【正文】 第四章 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目定位 （一）市場定位 廊坊首創(chuàng)戶型 ， “ 小戶型，大講究 ” ，給顧客以更多新鮮選擇 。 該項(xiàng)目的建設(shè)不但可以有效改善 廊坊市人民的居住條件 ， 改善城鄉(xiāng)居民消費(fèi)環(huán)境和條件，而且有利于城鄉(xiāng)居民特別是低收入居民擴(kuò)大消費(fèi)，還 可以美化城市環(huán)境，加快現(xiàn)代化建設(shè)步伐 ，并且促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?？備N售收入為 89436 萬元，利潤總額為 16669 萬元，總投資收益率為 %。 本項(xiàng)目選址無壓覆礦床和文物，不影響通航及軍事設(shè)施，有利于防洪和排澇等，不會(huì)造成相關(guān)不利影響，總體建設(shè)符合 廊坊市土地利用總體規(guī)劃 要求。 地上建筑面積： ；地下建筑面積： 平方米。 （ 4）品牌效應(yīng)的作用日益明顯 好的品牌往往就代表著好口碑、好品質(zhì)、好物業(yè)，于是就出現(xiàn)越來越多的消費(fèi)者購房時(shí)只認(rèn)品牌不認(rèn)房的情形。 在釋放成功的同時(shí)，喜歡樹立自我，標(biāo)榜個(gè)性，追求獨(dú)特文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式。 4）房地產(chǎn)消費(fèi)者購買決策過程與分析 （ 1）房地產(chǎn)消費(fèi)者購買決策的過程 （ 2）房地產(chǎn)消費(fèi)者行為分析的一般內(nèi)容 ①誰來買（ W ho）？ ②為什么要買（ Why）？ ③在什么地點(diǎn)買（ W here）？ ④在什么時(shí)候買（ W hen）？ ⑤買什么樣的（ What）？ ⑥如何來購買（ How）？ 5）各類房地產(chǎn)項(xiàng)目消費(fèi)者行為分析 消費(fèi)者在面對(duì)購房置業(yè)及做出購房決定的過程中，針對(duì)具體的 不同房地產(chǎn)產(chǎn)品，其選擇方式與原則有所不同。 （ 4）心理因素 ①禁忌（人們在心理上認(rèn)為犯忌諱的和在言行上規(guī)定不能說與不能做的）是影響消費(fèi)者消費(fèi)方式和消費(fèi)意識(shí)的重要因素。 ②生活方式 。 ③經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 （ 2）社會(huì)因素 ①政策環(huán)境。 2）消費(fèi)者心理活動(dòng)的過程 （ 1）消費(fèi)者的認(rèn)識(shí)過程 （ 2）消費(fèi)者的情緒過程 3）影響 房地產(chǎn)消費(fèi)者行為的主要因素 （ 1）文化因素 ①審美觀。消費(fèi)者是市場營銷活動(dòng)的主體，其購買行為影響著市場運(yùn)動(dòng)變化的取向和趨勢。其中交通 運(yùn)輸 、 倉儲(chǔ) 和 郵 政 業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 365115 萬元，比上年同比增 長 %；信息 傳輸 、 計(jì) 算機(jī)服 務(wù) 及 軟 件 業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 224206 萬元，比上年同比增 長 %；批 發(fā)和零售 業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 775381 萬元，比上年同比增 長 %；住宿和餐 飲業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 262423 萬元，比上年同比增 長 %；金融 業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 603789 萬元，比上年同比增 長 %；房地 產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 1011051 萬元，比上年同比增 長 %；租 賃 和商 務(wù) 服 務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 406940 萬元，比上年同 比增 長 %；科 學(xué)研 究、技 術(shù) 服 務(wù) 和地 質(zhì) 勘 查業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 699928 萬元，比上年同比增 長 %；水利、環(huán) 境和公共 設(shè) 施管理 業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 7448 萬元，比上年同比增 長 %；居民服 務(wù)和其他服 務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 325003 萬元，比上年同比增 長 %； 教 育 實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 296021 萬元，比上年同比增 長 %； 衛(wèi) 生、社 會(huì) 保障和社 會(huì) 福利 業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 100398 萬元，比上年同比增 長 %；文化、體育和 娛樂業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 22845萬元，比上年同比增 長 %；公共管理和社 會(huì)組織實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 475452 萬元，比上年同比增 長 %。人均生 產(chǎn)總值 36790萬元，比上年同比增 長 %。據(jù) 戶 籍 統(tǒng)計(jì) ， 2020 年末全市 總 人口 為 萬人。多年平均降水量 ，多集中于 9三 個(gè) 月，主 導(dǎo)風(fēng) 向冬季北 風(fēng) ，夏季 為東 南 風(fēng) 。