【正文】 88 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 27 某些產(chǎn)品要與產(chǎn)品等級(jí)聯(lián)系起來進(jìn)行定位。在產(chǎn)品類別中，一些品牌的服務(wù)、產(chǎn)品特性和產(chǎn)品表現(xiàn)等方面做得越多越好，這些品牌的制造商一般也會(huì)將價(jià)格定得較高，一方面是為了抵消其較高的成本，另一方面是為宣傳其較高 的質(zhì)量。制定一個(gè)合理的價(jià)格是保證開發(fā)商資金盡快回籠并取得相應(yīng)銷售周期內(nèi)最高利潤(rùn)的一個(gè)重要條件。要改變這種局面的根本途徑就是要了解 消費(fèi)者的需求 ，設(shè)計(jì)出符合目標(biāo) 客戶需求 的產(chǎn)品，以保證市場(chǎng)的供求平衡。房地產(chǎn)市場(chǎng)定位包括：項(xiàng)目定位、品質(zhì)定位、客源定位、 戶型 和面積定位、價(jià)格定位。 （ 8）細(xì)分市場(chǎng)不應(yīng)該主要被競(jìng)爭(zhēng)者占領(lǐng)，以免我們的項(xiàng)目達(dá)到失敗。如果用一種市場(chǎng)營(yíng)銷設(shè)計(jì)就能夠達(dá)到所有的細(xì)分市場(chǎng)，就沒有必要把它們分開。 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分準(zhǔn)則 （ 1）細(xì)分市場(chǎng)必須足夠大以保證其有利可圖。 （ 2） 提高房地 產(chǎn) 市場(chǎng)分析有效性的途徑 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的途徑 （ 1） 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的原因 影響市場(chǎng)分析有效性的原因有：第一，分析師對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析要點(diǎn)的把握程度。 （ 4） 房地產(chǎn)開發(fā)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，開發(fā)商要根據(jù)市場(chǎng)的需要確定方向，設(shè)計(jì)或修訂投資策略，指導(dǎo)選定位置，進(jìn)行產(chǎn)品計(jì)劃、設(shè)計(jì)、品質(zhì)、定價(jià)、調(diào)整，獲取規(guī)劃許可和政府支持，獲取金融機(jī)構(gòu)貸款的支持，制定合理的營(yíng)銷策略促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)成功。金融機(jī)構(gòu)借助房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的結(jié)果來評(píng)估項(xiàng)目的投資潛力，確保貸款和投資有一個(gè)好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì) 能力 ，作為貸款項(xiàng)目選擇的重要依據(jù)。開發(fā)投資決策要決定市場(chǎng)需求和尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)，選擇正確的位置、合適的開發(fā)時(shí)間，以保中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 不同使用 者 的下房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的特點(diǎn) 在實(shí)際應(yīng)用中，某一使用者或部門可能會(huì)遇到所有物業(yè)類型的市場(chǎng)分析問題。吸納量計(jì)劃是指研究地區(qū)、價(jià)格和市場(chǎng)份額間的關(guān)系，將項(xiàng)目所在子市場(chǎng)中未滿足的需求按照市場(chǎng)占有率進(jìn)行分配 ， 預(yù)測(cè)項(xiàng)目的吸納量及吸納量計(jì)劃 。當(dāng)然，每個(gè)市場(chǎng)分析不一定都包含所有的側(cè)重點(diǎn)。 （ 4） 專業(yè)市場(chǎng)供求分析 ： 它包含 ： ① 根據(jù)潛在需求的來源地及競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地，確定市場(chǎng)研究區(qū)域； ② 細(xì)分市場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分及消費(fèi)者細(xì)分。它要對(duì)項(xiàng)目地塊所在的區(qū)位與類 似的區(qū)位進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)；在有兩個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí)，就要對(duì)每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可采用計(jì)劃部門等機(jī)構(gòu)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的研究結(jié)果，而不必對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況作完全分析。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容較為復(fù)雜與多樣，將它歸納為六項(xiàng)主要內(nèi)容。 專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ： 是對(duì)市場(chǎng)研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng) (住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè) )或?qū)I(yè)子市場(chǎng)的供需分析，是在前一層次分析的基礎(chǔ)上，對(duì)特定子市場(chǎng)的供需情況進(jìn)行單獨(dú)的估計(jì)和預(yù)測(cè)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內(nèi)容 （ 1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求，可分為以下中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 將后我市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的發(fā)展趨勢(shì)是： 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模持續(xù)上升；房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序更加規(guī)范；市場(chǎng)成交有望進(jìn)一步擴(kuò)大；房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建設(shè)重點(diǎn)由城市中心區(qū)向周邊地區(qū)的轉(zhuǎn)移，住宅需求量亦將同步增加 ， 這必將成為我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。 