房地產(chǎn)投資決策及其風(fēng)險(xiǎn)管理案例分析(文件)
【正文】 2023 ? 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（財(cái)務(wù)杠桿，即負(fù)債水平）細(xì)述 ? 資本成本的加權(quán)平均公式 ? r=(L/V)rD=[1(L/V)]rE L—— 貸款 V—— 價(jià)值 rD—— 貸款回報(bào) /利率 rE—— 股本投資的回報(bào) ? 通過(guò)杠桿可增加期待總回報(bào)？ ? 杠桿會(huì)增加回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn) ? 同一物業(yè)資產(chǎn)可以為偏愛(ài)不同（如對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，或者對(duì)收入與增長(zhǎng)的態(tài)度等）的投資者提供不同的投資機(jī)會(huì) ? 投資者如果希望獲得較為安全的、較高的當(dāng)前收益，就可以選擇房地產(chǎn)債權(quán)投資 ? 投資者如果寄希望于收益的快速增長(zhǎng)，并且愿意承擔(dān)較多的風(fēng)險(xiǎn)，就可以選擇負(fù)債房地產(chǎn)的股權(quán)投資 169。 Shimai Consulting 2023 演講完畢，謝謝觀看！ 。 Shimai Consulting 2023 ? 投資風(fēng)險(xiǎn)分析常用方法 ? 敏感性分析 ? 情景分析 ? 內(nèi)部回報(bào)率解析 ? 蒙特卡羅模擬示例 ? 政策風(fēng)險(xiǎn)（法律法規(guī)）細(xì)述 ? 土地 ? 資金 ? 稅費(fèi) ? … 169。 Shimai Consulting 2023 ? 投資風(fēng)險(xiǎn)分析有關(guān)因素 ? 盈利能力（市場(chǎng)、工程質(zhì)量、交易記錄） ? 租售協(xié)議 ? 物業(yè)管理 ? 產(chǎn)權(quán)、地契、貸款合同 ? 法令法規(guī)（規(guī)劃、環(huán)境、維護(hù)、稅費(fèi) —— 以北京為例） ? 保險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)債權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理 ? 通貨膨脹 ? 利率風(fēng)險(xiǎn) ? 提前償還風(fēng)險(xiǎn) ? 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) ? 違約風(fēng)險(xiǎn) 169。 169。 Shimai Consulting 2023 ? 從投資量來(lái)說(shuō)，以美國(guó) 90年代的投資價(jià)值為例主要有四類(lèi)資產(chǎn)形式： ? 現(xiàn)金、股票、債券、不動(dòng)產(chǎn) 024681012Return Tbills Muni MBS Bonds RE Stocks Rish 169。這些都限制了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)利用發(fā)行債券這一融資渠道。 ? 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金按資金類(lèi)型分類(lèi) ? 投資方式 ? 國(guó)外房地產(chǎn)基金 ? 中國(guó)成立房地產(chǎn)信托基金的障礙 169。 ? 信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn) ? 中外比較 就集合信托資金產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，委托人在購(gòu)買(mǎi)資金信托產(chǎn)品之后，取得信托受益權(quán)，但喪失了對(duì)資金的控制權(quán)，其收益完全有賴于信托公司的投資操作，如不考慮投資者對(duì)信托公司的依賴程度，投資者的利益一定程度上將有賴于信托公司的信息披露。在新規(guī)則面前，真正有實(shí)力、守規(guī)矩的開(kāi)發(fā)商可以順利上市，而在目前開(kāi)發(fā)商數(shù)量過(guò)多、食用水平普遍低下的情況下，欲通過(guò)大規(guī)模上市解決行業(yè)性的獎(jiǎng)金短缺，似乎并不現(xiàn)實(shí)。 ? 選擇國(guó)內(nèi)或者海外，最終還是看企業(yè)自身的發(fā)展需要，如果是志存高遠(yuǎn)的企業(yè)，想引入新的股東和現(xiàn)代企業(yè)制度，應(yīng)該將海外上市作為首選，因?yàn)榭梢越柚Ｍ馔顿Y者的監(jiān)管與規(guī)模推進(jìn)企業(yè)自身的規(guī)模、透明，提高經(jīng)營(yíng)管理水平，如果是為了圈錢(qián)，上海 A股市場(chǎng)的市盈率高于香港股市。 ? 國(guó)內(nèi)與國(guó)外上市比較： ? 國(guó)內(nèi)上市主要的困難在于政策變化，房地產(chǎn)公司對(duì)資本市場(chǎng)的準(zhǔn)入是幾經(jīng)周折。國(guó)際上很多大的地產(chǎn)公司在他們發(fā)展初期，也是像中國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)一樣。 ? 在國(guó)際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個(gè)所謂“三七開(kāi)”的慣例，一個(gè)是給房地產(chǎn)業(yè)貸款占全部貸款余額的 30%，其余行業(yè)占 70%；二是發(fā)放給開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的 30%，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占 70%。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前被普遍視為銀行的優(yōu)質(zhì)
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