某住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告[001](存儲(chǔ)版)
【正文】 20年汽車使用費(fèi)＝南京三類地區(qū)相同面積房?jī)r(jià)。江寧開發(fā)區(qū)已有數(shù)十家國內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐，其二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為南京市的一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，此類企業(yè)中有較多的高收入階層，對(duì)住宅有著較高的要求，“百家湖西花園”的高品味定位將為他們提供較理想的選擇。“百家湖西花園”將是他們較佳的選擇之一。地塊內(nèi)現(xiàn)有住宅約60戶。綜上所述，本項(xiàng)目選址符合生活居住區(qū)的相關(guān)要求。生活污水匯集后，經(jīng)污水處理裝置進(jìn)行初步處理后，由利源中路DN500市政污水管排入開發(fā)區(qū)污水處理廠處理。根據(jù)建筑物群組自然布置。項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng) 目計(jì)量單位數(shù) 值所占（%）占地面積畝居住戶數(shù)戶3200居住人數(shù)人11200戶均人口人總建筑面積萬M2其中住宅建筑面積萬M2公建建筑面積萬M2規(guī)劃住宅平均層數(shù)層人口毛密度人/ha443容積率建筑密度：%＜40綠地率%＞40二、 土建（一） 建筑居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重處理好路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、建筑布局及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，在協(xié)調(diào)中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設(shè)計(jì)。住宅采用院落式布置，各建筑圍合成相對(duì)獨(dú)立的院落空間。另外，住宅的外墻面采用高級(jí)外墻涂料，周邊及窗框處再飾以豐富立體感的線條，突出強(qiáng)烈的視覺效果。l 小區(qū)在室外采用高壓鈉燈及相應(yīng)節(jié)能燈具作泛光照明；室外草坪設(shè)置專用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內(nèi)樓梯等公共場(chǎng)所照明采用聲控延時(shí)開關(guān)。設(shè)煤氣調(diào)壓站，設(shè)備用國產(chǎn)。四、 消防本項(xiàng)目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)公建、變配電所等處的室內(nèi)消防。雨水排入利源中路DN600雨水管，小區(qū)產(chǎn)生的生活污水經(jīng)污水生物處理裝置進(jìn)行二級(jí)處理后，排入利源中路DN500城市污水管進(jìn)入開發(fā)區(qū)污水處理廠集中處理。(2)。(6)銷售費(fèi)用按銷售收入的2%估算。三、 銷售收入（一）房?jī)r(jià) 普通公寓：按1800元/平方米價(jià)格銷售； 躍層式公寓：按2200元/平方米價(jià)格銷售； 公共建筑：按每平方米2500元/平方米價(jià)格銷售。 利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率＝（利潤(rùn)總額247。本項(xiàng)目建設(shè)符合地方產(chǎn)業(yè)政策及城市規(guī)劃，項(xiàng)目總體籌劃合理，市場(chǎng)前景良好，能夠滿足人們對(duì)高品質(zhì)中高檔住宅的需求，將對(duì)營造江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的良好投資環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量、拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)將起到積極作用。 在項(xiàng)目營銷中要加強(qiáng)廣告宣傳，注重從生態(tài)、環(huán)保的角度策劃百家湖西花園的宣傳，讓本項(xiàng)目先進(jìn)的建筑技術(shù)、豐富的人文內(nèi)涵和以人為本的環(huán)境生態(tài)思想能夠融合利源公司的良好品牌，為社會(huì)廣泛認(rèn)知，形成品牌營銷優(yōu)勢(shì)。