【正文】 三、建立我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的相關(guān)對(duì)策建議鑒于我國(guó)住房制度改革和法制建設(shè)的漸進(jìn)性，住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生因素的階段性特征，筆者認(rèn)為，應(yīng)遵循綜合配套、有效聯(lián)動(dòng)原則，構(gòu)建全方位、多層次的“四位一體”的住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系，以充分發(fā)揮關(guān)鍵防范機(jī)制和重點(diǎn)防范手段的作用。推行個(gè)貸證券化的難點(diǎn)在于尚不具備住房抵押貸款證券化的前提條件、內(nèi)部和外部環(huán)境條件。6．二級(jí)市場(chǎng)尚未建立，抵押貸款證券化在防范風(fēng)險(xiǎn)方面難有作為住房抵押貸款證券化作為結(jié)構(gòu)性融資方式，是防范和化解個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)的根本出路和方向。擔(dān)保制度存在著很大的局限性和不規(guī)范性。發(fā)揮個(gè)人信用制度作用的難點(diǎn)在于個(gè)人信用檔案不健全，個(gè)人信用評(píng)估機(jī)制尚未健全。4．銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)不足，風(fēng)險(xiǎn)管理方法技術(shù)相對(duì)落后由于銀行開(kāi)展個(gè)貸時(shí)間不長(zhǎng)，在貸款工具設(shè)計(jì)、資金籌集、風(fēng)險(xiǎn)管理方法和內(nèi)部監(jiān)控方面經(jīng)驗(yàn)積累不足，又受到各種制度、法律的瓶頸制約，操作疏漏和失誤難以避免，主要問(wèn)題有住房信貸資金渠道狹窄，籌資方式少；貸款工具缺乏靈活性；銀行風(fēng)險(xiǎn)管理手段受到外部環(huán)境限制；內(nèi)部監(jiān)控系統(tǒng)還不完善等。而政府作為制度提供者和市場(chǎng)管理者，在住房抵押貸款市場(chǎng)上是大有作為的。保險(xiǎn)公司收取了一份保費(fèi)，卻承擔(dān)了包括購(gòu)房者的道德風(fēng)險(xiǎn)、行為風(fēng)險(xiǎn)以及引起購(gòu)房者收入流減少或中斷的一切風(fēng)險(xiǎn)，在我國(guó)目前信用經(jīng)濟(jì)尚待逐步建立的時(shí)期，風(fēng)險(xiǎn)之大，保險(xiǎn)公司是難以承受的。購(gòu)房者支付風(fēng)險(xiǎn)分散成本卻無(wú)相應(yīng)收益，則個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)積淀加快，風(fēng)險(xiǎn)隱患增大。(2) 銀行、保險(xiǎn)公司、購(gòu)房者之間的風(fēng)險(xiǎn)劃分關(guān)系。比如，購(gòu)房者在住房信貸約束背景下承擔(dān)了過(guò)多風(fēng)險(xiǎn)。突出表現(xiàn)在兩種風(fēng)險(xiǎn)劃分關(guān)系中：(1) 銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者之間的風(fēng)險(xiǎn)劃分關(guān)系。隨著我國(guó)居民信貸消費(fèi)觀念不斷強(qiáng)化，住房消費(fèi)信貸供給不足將使大多數(shù)居民面臨信貸約束，如何使住房金融業(yè)務(wù)在廣度和深度方面同時(shí)拓展，以解決加強(qiáng)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范與擴(kuò)大金融支持及滿足住房消費(fèi)需求之間的沖突，就成為構(gòu)建個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和突出難題。同時(shí)，金融體制改革深化為監(jiān)管提供了良好的制度環(huán)境，中央銀行加強(qiáng)了對(duì)住房信貸的宏觀管理和個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范管理。6．政府提供的法律、制度保障，加大了監(jiān)管力度 政府通過(guò)制定和完善個(gè)貸業(yè)務(wù)法律體系，為防范個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)提供了法律保障。5．個(gè)貸已初具規(guī)模 目前我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)已初具規(guī)模，截止1999年底，全國(guó)四家國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行個(gè)人商業(yè)性住房貸款余額1260億元，較年初增加746億元。該機(jī)構(gòu)提供連帶責(zé)任保證，具備抵押物處置和變現(xiàn)優(yōu)勢(shì)，可以解決無(wú)法按時(shí)償債的借款人的安置問(wèn)題。4．中介機(jī)構(gòu)有所發(fā)展，條件逐步具備目前，我國(guó)個(gè)貸業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)包括抵押登記機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、商業(yè)保險(xiǎn)公司和住房置業(yè)擔(dān)保公司等，個(gè)貸業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)展為這些中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇。此外，各地還根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，創(chuàng)造出多種抵押擔(dān)保、保險(xiǎn)形式。3．保險(xiǎn)擔(dān)保形式多樣化，抵押物處置逐漸成為可能目前我國(guó)的抵押貸款擔(dān)保有3種：即第三方擔(dān)保；由開(kāi)發(fā)商提供階段性或全程擔(dān)保；保險(xiǎn)公司或?qū)ｉT(mén)的保證公司提供擔(dān)保。2．銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)，使風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)手段不斷創(chuàng)新個(gè)人住房貸款經(jīng)營(yíng)運(yùn)作日趨規(guī)范，各商業(yè)銀行為獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在個(gè)貸業(yè)務(wù)上形成了一系列具體實(shí)施辦法和操作規(guī)程，比如確定具體貸款比例最高不超過(guò)80％；針對(duì)不同個(gè)貸品種和貸款對(duì)象，提供多種選擇貸款方案；建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制等。從目前抵押貸款發(fā)展的實(shí)際來(lái)看，違約率較低，為1%~2％，低于國(guó)際公認(rèn)的警戒線。一、建立我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的現(xiàn)實(shí)條件從目前情況看，由于個(gè)貸業(yè)務(wù)的積極拓展和不斷成熟，各項(xiàng)管理制度、政策法規(guī)的出臺(tái)和實(shí)施，已經(jīng)為個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的構(gòu)建提供了有利的現(xiàn)實(shí)條件。在當(dāng)前我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)尚處于起步階段，社會(huì)信用制度不完善，金融防范手段還比較薄弱，又缺乏系統(tǒng)的管理經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)支持的條件下，積極探索構(gòu)建住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系具有極為重要和迫切的現(xiàn)實(shí)意義。關(guān)鍵詞：住房金融；住房消費(fèi)信貸；風(fēng)險(xiǎn)防范以個(gè)人住房抵押貸款為典型形式的住房消費(fèi)信貸(本文中簡(jiǎn)稱為個(gè)貸)從本質(zhì)上說(shuō)。 構(gòu)建我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的條件、難點(diǎn)和對(duì)策分析 作者：劉彤　來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)金融摘要：近年來(lái)，住房消費(fèi)信貸在啟動(dòng)住房消費(fèi)、促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展和擴(kuò)大內(nèi)需方面發(fā)揮了積極作用，但與此同時(shí)，住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)也逐漸積淀擴(kuò)大。　　總之，住房金融業(yè)的發(fā)展與深化，不僅有利于我國(guó)住房金融市場(chǎng)的開(kāi)拓，有利于促進(jìn)住房制度改革的深入和住房市場(chǎng)的健全與完善，更有利于推動(dòng)我國(guó)住房建設(shè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)。3．探討穩(wěn)步引進(jìn)外資住房金融機(jī)構(gòu)，合資成立住房金融機(jī)構(gòu)的可行性。美國(guó)的住房抵押貸款之所以對(duì)金融機(jī)構(gòu)有很強(qiáng)的吸引力，一個(gè)重要的原因就在于有政府抵押擔(dān)保機(jī)構(gòu)為個(gè)人住房抵押提供保險(xiǎn)或保證。目前阻礙個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的主要原因之一是，銀行擔(dān)心借款者還不了款而又不能履行收回抵押物的權(quán)力，一方面使得銀行更加嚴(yán)格地掌握貸款條件，提高貸款要求，另一方面借款者因此而感到不合算，手續(xù)煩瑣。2。建立二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)，不僅能為商業(yè)銀行的住房金融業(yè)務(wù)融入更多的資金，提供安全、可靠、流動(dòng)性強(qiáng)的運(yùn)作環(huán)境，而且為長(zhǎng)期化資金的保值增值提供了可靠的投資環(huán)境。住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)健康發(fā)展的重要條件，是要建立一個(gè)發(fā)達(dá)的住房融資體系，而發(fā)展住房融資體系的關(guān)鍵，是解決長(zhǎng)期資金來(lái)源問(wèn)題，如果沒(méi)有穩(wěn)定的長(zhǎng)期資金來(lái)源，商業(yè)銀行辦理長(zhǎng)期住房抵押貸款業(yè)務(wù)將會(huì)面臨較高的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此，要盡快制定統(tǒng)一的操作規(guī)程，并不斷開(kāi)發(fā)和應(yīng)用電算化、網(wǎng)絡(luò)化等科技手段，以提高效率、降低成本、方便客戶。3．規(guī)范住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)操作?！　〖热蛔》拷ㄔO(shè)被明確作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，各商業(yè)銀行要在遵循銀行信貸“三性”基本原則的基礎(chǔ)上，一方面擇優(yōu)扶持經(jīng)濟(jì)效益好的住房建設(shè)，經(jīng)過(guò)深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)前景好，確有銷路，并能保證按期還本付息的住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，均應(yīng)予以支持。