【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。 盈虧平衡分析 ?用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售單價(jià)表示的盈虧平衡點(diǎn) （ BEPp） ? 用生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn) （ BEPL） ? ?銷售稅率產(chǎn)量 產(chǎn)量單位可變成本年固定成本 ?? ??? 1PB E P? ?tVFB E PP ?????1%100??? PB E PP Pp?? ? %100%100%100??????????????tVPQFQtQVQPFQB E PB E P QL%100???? 年銷售稅金及附加費(fèi)年可變成本年銷售收入 年固定總成本LB EP盈虧平衡分析 ?用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收入表示的盈虧平衡點(diǎn) （ BEPs） ?用單位變動(dòng)成本表示 （ 在變動(dòng)成本不確定時(shí)常用 ） tVPFPB E PPB E PQS ??????加費(fèi)單位產(chǎn)品銷售稅金及附單位產(chǎn)品可變成本單位產(chǎn)品售價(jià)年固定總成本單位產(chǎn)品售價(jià)????SB EP%10 0??? SB E PS Ss?tFQPB EPV??????盈虧平衡分析 ?盈虧平衡點(diǎn)的值無(wú)論是用產(chǎn) （ 銷 ） 量表示 ， 還是用價(jià)格表示 ， 或用生產(chǎn)能力利用率和銷售收入來(lái)表示 ， 均為越低越好 。 ? 當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到較低產(chǎn)量就可以保本； ? 盈利區(qū)大 ， 虧損區(qū)小 ， 項(xiàng)目能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益； ? 項(xiàng)目生命力強(qiáng) ， 有較高的競(jìng)爭(zhēng)能力； ? 項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力大 。 ?這一方法只能對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)作定性分析 ， 而無(wú)法定量測(cè)度其風(fēng)險(xiǎn)的大小 ， 即對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)只能進(jìn)行程度上的描述 ， 這是盈虧平衡分析在技術(shù)上的局限性 。 盈虧平衡分析 ?實(shí)際中更一般的是非線性的： ? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品增加但銷售減少； ? 為了消化積壓而降價(jià)、打折等； ? 因大宗采購(gòu)而得到優(yōu)惠價(jià)格； ? 支付工人加班工資； ? 利用新技術(shù)、新管理手段等 ? …… 盈虧平衡分析 產(chǎn)量 市場(chǎng)需求極限 銷售收入 產(chǎn)量 固定成本 生產(chǎn)成本 可變成本 收入成本 產(chǎn)量 盈虧平衡分析 1. 某企業(yè)生產(chǎn)住宅建筑預(yù)制件 ， 每年生產(chǎn)能力為 50000件 ， 每件售價(jià)4000元 ， 固定成本 4688萬(wàn)元 ， 每件耗用變動(dòng)成本 1356元 ， 每件銷售應(yīng)付稅金 300元 。 計(jì)算 BEPQ、 BEPL、 BEPS、 BEPP、 BEPV。 2. 某種配套產(chǎn)品 ， 年固定成本 28萬(wàn)元 ， 單位可變成本 80元 /件 ， 銷售價(jià)格 260元 /件 ， 目前年產(chǎn)量為 3500件 ， 根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ， 近幾年市場(chǎng)需求量大 ， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈 ， 決定降價(jià)擴(kuò)銷 ， 按銷售量的 1％ 遞減售價(jià) ， 并按銷售量的 1％ 遞增單位可變成本 。 問(wèn)產(chǎn)量在什么范圍內(nèi)可以盈利 ， 什么產(chǎn)量可以獲得最大盈利 ？ （二）敏感性分析 ? 作用 ? 了解投資項(xiàng)目方案的風(fēng)險(xiǎn)根源和風(fēng)險(xiǎn)的大小 ? 篩選出若干敏感因素 ， 這些最敏感因素集中力量研究 ，盡量減少方案的風(fēng)險(xiǎn) ? 淘汰風(fēng)險(xiǎn)大的方案 ?