【正文】 學(xué)習(xí)資源，以獲得進(jìn)步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過(guò)程。 6. 培訓(xùn)積分制度。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。 項(xiàng)目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如 任 務(wù) 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 可行性 研究 項(xiàng)目審 批 規(guī)劃設(shè)計(jì) 主體工程一期 主體工程二期 綠化工程 現(xiàn)代 住宅小區(qū) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 下： 供水：在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。 電信：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 820 門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從831 開設(shè)下屬分局解決。工程項(xiàng)目中的使用資金，包括固定資金和流動(dòng)資金。本公司可以向銀行證明幾個(gè)方面：本公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時(shí)的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行提供 該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，以及本公司的工程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)際工作能力強(qiáng)及誠(chéng)實(shí)信用等。 二．編制資金流動(dòng)計(jì)劃，確定資金的需求額 序號(hào) 項(xiàng)目 建 設(shè) 期 現(xiàn)代 住宅小區(qū) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 2021 2021 2021 2021 小計(jì) 1 投資 分年計(jì)劃 35% 35% 30% 100% 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 小計(jì) 2 資金籌措 自有資金 3000 3000 貸款 銷售款收入 三．資金的任用和管理 隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。 ，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備。 現(xiàn)代 住宅小區(qū) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 十三、社會(huì)評(píng)價(jià) 一．項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建。 風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表 序 號(hào) 風(fēng)險(xiǎn)因素名稱 風(fēng) 險(xiǎn) 程 度 災(zāi)難性 嚴(yán)重性 較 大 一 般 1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ▲ 2 資源 ▲ 3 技術(shù) ▲ 4 工程 ▲ 5 資金 ▲ 6 政策 ▲ 7 外部協(xié)作條件 ▲ ：具體優(yōu)化方法如下： 。因此可充分利用房屋預(yù)售來(lái)籌集必要的資金。主要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。從工程項(xiàng)目招標(biāo)開始，本公司的財(cái)務(wù)狀況的好壞就是能否通過(guò)資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由 XX 宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。 c. 其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和 2%計(jì)算，共計(jì) 萬(wàn)人民幣。 九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 為了爭(zhēng)取時(shí) 間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。④ 外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公司將 組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎(jiǎng)的職員到外地考察。即通過(guò)制定工作計(jì)劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報(bào)和意見、評(píng)價(jià)考核業(yè)績(jī)、推進(jìn)工作改善、幫助解決問(wèn)題等途徑對(duì)職員進(jìn)行的指導(dǎo)。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時(shí)提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機(jī)會(huì)。 營(yíng)銷部 ： 負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理 。 B 辦理開工報(bào)告。 采購(gòu)部 ： 負(fù)責(zé)做好材料、購(gòu)配件、設(shè)備等物資的采購(gòu)工作。 八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率的重要條件。 2)對(duì)危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。公眾參與的對(duì)象為洪山區(qū)人大常委會(huì)的代表以及附近周圍的居民，項(xiàng)目咨詢專家。 三．項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析 作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基本無(wú)工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開居民樓。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，但目前國(guó)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場(chǎng)等 “ 硬質(zhì)景觀 ” ，較少采用有生命力的活生生的 “ 軟質(zhì)景觀 ” ，只注重視覺效果，而沒有營(yíng)造整體氣氛， ” 形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過(guò)小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。 綠化用水應(yīng) 利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用 自然滲透補(bǔ)充地下水。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。 建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。 供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。地下停車場(chǎng)廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 (6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。該項(xiàng)目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行： (1)申請(qǐng)選址。 小區(qū)地處光谷，且處在 XX重點(diǎn)教育基地位置，周圍有上 10所高等學(xué)府，學(xué)術(shù)氛圍濃厚，匯集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。該街區(qū)各項(xiàng)目配套設(shè)施正在不斷完善。 其理由： 通過(guò)收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對(duì)項(xiàng)目選址的科學(xué)性、可行性作以下評(píng)述。 擁有便利的交通條件。 宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 ：開關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。 ：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽(yáng)臺(tái)門為彩鋁門。 ：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。 一．建設(shè)規(guī)模 考慮到自有資金的有限（ 3000 萬(wàn)元）， 現(xiàn)代住宅小區(qū) 項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米，公建 萬(wàn)平方米。 2） 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。 另外知名企業(yè)得到追捧。最終導(dǎo)致 價(jià)格上揚(yáng) 。今年 XX 市房?jī)r(jià)升幅在 10%左右，其中 適用房升幅達(dá) 20%，從原因上看，主要有四： ，地價(jià)上升。 二．產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 根據(jù)調(diào)查，目前 XX 市房地產(chǎn)投資大幅增加， 2021 年上半年 XX 完成住宅建設(shè)投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，施工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,XX 市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在 2030 萬(wàn)之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見是主要購(gòu)買力的承受范圍。 本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為 萬(wàn)元，扣除成本，減去銷售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加 萬(wàn)元、所得稅 萬(wàn)元、提取法定盈余公積金及公益金 萬(wàn)元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。 XX 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽(yù)。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品房銷售、物業(yè)管理等。 33 十三、社會(huì)評(píng)價(jià) 現(xiàn)代 住宅小區(qū) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 一、總 論 一．項(xiàng)目背景 :現(xiàn)代住宅小區(qū) 承辦單位是 XX 房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本 XXX 萬(wàn)元，開發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā) 現(xiàn)代住宅小區(qū) ?？偩幼魯?shù)996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 本項(xiàng)目投入自有資金 3000 萬(wàn)元，貸款 萬(wàn)元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金 萬(wàn)元。 購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià) ,是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下 :承受總價(jià)格在 20 萬(wàn)以下的占33%,承受總價(jià)格在 2130萬(wàn)之間的占 %承受總價(jià)格在 3140 萬(wàn)的占 %承受總價(jià)格在 4150萬(wàn)的占 8%,承受總價(jià)格在 50萬(wàn)以上的占 4%。華城新都本季度銷售量在 1 萬(wàn)平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為 1700 元 /平方米，銷量達(dá)到 萬(wàn)平方米左右；均價(jià)在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過(guò) 6月底的暫停銷售后于 8月重新登場(chǎng)，呈現(xiàn)代 住宅小區(qū) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 良好態(tài)勢(shì)。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 XX 市 商品房 的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致 XX 市 商品 房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì) 。 因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。深圳萬(wàn)科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來(lái)，使 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。由于他們： 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來(lái) ,教職工的職業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高 ，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來(lái)的是教職工的收入水平也逐步的提高。 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī) 模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。 根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 64 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) 64 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 80 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽(yáng)臺(tái) 80 ③ E 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) 1書房 90 F 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽(yáng)臺(tái) 1書房 90 ④ G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 264 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽(yáng)臺(tái) 264 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ：采用高級(jí)進(jìn) 口外墻涂料，局部面磚裝飾。 ：戶外窗用彩鋁窗。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。居住區(qū)地形又高低現(xiàn)代 住宅小區(qū) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。 適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。 三個(gè)方案各有 千秋，但經(jīng)過(guò)比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。珞瑜路這幾年的變化日新 月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。獨(dú)特的地理位置，賦予了 小區(qū) 更深刻的內(nèi)涵。 二．開發(fā)地址的獲取與開發(fā) 1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。 (5)簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價(jià)有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理