【正文】 投入使用房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎(chǔ)上, 探討投資可行性尋求多個可供選擇的投資機會,在頭 可行 腦中快速判斷其可行性. 開發(fā)商選擇實現(xiàn)其開發(fā)設(shè)想的開用地，探討技術(shù) 可行性與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè) 不可行 人士接觸，作出初步設(shè)計方案，探討獲取開發(fā)用地的 可行 可行性。 消防 消防、緊急救援系統(tǒng)機動車通過環(huán)形道路形成的環(huán)形交通流線，使其可以便捷地到達毎幢住宅的入口，同時也為消防車輛及緊急救援車輛提供了必要的通道。 節(jié)能 1)屋面采取保溫隔熱構(gòu)造處理。引入大量的樹種，從行道樹、庭院樹、景觀樹、地面草坪到屋頂綠化，形成了一套完全的、細致的“立體綠化”。 第五章 環(huán)保 、節(jié)能與安全消防 主要污染源及對環(huán)境的影響 小區(qū)附近交通條件復(fù)雜，屬于商住兩用房，主要污染源是噪聲污染，噪聲污染影響居民的正常休息，還有就是生活垃圾的污染，影響小區(qū)的環(huán)境。 1）注重體現(xiàn)小區(qū)積極主動的環(huán)境意識，在保護的基礎(chǔ)上更注意營造環(huán)境。通過居民活動廣場、集中綠化的吸納和匯聚，塑造一個親切、活潑的“共享”空間。地塊內(nèi)部道路由小區(qū)級路、組團級路組成，小區(qū)主干道寬度為1014米，組團級道路為6米，組團路為3米。住宅的立面造型：通過虛實（現(xiàn)澆攔板和金屬欄桿）陽臺、構(gòu)架、材質(zhì)和顏色等要素的有機組合，來引導(dǎo)人們進入一種休閑的新生活方式，從而達到改善居住質(zhì)量的目的，從文化內(nèi)涵和生活模式的層面充實小區(qū)的精神實質(zhì)，給人們帶來精致而親切的美感。1)在設(shè)計中通過對該地塊大的地理環(huán)境及規(guī)劃原理入手，使小區(qū)的總體布局及建筑風(fēng)格與城市的建設(shè)發(fā)展相結(jié)合，從空間形式到內(nèi)部功能完美的協(xié)調(diào)起來，將城市的情感引入到小區(qū)內(nèi)部，加以豐富，構(gòu)筑一種和協(xié)美滿的空間形式。 方案設(shè)計原則 總體布局小區(qū)以中心綠地廣場為中心節(jié)點，通過環(huán)形道路將小區(qū)分成三個部分。項目地理位置優(yōu)越，交通便利。）2住宅三室二廳4043住宅二室二廳272━━━6764商業(yè)━━119975地下車庫━━綜合樓━━8022第四章 工程建設(shè)方案 建設(shè)地點選擇XX氣候濕潤，雨量充沛，四季分明，系大陸亞熱帶氣候，℃，年降雨量800—1200mm，城市大氣環(huán)境為輕度污染級。 其他相關(guān)國家、部、省市現(xiàn)行規(guī)范規(guī)程. 本項目共建設(shè)6棟建筑物，其中高層住宅3棟，小高層住宅2棟（1—3層是商鋪，以上是住宅），綜合樓1棟，地下車庫等，建設(shè)周期3年。 執(zhí)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑通則》（JGJ3789）。近幾年，80后買房的人越來越多，這種情況已經(jīng)引起了開發(fā)商的廣泛關(guān)注，他們會在環(huán)境配套上下功夫的。以上我們通過對以上三個階段的消費人群分析得出以下結(jié)論:目前XX的購房者中，有六成以上都是二次或者二次以上的置業(yè)者，而大多都是60后人群，他們購房目的主要有兩個，改善居住條件或者投資。居民收入的增加、城市人口的遞增及城鎮(zhèn)化進程的加快這些都勢必會導(dǎo)致住宅需求的上升目前XX市房地產(chǎn)企業(yè)共有四十多家，從開發(fā)商來看，主要是XX本地企業(yè)，主要有安建地產(chǎn)、長興地產(chǎn)、興華地產(chǎn)、興安地產(chǎn)、興科地產(chǎn)、宏愿地產(chǎn)、東海地產(chǎn)等，上述幾家房地產(chǎn)開發(fā)公司年開發(fā)商品住房占據(jù)全市80％以上的市場份額。