及時(shí)分析房地產(chǎn)企業(yè)與居民個(gè)人的有效需求狀況，選擇符合貸款條件且信譽(yù)良好的客戶群體，在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，將各類房地產(chǎn)貸款進(jìn)行打包營(yíng)銷，提供全方位、多層次、優(yōu)質(zhì)配套的金融服務(wù)。因此，要大力發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，以消費(fèi)帶動(dòng)和促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展。首先，積極支持經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，以及確有銷路且能保證按期還本付息的其他普通商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)，適應(yīng)不同層次消費(fèi)者的各種需求。隨著政策性住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，確有必要可成立相應(yīng)的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，也可爭(zhēng)取以合作住房金融機(jī)構(gòu)的形式存在。二是明確界定有關(guān)政府部門(mén)與承辦銀行之間的運(yùn)作界限，嚴(yán)禁政企不分，超“邊界”運(yùn)作。　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，政策性住房金融將改變委托商業(yè)銀行辦理的局面，近一步確立自身的操作目標(biāo)、操作主體、操作方式和監(jiān)管力度。目前構(gòu)成中國(guó)住房金融市場(chǎng)運(yùn)作主體的幾家銀行基本上都是全國(guó)性或地方性的零售銀行，它們擁有雄厚的實(shí)力、較成熟的管理經(jīng)驗(yàn)和遍布全國(guó)的分支網(wǎng)絡(luò)，隨著幾家銀行向現(xiàn)代商業(yè)銀行的轉(zhuǎn)軌，住房金融業(yè)務(wù)正處于蓬勃發(fā)展時(shí)期，尚有很大的發(fā)展?jié)摿?。保證房地產(chǎn)信貸資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)的法律法規(guī)，還有待加緊制定，以便在法律上明確房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則，確保法律的嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性?！　?．建立健全房地產(chǎn)抵押的法律、法規(guī)體系，為加大住房信貸投入營(yíng)造一個(gè)良好的法律基礎(chǔ)?！　?．迫切需要建立一種政府監(jiān)控、社會(huì)參與、有保障基礎(chǔ)的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保系統(tǒng)。其次，降低稅費(fèi)。首先，改變市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式單一的局面。2．進(jìn)一步健全和完善住房二級(jí)市場(chǎng)?！　?．加快住房分配貨幣化進(jìn)程。對(duì)應(yīng)消費(fèi)品有住房金融市場(chǎng)，對(duì)應(yīng)投資品有資本市場(chǎng)，而這兩個(gè)市場(chǎng)都必須以流動(dòng)性為根本。此外，住房信貸品種仍需多樣化，才能滿足不同層次的需求；借款人的借貸意識(shí)需要增強(qiáng)；房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)要規(guī)范化；住房金融服務(wù)更應(yīng)面向百姓，提供更方便和便捷的工具和手段。在住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上，需要政府對(duì)廣大中低收入階層貸款買(mǎi)房提供信用保證或保險(xiǎn)；在住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上，需要政府制定稅收政策，提供法律保障，為住房抵押貸款證券提供資質(zhì)擔(dān)保。
　　當(dāng)住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展到一定規(guī)模，個(gè)人住房貸款占商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的較大比例，出現(xiàn)資金來(lái)源與資金運(yùn)用的期限錯(cuò)配，銀行資產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中，便需要通過(guò)發(fā)行以住房抵押貸款資產(chǎn)為擔(dān)保的長(zhǎng)期債券，一方面使非銷售性的銀行資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榭缮鲜薪灰椎膫?，從而?shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化；另一方面可有效地增加銀行發(fā)放住房抵押貸款的資金來(lái)源，解決貸款期限結(jié)構(gòu)的錯(cuò)配問(wèn)題，為住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的更快發(fā)展提供充足的資金條件。少數(shù)城市的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)證明開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)對(duì)于增加居民購(gòu)房能力，激活住房市場(chǎng)，促進(jìn)商品房銷售，滿足不同層次居民的住房消費(fèi)需求，改善和提高居民住房消費(fèi)水平具有重要意義，開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)也有利于住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。住房二級(jí)市場(chǎng)是個(gè)人將所購(gòu)住房再次出售的交易市場(chǎng)。