2） 居民消費(fèi)能力的不斷提高。 發(fā)展趨勢(shì) 1） 房地產(chǎn)業(yè)政策日趨完善。近幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 17 2）消費(fèi)者消費(fèi)觀念變化。 去年以來，針 對(duì)部分行業(yè)過熱、投資需求過旺、信貸投放過猛以及亂占濫用耕地等問題，黨中央、國(guó)務(wù)院見微知著、未雨綢繆，在今年上半年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了系列調(diào)控措施，適度控制信貸規(guī)模，清理整頓開發(fā)區(qū)和土地市場(chǎng)秩序，控制部分行業(yè)過度投資等，取得了成效，保持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展。根據(jù)以上原因， 2021 年 3 月國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，對(duì)今后一段時(shí)間，從重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任，大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制被動(dòng)型住房需求，正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期，全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施，認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查等八方面做出了中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長(zhǎng)分別為 %、 %、 %。 小區(qū)項(xiàng)目將聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名設(shè)計(jì)單位承擔(dān)此次規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)任務(wù)，同時(shí)聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司進(jìn)行運(yùn)作，確保項(xiàng)目得到可觀的效益。 影苑小區(qū)是老城區(qū)內(nèi)首個(gè)住宅開發(fā)項(xiàng)目，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力和先導(dǎo)性。 影苑小區(qū)規(guī)劃開發(fā)面積 畝，實(shí)際使用面積 畝，綠地和道路占地 畝，容積率不大于 ，建筑密度不大于 30％，綠地覆蓋率不小于 25％，多層建筑占主導(dǎo)，建筑高度控制在 20 米以中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 隨著南陽市經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，相關(guān)產(chǎn) 業(yè)也開始崛起，南陽市 房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)起云涌，蓬勃發(fā)展，據(jù)房管部門統(tǒng)計(jì) ， 2021 年至 2021 年，房地產(chǎn)開發(fā)商完成了 51 個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，向社會(huì)推出了 173 幢商品樓共計(jì) 6620 套住宅，建筑面積達(dá) 8110 71 平方米，投資金額達(dá) 4 億多元，完成過戶 2672 套 。南陽城市建設(shè)步伐加快，供水、供電、道路建設(shè)及園林綠化等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展迅猛，城市服務(wù)功能大大增強(qiáng)，先后被命名為“ 全國(guó)造林綠化十佳城市 ” 、 “ 全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市 ” 和“ 省級(jí)園林城市 ” 。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 12 第三部分 項(xiàng)目基本情況 、項(xiàng)目實(shí)施背景 南陽市是全省的工業(yè)和農(nóng)業(yè)大市，也是全省最大的北方水域，同時(shí)也是 我國(guó)礦產(chǎn)品最為密集的地區(qū)之一 ，近年來， 南陽 的 基礎(chǔ)建設(shè)日新月異，境內(nèi)焦枝復(fù)線鐵路縱貫?zāi)媳保呀?jīng)建成開通的寧西鐵路橫穿我市 7 個(gè)縣區(qū)，南水北調(diào)中線工程已經(jīng)開工，許平南高速公路已經(jīng)建成南鄧、南坪等幾 條高速公路正在建設(shè)中，南陽飛機(jī)場(chǎng)為全省三大民用機(jī)場(chǎng)之一。通過在經(jīng)營(yíng)中的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)、引進(jìn)高水平的管理人才以及學(xué)習(xí)其他優(yōu)秀公司的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)等，將公司的組織管理模式逐步完善，更好的為公司的高速發(fā)展和不斷壯大而服務(wù)。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 11 在制度方面，對(duì)公司業(yè)務(wù)有重大革新建議，提出具體方案，經(jīng)實(shí)施確實(shí)有效，辦理重要業(yè)務(wù)成績(jī)特優(yōu)或有特殊功績(jī)的人員一律給予獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于品 行優(yōu)良、技術(shù)超群、工作認(rèn)真、恪盡職守者，領(lǐng)導(dǎo)有方，使業(yè)務(wù)工作拓展有相當(dāng)成就者 ,一律給予嘉獎(jiǎng)。如何引進(jìn)人才、管理人才、留住人才是每個(gè)企業(yè)在發(fā)展過程中所面臨的關(guān)鍵問題。在以垂直層級(jí)為特點(diǎn)的職能型組織機(jī)構(gòu)下，這些工作都很難順利進(jìn)行。