全市計劃保障低收入家庭11139戶，其中發(fā)放租賃補貼7921戶，實物配租3272戶，租金核減1100戶。自2008年下半年，國家出臺了一系列積極的財政政策和寬松的貨幣政策，有效刺激了房地產(chǎn)市場的需求。 　　當(dāng)然，如果經(jīng)濟條件允許，他們會選擇智能化較高的小區(qū)。由于大部分80后不具備較強的經(jīng)濟能力，一部分買房還是得依靠父母，因此，一室或者兩室的小戶型成為他們購房的首選；另一部分屬于奮斗型的80后，通過自己的努力選擇首付分期付款的方式購房，多以中小戶型為主，經(jīng)濟實用的兩居室成為他們不錯的選擇。 2）買房講品質(zhì) 　　有數(shù)據(jù)顯示，70后消費者最關(guān)注的房產(chǎn)周邊配套設(shè)施依次是：銀行、醫(yī)院、學(xué)校、酒吧、幼兒園、餐廳、超市、休閑娛樂中心等。 　 1）選房子看牌子 　　或許沒有80后那樣多元的成長經(jīng)歷，但239歲的他們，很多人已經(jīng)完成了財富的原始積累。他們一般都選擇三室或三室以上的較大戶型，當(dāng)然，戶型選擇也必須與經(jīng)濟實力一致，對于收入一般的60后來說，在戶型選擇時多以相對緊湊和合理的戶型為主；而對于比較富裕的60后來說，他們大膽選擇有足夠活動空間，更加寬敞明亮的超舒適戶型。 　　60后早已是社會及家庭財富的主要創(chuàng)造者，他們有著較好的收入，使得他們有能力為獲得更大的財富而投資，有能力為追求品質(zhì)，住的舒服而換房。 60后：既要品質(zhì)又要舒適 60后是一個復(fù)雜的人群，與年輕一代相比，他們經(jīng)歷要豐富得多，與年長的一代相比，他們有的已經(jīng)事業(yè)有成，有的尚在苦心經(jīng)營，但大多數(shù)人處于事業(yè)初成階段，在事關(guān)買房置業(yè)的問題上，60后有著他們自己的特點。雖然高喊房價太貴了，但是買起房子仍然出手闊綽，很多購房者買起房子動輒就是上百平方米，原因就是“買個大房子，有面子，住起來也寬敞”。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)見表11所示。地形呈東低西高緩坡狀，地層分布均勻，場區(qū)無土洞、塌陷、墓穴等不良地質(zhì)，周邊條件較好。西側(cè)布置高層，東側(cè)和中部都在前排布置小高層后排布置高層，這樣就能讓更多住戶擁有對小區(qū)東南側(cè)景觀的優(yōu)良視線。項目地理位置優(yōu)越，有便利的交通條件和優(yōu)美的環(huán)境條件，遵循“以人為本”的指導(dǎo)思想 ，一切為居民服務(wù)，創(chuàng)造一個環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、生活方便、安全舒適、文明高雅的21世紀(jì)新住宅區(qū)為前提，通過各方面的實地考察研究結(jié)合當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境交通等各方面的條件發(fā)現(xiàn)在該地區(qū)建造一個住宅區(qū)有很大的必要性，既符合居民的消費理念和消費水平，并且該住宅區(qū)還有很大的發(fā)展空間，發(fā)展前景廣闊。，建設(shè)1棟高層住宅，幼兒園及1棟綜合樓，建筑面積36459平方米，其中居住建筑面積22037平方米，商用建筑面積6400平方米（含幼兒園），綜合樓建筑面積8022平方米。小區(qū)的安全措施也有很好的保障。主要戶型保證房間尺寸合理符合人體工程學(xué)。8) 業(yè)主提供的相關(guān)資料. 可行性研究范圍 項目通過對該地塊大的地理環(huán)境及規(guī)劃院里入手,使小區(qū)的總體布局及建筑風(fēng)格與城市的建設(shè)發(fā)展相結(jié)合,保持原有用地的開放性及其原有的特性. 本項目還從道路交通、環(huán)境綠化、建筑單體、節(jié)能措施、消防措施、建筑環(huán)保措施等方面進行研究。