【正文】 ? 有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展的控制 ， 適時(shí)調(diào)整策略 。 ? ? 宏觀環(huán)境 —— 體 （ 與整個(gè)宏觀市場(chǎng)相關(guān)的信息 ） ? 政治 、 經(jīng)濟(jì) 、 科技 、 法律法規(guī)等 ? 區(qū)域市場(chǎng) —— 面 （ 與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作相關(guān)的信息 ） ： ? 區(qū)域分析 ? 區(qū)域產(chǎn)品 ? 需求特征 ? 單個(gè)樓盤 —— 點(diǎn) （ 與項(xiàng)目直接相關(guān)的信息 ） ： ? 產(chǎn)品分析 ? 價(jià)格組合 ? 廣告策略 ? 銷售執(zhí)行 ? 住宅項(xiàng)目： ? 與房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu) 、 物業(yè)管理人員特別是用戶的溝通 ， 了解項(xiàng)目周圍地區(qū)住宅的供求狀況 、 價(jià)格水平 、 對(duì)現(xiàn)有住宅滿意的程度和對(duì)未來(lái)住房的希望 。 ? 工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目： ? 考察開發(fā)所必備的條件 ， 如勞動(dòng)力 、 交通運(yùn)輸 、 原材料和專業(yè)人員的來(lái)源；考慮未來(lái)使用者的意見 ， 如辦公 、 生產(chǎn)和倉(cāng)儲(chǔ)用房的比例 ， 大型運(yùn)輸車輛通道和生產(chǎn)工藝的特殊要求 ， 以及對(duì)隔音 、抗震 、 通風(fēng) 、 防火 、 起重設(shè)備安裝等的特殊要求 。 ? 商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目： ? 考慮所在地區(qū)的流動(dòng)人口與常住人口的數(shù)量 、 購(gòu)買力水平以及該地區(qū)對(duì)零售業(yè)的特殊要求 ， 考慮購(gòu)物中心的服務(wù)半徑及附近其它購(gòu)物中心 、 中小型店鋪的分布情況 。 ? 寫字樓項(xiàng)目： ? 研究所在地段的交通通達(dá)程度 ， 擬建地點(diǎn)的周圍環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系 ， 還要考慮內(nèi)外設(shè)備的平面布局 、 特色與格調(diào) 、裝修標(biāo)準(zhǔn) 、 提供公共服務(wù)的內(nèi)容 ， 滿足未來(lái)潛在使用者的特殊需求和偏好等 。 ? 市場(chǎng)資料收集方法 ? A、 訪問法： ? 根據(jù)調(diào)查目的 ， 擬定調(diào)查提綱或設(shè)計(jì)調(diào)查問卷 ， 以提問或填寫問卷的形式請(qǐng)被調(diào)查者回答： ? 速度較快且成本不是太高 。 ? 有時(shí)信息資料缺乏客觀性 。 ? 面談?wù){(diào)查： ? 有較大的靈活性 ， 可以集體面談或針對(duì)重點(diǎn)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行深入調(diào)查 ， 氣氛好 ， 資料是第一手的 ， 也比較真實(shí) 。 ? 成本相對(duì)較高 ， 資料處理較為繁瑣 ， 受調(diào)查人員業(yè)務(wù)水平的影響較大 。 ? 電話調(diào)查： ? 收集資料快 ， 成本也比較低 ， 便于信息處理 。 ? 不易取得被調(diào)查者的合作 ， 調(diào)查不夠深入 。 ? B、 觀察法： 通過觀察被調(diào)查者行為或收集其行為痕跡 。 ? 可以獲得被調(diào)查者不愿意以及言語(yǔ)無(wú)法提供的信息；并能客觀地獲得準(zhǔn)確性較高的第一手資料 。 ? 調(diào)查對(duì)象的面比較窄 ， 花費(fèi)的時(shí)間較長(zhǎng) ， 有時(shí)僅能觀察一些表象 ， 需與其它方法進(jìn)行結(jié)合 。 ? C、 實(shí)驗(yàn)法： ? 由調(diào)查人員用實(shí)驗(yàn)的方式 ， 將現(xiàn)象放在某種條件下作觀察以獲取情報(bào) 。 ? 分為產(chǎn)品試驗(yàn)和銷售試驗(yàn) ， 例如食品的品嘗會(huì) 。 ? 政府部門： 政府所頒布的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策、法令法規(guī)以及政府的新聞發(fā)布會(huì)，特別是規(guī)劃、財(cái)稅、金融、房地產(chǎn)等各職能部門的各種文件、規(guī)定和統(tǒng)計(jì)資料，都是重要的信息資源。 ? 企業(yè)內(nèi)部： 企業(yè)內(nèi)部的各種業(yè)務(wù)資料、統(tǒng)計(jì)資料、財(cái)務(wù)資料和平時(shí)收集的文字資料等都是重要的第一手資料。 ? 消費(fèi)者： 通過各種途徑從消費(fèi)者那里獲得有關(guān)購(gòu)買動(dòng)機(jī)、購(gòu)買偏好和未來(lái)需求的信息資料。 ? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： 通過對(duì)等互換信息等途徑獲得競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和他們對(duì)市場(chǎng)分析的資料，或者參股取得競(jìng)爭(zhēng)公司的信息。 ? 咨詢部門： 房地產(chǎn)咨詢部門的咨詢意見，市場(chǎng)走勢(shì)分析和各種評(píng)估報(bào)告。這些信息資料都具有重要的參考價(jià)值。 ? 各種宣傳媒體： 例如各種有關(guān)報(bào)紙、雜志、專業(yè)書籍和廣播、電視的有關(guān)報(bào)道等，構(gòu)成經(jīng)常的信息源。 ? 公共場(chǎng)所： 注意從各種會(huì)議、參觀訪問和其他社交活動(dòng)中獲取信息資料。 市場(chǎng)資料來(lái)源 信息資料的處理方法 ? 資料收集到以后，一般要經(jīng)過篩選、分類、編號(hào)、列表、計(jì)算五個(gè)處理步驟： ? 篩選：原始的信息資料往往是分散、零星或有矛盾的，需要經(jīng)過核對(duì)、校正和篩選處理。通過篩選，將不真實(shí)的或錯(cuò)誤的信息去掉，補(bǔ)充不完整或有遺漏的地方，檢查數(shù)據(jù)的來(lái)源，放棄已經(jīng)喪失時(shí)效的資料。 ? 分類：根據(jù)需要，可將資料按數(shù)量、質(zhì)量、時(shí)序和地區(qū)進(jìn)行分類。 ? 編號(hào)：對(duì)資料編號(hào)是為了減少書寫的負(fù)擔(dān)。常用的一種編號(hào)是在表格上給資料編排上代號(hào)，便于計(jì)算機(jī)處理數(shù)據(jù) ? 列表：把收集的數(shù)據(jù)按項(xiàng)目、時(shí)間、計(jì)量單位等內(nèi)容列成表格，以便于分析比較。 ? 計(jì)算：根據(jù)需要，運(yùn)用百分比、平均值、概率分布等方法，對(duì)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行計(jì)算，為市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)服務(wù)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和市場(chǎng)調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)等作出的預(yù)計(jì)、測(cè)算和判斷。 市場(chǎng)預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)投資分析的重要內(nèi)容，預(yù)測(cè)的好壞，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，甚至關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的興衰存亡。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ? ? 供給狀況變化 ? 預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量以及投入開發(fā)物業(yè)的數(shù)量 （ 增量 ） （ 注意開發(fā)周期長(zhǎng) 、 利用土地供給總量的預(yù)測(cè)進(jìn)行 ） ； ? 預(yù)測(cè)房地產(chǎn)存量的供應(yīng)量； ? 