就公司內(nèi)部管理中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 隨著企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，產(chǎn)品和服務(wù)范圍逐步呈多元化，并開始打破單一的市場(chǎng)劃分進(jìn)入多個(gè)市場(chǎng)，并且在地理區(qū)域和客戶群體和需求上也開始多元化，例如一個(gè)公司以前只專注國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，而現(xiàn)在已經(jīng)開始進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)從事國(guó)際業(yè)務(wù)；再例如產(chǎn)品和服務(wù)的客戶群體及需求也在擴(kuò)大。 在這種組結(jié)構(gòu)下，公司總經(jīng)理或董事會(huì)能夠與各部門經(jīng)理之間保持直接聯(lián)系，對(duì)公司的日常運(yùn)營(yíng)進(jìn)行監(jiān)督和控制，因此公司內(nèi)部的溝通渠道和信息流呈現(xiàn)出較短和垂直狀態(tài)。 企業(yè)組織管理模式 通過上圖可知，該企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)屬于職能型組織結(jié)構(gòu)，職能型組織結(jié)構(gòu)是較為剛性的集權(quán)制結(jié)構(gòu)，通常適用于從簡(jiǎn)單型結(jié)構(gòu)企 業(yè)演董事會(huì) 董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理 副總經(jīng)理 財(cái)務(wù)部 項(xiàng)目部 工程部 策劃部 銷售部 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。一個(gè)現(xiàn)代文明程度較高的城市都擁有相當(dāng)規(guī)模與品質(zhì)的居住社區(qū)，公司正是從當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益出發(fā)，以南陽市的中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)為基礎(chǔ)來進(jìn)行 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和開發(fā)，以高起點(diǎn)、高水平的項(xiàng)目來為南陽市的經(jīng)濟(jì)繁榮做出貢獻(xiàn)。在為公司創(chuàng)造可觀經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，為南陽房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。酒精、石油、膠片、中西藥、紡織品、防爆電機(jī)、卷煙、水泥、汽車配件等在全省乃至全國(guó)都占有重要地位?？?cè)丝?1026 萬，其中城市人口 29 萬。 17′～ 33176。東接駐馬店和信陽地區(qū)，南接湖北省襄樊市、十堰市，西與陜西省商州市相連，北同三門峽市、洛陽市、平頂山市毗鄰。 1996 年 7 月至 2021 年 11 月在南陽市旅游局工作，歷任副主任科員、主任科員等職務(wù)。 簡(jiǎn)介 單天才，男，漢族，出生于 1959 年 12 月 8 日，籍貫河南省方城縣，本科學(xué)歷，中共黨員，經(jīng)濟(jì)師。 第九部分 近年來，隨著南陽市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 南陽市的樓價(jià)處于上升趨勢(shì)，數(shù)家杰出房地產(chǎn)企業(yè)的興起，更加促進(jìn)了南陽市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的騰飛，因此，項(xiàng)目的實(shí)施有著較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，市場(chǎng)前景廣闊。 第六部分 項(xiàng)目毛利潤(rùn)為 萬元、稅金 萬元、凈利潤(rùn) 中融國(guó)貿(mào)國(guó)際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。 第二部分 企業(yè)組織類型屬于職能型組織結(jié)構(gòu)，各部門之間密切配合，各負(fù)其責(zé)，同時(shí)，企業(yè)運(yùn)用先進(jìn)的管理理念及管理模式，為企業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。本公司要求投資公司項(xiàng)目經(jīng)理收到本商業(yè)計(jì)劃書時(shí)做出以下承諾： 妥善保管本商業(yè)計(jì)劃書，未經(jīng)本公司同意，不得向第三方公開本商業(yè)計(jì)劃書涉及的本公司的商業(yè)秘密。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 1 保 密 承 諾 本商業(yè)計(jì)劃書內(nèi)容涉及本公司商業(yè)秘密，僅對(duì)有投資意向的投資者公開。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 3 摘 要 第一部分 南陽市泰安房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于 2021 年 11 月，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)的股份制企業(yè)。 第五部分 打造知名品牌、塑造“受消費(fèi)者尊重、信賴”的品牌，將是房地產(chǎn)企業(yè)制勝于未來的捷徑，制定切實(shí)的銷售策略，從而有效增加項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益。 第八部分 任何項(xiàng)目在運(yùn)作當(dāng)中都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，我們充分預(yù)估了可能出現(xiàn)的各類風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的控制規(guī)避方案。公司主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及售后服務(wù)。 1993 年 3 月至 1996 年 5 月在南陽地區(qū)化工輕工總公司工作，歷任總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理等職務(wù)。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號(hào)投資廣場(chǎng) B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032