按本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行單因素臨界值計(jì)算結(jié)果如下項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析計(jì)算表項(xiàng) 目數(shù) 量單 位項(xiàng) 目數(shù) 量單 位最低售價(jià) 售價(jià) 普通公寓元/平方米普通公寓元/平方米躍層式公寓元/平方米躍層式公寓元/平方米公共建筑元/平方米公共建筑元/平方米最低銷量 銷量 普通公寓平方米普通公寓平方米躍層式公寓平方米躍層式公寓平方米公共建筑平方米公共建筑平方米最高土地價(jià)格萬元/畝土地價(jià)格萬元/畝最高工程費(fèi)用萬元工程費(fèi)用萬元綜上評(píng)價(jià)可知，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，且有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額為銷售收入減經(jīng)營成本、運(yùn)營費(fèi)用、銷售稅金及附加；其中營業(yè)稅率為5%，城建稅和教育費(fèi)附加合計(jì)為營業(yè)稅的11%。2001—、。(4)管理費(fèi)用按工程費(fèi)用的2%估算。其中：（一），由土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、其它費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)組成。(三) 垃圾袋裝化收集本項(xiàng)目實(shí)行垃圾分類袋裝化，由保潔員上門收集送至小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站，再集中送往城市垃圾處理場(chǎng)處理。小區(qū)道路設(shè)置安全步行道，地面鋪設(shè)導(dǎo)向步行防滑磚，滿足視殘人安全步行需要。（三） 煤氣小區(qū)設(shè)置煤氣調(diào)壓站，供應(yīng)區(qū)內(nèi)使用。l 小區(qū)供用地埋式雙回路供電。面積配比： 客廳：躍層35～45平方米；單層25～35平方米，～； 廚房加餐廳：15～20平方米； 主臥：14～16平方米； 衛(wèi)生間：4～6平方米； 次臥：12～14平方米； 衛(wèi)生間：4～6平方米； 層高： 南陽臺(tái)：3～5平方米房型設(shè)計(jì)除滿足南京市住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)定和國家住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范以外，要求：l 客廳全部朝南，餐廳大部分為明廳；l 四間臥室中保證有二間是朝南；l 頂層為屋頂花園；l 樓梯入口要有特色，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。小區(qū)公共建筑布置在小區(qū)東面，沿將軍路布置中心會(huì)所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、小學(xué)和幼兒園。小區(qū)道路自由布置，伸向每一個(gè)住宅群。根據(jù)場(chǎng)地狀況，區(qū)內(nèi)道路依據(jù)山體自由布置，兩個(gè)主入口分別設(shè)在東面利源中路與太三路、天元路的交匯處。（四） 排水：該地區(qū)采用雨污分流制。百家湖西花園居住小區(qū)處于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的西南部，百家湖畔環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景秀麗，林木茂盛，氣候怡人。本項(xiàng)目用地為集體所有土地，地貌總體平坦。（五） 港、澳、臺(tái)人士及國外投資者。此類人群的收入較高，年薪一般在8萬元以上，能方便地解決交通問題，其居住消費(fèi)觀念較為超前，對(duì)居住環(huán)境、生活品味質(zhì)量要求較高，因此新型園區(qū)“百家湖西花園”將成為他們的首選園區(qū)，此類人群將成為“百家湖西花園”最主要的消費(fèi)對(duì)象。5%資本型收入階層20%知本型收入階層經(jīng)理階層高知階層中產(chǎn)階層白領(lǐng)階層普通收入階層經(jīng)濟(jì)適用型收入階層百家湖花園知本型業(yè)主占位圖0%100%利源公司早在90年代中期就著手按照知本型消費(fèi)者的需求設(shè)計(jì)了維也納城和羅馬城，這兩座新城和已進(jìn)入設(shè)計(jì)階段的威尼斯城、米蘭城大部為躍層式別墅型公寓。“百家湖西花園”將立足于新世紀(jì)，建設(shè)新型居住家園，從而與江寧開發(fā)區(qū)的其他居住區(qū)拉開差距。l 人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目東側(cè)為已建成的百家湖花園，西南側(cè)有江南文樞院，使西花園有獨(dú)特的人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)。第二章 市場(chǎng)分析一、 市場(chǎng)分析隨著國家取消福利分房政策的出臺(tái)和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始火爆，房屋銷售再度看好，購房客戶的主體已由集團(tuán)逐漸轉(zhuǎn)為個(gè)人。根據(jù)我市國民
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