【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 其它加價(jià)項(xiàng)目同基本型 ? 成本加價(jià)法 (取以上中間數(shù)值為計(jì)算依據(jù) )： ? 二期開(kāi)發(fā)成本 4550 ? 舒適型精裝修：加價(jià) 550元 ? 地塊升值系數(shù)：加價(jià) 1250元 ? 開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)： 15%， 加價(jià) 953元 ? 最終可實(shí)現(xiàn)價(jià)格：二期開(kāi)發(fā)成本 +舒適型室內(nèi)精裝修 +地塊升值系數(shù) +開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn) =7303元 /平米 ? （ 三 ） 豪華型市場(chǎng)開(kāi)拓：二期開(kāi)發(fā)成本 + 豪華型室內(nèi)精裝修 +地塊的升值優(yōu)勢(shì) +開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn) ? 豪華型的室內(nèi)精裝修 (加價(jià)系數(shù) 700900元 )。 ? 其它加價(jià)項(xiàng)目同基本型 ? 成本加價(jià)法 (取以上中間數(shù)值為計(jì)算依據(jù) )： ? 二期開(kāi)發(fā)成本 4550 ? 豪華型的室內(nèi)精裝修： 800元 ? 地塊升值系數(shù)：加價(jià) 1250元 ? 開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)： 15%， 加價(jià) 990元 ? 最終可實(shí)現(xiàn)價(jià)格：二期開(kāi)發(fā)成本 + 豪華型室內(nèi)精裝修 +地塊的升值系數(shù) +開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn) =7590 ? 價(jià)格最終定價(jià)：通過(guò)對(duì)本案賣(mài)點(diǎn)的細(xì)致挖掘 ， 可作為產(chǎn)品的附加值體現(xiàn) ， 以基本型的價(jià)格制定 ， 最終兩者構(gòu)成可實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售均價(jià) 。 ? 產(chǎn)品附加值：社區(qū)鳥(niǎo)語(yǔ)林 ， 屋頂游泳池 ， 戶(hù)型特色 、 外立面 ， 可實(shí)現(xiàn) 200元的利潤(rùn)附加 ? 最終實(shí)現(xiàn)均價(jià) 6670+200=6870元 。 ? 價(jià)格建議： ? 與周邊項(xiàng)目進(jìn)行比較之后 ， 建議毛坯房?jī)r(jià)格開(kāi)盤(pán) ，開(kāi)盤(pán)均價(jià)定在 6900元 /平米與周邊項(xiàng)目毛坯房?jī)r(jià)格相當(dāng) ，但賣(mài)點(diǎn)豐富存在競(jìng)爭(zhēng)力 。 最終可實(shí)現(xiàn)整體均價(jià) 7100元 /平米以上 。 ? 選擇菜單式裝修方案 （ 舒適型 ， 豪華型 ， 550元和800元兩種價(jià)位 ） 。 風(fēng)林綠洲就是采取 （ 毛坯房?jī)r(jià)格 +精裝修價(jià)格 ） 方式 ， 取得驕人銷(xiāo)售業(yè)績(jī) 。 ? 與東易日盛 、 元周裝飾 、 等有實(shí)力品牌的裝修公司合作 ， 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 ， 為項(xiàng)目增加賣(mài)點(diǎn) ， 實(shí)現(xiàn)品牌化營(yíng)銷(xiāo) 。 第五章 園林規(guī)劃建議 ? 一 、 園林設(shè)計(jì)主題風(fēng)格 ? “ 鳥(niǎo)語(yǔ)林 ” ， 以各種珍奇鳥(niǎo)類(lèi)為主 ， 創(chuàng)造與鳥(niǎo)而居的生活環(huán)境 。 ? 虎皮鸚鵡 （ 俗名姣鳳 ） ， 它的羽色艷麗多樣 ， 很容易飼養(yǎng) ， 管理也方便 。還有白腰 （ 俗名十姐妹 ） 、 黃雀 、 金翅 、 蠟嘴 、 燕雀 、 鸚鵡等 ， 這些鳥(niǎo)的姿態(tài)優(yōu)美 ， 鳴聲婉轉(zhuǎn)動(dòng)聽(tīng) 。 