【文章內容簡介】 面，一些自身素質差，規(guī)劃設計欠佳，推盤周期較長的項目，價格則會下降。4）、二手房屋市場交易將繼續(xù)保持暢旺：98年以來，**市實施住房私有化后，又出臺了一系列促進住房改革制度的政策，使二手房市場日趨活躍，尤其是2002年開始實施的住房貨幣化補帖制度，更加促使二手房市場的發(fā)展。從2003年開始，其效果更加明顯，預計2005年二手房市場將更加暢量旺，二手房交易的活躍也將推動商品房市場的發(fā)展。5）、外來人口購房將進一步擴展，繼續(xù)支撐**市房地產市場的繁榮。但隨著**市城市幅射力的減弱，周邊城市競爭力的加強。需要采取更有力的措施推廣**城市品牌，吸引外來人口購買商品房。二）、項目市場定位：項目周邊類比競爭樓盤市場調研：為了進一步了解圣水片區(qū)房地產開發(fā)項目的整體情況，為“￥￥花園”項目開發(fā)提供數(shù)據、信息支持，而對該區(qū)域樓盤進行了市場調查，選取“花園星河灣二期（星河圣景）”、“金達小區(qū)”、“青清怡苑”、“隨園新村二期”、“山水姻緣”等樓盤作為樣本進行對比分析，情況如下：　　項目周邊類比競爭樓盤基本資料：1）、商業(yè)部分①、花園“星河灣”一期（臨街或小區(qū)內底層門面）：該項目僅一期有門面，項目位于躍進北路末段。門面進深約為9m～16m，～，建筑面積銷售單價為3500元/㎡，銷售情況比較好，尤其內街門面銷售基本告罄。②、金達小區(qū)（臨長虹大道及待建城市道路的底層門面待出售）：該項目位于躍進北路，在本項目及“星河灣”之間。臨躍進北路底層門面進深約11m左右），、門面建筑面積銷售單價為4500元/㎡左右，該部分門面已銷售完。臨長虹大道及待建城市規(guī)劃道路的門面現(xiàn)未向社會公開發(fā)售，待周邊環(huán)境配套設施形成后在對外銷售。③、青清怡苑（兩層門面）：該項目位于躍進北路，在本項目斜對面。， 、?，F(xiàn)余兩套面積大于50㎡的門面未售，其門面建筑面積銷售單價為5000元/㎡（優(yōu)惠后銷售價）。二樓門面以建筑面積2800元/㎡被個人全端。④、山水姻緣（兩層門面）：該項目位于高水南路與躍進北路的交叉口，在青清怡苑項目正對面。該項目臨街一、二層為進深17和19米的大門面，每個門面面寬大概在6米左右，其一層門面建筑面積銷售均價在6000元/㎡，二樓門面建筑面積銷售均價在2600元/㎡。本項目才取得預售資格，具體銷售情況需進一步調查。由此可見，該區(qū)域門面單價總體來說不是太高，根據**市現(xiàn)有商業(yè)地產開發(fā)前景來說，該區(qū)域在幾個高檔樓盤的帶動下，以及市政配套設施的進一步完善，只要項目門面面積適中，其門面銷售單價有很大的提升潛力。2）、住宅①、花園“星河灣”二期（2F～7F）：花園“星河灣”小區(qū)全部完成后，小區(qū)共有住宅2000余套，一期總體銷售情況比較好，二期于1月15日正式預售。二期單套建筑面積最小約為89㎡（兩室兩廳單衛(wèi)雙陽臺），僅兩幢樓共96套，銷售情況較好，一期類似該戶型約140套已銷售完。二期項目中最小的小三室戶型面積約為110㎡。躍層最小建筑面積為156㎡、二期住宅正式預售前建筑面積銷售價格如下：1F：1406元/㎡；2F、5F：1477元/㎡；3F、4F：1548元/㎡；67F（躍層）：1450元/㎡。