【正文】 ? 有利于對項目進展的控制 ， 適時調(diào)整策略 。 ? ? 宏觀環(huán)境 —— 體 （ 與整個宏觀市場相關(guān)的信息 ） ? 政治 、 經(jīng)濟 、 科技 、 法律法規(guī)等 ? 區(qū)域市場 —— 面 （ 與房地產(chǎn)市場運作相關(guān)的信息 ） ： ? 區(qū)域分析 ? 區(qū)域產(chǎn)品 ? 需求特征 ? 單個樓盤 —— 點 （ 與項目直接相關(guān)的信息 ） ： ? 產(chǎn)品分析 ? 價格組合 ? 廣告策略 ? 銷售執(zhí)行 ? 住宅項目： ? 與房地產(chǎn)代理機構(gòu) 、 物業(yè)管理人員特別是用戶的溝通 ， 了解項目周圍地區(qū)住宅的供求狀況 、 價格水平 、 對現(xiàn)有住宅滿意的程度和對未來住房的希望 。 ? 工業(yè)或倉儲項目： ? 考察開發(fā)所必備的條件 ， 如勞動力 、 交通運輸 、 原材料和專業(yè)人員的來源；考慮未來使用者的意見 ， 如辦公 、 生產(chǎn)和倉儲用房的比例 ， 大型運輸車輛通道和生產(chǎn)工藝的特殊要求 ， 以及對隔音 、抗震 、 通風 、 防火 、 起重設(shè)備安裝等的特殊要求 。 ? 商業(yè)購物中心項目： ? 考慮所在地區(qū)的流動人口與常住人口的數(shù)量 、 購買力水平以及該地區(qū)對零售業(yè)的特殊要求 ， 考慮購物中心的服務半徑及附近其它購物中心 、 中小型店鋪的分布情況 。 ? 寫字樓項目： ? 研究所在地段的交通通達程度 ， 擬建地點的周圍環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系 ， 還要考慮內(nèi)外設(shè)備的平面布局 、 特色與格調(diào) 、裝修標準 、 提供公共服務的內(nèi)容 ， 滿足未來潛在使用者的特殊需求和偏好等 。 ? 市場資料收集方法 ? A、 訪問法： ? 根據(jù)調(diào)查目的 ， 擬定調(diào)查提綱或設(shè)計調(diào)查問卷 ， 以提問或填寫問卷的形式請被調(diào)查者回答： ? 速度較快且成本不是太高 。 ? 有時信息資料缺乏客觀性 。 ? 面談調(diào)查： ? 有較大的靈活性 ， 可以集體面談或針對重點調(diào)查對象進行深入調(diào)查 ， 氣氛好 ， 資料是第一手的 ， 也比較真實 。 ? 成本相對較高 ， 資料處理較為繁瑣 ， 受調(diào)查人員業(yè)務水平的影響較大 。 ? 電話調(diào)查： ? 收集資料快 ， 成本也比較低 ， 便于信息處理 。 ? 不易取得被調(diào)查者的合作 ， 調(diào)查不夠深入 。 ? B、 觀察法： 通過觀察被調(diào)查者行為或收集其行為痕跡 。 ? 可以獲得被調(diào)查者不愿意以及言語無法提供的信息；并能客觀地獲得準確性較高的第一手資料 。 ? 調(diào)查對象的面比較窄 ， 花費的時間較長 ， 有時僅能觀察一些表象 ， 需與其它方法進行結(jié)合 。 ? C、 實驗法： ? 由調(diào)查人員用實驗的方式 ， 將現(xiàn)象放在某種條件下作觀察以獲取情報 。 ? 分為產(chǎn)品試驗和銷售試驗 ， 例如食品的品嘗會 。 ? 政府部門： 政府所頒布的各項經(jīng)濟政策、法令法規(guī)以及政府的新聞發(fā)布會，特別是規(guī)劃、財稅、金融、房地產(chǎn)等各職能部門的各種文件、規(guī)定和統(tǒng)計資料，都是重要的信息資源。 ? 企業(yè)內(nèi)部： 企業(yè)內(nèi)部的各種業(yè)務資料、統(tǒng)計資料、財務資料和平時收集的文字資料等都是重要的第一手資料。 ? 