【正文】 場需求和尋找市場機(jī)會，選擇正確的位置、合適的開發(fā)時間，以保中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。吸納量計(jì)劃是指研究地區(qū)、價格和市場份額間的關(guān)系，將項(xiàng)目所在子市場中未滿足的需求按照市場占有率進(jìn)行分配 ， 預(yù)測項(xiàng)目的吸納量及吸納量計(jì)劃 。 （ 4） 專業(yè)市場供求分析 ： 它包含 ： ① 根據(jù)潛在需求的來源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場研究區(qū)域； ② 細(xì)分市場，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分及消費(fèi)者細(xì)分。房地產(chǎn)市場分析可采用計(jì)劃部門等機(jī)構(gòu)對地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的研究結(jié)果，而不必對地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況作完全分析。 專業(yè)房地產(chǎn)市場分析 ： 是對市場研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場 (住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè) )或?qū)I(yè)子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎(chǔ)上，對特定子市場的供需情況進(jìn)行單獨(dú)的估計(jì)和預(yù)測。 將后我市房地產(chǎn)市場總的發(fā)展趨勢是： 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模持續(xù)上升；房地產(chǎn)市場秩序更加規(guī)范；市場成交有望進(jìn)一步擴(kuò)大；房地產(chǎn)市場競爭加劇，房價穩(wěn)中有升。 2） 居民消費(fèi)能力的不斷提高。近幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。 去年以來，針 對部分行業(yè)過熱、投資需求過旺、信貸投放過猛以及亂占濫用耕地等問題，黨中央、國務(wù)院見微知著、未雨綢繆，在今年上半年對房地產(chǎn)市場采取了系列調(diào)控措施，適度控制信貸規(guī)模，清理整頓開發(fā)區(qū)和土地市場秩序，控制部分行業(yè)過度投資等，取得了成效，保持了國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分別為 %、 %、 %。 影苑小區(qū)是老城區(qū)內(nèi)首個住宅開發(fā)項(xiàng)目，具有較強(qiáng)的競爭力和先導(dǎo)性。 隨著南陽市經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，相關(guān)產(chǎn) 業(yè)也開始崛起，南陽市 房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)起云涌，蓬勃發(fā)展，據(jù)房管部門統(tǒng)計(jì) ， 2021 年至 2021 年，房地產(chǎn)開發(fā)商完成了 51 個項(xiàng)目的開發(fā)，向社會推出了 173 幢商品樓共計(jì) 6620 套住宅，建筑面積達(dá) 8110 71 平方米，投資金額達(dá) 4 億多元，完成過戶 2672 套 。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 12 第三部分 項(xiàng)目基本情況 、項(xiàng)目實(shí)施背景 南陽市是全省的工業(yè)和農(nóng)業(yè)大市，也是全省最大的北方水域，同時也是 我國礦產(chǎn)品最為密集的地區(qū)之一 ，近年來， 南陽 的 基礎(chǔ)建設(shè)日新月異，境內(nèi)焦枝復(fù)線鐵路縱貫?zāi)媳?，已?jīng)建成開通的寧西鐵路橫穿我市 7 個縣區(qū)，南水北調(diào)中線工程已經(jīng)開工，許平南高速公路已經(jīng)建成南鄧、南坪等幾 條高速公路正在建設(shè)中，南陽飛機(jī)場為全省三大民用機(jī)場之一。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 11 在制度方面，對公司業(yè)務(wù)有重大革新建議，提出具體方案，經(jīng)實(shí)施確實(shí)有效，辦理重要業(yè)務(wù)成績特優(yōu)或有特殊功績的人員一律給予獎勵；對于品 行優(yōu)良、技術(shù)超群、工作認(rèn)真、恪盡職守者，領(lǐng)導(dǎo)有方，使業(yè)務(wù)工作拓展有相當(dāng)成就者 ,一律給予嘉獎。在以垂直層級為特點(diǎn)的職能型組織機(jī)構(gòu)下，這些工作都很難順利進(jìn)行。 隨著企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，產(chǎn)品和服務(wù)范圍逐步呈多元化，并開始打破單一的市場劃分進(jìn)入多個市場，并且在地理區(qū)域和客戶群體和需求上也開始多元化，例如一個公司以前只專注國內(nèi)市場，而現(xiàn)在已經(jīng)開始進(jìn)入國際市場從事國際業(yè)務(wù)；再例如產(chǎn)品和服務(wù)的客戶群體及需求也在擴(kuò)大。 