小區(qū)配套費僅燃氣入戶費3610元/戶，㎡。②、金達小區(qū)（1F～7F）：該項目住宅建筑面積分布為：項目主要以兩室戶型為主。兩室兩廳單衛(wèi)單陽臺有89㎡、91㎡、96㎡；兩室兩廳雙衛(wèi)雙陽臺：119㎡；三室兩廳雙衛(wèi)單陽臺：112㎡、127㎡；三室兩廳雙衛(wèi)雙陽臺：122㎡；三室兩廳雙衛(wèi)四陽臺：140㎡，沒有兩室兩廳等小戶型。根據該項目售樓部樓盤銷售進度表分布來看，住宅僅建筑面積91㎡左右的小兩室兩廳戶型銷售形式較好。其大戶型銷售形勢不是很好。項目住宅建筑面積銷售價格如下：1F：1200元/㎡；2F、5F：1270元/㎡；3F、4F：1350元/㎡；67F（躍層）：1200元/㎡。小區(qū)配套費僅燃氣入戶費3610元/戶，㎡。③、隨園新村二期（1F～7F）：該項目屬于經濟適用房，其戶型均以小兩室、一室為主，套內面積在55㎡～75㎡之間，套內面積銷售價格為：1F：1100元/㎡；2F、5F：1150元/㎡；3F、4F：1210元/㎡；6F：1090元/㎡；7F：1030元/㎡。小區(qū)配套費：燃氣入戶費3300元/戶，電1280元/戶、電視380元/戶。㎡。④、青清怡苑（1F～7F）：本項目至今未取得預售許可證，項目共80套住房，其中一室一廳（建筑面積為52㎡）12套；兩室兩廳單衛(wèi)（建筑面積為77㎡、91㎡）分別為24套和12套；三室兩廳雙衛(wèi)單陽臺（建筑面積為121㎡）12套；三室兩廳雙衛(wèi)雙陽臺（建筑面積為133㎡）20套。現(xiàn)宣傳銷售價位按套內面積計價(優(yōu)惠2%后)：1F：1160元/㎡；2F、5F：1265元/㎡；3F、4F：1310元/㎡；67F：1080元/㎡。小區(qū)配套費：燃氣入戶費3300元/戶，水3060元/戶。㎡。由于該項目周邊環(huán)境較差，其預定情況不好。⑤、山水姻緣：（1F～7F）:本項目住宅約100套，其主要以85㎡左右的兩室及115㎡左右的三室戶型為主打戶型。其住宅銷售均價按建筑面積計算1400元/㎡。其六七樓為躍層形式，由于屋頂花園面積較大，其銷售情況比較好。項目才開始銷售，具體銷售情況需進一步調查。由此可見，該區(qū)域除“花園星河灣”外，其他一般商住樓項目的住宅銷售單價總體偏低，其原因于其各自項目本身的規(guī)劃設計以及區(qū)域內城市配套設施有關系，“花園星河灣”因其項目大、規(guī)劃理念先進、公司品牌效應使得其本身銷售單價及銷售走勢都非常樂觀。因此，對于本項目而言，只要我們在項目前期規(guī)劃做細，設計盡可能的人性化，以及隨著政府對土地控制力度加大，其本項目住宅銷售單價應該比較樂觀，根據現(xiàn)該區(qū)域的樓盤凝聚的人氣，銷售走勢也是可以樂觀預計的。 項目定位：　　1）、市場定位：本項目擬建設成為**市少有的精品小樓盤。2）、區(qū)域定位：在本項目區(qū)域內，要建設成為在規(guī)劃設計上與“花園星河灣”、“小島春天花園”等高品質商住小區(qū)媲美或有些甚至超越，在銷售價位方面能讓市民更容易接受的精品商住小區(qū)?！　?）、主力客戶群定位：中、低收入市民（包括臨時居民），白領階層，二次置業(yè)者以及外地來綿人員。4）、功能定位：臨街部分：底層臨街面為商業(yè)，二層為娛樂休閑、辦公用途。