【正文】 綠地上開辟必要的道路和硬地，設(shè)置花園，形成城市街邊綠化 —— 小區(qū)中心花園 —— 步行道路綠化的系統(tǒng)，使綠化小品、水景、園林休閑步道以及草坪形成點(diǎn)、線、綠化網(wǎng)絡(luò)。商業(yè)人流主要出入口設(shè)于建筑北側(cè)，商業(yè)樓地上 1～ 5 層為商業(yè)， 8～ 14 層可作為酒店式公寓、商務(wù)中心或辦公室，其入口設(shè)于南側(cè)，與商業(yè)人流分開；地下一層為商業(yè)，地下二、三層為停車及設(shè)備用房。 住宅部分在石榴莊路上開設(shè)兩個機(jī)動車出入口，其中一個為消防應(yīng)急車道入口。 高層住宅單元豎向交通都直接與地下停車場連接，方便住戶到 達(dá)停車場，盡可能減少車流和人流的交叉。 規(guī)劃總用地面積為 79218 平方米，總建設(shè)用地面積為60484 平方米，其中：居住用地 41000 平方 米，商業(yè)金融用地 16484平方米，教育科研（托幼）用地 3000 平方米，規(guī)劃用地及指標(biāo)詳見下表。 3． 結(jié)合規(guī)劃用地的特點(diǎn)，采用開放社區(qū)的思想，利用小區(qū)提供的公共服務(wù)設(shè)施在小區(qū)內(nèi)形成特色街道，努力創(chuàng)造具有 “ 品牌效應(yīng) ” 的居住區(qū)，創(chuàng)造更多的賣點(diǎn)，為住戶以及周邊地區(qū)營造優(yōu)質(zhì)的居住和休閑娛樂環(huán)境氛圍。 16．北京市規(guī)劃委員會規(guī)劃意見書附件（選址）， 2020 年規(guī)意選字 0171 號。 12．行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ 10098。 8．國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB 500162020。 4．國家標(biāo)準(zhǔn)《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 5005295。 4．方便項(xiàng)目營銷。 6．通訊和電信 北京市的 信息服務(wù) 基礎(chǔ)設(shè)施已具備，電信網(wǎng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)和 有線電視網(wǎng) 已覆蓋全北京城， 第三代移動通信、數(shù)字電視 已普及， 可滿足 本 項(xiàng)目通訊和電信需求。 300 型電纜供電； 10KV 電纜從李窯變電站引出，沿 **西路向西至馬家堡東路，由馬家堡東路西側(cè)向北于角門路至本項(xiàng)目場址周圍 。 2．雨水 項(xiàng)目 所在地 北側(cè)馬草河，雨水可通過市政雨水管線排入馬草河，最終流入涼水河。第四系堆積物互相交錯，連續(xù)性差，無明顯變化規(guī)律，含水層巖性主要為砂礫石、中粗砂含礫及中粗砂 ，含水層厚度 20～ 30m。年日照時間約 2700 小時，年總輻射約 5350 兆焦耳 /平方米 .年。據(jù)北京市氣象局近 30 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，年平均最低溫度為 ℃，年極端最低溫度為 ℃；年平均最高溫度為 ℃，年極端最高溫度為℃。 三、場址條件 （一）自然環(huán)境條件 1．地形地貌 本 項(xiàng)目地處華北平原北部，位于永定河沖洪積平原二期洪積扇上。 因此從近期的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢上看，政策調(diào)控風(fēng)險對本項(xiàng)目影響不大。到目前為止，馬家堡住宅板塊缺乏綜合性商業(yè)消費(fèi)中心，且區(qū)域商業(yè)特色性不夠強(qiáng)。 ” 由于一些寫字樓項(xiàng)目延遲了入駐時間，市場整體租金水平仍保持平穩(wěn)。 2020 年全年預(yù)計(jì)將超過 100 萬 平米。 金潤家園等成規(guī)模社區(qū)的建成，及正在 建設(shè)的地鐵 4 號線、規(guī)劃中的地鐵 11 號線和石榴莊路拓寬等市政交通設(shè)施的實(shí)施，帶動了整個區(qū)域環(huán)境全方位的品質(zhì)升級。 2020 年，隨著北京市房價的持續(xù)走高，木樨園商圈的逐漸成型與地鐵四號線通車時間的臨近，本區(qū)域吸引了大量本區(qū)域居民和外來經(jīng)商、投資人士在此置業(yè)、投資。 2020 年至 2020 年 10 月底，本區(qū)域居住類樓盤的平均年漲幅超過了 20%。但在目前市場條件下，其中大部分拆遷難度相對較大，土地價格相對較高。 交通方便，使得周邊商品房和辦公樓市場需求相當(dāng)旺盛。目前，南城區(qū)域仍以中端項(xiàng)目為主流。 本項(xiàng)目區(qū)位的 景觀規(guī)劃和利用 如下圖所示： 項(xiàng)目用地北側(cè)為城市綠地及馬草河 ,為區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的擁有城市景觀的用地。通過沿線周邊的地產(chǎn)開發(fā)帶來地鐵的穩(wěn)定客流，南城的整體房地產(chǎn)品質(zhì)也將有質(zhì)的提升。項(xiàng)目地上總建筑面積約 16 萬平方米，地下建筑面積將根據(jù)與地鐵車站無縫連接及滿足項(xiàng)目配套需要來確定。還有一些條件好的退休人員，因?yàn)楸本┑尼t(yī)療水平高，也來到北京定居。 第六，北京擁有數(shù)量最多的文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員。 第四，北京擁有全國規(guī)模最大、平均層次最高的白領(lǐng)階層。 第三，北京擁有規(guī)模龐大的涉外機(jī)構(gòu)。 第二，北京擁有規(guī)模龐大的國內(nèi)駐京辦事機(jī)構(gòu)。 另一方面，在北京還有很多獨(dú)特的消費(fèi)群體，使得對北京房地產(chǎn)的需求非常旺盛。 