房地產(chǎn)投資決策-1(文件)
【正文】 Estate Decisions 綠化率 ? 綠化率 ：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。 ?結(jié)構(gòu)建筑面積 ：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均為投影面積）等所占面積的總和。 房地產(chǎn)投資決策 Investment Analysis for Real Estate Decisions 銷售面積 ?商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偣妹娣e ?套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽(yáng)臺(tái)建筑面積 ?公攤面積 ： ? 公共門廳、過(guò)道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； ? 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的 50%。 ?投資的三要素： 時(shí)間、報(bào)酬、風(fēng)險(xiǎn) 。 ?要強(qiáng)調(diào)的是，“現(xiàn)在的某些利益”是指即期的、確定性的利益，但預(yù)期收益卻要到未來(lái)才能實(shí)現(xiàn)，而且這種未來(lái)收益在時(shí)間和總量上都難以精確預(yù)測(cè)。 房地產(chǎn)投資決策 Investment Analysis for Real Estate Decisions 房地產(chǎn)投資 ?這時(shí)就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進(jìn)行評(píng)估，幫助投資者 在各種限制條件的前提下 ，如可承受的風(fēng)險(xiǎn)、所要求的資產(chǎn)流動(dòng)性、投資組合平衡以及來(lái)自管理部門的有關(guān)限制條件等等，使得最終所選擇的投資項(xiàng)目 獲得最大的效益 。 ?另外，房地產(chǎn)投資 建設(shè)周期長(zhǎng)、占用資金量大 ，一旦開工建設(shè)就不能中斷，要力求縮短工期，在 最佳時(shí)機(jī)投入市場(chǎng) 。 ?房地產(chǎn)投資決策的科學(xué)水平直接表明了一國(guó)或一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的成熟程度。 房地產(chǎn)投資決策 Investment Analysis for Real Estate Decisions 房地產(chǎn)投資決策 ?房地產(chǎn)投資規(guī)模在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)投資規(guī)模中占有很大的比重，它必須與社會(huì)所擁有的人力、物力和財(cái)力相適應(yīng)。 房地產(chǎn)投資決策 Investment Analysis for Real Estate Decisions 房地產(chǎn)投資決策 ?房地產(chǎn)投資決策對(duì) 房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善和發(fā)展 具有十分重要的意義。只有在比較項(xiàng)目收益和支出的總量與時(shí)間的基礎(chǔ)上，并考慮預(yù)測(cè)的置信水平時(shí)，才有可能作出合理的投資決策。 房地產(chǎn)投資決策 Investment Analysis for Real Estate Decisions 房地產(chǎn)投資 ?房地產(chǎn)投資形式多種多樣： ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)是人們最熟悉的一種類型； ?為了出租經(jīng)營(yíng)而購(gòu)買住宅或辦公樓也是相當(dāng)普遍的房地產(chǎn)投資類型； ?將資金委托給信托投資公司用以購(gòu)買或開發(fā)房地產(chǎn)也是房地產(chǎn)投資； ?企業(yè)建造工廠、學(xué)校建設(shè)校舍、政府修建水庫(kù)等等，都屬于房地產(chǎn)投資。 ?陽(yáng)臺(tái)面積 ：開敞式陽(yáng)臺(tái)面積以水平投影面積一半計(jì)入，封閉式陽(yáng)臺(tái)面積為水平投影面積。 ?使用率 ：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。 ?使用面積 ：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。 ? 綠地率 ≠綠化覆蓋率 ? 在計(jì)算綠地率時(shí)，對(duì)綠地的要求非常嚴(yán)格。 房地產(chǎn)投資決策 Investment Analysis for Real Estate Decisions 建筑密度 ?指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。在最經(jīng)濟(jì)容積率，土地收益達(dá)到最大，土地價(jià)格也達(dá)到最高；若繼續(xù)增大容積率會(huì)因單方售價(jià)低于單方造價(jià)而使土地投資收益開始下降，地價(jià)也隨之開始下降。 房地產(chǎn)投資決策 Investment Analy
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