分析和預(yù)測(cè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要指標(biāo)（如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期、開發(fā)商利潤(rùn)等）對(duì)主要變動(dòng)因素變化而發(fā)生變動(dòng)的敏感性程度。 ?如果某因素變化幅度很小，但對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的影響很大，則認(rèn)為是敏感性的因素，或因素的敏感性很強(qiáng)。 敏感性分析 ? 主要的敏感性因素 ? 租金 、 售價(jià) ? 往往是最重要的因素 ? 建設(shè)成本 ? 預(yù)算與實(shí)際投入的變化 ? 原材料 、 人工費(fèi)用的市場(chǎng)價(jià)格變化 ? 時(shí)間 ? 批文 、 招標(biāo)等手續(xù)的拖延 ? 工期拖延 ? 租售期的變化 ? 利率 ? 貸款利率 ? 期望的收益率 敏感性分析 主要步驟： ? 選擇經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) ?確定性分析中預(yù)測(cè)把握性不大或變化可能性大的指標(biāo) ? 選擇需要分析的不確定性因素 ?剔除確定性因素以及把握性大的不確定性因素 ? 確定變量的變化范圍并計(jì)算其變動(dòng)幅度 ?根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料 、 經(jīng)驗(yàn)判斷和市場(chǎng)調(diào)查進(jìn)行綜合估計(jì) ? 確定項(xiàng)目對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的敏感程度 敏感性分析 單變量敏感性分析 假設(shè)各變量之間相互獨(dú)立，每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)，其它參數(shù)保持不變。 多變量敏感性分析 分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的變動(dòng)因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果的影響。 敏感性分析 ? 單變量敏感性分析 ? 各因素變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響 （ %） 原始值－ 10％ 原始值 +10％ 地價(jià)（ 20萬(wàn) $） + 利潤(rùn)率（ 15％） + 建設(shè)成本（ 200$/m2) + 租金（ $/m2 ） + 建筑面積（ 2022 m2 ） + 專業(yè)費(fèi)用（ ％） + 投資收益率（ 7％） + 敏感性分析 ? 多變量敏感性分析 租金 、 成本對(duì)利潤(rùn)的影響 （ ％ ） 租金 成本 30 35 40 185 200 215 230 250 敏感性分析 ? 多變量敏感性分析 —— 三項(xiàng)預(yù)測(cè)值法 ? 單變量分析忽視了因素間的相互作用 ， 使結(jié)果失真 。 ? 對(duì)于重要的 、 投資量大的項(xiàng)目 ， 除單變量分析外 ， 考慮多變量分析 。 ? 三項(xiàng)預(yù)測(cè)值法基本思路是：對(duì)所涉及變量給出三個(gè)估計(jì)值 ， 即最樂(lè)觀 、 最可能 、 最悲觀的情況 ， 根據(jù)三項(xiàng)預(yù)測(cè)值的相互作用分析 。 ? 若有 8個(gè)不定變量 ， 3個(gè)預(yù)測(cè)值 ， 則共有 38＝ 6561個(gè)組合 ， 即使通過(guò)計(jì)算機(jī)輔助計(jì)算 ， 決策時(shí)也無(wú)所適從 。 因此往往按所有變量都出現(xiàn)最樂(lè)觀 、 最可能 、 最悲觀的情況 ， 計(jì)算三組最有用的結(jié)果 ，以明確利潤(rùn)變化范圍 。 敏感性分析 最樂(lè)觀 最可能 最悲觀 租金上漲 7％ 5％ 3％ 投資收益率 ％ 7％ ％ 成本上漲 6％ ％ 9％ 貸款利率 10％ 13％ 16％ 工期 12 12 12 租售期 建成即租 3月后 6月后 準(zhǔn)備期 3 3 6 土地成本 20 20 20 最樂(lè)觀 最可能 最悲觀 利潤(rùn) 266841 209444 38539 占總開發(fā)價(jià)值比率 占總開發(fā)成本比率 敏感性分析 ? 局限性 ? 只能作程度上的評(píng)價(jià) ， 而不能對(duì)其作大小測(cè)定 。 ? 變化范圍的確定是模糊的 、 人為的 ， 而沒(méi)有給出這些因素發(fā)生變化的概率 ， 主觀性強(qiáng) ， 缺乏科學(xué)性 。 ? 與盈虧平衡分析方法一樣 ， 在多方案比較情況下其結(jié)果可作為項(xiàng)目選優(yōu)的依據(jù) 。 