消費者： 通過各種途徑從消費者那里獲得有關(guān)購買動機、購買偏好和未來需求的信息資料。 ? 競爭對手： 通過對等互換信息等途徑獲得競爭對手和他們對市場分析的資料，或者參股取得競爭公司的信息。 ? 咨詢部門： 房地產(chǎn)咨詢部門的咨詢意見，市場走勢分析和各種評估報告。這些信息資料都具有重要的參考價值。 ? 各種宣傳媒體： 例如各種有關(guān)報紙、雜志、專業(yè)書籍和廣播、電視的有關(guān)報道等，構(gòu)成經(jīng)常的信息源。 ? 公共場所： 注意從各種會議、參觀訪問和其他社交活動中獲取信息資料。 市場資料來源 信息資料的處理方法 ? 資料收集到以后，一般要經(jīng)過篩選、分類、編號、列表、計算五個處理步驟： ? 篩選：原始的信息資料往往是分散、零星或有矛盾的，需要經(jīng)過核對、校正和篩選處理。通過篩選，將不真實的或錯誤的信息去掉，補充不完整或有遺漏的地方，檢查數(shù)據(jù)的來源，放棄已經(jīng)喪失時效的資料。 ? 分類：根據(jù)需要，可將資料按數(shù)量、質(zhì)量、時序和地區(qū)進行分類。 ? 編號：對資料編號是為了減少書寫的負擔。常用的一種編號是在表格上給資料編排上代號，便于計算機處理數(shù)據(jù) ? 列表：把收集的數(shù)據(jù)按項目、時間、計量單位等內(nèi)容列成表格，以便于分析比較。 ? 計算：根據(jù)需要，運用百分比、平均值、概率分布等方法，對數(shù)據(jù)資料進行計算，為市場分析和預測服務。 房地產(chǎn)市場預測是借助歷史統(tǒng)計資料和市場調(diào)查，運用科學的方法和手段，對房地產(chǎn)未來經(jīng)營狀況及發(fā)展趨勢等作出的預計、測算和判斷。 市場預測是房地產(chǎn)投資分析的重要內(nèi)容，預測的好壞，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果，甚至關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的興衰存亡。 房地產(chǎn)市場預測 ? ? 供給狀況變化 ? 預測房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量以及投入開發(fā)物業(yè)的數(shù)量 （ 增量 ） （ 注意開發(fā)周期長 、 利用土地供給總量的預測進行 ） ； ? 預測房地產(chǎn)存量的供應量； ? 預測擬開發(fā)物業(yè)類型及可替代物業(yè)類型的供給； ? 需求狀況變化 ? 購買力預測 （ 社會集團購買力 、 城鄉(xiāng)居民購買力等 ） ； ? 預測宏觀決策對房地產(chǎn)需求的影響； ? 市場潛在需求預測 。 ? 價格變動及其影響預測 ? 市場競爭能力發(fā)展趨勢預測 （ 本企業(yè)及競爭企業(yè) ） 確立預測目標 即明確預測目標和對象，了解為什么預測和預測什么。預測目標須清楚、準確而具體。 擬定預測工作計劃 內(nèi)容包括預測工作各階段的詳細安排。 收集和整理資料 資料是預測的前提與基礎(chǔ)，資料的多寡及可靠程度對預測結(jié)果有著直接影響。 選擇預測方法 根據(jù)預測的目標，房地產(chǎn)市場供求形態(tài)和掌握資料的情況等，選擇適當?shù)念A測方法。 預測分析 在預測過程中，要十分注意資料的樣式是否發(fā)生變化，一旦發(fā)生變化，對預測就要加以修正。 預測結(jié)果評價 預測結(jié)果評價的核心是審核預測數(shù)字與實際數(shù)值誤差程度。短期預測誤差在 177。 5%以內(nèi)，中期為 177。 10%，長期為 177。 20%。 