二是投資性需求日益膨脹， 國內(nèi)資金由于社會保障體系改革的滯后，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險覆蓋面極小，導(dǎo)致很多居民對自己未來生活存在的不確定性深存擔(dān)憂；而 食品、 醫(yī)療、教育等 費(fèi)用 大幅上漲以及即將進(jìn)行的電 煤 水氣等資源產(chǎn)品的價格改革 ， 無疑增加了人們對未來通貨膨脹的擔(dān)心，因此很多居民將房地產(chǎn)作為重要的保值增值手段 。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字， 2020 年，全國居民消費(fèi)價格比 2020 年上漲 %，其中用于居住的消費(fèi)增長為 %,位居首位。但是，由于空置面積銷售情況較好，以及企業(yè)盈利狀況的好轉(zhuǎn)，對穩(wěn)定房地產(chǎn) 業(yè)景氣水平起到支撐作用。2020年至 2020年累計(jì)完成投資額 ； 2020年房屋施工面積達(dá)到 萬平方米，比 2020 年增長 倍； 2020 年至 2020 年房屋竣工面積累計(jì) 14 萬平方米，六年間平均每年竣工房屋 萬平方米。 12 商品房竣工面積 萬平方米，下降 %；其中商品住宅 萬平方米，下降 %。 住宅商品房用地方面，將優(yōu)先支持中小戶型普通商品房建設(shè)，鼓勵節(jié)約型住宅 ，繼續(xù)貫徹建筑面積小于 90 平方米的住房面積不得少于 70%的規(guī)定，限制高檔住宅，禁止高檔別墅建設(shè)。土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)城八區(qū)適當(dāng)向朝陽、海淀、豐臺傾斜，遠(yuǎn)郊區(qū)縣繼續(xù)向順義、通州和 亦莊新城傾斜。 商品房空置面積分類指數(shù)為 ，比 2 月份下降 點(diǎn)，同比上升 點(diǎn)。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積 5306 萬平方米，同比增長%。 資金來源分類指數(shù)為 ，比 2月份下降 點(diǎn)，同比下降 點(diǎn)。 圖 31 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢圖 房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 ，比 2 月份上升 點(diǎn)，同比下降 點(diǎn)。 旺盛的消費(fèi)需求。 交通配套 是 購房者最為關(guān)注 的因素之一。 所以本項(xiàng)目的建設(shè)對于 完善 環(huán)境 、 集約利用土地，使得項(xiàng)目所在地周邊整體環(huán)境清潔優(yōu)美， 提供 有利 的 生產(chǎn) 條件和 方便 的 生活 條件 ，適應(yīng)人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)和文化 生活 需要 是非常必要。 北京 是 我國 政治、文化的樞紐，更應(yīng)當(dāng)注意保護(hù)生態(tài)環(huán)境，防止污染，大力加強(qiáng)城市綠化建設(shè)和市容環(huán)境衛(wèi)生建設(shè)。從本項(xiàng)目所在地 15 分鐘即可到達(dá)木樨園商圈、草橋大型生活區(qū)和洋橋生活區(qū)域；本項(xiàng)目距天安門 10 公里左右、距北京西站和首都機(jī)場約 10公里和 45 公里，與陶然亭公園和天壇 公園 均在 5公里范圍內(nèi)。北京 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司下屬的全資子公司，主要承擔(dān)地鐵沿線的資源開發(fā)、共享和綜合利用。 本項(xiàng)目位于北京市豐臺區(qū) **西路，由北京 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)建設(shè)。 4 四 、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 平方米 建設(shè)用地面積 平方米 代征道路用地面積 平方米 代征綠化用地面積 平方米 2 建設(shè)用地面積 平方米 道路用地面積 平方米 綠化用地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 地上建筑面積 平方米 住宅用房地上建筑面積 平方米 含底商建筑面積 6640平方米 商業(yè)用房地上建筑面積 平方米 托兒所地上建筑面積 平方米 地下建筑面積 平方米 住宅用房地下建筑面積 平方米 商業(yè)用房地下建筑面積 平方米 3 容積率 住宅用地容積率 商業(yè)用房容積率 托兒所容積率 4 綠化率 % 5 住宅戶數(shù) 戶 6 機(jī)動車停車泊位數(shù) 位 住宅用房 位 其中地上停車位 446位 ,地下 停車位 669位 商業(yè)用房 位 其中地上停車位 153位 ,地下停車位 325位 7 層數(shù) 住宅用房層數(shù) 層 1318 商業(yè)用房層數(shù) 層 514 8 建設(shè)周期 月 9 項(xiàng)目總投資 萬元 工程費(fèi) 萬元 工程建設(shè)其他費(fèi) 萬元 其中土地取得費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 5 10 每平方米建 筑面積 工程 投資 住宅用房 元 /平方米 商業(yè)用房 元 /平方米 11 項(xiàng)目總投資 萬元 自有資金 萬元 銷售回款 萬元 12 銷售費(fèi)率 % 4 13 營業(yè)稅率 % 5 14 城市維護(hù)建設(shè)稅 % 7 15 教育費(fèi)附加 % 3 16 所得稅率 % 25 17 盈余公積金公益金 % 15 18 稅后年均 利潤 20 財務(wù)基準(zhǔn)收益率 % 12 21 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 22 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % 23 投資回收期 年 五、報告編制依據(jù) 1． 北京市國有土地使用權(quán)出讓合同（京地出 [合 ]字（ 2020）第 0006 號； 2． 北京市規(guī)劃委員會“規(guī)劃意