【正文】 （ 3）計(jì)算出常數(shù) a和 b。 舉例說(shuō)明 （ 1）依據(jù)表中數(shù)據(jù)，畫(huà)圖如圖所示，并確定用直線方程進(jìn)行預(yù)測(cè)。 ? 趨勢(shì)分析法 ? 是考察市場(chǎng)變動(dòng)的趨勢(shì)對(duì)未來(lái)可能的狀態(tài)作出預(yù)測(cè)。 ntnt raa )1( ???? 例如 : 某市倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)近兩年以 5％的平均增長(zhǎng)率發(fā)展。這種方法簡(jiǎn)便易行，常用于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)。試分析 2022年各物業(yè)建筑面積以及 2022年高層建筑住宅的發(fā)展情況 ? 2022年該地區(qū)各物業(yè)類(lèi)型的面積為： ? 住宅面積； 180 ＝ 117(萬(wàn)方米 ) ? 標(biāo)準(zhǔn)廠房面積： 180 =(萬(wàn)平方米 ) ? 寫(xiě)字樓面積； 180 ＝ (萬(wàn)平方米 ) ? 各類(lèi)別墅面積： 180 ()=(萬(wàn)平方米 ) ? 8層以上高層住宅面積： 180 =(萬(wàn)平方米 )可見(jiàn)，由于2022年高層住宅占全部住宅面積的比重比 2022年上升 12％， 2022年高層住宅面積完全有可能突破 100萬(wàn)平方米。 例如 : 2022年某地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總建筑面積為 180萬(wàn)平方米，其中住宅面積占 65％，標(biāo)準(zhǔn)廠房占 11％，寫(xiě)字樓占 22％，剩余的是各種類(lèi)型別墅。而每個(gè)子市場(chǎng)又可分為子子市場(chǎng)，則住宅市場(chǎng)可分為低層住宅、高層住宅、綜合樓宇等；廠房可分為標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。 ? 傳導(dǎo)法比較適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)一個(gè)具有幾百萬(wàn)戶(hù)居民的大中型城市而言，樣本量不要過(guò)小，樣本的選取要具有代表性。 ^e例如： 通過(guò)對(duì)某地區(qū) 1000戶(hù)居民的抽樣調(diào)查了解到，其中有85戶(hù)居民打算購(gòu)房 ? 由此可以推算該地區(qū) 350000戶(hù)居民中打算購(gòu)房戶(hù)數(shù)約為： 85247。對(duì)某一地區(qū)居民的收入或購(gòu)房需求量可以采取這種方法進(jìn)行預(yù)測(cè)。 ? 一般加權(quán)平均法的處理程序是： 1．要求預(yù)測(cè)人給出最高、最低和最可能三種預(yù)測(cè)值 2．確定預(yù)測(cè)人提出的三種預(yù)測(cè)值的不同的概率 3．組織者進(jìn)行計(jì)算 ? 這種方法的特點(diǎn)是： ? 所需時(shí)間少、信息渠道多、密切聯(lián)系實(shí)際 ? 市場(chǎng)因素變動(dòng)激烈時(shí)，能考慮多種非定量因素 ? 簡(jiǎn)單易行，缺乏歷史資料也能進(jìn)行 ? 但易受市場(chǎng)形式的影響。所以，這種方法又稱(chēng)集體意見(jiàn)法。 ? 意見(jiàn)集中法 意見(jiàn)集中法就是把公司里各部門(mén)有經(jīng)驗(yàn)人的意見(jiàn)綜合起來(lái)，通過(guò)加權(quán)平均處理，形成對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的一種預(yù)測(cè)。 ? 參與者都是專(zhuān)家，預(yù)測(cè)具有權(quán)威性；采取個(gè)別征詢(xún)意見(jiàn)，相互匿名交換的做法，能充分聽(tīng)取每位專(zhuān)家的意見(jiàn)；方法成熟，費(fèi)用節(jié)省，適用效果好。 ? 第三輪：請(qǐng)專(zhuān)家再次修改，補(bǔ)充完善第二輪的預(yù)測(cè)意見(jiàn)，并申述理由，預(yù)測(cè)小組統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)結(jié)果。 ? 第二輪：預(yù)測(cè)小組將初步預(yù)測(cè)結(jié)果及補(bǔ)充的有關(guān)資料再函寄給專(zhuān)家，專(zhuān)家據(jù)此對(duì)自己第一次預(yù)測(cè)意見(jiàn)補(bǔ)充修正，闡明理由。 定性預(yù)測(cè) ? 特爾斐法 （ 專(zhuān)家意見(jiàn)法 ） ： ? 1． 挑選專(zhuān)家： 根據(jù)預(yù)測(cè)問(wèn)題的性質(zhì) ， 挑選一定數(shù)量的專(zhuān)家 。 因此 ， 目前一些房地產(chǎn)公司的市場(chǎng)預(yù)測(cè)一般是以定性方法為主 ， 定量方法為輔 ， 二者互相結(jié)合驗(yàn)證 。 ? 定量預(yù)測(cè)： 在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上 ， 運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù) ， 建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型 ， 并以此為基礎(chǔ)分析 、 計(jì)算和確定房地產(chǎn)市場(chǎng)要素在未來(lái)可能的數(shù)量 。 編制預(yù)測(cè)報(bào)告 報(bào)告宜簡(jiǎn)潔明了，并對(duì)預(yù)測(cè)過(guò)程、指標(biāo)、資料來(lái)源等作出簡(jiǎn)明的闡釋和論證。 10%，長(zhǎng)期為 177。短期預(yù)測(cè)誤差在 177。 預(yù)測(cè)分析 在預(yù)測(cè)過(guò)程中，要十分注意資料的樣式是否發(fā)生變化，一旦發(fā)生變化，對(duì)預(yù)測(cè)就要加以修正。 收集和整理資料 資料是預(yù)測(cè)的前提與基礎(chǔ)，資料的多寡及可靠程度對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果有著直接影響。