百靈 、 畫(huà)眉 、 烏鶇鳴聲清晰悠揚(yáng) ， 激昂流暢 ， 八哥 、 鷯哥智商較高 ， 能學(xué)人語(yǔ) ， 深受養(yǎng)鳥(niǎo)老人們的喜愛(ài) 。 這些種類(lèi)的鳥(niǎo)都是容易飼養(yǎng)的鳥(niǎo)類(lèi) ， 以吃谷類(lèi)雜含食為主 。 ? 二 、 園林布局： ? 216。 小區(qū)環(huán)境即要有大面積草坪 ， 同時(shí)要有一定高度的花草樹(shù)木及噴泉系統(tǒng) ， 形成有層次的四季常青綠色小區(qū) ， 在小區(qū)入口處兩側(cè)建造引入式綠化 ， 直接引入中心花園鳥(niǎo)語(yǔ)林 。 中心花園為社區(qū) “ 鳥(niǎo)語(yǔ)林 ” ， 設(shè)置以各類(lèi)鳥(niǎo)種區(qū)分的大型鳥(niǎo)籠 。 ? 216。 在 7號(hào)樓的東側(cè)設(shè)置熱帶雨林館 ， 養(yǎng)殖熱帶花木的玻璃溫室 ， 同時(shí)也為鳥(niǎo)類(lèi)提供冬季過(guò)冬的場(chǎng)所 。 ? 216。 同時(shí)在小區(qū)內(nèi)步行道上設(shè)置草坪燈 ， 并配合若有若無(wú)的背景音樂(lè)及亭臺(tái) 、 名言牌文及盆景 、 雕塑 ， 形成有靜有動(dòng) ， 富有文化氣氛的小區(qū)氛圍 ， 樓間綠地除以園林小品 、 綠植 、 樹(shù)木 、 水系的營(yíng)造 ， 同時(shí)也為兒童 、老年人提供相應(yīng)的娛樂(lè)健身活動(dòng)設(shè)施 ， 增加園林的實(shí)用性 。 環(huán)境設(shè)計(jì)上處處體現(xiàn)對(duì)人的尊重 ， 為殘疾人設(shè)計(jì)的園路應(yīng)盡量考慮出行的方便與安全 。 ? 三 、 車(chē)位規(guī)劃 ? 216。 人車(chē)分流 ， 車(chē)走車(chē)行道 ， 停車(chē)全部在社區(qū)的北側(cè)集中停放 。機(jī)動(dòng)車(chē)交通在居住區(qū)內(nèi)被限制到最低程度 ， 不允許進(jìn)入景觀區(qū) 、休閑區(qū) 。 中心花園及樓間綠地設(shè)置人行道 ， 在平時(shí)被用作步行的交通系統(tǒng) ， 行人主出入口等區(qū)域 。 充足滿(mǎn)足人的自由活動(dòng)空間 ，保持步行的完整性 。 上述區(qū)域中 ， 機(jī)動(dòng)車(chē)在遇緊急事故或服務(wù)需要時(shí) （ 如消防 、 急救等 ） 才可通行車(chē)輛 。 ? 216。 北側(cè)停車(chē)位與建筑物之間設(shè)置綠化屏障 ， 以樹(shù)木或四季常綠植物遮擋 ， 提高整體的私密性和美觀性 ， 提高社區(qū)綠化率 。 第六章 會(huì)所及底商功能設(shè)置 ? 一 、 社區(qū)會(huì)所設(shè)置： ? 為符合小區(qū)高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) ， 設(shè)立以 健身和藝術(shù) 為主題的獨(dú)立會(huì)所以供小區(qū)住戶(hù)使用 。 ? 健身主題 包括有屋頂陽(yáng)光溫水游泳池 、 桑拿淋浴室 ， 美容美發(fā) ，健身室 、 韻律教室 、 棋牌室 、 桌球室 、 乒乓球 、 臺(tái)球等球類(lèi)活動(dòng)室 。 ? 藝術(shù)主題 包括有創(chuàng)造者樂(lè)園（陶藝吧、插花藝術(shù)、根雕藝術(shù)室、凡高畫(huà)室等）；互動(dòng)俱樂(lè)部，創(chuàng)作者可以互相展示或交換自己的作品，形成獨(dú)特的鄰里交流方式；茶吧、音樂(lè)酒廊、高檔休閑餐廳、小型超市等休閑娛樂(lè)設(shè)施。 ? 二 、 底商設(shè)置： ? 本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)配套 ， 如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù) ， 根據(jù)小區(qū)規(guī)模 ，會(huì)出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力資源不足 ， 而造成商鋪經(jīng)營(yíng)者 “ 無(wú)利可圖 ” ， 影響經(jīng)營(yíng)者放棄經(jīng)營(yíng)或經(jīng)營(yíng)質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果 。 