我國(guó)住房產(chǎn)權(quán)復(fù)雜多樣，非抵押擔(dān)保貸款發(fā)放難度很大，在一定程度上制約了住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。居民購(gòu)房貸款最主要的擔(dān)保方式是以所購(gòu)住房做抵押，然而現(xiàn)實(shí)中住房建設(shè)除五證齊全的商品房能辦理抵押登記外，其他住房都辦不了抵押登記。目前我國(guó)公房出售有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)，有安居房?jī)r(jià)、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)和商品房?jī)r(jià)，住房產(chǎn)權(quán)有完整產(chǎn)權(quán)和不完整產(chǎn)權(quán)，完整產(chǎn)權(quán)有含地價(jià)的產(chǎn)權(quán)和不含地價(jià)的產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買(mǎi)在劃撥的土地上住房，有國(guó)家產(chǎn)權(quán)和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的劃分，單位購(gòu)買(mǎi)在政府出讓的土地上建成的商品房，再按房改成本價(jià)賣給職工，有單位產(chǎn)權(quán)和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的劃分?！?從公房租金改革與售價(jià)改革的不同步，大部分地區(qū)住房公積金制度有待進(jìn)一步完善，尚未形成調(diào)動(dòng)人們購(gòu)房積極性的調(diào)節(jié)機(jī)制，到1998年出臺(tái)的以停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化為核心的住房制度改革方案，商業(yè)銀行的住房金融業(yè)務(wù)也走過(guò)了從朦朧到清晰、從弱小到較具規(guī)模，并將逐漸擴(kuò)大和規(guī)范的改革與發(fā)展的進(jìn)程，體現(xiàn)在住房信貸投入漸趨理智、住房信貸結(jié)構(gòu)趨于合理、住房信貸品種根據(jù)市場(chǎng)需求應(yīng)運(yùn)而生?！　?．住房制度改革的不斷深入對(duì)住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展起了巨大的推動(dòng)作用。我國(guó)房?jī)r(jià)偏高與房屋建設(shè)成本上升，房?jī)r(jià)中包含不合理的稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)商追求過(guò)高利潤(rùn)有密切關(guān)系，也與長(zhǎng)期以來(lái)市場(chǎng)主體錯(cuò)位，集團(tuán)單位大量進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)商品房表現(xiàn)出不正常需求有關(guān)?！　》?jī)r(jià)和居民家庭年收入比偏高，特別是像北京、上海、廣州這類的大城市，房?jī)r(jià)和居民家庭年收入比過(guò)高，把大部分中低收入居民家庭擋在住房市場(chǎng)之外。具體來(lái)說(shuō)制約住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展的主要因素有：房?jī)r(jià)和居民家庭年收入比，住房制度改革，住房產(chǎn)權(quán)政策和住房抵押相關(guān)法律規(guī)定，住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放等。銀行比過(guò)去更加重視貸款的市場(chǎng)營(yíng)銷和風(fēng)險(xiǎn)防范，同時(shí)更加注重科技開(kāi)發(fā)，利用先進(jìn)的科技手段改進(jìn)和加強(qiáng)住房信貸業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)和管理。在住房信貸資金的聯(lián)動(dòng)方面，通過(guò)銀企合作，銀行為開(kāi)發(fā)商的商品房銷售提供按揭服務(wù)，把商品房開(kāi)發(fā)和銷售結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)住房產(chǎn)業(yè)資金的良性循環(huán)。因此，紛紛從不同的角度且以不同的方式介入住房金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，特別是自l998年起，在國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和人民銀行金融調(diào)控政策的引導(dǎo)下，各家商業(yè)銀行都紛紛承諾拿出幾百億，總量上千億的信貸規(guī)模，支持住房建設(shè)和住房消費(fèi)，在品種創(chuàng)新、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)質(zhì)量等方面的競(jìng)爭(zhēng)都更趨激烈?！　?．住房金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)營(yíng)開(kāi)始規(guī)范，內(nèi)部結(jié)構(gòu)開(kāi)始走向協(xié)調(diào)。同時(shí)，由于科教文衛(wèi)單位的職工素質(zhì)較高，屬于收入穩(wěn)定、信用良好、住房需求旺盛，且極具市場(chǎng)消費(fèi)潛力的優(yōu)質(zhì)客戶群體。3．住房開(kāi)發(fā)貸款以支持普通住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主，特別是積極扶持科教文衛(wèi)單位利用自用土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房。根據(jù)國(guó)家宏觀政策和住房市場(chǎng)的發(fā)展需要，商業(yè)銀行住房信貸結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)重心轉(zhuǎn)移，由過(guò)去重點(diǎn)支持住房開(kāi)發(fā)貸款轉(zhuǎn)為重點(diǎn)支持住房消費(fèi)貸款。