預(yù)測(cè)目標(biāo)須清楚、準(zhǔn)確而具體。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ? ? 供給狀況變化 ? 預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量以及投入開(kāi)發(fā)物業(yè)的數(shù)量 （ 增量 ） （ 注意開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng) 、 利用土地供給總量的預(yù)測(cè)進(jìn)行 ） ； ? 預(yù)測(cè)房地產(chǎn)存量的供應(yīng)量； ? 預(yù)測(cè)擬開(kāi)發(fā)物業(yè)類(lèi)型及可替代物業(yè)類(lèi)型的供給； ? 需求狀況變化 ? 購(gòu)買(mǎi)力預(yù)測(cè) （ 社會(huì)集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力 、 城鄉(xiāng)居民購(gòu)買(mǎi)力等 ） ； ? 預(yù)測(cè)宏觀決策對(duì)房地產(chǎn)需求的影響； ? 市場(chǎng)潛在需求預(yù)測(cè) 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和市場(chǎng)調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)等作出的預(yù)計(jì)、測(cè)算和判斷。常用的一種編號(hào)是在表格上給資料編排上代號(hào)，便于計(jì)算機(jī)處理數(shù)據(jù) ? 列表：把收集的數(shù)據(jù)按項(xiàng)目、時(shí)間、計(jì)量單位等內(nèi)容列成表格，以便于分析比較。 ? 分類(lèi)：根據(jù)需要，可將資料按數(shù)量、質(zhì)量、時(shí)序和地區(qū)進(jìn)行分類(lèi)。 市場(chǎng)資料來(lái)源 信息資料的處理方法 ? 資料收集到以后，一般要經(jīng)過(guò)篩選、分類(lèi)、編號(hào)、列表、計(jì)算五個(gè)處理步驟： ? 篩選：原始的信息資料往往是分散、零星或有矛盾的，需要經(jīng)過(guò)核對(duì)、校正和篩選處理。 ? 各種宣傳媒體： 例如各種有關(guān)報(bào)紙、雜志、專(zhuān)業(yè)書(shū)籍和廣播、電視的有關(guān)報(bào)道等，構(gòu)成經(jīng)常的信息源。 ? 咨詢(xún)部門(mén)： 房地產(chǎn)咨詢(xún)部門(mén)的咨詢(xún)意見(jiàn)，市場(chǎng)走勢(shì)分析和各種評(píng)估報(bào)告。 ? 消費(fèi)者： 通過(guò)各種途徑從消費(fèi)者那里獲得有關(guān)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、購(gòu)買(mǎi)偏好和未來(lái)需求的信息資料。 ? 政府部門(mén)： 政府所頒布的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策、法令法規(guī)以及政府的新聞發(fā)布會(huì)，特別是規(guī)劃、財(cái)稅、金融、房地產(chǎn)等各職能部門(mén)的各種文件、規(guī)定和統(tǒng)計(jì)資料，都是重要的信息資源。 ? C、 實(shí)驗(yàn)法： ? 由調(diào)查人員用實(shí)驗(yàn)的方式 ， 將現(xiàn)象放在某種條件下作觀察以獲取情報(bào) 。 ? 可以獲得被調(diào)查者不愿意以及言語(yǔ)無(wú)法提供的信息；并能客觀地獲得準(zhǔn)確性較高的第一手資料 。 ? 不易取得被調(diào)查者的合作 ， 調(diào)查不夠深入 。 ? 成本相對(duì)較高 ， 資料處理較為繁瑣 ， 受調(diào)查人員業(yè)務(wù)水平的影響較大 。 ? 有時(shí)信息資料缺乏客觀性 。 ? 寫(xiě)字樓項(xiàng)目： ? 研究所在地段的交通通達(dá)程度 ， 擬建地點(diǎn)的周?chē)h(huán)境及與周?chē)虡I(yè)設(shè)施的關(guān)系 ， 還要考慮內(nèi)外設(shè)備的平面布局 、 特色與格調(diào) 、裝修標(biāo)準(zhǔn) 、 提供公共服務(wù)的內(nèi)容 ， 滿(mǎn)足未來(lái)潛在使用者的特殊需求和偏好等 。 ? 工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目： ? 考察開(kāi)發(fā)所必備的條件 ， 如勞動(dòng)力 、 交通運(yùn)輸 、 原材料和專(zhuān)業(yè)人員的來(lái)源；考慮未來(lái)使用者的意見(jiàn) ， 如辦公 、 生產(chǎn)和倉(cāng)儲(chǔ)用房的比例 ， 大型運(yùn)輸車(chē)輛通道和生產(chǎn)工藝的特殊要求 ， 以及對(duì)隔音 、抗震 、 通風(fēng) 、 防火 、 起重設(shè)備安裝等的特殊要求 。 ? 提高對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的分辨能力 ， 發(fā)現(xiàn)和捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)； ? 提高對(duì)市場(chǎng)狀況的把握 ， 增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力； ? 有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展的控制 ， 適時(shí)調(diào)整策略 。 ? 市場(chǎng)分析要緊緊圍繞特定的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)和類(lèi)型進(jìn)行 ， 尤其在四種情況下： ? 