【正文】 生活用水量為： 居住生活用水量標(biāo)準(zhǔn)為： 300L/p設(shè)計中形成了商業(yè)和住宅相互依存但又各成體系、互不干擾的格局。 項目地處大同市城東，御河西區(qū)，人口密度大，打造市民廣場，為市民提供一個休閑活動場，回饋城市空間。而劣勢威脅中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增長趕不上房價增長，增值稅的影響，這已經(jīng)不是我們所能改變的。 根據(jù)以上數(shù)據(jù)資料顯示，相比較御花園小區(qū)項目整體設(shè)計規(guī)劃合理，環(huán)境優(yōu)越，地理位置佳， 戶型多，配套設(shè)施齊全，價格合理。迎 合市場需求，此時開發(fā)該項目還是很有價值的。 由于大同市房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入大同。 商品房價格的趨勢 近年來，大同市的房屋需求量不斷增加，房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，從 2020年到2020 年七年的時間，大同市的商品房整體均價從 2900 元 /㎡增長到近 6000 元 /㎡，一些品質(zhì)較好，位置優(yōu)越的項目在未竣工交房的情況下基本銷售售罄。 在商品住宅銷售中， 90平方米及以下住宅銷售面積 萬平方米，比上年同期增長 %，增速比上月高出 個百分點，占商品住宅銷售面積的比重為%； 140 平方米 以上住宅銷售面積 萬平方米，比上年同期下降 %，增河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第三章 市場分析 9 速比上月回落 ，占商品住宅銷售面積的比重為 %。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資完成 億元，同比增 長 %，高于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 ，所占比重為 %；辦公樓投資完成 億元，同比增長 %，所占比重為 %；商業(yè)營業(yè)用房投資完成 億元，同比下降 %，所占比重為 %；其他投資完成 億元，同比增長 %，所占比重為 %。 2020 年 末 ， 大同市政府 做出 規(guī)劃，要 突出雙城格局，打造中國特色城市大未來 大同市政府要運 用 城市化與工業(yè)化是現(xiàn)代化的兩個輪子，加快推進城市化步伐，建設(shè)特色化的古今雙城，是大同邁向現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略。政府將 投資 億元新建改造城市道路 38 條、橋梁 28 座、總長 公里。大同棚戶區(qū)改造的經(jīng)驗得到中央肯定，國務(wù)院河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第二章 投資環(huán)境分析 7 在大同召開了全國城市和國有工礦棚戶區(qū)改 造現(xiàn)場會議。 2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 61740 億元，比上年名義增長 %，增速明顯回落。一季度受經(jīng)濟增長較快、進口大幅增長以及部分 2020 年末收入在年初集中入庫等因素帶動，全國財政收入增長%；二季度受經(jīng)濟增長較快、匯算清繳 2020 年企業(yè)所得稅入庫較多等因素帶動，全國財政收入增長 %；三季度受經(jīng)濟增速趨緩、但物價處于年內(nèi)高位等因河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第二章 投資環(huán)境分析 6 素 影響，全國財政收入增長 %；四季度受經(jīng)濟增長放緩、個人所得稅改革、物價高位回落以及汽車和房地產(chǎn)成交量下降等因素影響，全國財政收入增長 10%(其中中央財政收入扣除當(dāng)季企業(yè)所得稅退稅增加因素 后增長 7%左右 )。 2020 年 工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保持穩(wěn)定，企業(yè)利潤繼續(xù)增長。 