編制預測報告 報告宜簡潔明了，并對預測過程、指標、資料來源等作出簡明的闡釋和論證。 ： ? ? 市場預測的方法分為： ? 定性預測： 指依靠人們的經(jīng)驗 、 專業(yè)知識和分析能力 ， 參照已有的資料 ， 通過主觀判斷 ， 對事物未來的狀態(tài)如總體發(fā)展趨勢 、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等作出分析與判斷 。 ? 定量預測： 在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上 ， 運用數(shù)學方法和其他分析技術(shù) ， 建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型 ， 并以此為基礎(chǔ)分析 、 計算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量 。 ? 綜合預測 ? 由于房地產(chǎn)市場不確定性因素較多 ， 信息資料有限 ， 給市場預測帶來很多不便 。 因此 ， 目前一些房地產(chǎn)公司的市場預測一般是以定性方法為主 ， 定量方法為輔 ， 二者互相結(jié)合驗證 。 但從長遠發(fā)展趨勢看 ， 未來的房地產(chǎn)市場預測將以定性方法為輔 ， 定量方法為主 。 定性預測 ? 特爾斐法 （ 專家意見法 ） ： ? 1． 挑選專家： 根據(jù)預測問題的性質(zhì) ， 挑選一定數(shù)量的專家 。 ? 2. 實施 ? 第一輪：預測小組將預測目標及有關(guān)資料函寄給選定的專家，請他們據(jù)此提出預測意見，預測小組根據(jù)反饋的意見分析歸納，提出初步預測結(jié)果。 ? 第二輪：預測小組將初步預測結(jié)果及補充的有關(guān)資料再函寄給專家，專家據(jù)此對自己第一次預測意見補充修正，闡明理由。預測小組再統(tǒng)計歸納預測結(jié)果。 ? 第三輪：請專家再次修改，補充完善第二輪的預測意見，并申述理由，預測小組統(tǒng)計預測結(jié)果。 ? 第四輪：在前三輪征詢專家意見的基礎(chǔ)上，再次請專家全面審查、補充、修改、核實預測意見，預測小組作出最后統(tǒng)計預測結(jié)果。 ? 參與者都是專家，預測具有權(quán)威性；采取個別征詢意見，相互匿名交換的做法，能充分聽取每位專家的意見；方法成熟，費用節(jié)省，適用效果好。 ? 但是需要反復多次進行，耗費時間長。 ? 意見集中法 意見集中法就是把公司里各部門有經(jīng)驗人的意見綜合起來，通過加權(quán)平均處理，形成對市場發(fā)展的一種預測。搜集意見時，要盡量聽取各個部門經(jīng)理的意見。所以，這種方法又稱集體意見法。實踐中，對搜集起來的意見，可以采用一般加權(quán)平均法進行處理。 ? 一般加權(quán)平均法的處理程序是： 1．要求預測人給出最高、最低和最可能三種預測值 2．確定預測人提出的三種預測值的不同的概率 3．組織者進行計算 ? 這種方法的特點是： ? 所需時間少、信息渠道多、密切聯(lián)系實際 ? 市場因素變動激烈時，能考慮多種非定量因素 ? 簡單易行，缺乏歷史資料也能進行 ? 但易受市場形式的影響。 定量預測 ? 典型分析法 ? 典型分析法就是結(jié)合抽樣調(diào)查對典型的資料進行分析，以推算出總體的情況。對某一地區(qū)居民的收入或購房需求量可以采取這種方法進行預測。典型分析法的預測模型是： Nnee ??^式中： —— 總體預測值； e—— 典型分析數(shù)據(jù)；n—— 樣本單位數(shù)； N—— 總體單位數(shù)。 ^e例如： 通過對某地區(qū) 1000戶居民的抽樣調(diào)查了解到，其中有85戶居民打算購房 ? 