預(yù)測(cè)擬開發(fā)物業(yè)類型及可替代物業(yè)類型的供給； ? 需求狀況變化 ? 購(gòu)買力預(yù)測(cè) （ 社會(huì)集團(tuán)購(gòu)買力 、 城鄉(xiāng)居民購(gòu)買力等 ） ； ? 預(yù)測(cè)宏觀決策對(duì)房地產(chǎn)需求的影響； ? 市場(chǎng)潛在需求預(yù)測(cè) 。 ? 價(jià)格變動(dòng)及其影響預(yù)測(cè) ? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) （ 本企業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)企業(yè) ） 確立預(yù)測(cè)目標(biāo) 即明確預(yù)測(cè)目標(biāo)和對(duì)象，了解為什么預(yù)測(cè)和預(yù)測(cè)什么。預(yù)測(cè)目標(biāo)須清楚、準(zhǔn)確而具體。 擬定預(yù)測(cè)工作計(jì)劃 內(nèi)容包括預(yù)測(cè)工作各階段的詳細(xì)安排。 收集和整理資料 資料是預(yù)測(cè)的前提與基礎(chǔ)，資料的多寡及可靠程度對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果有著直接影響。 選擇預(yù)測(cè)方法 根據(jù)預(yù)測(cè)的目標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形態(tài)和掌握資料的情況等，選擇適當(dāng)?shù)念A(yù)測(cè)方法。 預(yù)測(cè)分析 在預(yù)測(cè)過程中，要十分注意資料的樣式是否發(fā)生變化，一旦發(fā)生變化，對(duì)預(yù)測(cè)就要加以修正。 預(yù)測(cè)結(jié)果評(píng)價(jià) 預(yù)測(cè)結(jié)果評(píng)價(jià)的核心是審核預(yù)測(cè)數(shù)字與實(shí)際數(shù)值誤差程度。短期預(yù)測(cè)誤差在 177。 5%以內(nèi)，中期為 177。 10%，長(zhǎng)期為 177。 20%。 編制預(yù)測(cè)報(bào)告 報(bào)告宜簡(jiǎn)潔明了，并對(duì)預(yù)測(cè)過程、指標(biāo)、資料來(lái)源等作出簡(jiǎn)明的闡釋和論證。 ： ? ? 市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法分為： ? 定性預(yù)測(cè)： 指依靠人們的經(jīng)驗(yàn) 、 專業(yè)知識(shí)和分析能力 ， 參照已有的資料 ， 通過主觀判斷 ， 對(duì)事物未來(lái)的狀態(tài)如總體發(fā)展趨勢(shì) 、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等作出分析與判斷 。 ? 定量預(yù)測(cè)： 在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上 ， 運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù) ， 建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型 ， 并以此為基礎(chǔ)分析 、 計(jì)算和確定房地產(chǎn)市場(chǎng)要素在未來(lái)可能的數(shù)量 。 ? 綜合預(yù)測(cè) ? 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性因素較多 ， 信息資料有限 ， 給市場(chǎng)預(yù)測(cè)帶來(lái)很多不便 。 因此 ， 目前一些房地產(chǎn)公司的市場(chǎng)預(yù)測(cè)一般是以定性方法為主 ， 定量方法為輔 ， 二者互相結(jié)合驗(yàn)證 。 但從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展趨勢(shì)看 ， 未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)將以定性方法為輔 ， 定量方法為主 。 定性預(yù)測(cè) ? 特爾斐法 （ 專家意見法 ） ： ? 1． 