2020 年是 “ 十二五 ” 規(guī)劃的開局之年，也是國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢最為復(fù)雜多變的一年。開發(fā)承建的主要工程有：大同市龍府花園住宅小區(qū)、福薇小區(qū)、建馨小區(qū)、怡景苑小區(qū)、鳳凰嘉園小區(qū)、華盛苑小區(qū)、美麗新世界購物廣場、 “ 金色水岸 沿御河兩岸，由水系、河面、綠帶、高檔住宅小區(qū)及生態(tài)經(jīng)濟林組合構(gòu)成獨特的河岸景觀。 報告編制說明 本項目可行性研究由 華岳 地產(chǎn)開發(fā)公司及 北京 建筑設(shè)計院共同承擔(dān)。 項目擬建地點 本項目建設(shè)用地為大同市城東，五愛村北段。 2020 年大同華岳房地產(chǎn)有限公司精心策劃御花園住宅小區(qū)項目，該項目圍繞大同市“一軸雙城”建設(shè)規(guī)劃，響應(yīng)市委市政府的政策號召，華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定依托御河生態(tài)園開發(fā)御花園高檔住宅小區(qū)。 一、評語： 二、評分： 評分項目 規(guī)范化程度 （ 10分） 數(shù)據(jù)處理、文字表達 （ 10分） 質(zhì) 量 （正確性、條理性、創(chuàng)造性、實用性） （ 40分） 成果的技術(shù)水平 （科學(xué)性、系統(tǒng)性） （ 40分） 合計 （ 100分） 評分 評閱教師簽字： 年 月 日 系對專業(yè)答辯小組提出的優(yōu)秀和不及格的 畢業(yè)設(shè)計（論文），要組 織系級答辯 ,最終確定成績，并向?qū)W生公布。 第十 部分 項目評價的結(jié)論 先列出項目投資收益相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)匯總表，對各指標(biāo)結(jié)果進行分析，得出相關(guān)結(jié)論。 第八 部分 項目經(jīng)濟效益評價 主要包括兩部分： 盈利能力分析： （ 1）確 定基準(zhǔn)收益率 （ 2）確定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：包括銷售收入數(shù)據(jù)、成本及稅金、銷售費用等 (見第五部分 )；編制收入估算表。 最終成果：大同御花園 住宅小區(qū) 項目可行性研究報告 二、主要內(nèi)容與基本要求： （一）主要內(nèi)容 主要內(nèi)容包括： 第一部分 項目總說明（或總論） 主要分析項目背景與概況： 項目可研目的、本報告的編制依據(jù)、本報告的編制說明等；主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。 第二部分 投資環(huán)境分析 投資環(huán)境分析內(nèi)容包括： ； ； ； 環(huán)境； 。（見第六部分） （ 3）盈利能力評價采用的現(xiàn)金流量表有兩種類型：編制全投資現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表，確定各時期時點現(xiàn)金流量。 第十 一 部分 附 表 （二）基本要求 從設(shè)計涉及的學(xué)科范圍、內(nèi)容深廣度、問題難易度，以及從開題、資料收集、方案比較、技術(shù)實現(xiàn)、測試、總結(jié)等方面，體現(xiàn)學(xué)生綜合運用知識分析解決實際問題的能力 ； 設(shè)計的結(jié)果具有實用性、科學(xué)性 ； 投資開發(fā)方案的論證比較詳實，方案設(shè)計在技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理。 三、各專業(yè)學(xué)生的最后成績應(yīng)符合正態(tài)分布規(guī)律。 答辯小組評定意見 本 報告 主要 研究 了 大同市華岳房地產(chǎn)公司即將開發(fā)的御花園住宅小區(qū)項目 的可行性研究工作。該建設(shè)用地屬大同市五愛村管轄。 可行性研究的依據(jù)為 ： 大同市城區(qū)管委會 2020年 11 月同經(jīng)管委發(fā) [2020]108號文“關(guān)于同意 華岳房地產(chǎn) 公司建設(shè)御花園基建立項的批復(fù)”；大同市建設(shè)局“御花園住宅小區(qū)規(guī)劃紅線圖”； 華岳房地產(chǎn) 公司提供的項目相關(guān)資料； 華岳房地產(chǎn)公司 2020 年 2 月委托 華北星 工程咨詢公司編制本項目可行性研究報告的協(xié)議 。 