但在單方案評(píng)價(jià)情況下 ， 其結(jié)果的作用僅限于對(duì)項(xiàng)目本身在實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià) 。 ? 項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)周期中的敏感性是不一樣的 。 一般情況下 ， 由于前期的資金流量大 ， 前期的敏感性要大于后期 。 所以 ， 當(dāng)項(xiàng)目對(duì)資金成本增加因素特別敏感時(shí) ， 應(yīng)檢查是否因?yàn)轫?xiàng)目初期的投資額過(guò)大 ， 使資金未能充分利用 ，如有可能加以調(diào)整 ， 降低其不確定性 。 （三）風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 根據(jù)不確定性因素在一定范圍內(nèi)的隨機(jī)變動(dòng) ，分析確定這種變動(dòng)的概率分布和它們的期望值以及標(biāo)準(zhǔn)差 ， 進(jìn)而為投資者決策提供可靠依據(jù) 。 ? 風(fēng)險(xiǎn)的度量：各不確定結(jié)果間的差異程度或離散程度 —— 標(biāo)準(zhǔn)差 ? 差異程度越大 ， 表明不確定結(jié)果的綜合效應(yīng)越難以確定 ， 從而事件的風(fēng)險(xiǎn)就越大 風(fēng)險(xiǎn)分析 2 2 2( 1 5 % ) 0 . 2 2 0 % 0 . 5 7 0 % 0 . 3 2 8 %( 1 5 % 2 8 % ) 0 . 2 ( 2 0 % 2 8 % ) 0 . 5 ( 7 0 % 2 8 % ) 0 . 3 0 . 3 0 5KR? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?經(jīng)濟(jì)狀況 蕭條 平穩(wěn) 繁榮 發(fā)生概率 投資回報(bào)率 6% 15% 20% 經(jīng)濟(jì)狀況 蕭條 平穩(wěn) 繁榮 發(fā)生概率 投資回報(bào)率 15% 20% 70% 高檔寫字樓的投資回報(bào)率預(yù)測(cè) 普通住宅的投資回報(bào)率預(yù)測(cè) 2 2 26 % 0 . 2 1 5 % 0 . 5 2 0 % 0 . 3 1 4 . 7 %( 6 % 1 4 . 7 % ) 0 . 2 ( 1 5 % 1 4 . 7 % ) 0 . 5 ( 2 0 % 1 4 . 7 % ) 0 . 3 0 . 049KR? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ? ? ?經(jīng)濟(jì)狀況 蕭條 平穩(wěn) 繁榮發(fā)生概率投資回報(bào)率高檔寫字樓的投資回報(bào)率預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)狀況 蕭條 平穩(wěn) 繁榮發(fā)生概率投資回報(bào)率高檔寫字樓的投資回報(bào)率預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 方法 ? 解析法 ? 數(shù)學(xué)期望值法 ? 模擬法 ， 常用的有蒙特卡洛模擬法 ? 在項(xiàng)目概率分析中 ， 一般是計(jì)算項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的期望值 （ 數(shù)學(xué)期望 ） 及凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率 ， 也可以通過(guò)模擬測(cè)算項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)（ 如內(nèi)部收益率 ） 的概率分布 ， 為項(xiàng)目決策提供依據(jù) 。 只是這些不確定因素的概率分布函數(shù)一般很難用數(shù)學(xué)方法導(dǎo)出 ， 模擬方法求分布函數(shù)也是很復(fù)雜的事 ， 所以人們都是根據(jù)歷史資料和經(jīng)驗(yàn)主觀地將概率分布確定下來(lái)的 ， 但這本身也有風(fēng)險(xiǎn) 。 風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 解析法 ? 通過(guò)計(jì)算項(xiàng)目的凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率，用以估計(jì)項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)的能力的分析方法 ? 計(jì)算步驟 ? 列出各種需要考慮的不確定性因素 ? 確定各不確定因素的隨機(jī)變量 ? 分別確定各種隨機(jī)變量的概率 ? 計(jì)算各不確定因素的期望值 ? 