由此可以推算該地區(qū) 350000戶居民中打算購房戶數(shù)約為： 85247。 1000 350000＝ 29750（戶） ? 以每戶需要一套兩室一廳住房、每套 70平方米計算，該地區(qū)共需建房面積為： 29750 70＝ 2082500(平方米 ) ? 典型分析法簡便易行，有抽樣調(diào)查作為依據(jù)，但預測的準確性在很大程度上取決于抽樣調(diào)查的質(zhì)量。一般來說，對一個具有幾百萬戶居民的大中型城市而言，樣本量不要過小，樣本的選取要具有代表性。 ?傳導法 ? 是根據(jù)母市場情況和子市場在母市場中的比重來預測各子市場的情況。 ? 傳導法比較適用于房地產(chǎn)市場的特點。房地產(chǎn)市場中有許多物業(yè)類型，如住宅、別墅、商場、廠房、辦公樓等，每一種物業(yè)類型就是一個子市場。而每個子市場又可分為子子市場，則住宅市場可分為低層住宅、高層住宅、綜合樓宇等；廠房可分為標準廠房、倉庫等。 ? 傳導法的預測模型為： ii Mee ??^式中： ^e —— 第 i個子市場分量； ei—— 母市場總量；Mi—— 第 i個子市場占母市場的比重。 例如 : 2022年某地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總建筑面積為 180萬平方米，其中住宅面積占 65％，標準廠房占 11％，寫字樓占 22％，剩余的是各種類型別墅。住宅總面積中以 8層以上高層建筑比例最高，約占 80％，比前一年所占比例上升 12％。試分析 2022年各物業(yè)建筑面積以及 2022年高層建筑住宅的發(fā)展情況 ? 2022年該地區(qū)各物業(yè)類型的面積為： ? 住宅面積； 180 ＝ 117(萬方米 ) ? 標準廠房面積： 180 =(萬平方米 ) ? 寫字樓面積； 180 ＝ (萬平方米 ) ? 各類別墅面積： 180 ()=(萬平方米 ) ? 8層以上高層住宅面積： 180 =(萬平方米 )可見，由于2022年高層住宅占全部住宅面積的比重比 2022年上升 12％， 2022年高層住宅面積完全有可能突破 100萬平方米。 ? 百分比率預測法 ? 是根據(jù)一段時期的平均增長率來進行預測的方法。這種方法簡便易行，常用于房地產(chǎn)市場預測。其預測模型如下： ? 式中： at+n—— (t+n)期的預測值； at—— 基期實 ? 際值； n—— 預測年數(shù)； t—— 基期年數(shù)。 ntnt raa )1( ???? 例如 : 某市倉儲物業(yè)近兩年以 5％的平均增長率發(fā)展。如果該市 2022年的倉儲建筑面積為 45萬平方米，預計2022年和 2022年的倉儲面積有多大 ? ? 由上面的預測模型可求得： a2022=a2022(1+r)^n=45 (1+)^2= ? 百分比率預測法的使用范圍比較廣，既可以用于短期預測，也可以用于中、長期預測，關(guān)鍵在于確定適當?shù)钠骄鲩L率 。 ? 趨勢分析法 ? 是考察市場變動的趨勢對未來可能的狀態(tài)作出預測。 ? 其分析計算的步驟為 ： ? 第一，將數(shù)據(jù)繪制成圖，確定價格等趨勢是上升還是下降、呈直線還是呈曲線 ； ? 第二，選擇最佳模型； ? 第三，計算最佳模型。 舉例說明 （ 1）依據(jù)表中數(shù)據(jù)，畫圖如圖所示，并確定用直線方程進行預測。 （ 2）建立直線方程： Y＝ a十 bX 式中： Y—— 因變量，表示價格指數(shù)； X—— 自變量，表示時間序數(shù)； a、 b—— 分別表示直線截距和直線斜率。 （ 3）計算出常數(shù) a和 b。 ?????????xnxyxnyxbxbyaiii2 ? ??? yn1y 1 iixnx（ 4）確定