4) 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ1687）2001年版。XX苑”，公司將著力打造為XX未來最時尚的高檔居住社區(qū)，該項目的建成將是XX新一輪居住環(huán)境的變革，也必將成為江北大開發(fā)中的領(lǐng)航標(biāo)志建筑，為同行爭光，為XX添彩。公司在XX市首批通過ISO9001：2000國際質(zhì)量體系認證，內(nèi)部管理嚴(yán)格按照ISO9001：2000質(zhì)量體系運行，成為制度化、科學(xué)化、規(guī)模化管理的現(xiàn)代型企業(yè)。公司營業(yè)執(zhí)照編號為：612401100000723；稅務(wù)登記證號碼為：61090271528375；組織機構(gòu)代碼為：671528375。前身成立于1978年，隸屬于XX市城建局，2000年改制為有限責(zé)任公司，2007年12月申請名稱變更并作為母公司與XX城建工程有限公司、XX城建物業(yè)管理有限公司、XX城建實業(yè)有限公司、XXXX廣告有限公司通過股權(quán)投資組建成XX城市建設(shè)開發(fā)（集團）有限公司?；匚挥跒I江路以北，車站路以東，南臨漢江及濱江公園，親水廣場漢江四橋緊鄰左右。XX苑 建設(shè)地點：XX市關(guān)廟鎮(zhèn)周臺村 用地面積：（14529平方米） 建設(shè)規(guī)模：總建筑面積96510平方米，分兩期建設(shè)。 總投資及資金來源。地塊現(xiàn)狀東底西高，,規(guī)劃區(qū)地塊完整，便于整體規(guī)劃建設(shè)。 所屬控股子公司有XX城建（集團）工程建設(shè)有限公司、XX城建（集團）物業(yè)管理有限公司、XX城建（集團）建材有限公司。公司嚴(yán)格按照《公司法》規(guī)定設(shè)立股東會、董事會、監(jiān)事會，領(lǐng)導(dǎo)層中青結(jié)合，具有開拓創(chuàng)新、團結(jié)務(wù)實的精神和多年從事房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝工作經(jīng)驗。公司以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，贏得了省、市、區(qū)建設(shè)主管部門的多次表彰和消費者的信賴，連續(xù)多年被市區(qū)政府、工商、城建等部門授予“先進單位”、 “誠信企業(yè)” 稱號,2006年被陜西省人民政府授予“重合同、守信用”企業(yè)；連續(xù)多年還被稅務(wù)部門授予“誠信納稅企業(yè)” 稱號，在與銀行長期合作中，無不良信用記錄。 可行性研究依據(jù)1) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》。5) 《高層建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ5004595）2001年版。小區(qū)設(shè)置三個出入口，采用分行的布局形式，內(nèi)部道路由小區(qū)級路、組團級路組成，整個道路系統(tǒng)流暢合理，消防、救援機動車通過環(huán)形道路可以便捷的到達每幢住宅入口。所有的建筑材料和裝飾裝修材料都采用節(jié)能性材料。 項目建設(shè)內(nèi)容本項目共建設(shè)6棟建筑物，其中高層住宅3棟，小高層住宅2棟（1—3層是商鋪，以上是住宅），綜合樓1棟，地下車庫等，建設(shè)周期3年。本項目建設(shè)期為32個月，銷售期36個月，計算期按39個月（約４年）計算。 項目建設(shè)的可行性本方案通過分析地塊與城市的關(guān)系，保持用地的開放性及其原有的特性，結(jié)合周圍環(huán)境融入人文景觀，將建筑的格局形式在我國建筑文化基礎(chǔ)上加以延續(xù)、豐富。同時考慮到與二期的連接關(guān)系，所以該小區(qū)的布置主要是圍繞一個中心進行，并通過這個中心讓三個組團緊緊環(huán)抱在一起。該地塊內(nèi)土質(zhì)為微膨脹土，工程施工中易于解決。表11 本項目