企業(yè)組織管理模式 通過上圖可知，該企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)屬于職能型組織結(jié)構(gòu)，職能型組織結(jié)構(gòu)是較為剛性的集權(quán)制結(jié)構(gòu)，通常適用于從簡單型結(jié)構(gòu)企 業(yè)演董事會 董事長兼總經(jīng)理 副總經(jīng)理 財務(wù)部 項(xiàng)目部 工程部 策劃部 銷售部 中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。在為公司創(chuàng)造可觀經(jīng)濟(jì)效益的同時，為南陽房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展做出貢獻(xiàn)?？?cè)丝?1026 萬，其中城市人口 29 萬。東接駐馬店和信陽地區(qū)，南接湖北省襄樊市、十堰市，西與陜西省商州市相連，北同三門峽市、洛陽市、平頂山市毗鄰。 簡介 單天才，男，漢族，出生于 1959 年 12 月 8 日，籍貫河南省方城縣，本科學(xué)歷，中共黨員，經(jīng)濟(jì)師。 第六部分 項(xiàng)目毛利潤為 萬元、稅金 萬元、凈利潤 中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。本公司要求投資公司項(xiàng)目經(jīng)理收到本商業(yè)計(jì)劃書時做出以下承諾： 妥善保管本商業(yè)計(jì)劃書，未經(jīng)本公司同意，不得向第三方公開本商業(yè)計(jì)劃書涉及的本公司的商業(yè)秘密。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 3 摘 要 第一部分 南陽市泰安房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于 2021 年 11 月，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營的股份制企業(yè)。 第八部分 任何項(xiàng)目在運(yùn)作當(dāng)中都存在一定的風(fēng)險，我們充分預(yù)估了可能出現(xiàn)的各類風(fēng)險，并提出相應(yīng)的控制規(guī)避方案。 1993 年 3 月至 1996 年 5 月在南陽地區(qū)化工輕工總公司工作，歷任總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理等職務(wù)。 49′，北緯 32176?，F(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 2021 多家，工業(yè)總產(chǎn)值 億元，已經(jīng)形成紡織、建材、機(jī)械、電子、化工、醫(yī)藥、食品加工六大支柱產(chǎn)業(yè)。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民生活水平的提高，越來越多的外地乃至世界的投資者把目光投向南陽這一有著巨大發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?。他們能為發(fā)展中的公司帶來各方面的專業(yè)技能，知識和能力，這些也是在簡單型組織結(jié)構(gòu)下的公司所不具備的。以缺少靈活性和集權(quán)為特點(diǎn)的職能型組織機(jī)構(gòu)已經(jīng)阻礙了公司的產(chǎn)品多元化和面向更加廣泛市場的發(fā)展進(jìn)程?，F(xiàn)今社會，人才的競爭是企業(yè)競爭的主要部分，“得人才者得天下”是大家的共識。“向管理要效益”已經(jīng)成為公司經(jīng)營宗旨的一部分。尤其是 在 2021 年 7 月，裝機(jī)容量達(dá) 212 萬千瓦的回龍抽水蓄能電站建成投產(chǎn)，標(biāo)志著南陽的電力能源建設(shè)又邁上了一個新臺階 。 項(xiàng)目地址位于菜市街兩側(cè)、護(hù)城河以北區(qū)域，北起聯(lián)合街和民主街，南到護(hù)城河，西起解放路，東到新生街。 護(hù)城河自影苑小區(qū)中部貫通，該區(qū)域段護(hù)城河將進(jìn)行完整保護(hù)和疏浚，河道兩側(cè)各有 15 米的濱河綠帶，而且護(hù)城河與市場街之間有6 畝的公共游園用地，外圍環(huán)境比較良好。 隨著宏觀調(diào)控政策措施的貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)投 資過快增長勢頭得到了一定的控制，但是由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，開發(fā)成本提高，部分地區(qū)投資性購房和投機(jī)性購房大量增加，市場需求較大，導(dǎo)致部分地區(qū)房價一路上漲過快。 中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。盡管從今年下半年起，央行政策可能會對市場發(fā)展有一定影響，但今年全年及未來幾年 房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持較快的增長速度。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 18 3） 城鎮(zhèn)化步伐的加快。 企業(yè)應(yīng)分析 房地產(chǎn)市場的層次與內(nèi)容體系，歸納總結(jié)出服務(wù)于房地產(chǎn)投資決策、項(xiàng)目融資、房地產(chǎn) 證券 投資、房地產(chǎn)開發(fā)過程、房地產(chǎn)市場宏觀 管理等活動的房地產(chǎn)市場分析報告的特點(diǎn)，對房地產(chǎn)市場分析缺乏有效性的原因進(jìn)行分析，并提出了提高房地產(chǎn)市場分析報告有效性的途徑。它側(cè)重于項(xiàng)目競爭能力分析等內(nèi)容。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 20 （ 2） 區(qū)位分析 ： 是某地點(diǎn)的最佳用途分析，它是進(jìn)行投資決策時的主要分析內(nèi)容。