開(kāi)發(fā)商對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有或很少有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)； ? 擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要持續(xù)幾年的時(shí)間，在這段時(shí)間里，市場(chǎng)的變化是不可避免的； ? 市場(chǎng)不確定因素較多； ? 開(kāi)發(fā)商擬進(jìn)入一個(gè)特殊的市場(chǎng)，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。 ? 其中，市場(chǎng)研究和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是可行性研究中最重要的部分。 ? 目的：是就項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)因素如建造成本、售價(jià)、租金水平、開(kāi)發(fā)周期、貸款利率、可建設(shè)面積等因素的變化，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期等的影響程度進(jìn)行定量研究；對(duì)當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件可能變化的影響進(jìn)行定性分析，進(jìn)一步可用模糊數(shù)學(xué)方法從定性轉(zhuǎn)化為定量分析。 ? (10)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ? 一般包括現(xiàn)金流量分析、資金來(lái)源與運(yùn)用表（財(cái)務(wù)平衡表）與貸款償還分析。 ? (7)建設(shè)方式及進(jìn)度安排 ? 建設(shè)工程的發(fā)包方式，建設(shè)進(jìn)度安排、物料供應(yīng)做出估計(jì)或估算。 ? (6)規(guī)劃方案及建設(shè)條件 ? 介紹開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過(guò)程中市政建設(shè)條件（水、電、路等）是否滿(mǎn)足工程建設(shè)的需要。 ? (4)市場(chǎng)研究 ? 就當(dāng)?shù)嘏c所評(píng)價(jià)項(xiàng)目相關(guān)的土地市場(chǎng)、居住物業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、酒店市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)等進(jìn)行分析研究。 ? (2)項(xiàng)目概況 ? 項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)、項(xiàng)目所處的地址、項(xiàng)目擬建規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項(xiàng)目建成后的服務(wù)對(duì)象。 ? 一般來(lái)說(shuō)，一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖等六個(gè)部分。 項(xiàng)目的制約條件與開(kāi)發(fā)建設(shè)的可能性 外部制約條件有兩個(gè)方面： ? 一是軟約束，主要是固定資產(chǎn)投資規(guī)模和城市規(guī)劃對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的限制條件； ? 二是硬約束，主要是土地、資金、建筑材料、施工力量、城市基礎(chǔ)設(shè)施，以及開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程和建成投入使用后的道路、電力、通訊、上下水、熱力等的供應(yīng)和限制條件。 主要有三個(gè)方面的內(nèi)容：一是項(xiàng)目的必要性；二是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在受各種外部條件所制約時(shí)實(shí)施的可能性；三是項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析。 ? 制定實(shí)施計(jì)劃： 對(duì)選定方案 ， 確定所有具體的技術(shù)指標(biāo)范圍 ， 估算投資 、成本支出及收益幅度等財(cái)務(wù)狀況 ， 說(shuō)明成本 、 價(jià)格 、 進(jìn)度等變化對(duì)項(xiàng)目效果影響及其應(yīng)變能力 。 ? 效益研究： 項(xiàng)目的資金籌措 、 成本開(kāi)支 、 效益預(yù)測(cè) 、 投資風(fēng)險(xiǎn) 、 國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀考察 、 社會(huì)環(huán)境效益等 。 ? 市場(chǎng)實(shí)地調(diào)查 ， 收集情報(bào)和資料 。 ? 投資機(jī)會(huì)研究： ~% ? 初步可行性研究： ~% ? 可行性研究：大型項(xiàng)目 ~%； 小型項(xiàng)目 ~%。 ? 從整個(gè)建設(shè)工程看 ， 前期可行性研究占 1/3， 工程規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)備占 1/3， 施工建設(shè)占 1/3。 20％ ? 可行性研究： 177。 質(zhì)量 ? 針對(duì)不同的研究深度，其結(jié)果的質(zhì)量要求也不同，國(guó)際上通用的為： ? 投資機(jī)會(huì)研究：誤差范圍 177。 ? 是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟 ? ⑷項(xiàng)目的評(píng)價(jià)和決策 ? 即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)邀請(qǐng)有關(guān)技術(shù)專(zhuān)家、經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家及承辦投資貸款的銀行，對(duì)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告進(jìn)行預(yù)審，由投資貸款銀行的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)或計(jì)劃決策部門(mén)委托沒(méi)有隸屬關(guān)系的工程咨詢(xún)公司進(jìn)行全面評(píng)估。 ? ⑵ 初步可行性研究 ? 也稱(chēng)預(yù)可行性研究（大型投資項(xiàng)目需在正式可行性研究之前，先進(jìn)行一輪初步的分析） ? 主要解決的問(wèn)題包括： ? 分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定； ? 是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要； ? 有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究。 ? 項(xiàng)目建議書(shū)：是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目投資前對(duì)項(xiàng)目輪廓設(shè)想，主要是從投資建設(shè)的必要性方面來(lái)分析，同時(shí)也對(duì)投資建設(shè)的可行性進(jìn)行初步分析。 項(xiàng)目可行性研究階段 四個(gè)階段 ? ⑴機(jī)會(huì)研究 ? 機(jī)會(huì)研究是指在一地區(qū)或部門(mén)內(nèi)，以市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，進(jìn)行粗略和系統(tǒng)的估算，來(lái)選擇最佳投資機(jī)會(huì)，提出項(xiàng)目。 一般應(yīng)由專(zhuān)業(yè)的評(píng)估咨詢(xún)機(jī)構(gòu)完成 ，我國(guó)目前大多由各開(kāi)發(fā)公司自己編制 ， 然后報(bào)政府計(jì)劃部門(mén)審查立項(xiàng) 。 可行性研究的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員構(gòu)成 ? 專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu) ? 前期的投資機(jī)會(huì)分析和初步可行性分析 ， 主要解決投資方向和把握機(jī)會(huì) ， 一般有 2個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家即可 。 前期性 、 預(yù)測(cè)性 、 不確定性 《 關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若干規(guī)定 》 、 《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)代理人方法與參數(shù) 》 要求各個(gè)投資主體 、 各種投資來(lái)源 、 各種籌資方式興辦的大中型和限額以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ， 原則上應(yīng)按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和相應(yīng)的參數(shù)進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù) ? 在可行性研究報(bào)告中，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、主要設(shè)備、單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)形式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)計(jì)的種類(lèi)、建設(shè)速度等都進(jìn)行了分析和論證，確定了原則和推薦了建設(shè)方案。 ? 籌集資金的依據(jù) ? 銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行性研究報(bào)告作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)貸款的 先決條件 ，在對(duì)可行性研究報(bào)告作全面 、 細(xì)致的分析評(píng)價(jià)后 ， 才能確定是否給予貸款 。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬定開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)，以最終確定項(xiàng)目是否可行的綜合研究。 ? 對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性、實(shí)施項(xiàng)目的外部條件，項(xiàng)目選址、規(guī)模、企業(yè)的投資能力、項(xiàng)目實(shí)施方式、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期、項(xiàng)目的效益等，都需要進(jìn)行周密的調(diào)查研究和分析，這一調(diào)查研究和分析過(guò)程，稱(chēng)之為可行性研究過(guò)程。 風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 數(shù)學(xué)期望值法的步驟 ? 確定敏感因素及變化范圍 ? 將范圍縮小為幾個(gè)確定值 ， 并對(duì)每一值確定出現(xiàn)的概率 （ 關(guān)鍵 ） ? 計(jì)算數(shù)學(xué)期望值 ， 即因素的最大可能值 ? 計(jì)算方差 、 標(biāo)準(zhǔn)差 ， 利用數(shù)學(xué)期望值和方差 、 標(biāo)準(zhǔn)差重新計(jì)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo) ， 確定其變化范圍 ? 選擇下一個(gè)敏感因素 ， 重復(fù)進(jìn)行 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資回收期 3 4 5 6 7 概率 )()()()()()(