依托御河大橋連接主城區(qū)內(nèi)東關(guān)商貿(mào)區(qū)和御東區(qū)新建商貿(mào)區(qū)，形成商業(yè)購物繁華的市場 景觀。 綠洲 ” 小區(qū)、御華帝景小區(qū)、大同鋁材廠機修、擠壓車間及廠區(qū)建設(shè)、大同經(jīng)濟開發(fā)區(qū)道路工程、日處理 10萬噸污水處理廠總承包工程、大同市同泉里、黃花南北街、雁同東路、萬城華府，綠洲 我國國民經(jīng)濟總體保持了平穩(wěn)快速增長的良好勢頭。第一產(chǎn)業(yè)增加值 47712 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 220592 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 203260 億元，增長 %。 從 2020 年 開始，我國進入到了一 個不折不扣的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控年，期間不僅有 “ 新國十條 ” 、 “929 新政 ” 等國家級調(diào)控政策的出臺，更有國務(wù)院各部門及各地方政府跟進的部門規(guī)章及地方細(xì)則的推進實施。從行業(yè)前景來看， 2020 年 7月房地產(chǎn)價格將轉(zhuǎn)入實質(zhì)下降時期。一中新校、二中初中部、實驗中學(xué)初中部工程基本完工。拆遷各類違規(guī)、不協(xié)調(diào)建筑達 268 萬平方米。在城市化進程中，大同不被平庸的浪潮所淹沒，不為時代的進步所拋棄，最根本的在于創(chuàng)造自己的特色。 ② 項目建設(shè)進展順利，施工規(guī)模擴大，新開工步伐減緩 2020 年，商品房建設(shè)規(guī)模進一步擴大，商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %。 全市商品房銷售額 億元，比上年同期增長 %，增速比上月回落 個百分點。（目前大同市品質(zhì)較高的項目主要有格蘭云天、巴黎華府 、東方羅馬城、御馨花都等） ① 在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價上升。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地 產(chǎn)商的到來，使大同房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。 市場競爭分析 2020 年大同市房地產(chǎn)市場在售的項目有 23 個，經(jīng)調(diào)查分析，御河生態(tài)園帶的項目有 12個， 與御花園小區(qū)構(gòu)成競爭的樓盤主要有 4個， 恒圓魏都 、 御河國際因此該項目有很大的競爭力。但是想想全國各地都在這種影響下，房地產(chǎn)市場照樣火爆，所以這些影響還不至于成為本項目的硬傷。通過社區(qū)景觀、文化、生活空間，營造和諧健康的社區(qū)氛圍，使居民生活在和諧、友善、積極、上進、健康、樂觀、豁達的氛圍中，使生活更閑 逸、更幸福、更健康。 整個小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)完整，建筑布局合理，充分利用土地，交通流線順暢，小區(qū)居住品質(zhì)良好。 d 戶均人數(shù)為： 人 /戶 住宅生活日用水量為： 商業(yè)及配套生活日用水量為： 綠化用水量為： 不可預(yù)見用水量： 總生活用水量： 供氣規(guī)劃 本項目以天然氣作為居民生活燃料，由魏都大道引入了天然氣高壓線，建成天然氣高中壓調(diào)壓站。 730 層采用生活變頻泵組加壓供給，分組團設(shè)置加壓泵站及生活水池，水池采用獨立結(jié)構(gòu)體，設(shè)在用水負(fù)荷中心附近。濱水景觀、小區(qū)景觀節(jié)點組成貫穿小區(qū)的景觀軸線，站在小區(qū)主入口，內(nèi)部景觀一覽無余。