挑選專家： 根據(jù)預(yù)測(cè)問題的性質(zhì) ， 挑選一定數(shù)量的專家 。 ? 2. 實(shí)施 ? 第一輪：預(yù)測(cè)小組將預(yù)測(cè)目標(biāo)及有關(guān)資料函寄給選定的專家，請(qǐng)他們據(jù)此提出預(yù)測(cè)意見，預(yù)測(cè)小組根據(jù)反饋的意見分析歸納，提出初步預(yù)測(cè)結(jié)果。 ? 第二輪：預(yù)測(cè)小組將初步預(yù)測(cè)結(jié)果及補(bǔ)充的有關(guān)資料再函寄給專家，專家據(jù)此對(duì)自己第一次預(yù)測(cè)意見補(bǔ)充修正，闡明理由。預(yù)測(cè)小組再統(tǒng)計(jì)歸納預(yù)測(cè)結(jié)果。 ? 第三輪：請(qǐng)專家再次修改，補(bǔ)充完善第二輪的預(yù)測(cè)意見，并申述理由，預(yù)測(cè)小組統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)結(jié)果。 ? 第四輪：在前三輪征詢專家意見的基礎(chǔ)上，再次請(qǐng)專家全面審查、補(bǔ)充、修改、核實(shí)預(yù)測(cè)意見，預(yù)測(cè)小組作出最后統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)結(jié)果。 ? 參與者都是專家，預(yù)測(cè)具有權(quán)威性；采取個(gè)別征詢意見，相互匿名交換的做法，能充分聽取每位專家的意見；方法成熟，費(fèi)用節(jié)省，適用效果好。 ? 但是需要反復(fù)多次進(jìn)行，耗費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)。 ? 意見集中法 意見集中法就是把公司里各部門有經(jīng)驗(yàn)人的意見綜合起來(lái)，通過加權(quán)平均處理，形成對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的一種預(yù)測(cè)。搜集意見時(shí)，要盡量聽取各個(gè)部門經(jīng)理的意見。所以，這種方法又稱集體意見法。實(shí)踐中，對(duì)搜集起來(lái)的意見，可以采用一般加權(quán)平均法進(jìn)行處理。 ? 一般加權(quán)平均法的處理程序是： 1．要求預(yù)測(cè)人給出最高、最低和最可能三種預(yù)測(cè)值 2．確定預(yù)測(cè)人提出的三種預(yù)測(cè)值的不同的概率 3．組織者進(jìn)行計(jì)算 ? 這種方法的特點(diǎn)是： ? 所需時(shí)間少、信息渠道多、密切聯(lián)系實(shí)際 ? 市場(chǎng)因素變動(dòng)激烈時(shí)，能考慮多種非定量因素 ? 簡(jiǎn)單易行，缺乏歷史資料也能進(jìn)行 ? 但易受市場(chǎng)形式的影響。 定量預(yù)測(cè) ? 典型分析法 ? 典型分析法就是結(jié)合抽樣調(diào)查對(duì)典型的資料進(jìn)行分析，以推算出總體的情況。對(duì)某一地區(qū)居民的收入或購(gòu)房需求量可以采取這種方法進(jìn)行預(yù)測(cè)。典型分析法的預(yù)測(cè)模型是： Nnee ??^式中： —— 總體預(yù)測(cè)值； e—— 典型分析數(shù)據(jù)；n—— 樣本單位數(shù)； N—— 總體單位數(shù)。 ^e例如： 通過對(duì)某地區(qū) 1000戶居民的抽樣調(diào)查了解到，其中有85戶居民打算購(gòu)房 ? 由此可以推算該地區(qū) 350000戶居民中打算購(gòu)房戶數(shù)約為： 85247。 1000 350000＝ 29750（戶） ? 以每戶需要一套兩室一廳住房、每套 70平方米計(jì)算，該地區(qū)共需建房面積為： 29750 70＝ 2082500(平方米 ) ? 典型分析法簡(jiǎn)便易行，有抽樣調(diào)查作為依據(jù)，但預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性在很大程度上取決于抽樣調(diào)查的質(zhì)量。一般來(lái)說，對(duì)一個(gè)具有幾百萬(wàn)戶居民的大中型城市而言，樣本量不要過小，樣本的選取要具有代表性。 ?傳導(dǎo)法 ? 是根據(jù)母市場(chǎng)情況和子市場(chǎng)在母市場(chǎng)中的比重來(lái)預(yù)測(cè)各子市場(chǎng)的情況。 ? 傳導(dǎo)法比較適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)中有許多物業(yè)類型，如住宅、別墅、商場(chǎng)、廠房、辦公樓等，每一種物業(yè)類型就是一個(gè)子市場(chǎng)。而每個(gè)子市場(chǎng)又可分為子子市場(chǎng)，則住宅市場(chǎng)可分為低層住宅、高層住宅、綜合樓宇等；廠房可分為標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。 ? 傳導(dǎo)法的預(yù)測(cè)模型為： ii Mee ??^式中： ^e —— 第 i個(gè)子市場(chǎng)分量； ei—— 母市場(chǎng)總量；Mi—— 第 i個(gè)子市場(chǎng)占母市場(chǎng)的比重。 例如 : 2022年某地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總建筑面積為 180萬(wàn)平方米，其中住宅面積占 65％，標(biāo)準(zhǔn)廠房占 11％，寫字樓占 22％，剩余的是各種類型別墅。住宅總面積中以 8層以上高層建筑比例最高，約占 80％，比前一年所占比例上升 12％。試分析 2022年各物業(yè)建筑面積以及 2022年高層建筑住宅的發(fā)展情況 ? 2022年該地區(qū)各物業(yè)類型的面積為： ? 住宅面積； 180 ＝ 117(萬(wàn)方米 ) ? 標(biāo)準(zhǔn)廠房面積： 180 =(萬(wàn)平方米 ) ? 寫字樓面積； 180 ＝ (萬(wàn)平方米 ) ? 各類別墅面積： 180 ()=(萬(wàn)平方米 ) ? 8層以上高層住宅面積： 180 =(萬(wàn)平方米 )可見，由于2022年高層住宅占全部住宅面積的比重比 2022年上升 12％， 2022年高層住宅面積完全有可能突破 100萬(wàn)平方米。 ? 百分比率預(yù)測(cè)法 ? 是根據(jù)一段時(shí)期的平均增長(zhǎng)率來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)的方法。這種方法簡(jiǎn)便易行，常用于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)。其預(yù)測(cè)模型如下： ? 式中： at+n—— (t+n)期的預(yù)測(cè)值； at—— 基期實(shí) ? 際值； n—— 預(yù)測(cè)年數(shù)； t—— 基期年數(shù)。 ntnt raa )1( ???? 例如 : 某市倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)近兩年以 5％的平均增長(zhǎng)率發(fā)展。如果該市 2022年的倉(cāng)儲(chǔ)建筑面積為 45萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2022年和 2022年的倉(cāng)儲(chǔ)面積有多大 ? ? 由上面的預(yù)測(cè)模型可求得： a2022=a2022(1+r)^n=45 (1+)^2= ? 百分比率預(yù)測(cè)法的使用范圍比較廣，既可以用于短期預(yù)測(cè)，也可以用于中、長(zhǎng)期預(yù)測(cè)，關(guān)鍵在于確定適當(dāng)?shù)钠骄鲩L(zhǎng)率 。 ? 趨勢(shì)分析法 ? 是考察市場(chǎng)變動(dòng)的趨勢(shì)對(duì)未來(lái)可能的狀態(tài)作出預(yù)測(cè)。 ? 其分析計(jì)算的步驟為 ： ? 第一，將數(shù)據(jù)繪制成圖，確定價(jià)格等趨勢(shì)是上升還是下降、呈直線還是呈曲線 ； ? 第二，選擇最佳模型； ? 第三，計(jì)算最佳模型。 舉例說明 （ 1）依據(jù)表中數(shù)據(jù)，畫圖如圖所示，并確定用直線方程進(jìn)行預(yù)測(cè)。 （ 2）建立直線方程： Y＝ a十 bX 式中： Y—— 因變量，表示價(jià)格指數(shù)； X—— 自變量，表示時(shí)間序數(shù)； a、 b—— 分別表示直線截距和直線斜率。 （ 3）計(jì)算出常數(shù) a和 b。 ?????????xnxyxnyxbxbyaiii2 ? ??? yn1y 1 iixnx（ 4）確定