這里面還包含要得出三個分析的側(cè) 重點(diǎn)，即營銷建議、售價和租金預(yù)測、預(yù)測吸納量及吸納量計(jì)劃。即測定關(guān)鍵參數(shù)變動范圍，對分析中的關(guān)鍵假設(shè)，測定它在確保項(xiàng)目滿足投資目標(biāo)要求的情況下，允許變動的范圍。在融資過程中，開發(fā)商需要 將 房地產(chǎn)市場分析作為項(xiàng)目可行性分析的一個重要 部 分 ，并作為 提供申請貸款的理由。 （ 5） 市場宏觀管理中的房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場的宏觀管理要把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化規(guī)律，以合理制 定 有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策；把握房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)情況及政策、法律環(huán)境，及房地產(chǎn)市場供求情況，了解整個房地產(chǎn)宏觀市場，以指導(dǎo)土地規(guī)劃及利用，合理控制土地開發(fā)與土地供給的數(shù)量與結(jié)構(gòu)；了解房地產(chǎn)專業(yè)物業(yè)供需情況，為房地產(chǎn)合理結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù)；房地產(chǎn)宏觀管理部門還要確定什么樣的項(xiàng)目類型能獲得公眾的贊同，了解計(jì)劃開發(fā)項(xiàng)目周 圍公眾的態(tài)度，以確保新的開發(fā)適合社區(qū)的需要，滿足公眾的需要。具體的要求是：系統(tǒng)完整、邏輯清晰合理；報告中采用的數(shù)據(jù)有針對性，有兩個以上數(shù)據(jù)來源的比較；需求參數(shù)確定合理，對關(guān)鍵需求參數(shù)的變動趨勢有獨(dú)到的研究分析，而不是簡單采用了不變的參數(shù)來 計(jì) 算；預(yù)測需求時測定了細(xì)分市場的分段需求 ；分析中要分析市場分段中有競爭的供給，而不是籠統(tǒng)地分析已建和在建項(xiàng)目的供給；市場占有率、吸納量計(jì)劃的確定過程合理且有邏輯性；市場分析結(jié)論明確，結(jié)論適用的范圍界定清楚，能充分反映市場分析結(jié)論所面對的不確定性。 （ 7）細(xì)分市場應(yīng)該不斷增長。 （ 3） 戶型 和面積的定位 從目前 房地產(chǎn)市場積壓的 商品房來看，其原因不外乎是 戶型 設(shè)計(jì)過時，面積配比不合理，不是過大，就是偏小。 （ 2） 以價格和質(zhì)量定位 由于價格與質(zhì)量非常重要，我們不必要對之單獨(dú)加以考慮。 （ 6） 以競爭者定 位 在大多數(shù)定位戰(zhàn)略中，競爭 者的定位都被直接或間接地作為參考。 中融國貿(mào)國際投資有限公司 ZhongRong International Business amp。在目前的中國房地產(chǎn)市場，因開發(fā)商言而無信不兌現(xiàn)承諾等原因而導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商對簿公堂的情況屢屢發(fā)生，使得消費(fèi)者越來越把開發(fā)商的信譽(yù)和口碑當(dāng)作一項(xiàng)影響其購買決策的重要因素。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該踏踏實(shí)實(shí)從產(chǎn)品做起，做出精品，做出誠信。目前河南已出現(xiàn)一批有一定知名度和影響的品牌企業(yè)和品牌房產(chǎn)，它們?yōu)槿?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立了榜樣，為住宅產(chǎn)品的提高和群眾居住環(huán)境的改善起到了示范作用。房產(chǎn)品的配套設(shè)施要結(jié)合規(guī)劃，不斷完善。３、服務(wù)。 銷售收入為 萬元，包括：商業(yè)門面： 7000元 /m2＝ 10466 萬元、住宅： 萬元（其中 ，定向銷售： 31740m2 1520 元 /m2＝ 萬元、市場銷售： m2 1800 元 /m2＝ 萬元）、車庫： 5600m2 1400 元 /m2＝ 784 萬元。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 35 第八部分 風(fēng)險控制 信息不全、不準(zhǔn)，對開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)查不周，預(yù)算不精，決策草率。 發(fā)展商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢、房地產(chǎn)政策、金融政策的理解、判斷或者把握上出現(xiàn)偏差。 管理風(fēng)險 管理風(fēng)險是指風(fēng)險企業(yè)在生產(chǎn)過程中因管理不善而導(dǎo)致投資失敗所帶來的風(fēng)險，主要表現(xiàn)在：（ 1）決策風(fēng)險。 Investment Co.,Ltd 地址：北京市西城區(qū)金融大街 27 號投資廣場 B 座 17 層 電話： 010－ 66210188 傳真： 010－ 66067434 郵編： 100032 37 風(fēng)險企業(yè)大多為創(chuàng)新科技企業(yè)，這些公司都有這樣一個特點(diǎn)，即公司的創(chuàng)始人大多是專業(yè)技術(shù)人員，他們在專業(yè)技術(shù)上各有特長，并對技術(shù)研發(fā)情有獨(dú)鐘，但他們在管理上卻不是行家或?qū)芾淼募?xì)節(jié)不感興趣。 市場風(fēng)險。（ 3）競爭能力難以確定。 人才風(fēng)險