本項目地理位置優(yōu)越，緊鄰御河生態(tài)園，御河生態(tài)園占地面積達 413000 ㎡，北起御河大橋北 500m，南至迎賓大橋南 500m，南北長 ，東西寬 500m800m，綠化擴展區(qū)包括規(guī)劃布置 4 座公園，分別是行政中心公園、城北帶狀公園、城南公園、體育公園，總占地面積 ㎡，這一優(yōu)秀的親水自然景觀，為打造本項目成為一個集居住、購物、商務(wù)、休閑、餐飲、娛樂、文化于一體的區(qū)域標(biāo)志性社區(qū)，提供了充分的條件。 項目 SWOT分析 御花園項目優(yōu)勢分析： ① 項目 位于交通樞紐與黃金地段 ② 周邊政府部門，商業(yè)，金融，醫(yī)療，教育等配套齊全 ③ 道路的修建加 強了與市區(qū)的連接，會對本項目有正面的影響 ④ 專業(yè)的物業(yè)管理 ⑤ 公平交易，沒有內(nèi)部操作 ⑥ 商業(yè)部分門面會隨著以后本地小區(qū)建設(shè)及規(guī)劃而升值 ⑦ 先天可開發(fā)素質(zhì)較好，土地平整 ⑧ 空氣清新，環(huán)境好，天然水景優(yōu)勢，提升項目品質(zhì) ⑨ 周邊建筑遮擋較少，有利項目整體采光 河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第四章 項目 SWOT 分析和定位 15 ⑩ 項目所在的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)完善可達性高，極大提高本項目的交通便捷力 御花園項目劣勢分析： ① 與該項目依托御河生態(tài)園有四個同期開發(fā)的樓盤形成了強烈的對比及競爭 ② 臨近主干道，部分臨街住宅將受到噪音干擾 ③ 開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗不足，品牌知名度不高 ④ 外來打工 人群的增多，導(dǎo)致區(qū)域人員復(fù)雜，對本項目的形象造成不利影響 御花園項目機會分析： ① 御河生態(tài)園區(qū)規(guī)劃前景看好 ② 御河?xùn)|區(qū)建設(shè)快速推進，企業(yè)單位激增，住宅消費上升 ③ 外來人群的需求份額持續(xù)走高，住宅項目增多，居住氛圍將逐漸上升 ④ 隨著區(qū)域的升入開發(fā)，住宅項目增多，居住氛圍將逐漸上升 ⑤ 未來區(qū)域人口的增加，有利于項目公建的銷售 ⑥ 城東區(qū)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，為投資提供了較高的投資回報率 御花園項目威脅分析： ① 整個市場房價在逐步上漲，而居民的收入沒有明顯看漲 ② 融入上海建筑設(shè)計的結(jié) 晶，采用獨有的小高層電梯樓及復(fù)式樓 ③ 御河?xùn)|區(qū) 最高檔的住宅小區(qū)，滿足本地區(qū)精英階層生活 ④ 價格較周邊其他小區(qū)要稍高 ⑤ 本地區(qū)收入及購買力不高 ⑥ 居民對電梯樓及復(fù)式接受能力有限，而電梯戶型總數(shù)較高 從以上分析可以看出，優(yōu)勢機會，劣勢機會以及優(yōu)勢威脅，如果策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對本項目有利的因素。東面緊鄰大同市近期將啟動的人工河工程的 御河，生態(tài)環(huán)境極佳， 區(qū)域位置極其優(yōu)越。 隨著房地產(chǎn)市場逐漸理性成熟，小戶型商品房愈受廣大客戶 青睞 ，小戶型商品房市場前景好，因此御花園小區(qū) 主打 70— 100 平米小戶型 ， 占總比例 70%。 ⑤ 競爭激烈 由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺 ，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐大同以爭奪市場 ，帶來 了 激烈的競爭。 商品房空置面積 截止 2020 年 12 月底，商品房空置一年以上面積為 23 萬平方米， 較 2020 年同比增長 %，與 10 月底相比增加了 萬平方米，其中，商品住宅空置一年以上面積 萬平方米，占商品房空置面積的 %；同比增長了 %； 辦公用房 空置一年以上面積 萬平方米， 占商品房空置面積的 ％ ；同比下降了 37%； 商業(yè)營業(yè)用房空置 一年以上 面積 萬平方米， 占商品房空置面積的％ ；同比增長了 %；其他用房空置一年以上面積 萬平方米， 占