其臨街三層（含三層）以上及小區(qū)內不臨街的均為住宅，其總層數(shù)最高為七層?！　?）、建筑風格定位：本小區(qū)建筑以現(xiàn)代簡潔為建筑主風格，其中心綠化為現(xiàn)代園林設計。四、項目規(guī)劃發(fā)展建議：一）、規(guī)劃設計要點：小區(qū)整體感要強，應符合自然條件。兩宗地地勢平坦，可考慮為單圍合布局，圍合內為小區(qū)中心景觀區(qū)。項目兩面臨街，根據項目周邊物業(yè)發(fā)展趨勢，臨街可考慮兩層門面或商鋪，一樓門面可用于一般商業(yè)用途，二樓可用于辦公或休閑娛樂用途。住宅部分其客廳和主臥室必須朝向小區(qū)內中心景觀區(qū)，住宅層數(shù)最高為七層。小區(qū)綠化主要以圍合內主景觀為主，其規(guī)劃設計時以簡單、現(xiàn)代、休閑的風格為主。二）、建筑設計要點：住宅部分面積宜以建筑面積80平方米左右的兩室兩廳雙陽臺單衛(wèi)和110平方米左右的三室兩廳雙陽臺雙衛(wèi)為主，設計少量一室一廳住宅，面積控制在40～50㎡左右。住宅設計必須盡可能人性化。為解決小區(qū)小車停車位，在小區(qū)內設置生態(tài)停車場以滿足小區(qū)停車。三）、建筑風格及外立面建議：本小區(qū)建筑以現(xiàn)代簡潔為建筑主風格，其中心綠化為現(xiàn)代園林設計。門面部分考慮為外墻石材飾面，住宅部分的外立面盡量采用簡單、清爽、高雅的外墻漆色彩。四）、小區(qū)環(huán)境、景觀設計要點：園林設計時以中心景觀為主，需作地勢設計，植物配搭方面需結合**氣候特征，盡可能作到四季有花、一年到頭長綠，植物顆數(shù)計劃合理，小區(qū)另兩面不臨街圍墻邊宜考慮高達長綠植物。五）、社區(qū)服務及物業(yè)管理要點：社區(qū)服務方面配置了自行車停車棚、小車停車位、小區(qū)值班室、物業(yè)管理用房。前期物業(yè)管理工作將由開發(fā)商面向社會公開招標聘請社會信譽度高、服務周到、有資質的專業(yè)物業(yè)公司進行管理，在小區(qū)業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會重新選聘物業(yè)公司。六）、裝修標準：本項目所有的住房和門面交房標準均為清水房標準，但也可以根據客戶需要提供個性化的裝修房。五、資源供給： 建筑材料的需要量、采購方式和供應計劃： 建筑材料的需要量將根據最終經政府批準通過的施工圖進行定額計算而得，材料部分除部分設備或專業(yè)性強的項目外，其余材料均由總包方自行負責采購，甲方負責對其指定廠家或品牌，其主要材料價格以甲乙雙方均認可的材料價格執(zhí)行。需甲供的材料或設備由總包方提前書面通知甲方安排進場時間。施工力量的組織計劃：本項目施工力量由建設方按現(xiàn)行有關規(guī)定面向社會進行公開招標，選取有實力、信譽好、報價合理最優(yōu)的施工單位進行施工。項目施工期間的動力、水等供應：本項目施工期間的動力、水均在項目原租賃站的動力、水接入基礎上進行相應改造而成。項目建成投入使用后水、電、燃氣、通訊等均在就近市政道路上接入，其項目交通在兩條市政道路上均留有出入口，方便業(yè)主出行。六、項目開發(fā)組織機構、管理費用的研究：開發(fā)項目的管理體制、機構設置：本開發(fā)項目將實行項目管理機制對其項目開發(fā)全過程實