。所購房屋還應(yīng)辦理房屋保險手續(xù)。為了減少由于抵押物的產(chǎn)權(quán)瑕疵和物理理疵對銀行貸款造成的風(fēng)險，并充分發(fā)揮專業(yè)化的優(yōu)勢，貸款銀行一般請中介機構(gòu)，例如專業(yè)的律師事務(wù)所或者房地產(chǎn)交易中心來審定二手房貸款中房屋產(chǎn)權(quán)的完整性以及交易的合法性。2．來自二手房交易本身的風(fēng)險二手房交易本身可能由于政策、法規(guī)等的限制而成為非法交易或失效，從而影響貸款合同中抵押條款的可行性。(1)對已購公有二手房而言，“交易批準書”是銀行發(fā)放貸款的必備條件。職工出售已購公有住房，需要向房地產(chǎn)行政主管部門提交有關(guān)材料，包括已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售申請表、房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證等。個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的意見。房地產(chǎn)行政主管部門據(jù)此審查后對批準的交易發(fā)放“交易批準書”?！敖灰着鷾蕰笔墙杩钊讼蜚y行申請發(fā)放二手房貸款時必要提交的材料。(2)對期房二手房貸款也應(yīng)注意期房轉(zhuǎn)讓交易的合法性。目前我國法律對于期房轉(zhuǎn)讓(即預(yù)售房轉(zhuǎn)讓)的規(guī)定較為復(fù)雜。從理論上講，由于目前預(yù)售房抵押貸款一般都要求房地產(chǎn)開發(fā)商提供階段性回購擔(dān)保，一旦預(yù)售房轉(zhuǎn)讓不能成立，貸款的償還依然有保證擔(dān)保。即使這樣，期房二手房貸款審查時也應(yīng)該注意期房轉(zhuǎn)讓的合法性，避免由于房屋轉(zhuǎn)讓合同不成立而給銀行債權(quán)帶來風(fēng)險。3．中介機構(gòu)環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險正如前文所述，二手房貸款的特點之一是貸款過程中可能涉及多個中介機構(gòu)，主要包括房屋中介公司和律師事務(wù)所。由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理商進行房地產(chǎn)交收，而且在中介機構(gòu)提供擔(dān)保的情況下或是賣方委托中介機構(gòu)收款的情況下，銀行的貸款直接轉(zhuǎn)入中介機構(gòu)賬戶，因此可能在中介機構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)法律風(fēng)險。因此，選擇實力強、信譽良好的中介機構(gòu)是各家銀行發(fā)展二手房市場的必要條件。一些地方曾經(jīng)發(fā)生過房屋中介公司與借款人互相勾結(jié)，偽造《他項權(quán)證》，騙取銀行貸款的案例。為了防范此類風(fēng)險，應(yīng)把中介機構(gòu)進行分類，區(qū)別對待。把一些實力雄厚、大型的中介機構(gòu)作為指定代理機構(gòu)，負責(zé)除審批及發(fā)放貸款以外的整個房屋買賣和貸款流程；把一般的中介機構(gòu)作為普通代理機構(gòu)，負責(zé)查冊和房屋過戶，其他程序由銀行工作人員陪同辦理。在實踐操作中，借款人在沒有拿到房產(chǎn)證的情況下，無法辦理抵押登記，銀行可能同意由房屋交易中介公司提供階段性擔(dān)保，這時需要特別注意中介公司的信用狀況和實力。反映到合同中，對于銀行、借款人、中介機構(gòu)三方的權(quán)利義務(wù)界定一定要清楚。對中介機構(gòu)提供服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準和責(zé)任要有明確的規(guī)定。一種特殊情況是，銀行經(jīng)過審查對借款人不予貸款時，借款申請人的中介費應(yīng)如何承擔(dān)?有學(xué)者認為，在這種情況下，銀行應(yīng)該與借款人分擔(dān)中介費用。但本人認為，借款申請人在提出借款申請并委托中介機構(gòu)代辦申請手續(xù)時，應(yīng)該已經(jīng)預(yù)見到借款申請的結(jié)果有銀行批準和不批準兩種可能。在這種情況下借款申請人依然選擇委托