中西部地區(qū)發(fā)展雖有起色但仍較落后，這與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、個(gè)人商品意識(shí)和資信度等緊密相關(guān)，體現(xiàn)了資金運(yùn)動(dòng)的特征和規(guī)律?！　〉牵趥€(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展中也暴露出區(qū)域間發(fā)展不均衡的態(tài)勢(shì)。為深化住房制度改革，促進(jìn)住房建設(shè)與消費(fèi)，國(guó)家先后出臺(tái)了一系列的住房與金融政策，為住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)提供了良好的發(fā)展契機(jī)。1．2　住房金融的現(xiàn)狀　　1．住房消費(fèi)貸款蓬勃發(fā)展，但各地發(fā)展態(tài)勢(shì)不平衡。這一階段的特點(diǎn)是，住房制度改革深化，住房分配從福利制向貨幣化過(guò)渡；住房金融經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步擴(kuò)大，住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)力度進(jìn)一步加大；政策性住房金融業(yè)務(wù)和商業(yè)性住房金融業(yè)務(wù)結(jié)合發(fā)展更加緊密；住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)開(kāi)始步入高速發(fā)展軌道；住房金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由對(duì)政策性住房金融業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)步入全方位的住房金融業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)。人民銀行銀發(fā)[1994]313號(hào)《政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定》和銀發(fā)〔1994]220號(hào)《商業(yè)銀行自營(yíng)性住房貸款管理暫行規(guī)定》對(duì)不同資金來(lái)源的政策性業(yè)務(wù)與自營(yíng)性業(yè)務(wù)進(jìn)行界定和規(guī)范，并擴(kuò)大了承辦政策性住房金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行的范圍。這一階段的特點(diǎn)是：以上海為先導(dǎo)，住房公積金制度開(kāi)始起步，政策性住房金融業(yè)務(wù)向委托性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變；商業(yè)性住房金融業(yè)務(wù)開(kāi)始向普通住宅建設(shè)傾斜；住房金融經(jīng)營(yíng)管理開(kāi)始逐步規(guī)范，住房金融品種不斷涌現(xiàn)；住房消費(fèi)信貸有所啟動(dòng)；住房金融業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)圍繞著爭(zhēng)辦政策性住房金融業(yè)務(wù)展開(kāi)?！　「鶕?jù)1988年國(guó)發(fā)11號(hào)《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》的精神，建立與現(xiàn)階段房改與房地產(chǎn)市場(chǎng)相適應(yīng)的住房金融經(jīng)營(yíng)管理體制，即政策性業(yè)務(wù)實(shí)行“三自兩單”，自營(yíng)性業(yè)務(wù)充分發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)積極性，支持房改和住房建設(shè)。第一階段：1988—1993年，我國(guó)住房金融形成階段。中國(guó)住房金融的發(fā)展與改革作者：應(yīng)紅　來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)金融　摘要：我國(guó)住房金融的改革和發(fā)展，是與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住房制度改革戚戚相關(guān)的，透過(guò)住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀，分析業(yè)務(wù)發(fā)展的諸多制約因素，無(wú)不凸現(xiàn)住房金融業(yè)務(wù)的階段性、關(guān)聯(lián)性以及蓬勃向前的動(dòng)態(tài)發(fā)展特征，據(jù)此提出在改革和發(fā)展中深化和完善我國(guó)住房金融的對(duì)策思路。 隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善，住宅產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益顯得重要，房地產(chǎn)金融業(yè)在國(guó)家金融業(yè)領(lǐng)域的地位作用也日益顯得突出。 具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的問(wèn)題是：下一步發(fā)展的重點(diǎn)將是定位于繼續(xù)單一致力于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理挖掘潛力還是外部擴(kuò)張；是以短期信貸迅速籌資還是借殼，買(mǎi)殼上市發(fā)行股票、房地產(chǎn)債券進(jìn)行長(zhǎng)期融資；是部分出售資產(chǎn)、還是兼并、收購(gòu)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的選擇。 到目前為止，中國(guó)的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要是依靠經(jīng)營(yíng)管理型戰(zhàn)略來(lái)實(shí)現(xiàn)的。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌已經(jīng)開(kāi)始，