計(jì)算凈現(xiàn)值的期望值，并從小到大排序 風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 某開發(fā)項(xiàng)目，其基本方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 51926萬(wàn)元，其投資增加和租售價(jià)格下降的隨機(jī)變量及概率分布如下表： （ 單位：萬(wàn)元） 項(xiàng)目 增加或下降比例 增加或減少現(xiàn)值 概 率 投資額 （現(xiàn)值84737） +40% 33895 +20% 16947 +10% 8474 銷售收入 （現(xiàn)值229133 ） 20% 45827 15% 34370 10% 22913 ?解析法例 解題步驟： ? 1．由于投資增加減少的凈現(xiàn)值 : 33895*+16947*+8474*=17795(萬(wàn)元 ) ? 2．銷售價(jià)格下降而減少的凈現(xiàn)值 : 45827*+34370*+22913*=32079(萬(wàn)元 ) ? 3．項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的期望值 : 519261779532079=2052(萬(wàn)元 ) ? 4．凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)概率的計(jì)算方法與步驟 ? 計(jì)算各種配合比例的綜合概率：如 *= ? 分別用各隨機(jī)事件中的某一隨機(jī)變量計(jì)算凈現(xiàn)值 如：投資增加 40%，銷售 20%，凈現(xiàn)值為： 519263389545827=27796 ? 計(jì)算加權(quán)凈現(xiàn)值 將每一種組合繪出下圖： 累計(jì)概率表 凈現(xiàn)值 綜合概率 累計(jì)概率 ?將以上計(jì)算出的各種隨機(jī)時(shí)間的凈現(xiàn)值按負(fù)值的數(shù)字大小排列，直至出現(xiàn)第一正值為止。列表并求累計(jì)概率 從上表可得 : ? 凈現(xiàn)值小于零的累計(jì)概率約為 : P(ENPV0)=+()*(+)= ? 凈現(xiàn)值大于或等于零的累計(jì)概率為 : P(ENPV≥0)=1P(ENP0)==＝ ％ ? 計(jì)算出的累計(jì)概率愈接近 1,可以說(shuō)明項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越小 ,反之 ,說(shuō)明項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越大。 風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 數(shù)學(xué)期望值法的步驟 ? 確定敏感因素及變化范圍 ? 將范圍縮小為幾個(gè)確定值 ， 并對(duì)每一值確定出現(xiàn)的概率 （ 關(guān)鍵 ） ? 計(jì)算數(shù)學(xué)期望值 ， 即因素的最大可能值 ? 計(jì)算方差 、 標(biāo)準(zhǔn)差 ， 利用數(shù)學(xué)期望值和方差 、 標(biāo)準(zhǔn)差重新計(jì)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo) ， 確定其變化范圍 ? 選擇下一個(gè)敏感因素 ， 重復(fù)進(jìn)行 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資回收期 3 4 5 6 7 概率 )()()()()()(22222，????????????????????????????xEx??數(shù)學(xué)期望值例 風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 蒙特卡洛模擬法 （ 統(tǒng)計(jì)實(shí)驗(yàn)法 ） ? 運(yùn)用蒙特卡洛模擬的統(tǒng)計(jì)功能 ， 自動(dòng)對(duì)項(xiàng)目評(píng)估中涉及的幾個(gè)變量進(jìn)行選擇 、 組合 ， 無(wú)需復(fù)雜的計(jì)算 ， 可得到近似的結(jié)果 。 ? 步驟 ? 分析每一可變因素可能變化的范圍并確定這些變化的概率分布 ? 隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值 ， 并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布 ? 重復(fù)以上步驟進(jìn)行多次模擬實(shí)驗(yàn) ， 即可求出開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)效益指標(biāo)的概率分布或其他特征值 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究 ?