全年日照 總數(shù)為 2674 小 時(shí) ，占可照 時(shí)數(shù) 的 60%。 工程地 質(zhì) 地貌 屬 永定河沖 積 、洪 積 平原，地形略平坦，地 勢 由西北向 東 南 緩 慢 傾 斜，地面坡降 1/2020～ 1/2500，土 質(zhì) 肥沃，是河北省的主要 產(chǎn) 糧 縣 之一。另外， 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。分析測算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及 廊坊 的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。 本項(xiàng)目按照立足現(xiàn)實(shí)，適當(dāng)超前的原則規(guī)劃、建設(shè)。 項(xiàng)目四至： 擬建于廊坊市廣陽區(qū)，東臨建設(shè)路，南接支二路，西連支三路，北靠匯源道，路對(duì)面是阿爾卡迪亞 。 由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié) 構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。目 錄 第一章 總論 ??????????????????????????? 01 一、項(xiàng)目背景與概況 ?????????????????????? 01 二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ????????????????????? 01 三、問題與建議 ???????????????????????? 01 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究 ?????????????????? 01 一、項(xiàng)目投資環(huán)境分析 ????????????????????? 01 二、市場調(diào)查研究 ?????????????????? ????? 01 第三章 項(xiàng)目分析 ????????????????????????? 01 一、項(xiàng)目概況 ????????????????????????? 01 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 ????????????????????????? 01 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 ?????????????????????? 01 四、結(jié)論 ??????????????????????????? 01 第四章 項(xiàng)目定位 ????????????????????????? 01 一、項(xiàng)目定位 ?????????????? ??????????? 01 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ??????????????????????? 01 第五章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 ????????????????????? 01 一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ?????? ???? ??????????? 01 二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 ?????????????????????? 01 第六章 投資估算與資金籌措 ???????????????????? 01 一、項(xiàng)目總成本費(fèi)用估 ????????????????????? 01 二、資金籌措方案 ???????????????? ??????? 01 第七章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ??????????????????????? 01 一、項(xiàng)目銷售單價(jià)的確定 ???????????????????? 01 二、銷售、出租總收入測算 ??????????????????? 01 三、編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 ????????????????????? 01 四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) ??????????????????????? 01 第八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析 ?????????????????? 01 一、盈虧平衡分析???????????? ?????? ????? 01 二、 敏感性分析 ???????????????????????? 01 第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與防范 ???????????????????? 01 一、國家宏觀調(diào)控政策分析及相應(yīng)措施 . ? ?????? ????? ? 01 二、政府行政管理行為對(duì)項(xiàng)目的影響及相應(yīng)的措施?????? ?? ? 01 三、施工建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施?????? ????? ??? 01 第十章 研究結(jié)論與建議 ?????????????????????? 01 第十一章 組員評(píng)價(jià) ????????????????????? ??? 01 第十二章 附圖、附表??????????????????????? 01 第一章 總論 一、 項(xiàng)目背景與概況 廊坊市水榭花都住宅小區(qū) 河北天山集團(tuán) （ 1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件 （ 2）國家及廊坊