唯一的辦法就是要把商業(yè)納入小區(qū)整體規(guī)劃 ， 從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的小區(qū)管理混亂的局面 。 達(dá)到 “ 以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主 ” 的原則 ， 并將服務(wù)面向社會(huì) 。 本項(xiàng)目商業(yè)配套 ， 由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素 ， 不宜做大百貨 ， 而適合小開(kāi)間商鋪 。 可由買(mǎi)主出租或自行經(jīng)營(yíng) 。 根據(jù)結(jié)構(gòu) ， 建成復(fù)式商鋪 ， 供儲(chǔ)藏貨物或居住 ， 是商鋪的賣(mài)點(diǎn) 。 復(fù)式商鋪的售價(jià)也會(huì)高于一般商鋪 。 ? 商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍盡可能滿(mǎn)足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活規(guī)劃時(shí)尚精品店 ，經(jīng)營(yíng)服裝 、 服飾 、 百貨 、 運(yùn)動(dòng)休閑類(lèi)物品；小型超市；糕餅店；美容美發(fā)等 。 ? 布局規(guī)劃： ? 商鋪部分規(guī)劃 150200 M2中小鋪位 ， 容易為小商戶(hù)接受 。 ? 三 、 物業(yè)管理辦公室設(shè)置 ? 物業(yè)管理辦公室的位置可設(shè)在距會(huì)所較近的 2緊靠小區(qū)出入口邊單元 。 本套單元由于在小區(qū)入口 ， 居住受干擾不好銷(xiāo)售 ， 作為物業(yè)用房既方便業(yè)主 ， 也方便物業(yè)管理人員的出勤 。 ? 第七章 售樓處設(shè)置建議 第一部分 售樓處選址建議 ? 根據(jù)我公司現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查 ， 對(duì)于售樓處設(shè)置地提出以下建議： ? 由于本案的銷(xiāo)售期擬定于明年 3月中旬 ， 為了能夠按照計(jì)劃時(shí)間銷(xiāo)售 ， 搶占新一年的銷(xiāo)售高峰 ， 我公司建議在短期采用租用臨時(shí)售樓處的方式進(jìn)行銷(xiāo)售 ， 正式售樓處建議發(fā)展商在項(xiàng)目施工期間 ， 先加大對(duì)本案配套公建即會(huì)所的施工力度 ， 提高進(jìn)度 ， 在所租售樓處地點(diǎn)租約到期時(shí) ， 將售樓處移至?xí)囊粚?。 原因有三點(diǎn)：一可節(jié)省建設(shè)成本 ， 減少另建設(shè)售樓處的建設(shè)費(fèi)用；二為會(huì)所的裝修及面積適于售樓處的整體包裝 ，有利于樓盤(pán)整體形象的宣傳；三會(huì)所內(nèi)的高檔舒適的環(huán)境有利于營(yíng)造客戶(hù)的愉悅心情 ， 利于雙方洽談溝通成交 。 ? 臨時(shí)售樓處的選址： ? 位置：中科電大廈一層 （ 即大屯路與北沙灘橋的交匯處 ， 勞動(dòng)大廈北面 ） ? 有利面： ? 處于主干道旁 ， 人流車(chē)流密集 ， 交通方便 ， 位置醒目 ， 便于識(shí)別 。 ? 處于主干道旁 ， 售樓處的外包裝能夠強(qiáng)化人的視覺(jué)沖擊 ， 可起到良性的宣傳效果 ， 對(duì)銷(xiāo)售推廣十分有利 。 ? 大廈的五層為天和人家的售樓處 ， 將本案售樓處設(shè)置于此 ， 可對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶(hù)進(jìn)行一部分截流 ， 削弱對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)力 。 ? 租用此大廈作為售樓處可大大降低本案的建設(shè)成本 。 普通售樓處的建造費(fèi)用至少 100萬(wàn)元以上 ， 而很多大盤(pán)的售樓處做為形象的宣傳口 ， 耗資近千萬(wàn)的也為數(shù)較多 ， 而這些售樓處多數(shù)做為臨建報(bào)批 ， 在項(xiàng)目售馨后就將拆除 ， 加大了成本損耗 。 而采取租用的方式 ， 不僅費(fèi)用可大幅度降低 ， 還可將預(yù)算的剩余費(fèi)用用于其他形式的推廣宣傳中 。 ? 圖一：中科電大廈